Imposta di registro su valore catastale

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Fabrizio73 pubblicato 09 giugno 2017

Gent.mi,

dopo essermi aggiudicato un immobile e aver versato il saldo il professionista delegato, in contatto con il tecnico, mi comunica che l'imposta di registro del 9% deve essere pagata sul prezzo di aggiudicazione. Visto che la cosa mi stonava mi sono documentato e mi risulta che così era prima del 2014 quando, conseguentemente ad una sentenza della Corte Costituzionale, si è introdotto il criterio del prezzo-valore anche per le esecuzioni immobiliari. Dando la cosa per scontata, visto che in precedenti rogiti i notai non mi hanno mai posto la questione ma sempre operato d'ufficio nel mio interesse, mi trovo a non aver presentato l'istanza di richiesta tassazione prezzo-valore, che sembra necessaria per usufruire dell'utilizzo della rendita catastale come parametro di calcolo. Posso presentarla a saldo già versato visto che sono ancora nei 60gg dall'aggiudicazione? In caso non si possa, posso agire nei confronti del professionista delegato che non mi fa informato della necessità di tale richiesta? Faccio presente che la mia situazione rientra nei parametri dell'applicazione del valore catastale e che quest'ultimo è circa 1/5 di quanto andrei a pagare con in criterio del valore di asegnazione.

RIngrazio anticipatamente per l'aiuto.

FC 

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astalegale pubblicato 12 giugno 2017

A nostro avviso lei è ancora in tempo per presentare al professionista delegato la richiesta di determinazione della base imponibile con il sistema del “prezzo valore”.

Invero, ai sensi dell’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria per il 2006), la disciplina del prezzo valore si applica su richiesta della parte acquirente resa al notaio  “all'atto della cessione”.

Ora, traslando questa previsione nell’ambito delle vendite esecutive, laddove l’atto di cessione (ossia l’atto che determina il trasferimento della proprietà) è costituito dal decreto di trasferimento, si deve giungere alla conclusione per cui, a nostro avviso, fino a quando non è stato emesso il decreto di trasferimento l’opzione per l’applicazione della disciplina del prezzo valore è ancora possibile.

Così non è, stando al tenore letterale della norma, ove il decreto di trasferimento sia già stato emesso. In questi termini si è espressa, tra l’altro, l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 145/E del 9.6.2009, la quale ha affermato che, “in ragione della formulazione letterale della norma e della finalità da essa perseguita, che consiste, tra l’altro, nel far emergere i reali corrispettivi delle contrattazioni immobiliari, si deve escludere che la dichiarazione di cui all’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, possa essere contenuta in un atto integrativo successivo al negozio traslativo. Tale soluzione risponde anche alla necessità di garantire la certezza nei rapporti giuridici e di tutelare il reciproco affidamento tra il contribuente e l’Amministrazione finanziaria. La scelta compiuta all’atto del trasferimento di volersi avvalere della disciplina del prezzo-valore, produce, infatti, conseguenze immediate in ordine all’attività di controllo degli Uffici, inibendo i poteri di rettifica (articolo 52, comma 5-bis, TUR). Non è ipotizzabile, ad esempio, che l’attività di accertamento sul valore avviata dall’Ufficio, possa essere inibita dall’acquirente attraverso la presentazione di un atto integrativo diretto a chiedere l’applicazione del meccanismo del prezzo-valore”.

 

Non riteniamo, infine, che ove non più possibile, si possa rivendicare alcunché nei confronti del delegato, sul quale non sussiste alcun obbligo informativo in tal senso, posto che si tratta di una possibilità direttamente prevista dal legislatore.

Fabrizio73 pubblicato 12 giugno 2017

Mi sembra tutto molto chiaro. Ringrazio sentitamente per la professionalità, chiarezza ed esaustività della risposta.

Il decreto di trasferimento non è stato ancora sottoposto al giudice per la firma, quindi dovrebbe esserci ancora tempo per sottoporre istanza di applicazione del criterio del prezzo-valore. Cercherò di interagire con il professionista delegato per la definizione della cosa.

Ancora grazie

FC

astalegale pubblicato 12 giugno 2017

Grazie a lei

marcov pubblicato 02 agosto 2017

Buongiorno,

mi trovo in una situazione simile a Fabrizio73, ma la mia è più grave.

E' già stato emesso il decreto di trasferimento. 

Quindi mi trovo a pagare 4 volte l'imposta di registro rispetto a quella che sarebbe stata con il prezzo valore. 

Però ritengo che con la sentenza 6 del 2014 della Corte Costituzionale sia possibile fare una richiesta tardiva, dimostrando che non si è trattato di mera dimenticanza. 

D'altronde quando si acquista dal Notaio lo stesso ha l'obbligo di scegliere la via più economica per il cliente, lo stesso non fa il delegato alla vendita che si sente come il "braccio del giudice".

La ratio legis del meccanismo del prezzo valore è quella di rendere chiaro il prezzo d'acquisto di un immobile e di conseguenza pagarci le tasse sulla rivalutazione automatica catastale. 

Chiaramente ad un'asta pubblica il prezzo d'acquisizione è per forza reale, quindi quale opzione bisogna dichiarare?

Sto provando a fare richiesta di rimborso all'Agenzia delle Entrate, avete qualche consiglio?

Grazie

P.s. La mia richiesta di aderire al prezzo valore era stata consegnata al delegato alla vendita insieme al saldo del prezzo del bene, ma non ho ricevute della consegna...

 

astalegale pubblicato 03 agosto 2017

A nostro avviso se il professionista delegato non ha applicato la disciplina del prezzo valore, (pur avendone lei fatto richiesta e ricorrendone i presupposti normativi) ha commesso un errore.

Invero, ai sensi dell’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria per il 2006), la disciplina del prezzo valore si applica su richiesta della parte acquirente resa al notaio  “all'atto della cessione”.

Ora, traslando questa previsione nell’ambito delle vendite esecutive, laddove l’atto di cessione (ossia l’atto che determina il trasferimento della proprietà) è costituito dal decreto di trasferimento, si deve giungere alla conclusione per cui, a nostro avviso, fino a quando non è stato emesso il decreto di trasferimento l’opzione per l’applicazione della disciplina del prezzo valore è ancora possibile.

Se invece, come nel suo caso, il decreto di trasferimento sia già stato emesso, riteniamo ben difficilmente l’agevolazione potrà essere richiesta mediante una dichiarazione integrativa.

In questi termini si è espressa l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 145/E del 9.6.2009, la quale ha affermato che, “in ragione della formulazione letterale della norma e della finalità da essa perseguita, che consiste, tra l’altro, nel far emergere i reali corrispettivi delle contrattazioni immobiliari, si deve escludere che la dichiarazione di cui all’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, possa essere contenuta in un atto integrativo successivo al negozio traslativo. Tale soluzione risponde anche alla necessità di garantire la certezza nei rapporti giuridici e di tutelare il reciproco affidamento tra il contribuente e l’Amministrazione finanziaria. La scelta compiuta all’atto del trasferimento di volersi avvalere della disciplina del prezzo-valore, produce, infatti, conseguenze immediate in ordine all’attività di controllo degli Uffici, inibendo i poteri di rettifica (articolo 52, comma 5-bis, TUR). Non è ipotizzabile, ad esempio, che l’attività di accertamento sul valore avviata dall’Ufficio, possa essere inibita dall’acquirente attraverso la presentazione di un atto integrativo diretto a chiedere l’applicazione del meccanismo del prezzo-valore”.

È vero che il caso dal quale nasce la risoluzione appena citata riguardava una trasferimento negoziale e non coattivo.

Questo fa venir meno una delle motivazioni che detta risoluzione ha indicato a giustificazione del proprio diniego, in quanto nei trasferimenti coattivi il prezzo è fissato dall’autorità giudiziaria, e dunque non sono possibili attività accertative dell’ufficio volte alla rettifica del corrispettivo.

Segnaliamo, inoltre che a proposito dei benefici prima casa, nonché di agevolazioni per il trasferimento di immobili compresi in aree soggette a piani di recupero, con circolare n. 38 del 12 agosto 2005 e con risoluzione n. 110 del 2 ottobre 2006 l’agenzia delle entrate aveva ritenuto possibile integrare, con un atto successivo, il negozio traslativo non contenente la dichiarazione di voler beneficiare del regime fiscale di favore.

 

L’applicazione di questi principi alla disciplina del prezzo valore è stata espressamente esclusa con la risoluzione n. 145/E del 9.6.2009, sopra citata, ma ribadiamo che quella risoluzione nasceva da una vicenda negoziale e non coattiva.

marcov pubblicato 04 agosto 2017

Ottimo assist, grazie.

Prevedo un interpello. 

Grazie

astalegale pubblicato 04 agosto 2017

grazie a lei

tondo_luigi@virgilio.it pubblicato 31 agosto 2017

Buongiorno Gentilissimi, questa mattina il delegato alla vendita mi ha inviato una mail chiedendomi in merito ad un immobile che mi sono aggiudicato quanto segue:

"In riferimento alla posizione in epigrafe, come Le avevo indicato in una delle mie ultime comunicazioni, avevo inviato il decreto di trasferimento all’agenzia delle entrate per la tassazione allegando le n. 2 istanze per l’applicazione dell’istanza prezzo – valore e dell’agevolazione prima casa.

L’ufficio competente mi comunica quanto segue: “ dai dati inviatici, risulta che, applicando l’art. 52 DPR 131/1986, la base imponibile è maggiore rispetto al prezzo di aggiudicazione.

Si prega, pertanto, fatte le dovute considerazioni, di inviarci nuovamente la documentazione per la pretassazione, esplicitando le decisioni assunte circa le agevolazioni da richiedere”.

Pertanto, vuole sempre usufruire dell’agevolazione prezzo –valore?"

In poche parole significa che se io faccio applicare il prezzo-valore paga più tasse che se viene indicato come valore quello di aggiudicazione?

Qundi nel mio caso:

1) se mi sono aggiudicato l'immobile in questione a 30000 euro (valore commerciale euro 130000 circa) e base imponibile con prezzo-valore di 63000 euro circa, se pago le imposte sul prezzo di aggiudicazione (euro 30000) posso incorre in accertamenti futuri da parte dell'Agenzia delle Entrate?

2) oppure vista la lieve differenza tra le due tassazioni, mi conviene pagare le imposte con il metodo del prezzo-valore (circa 250 euro in più) evitando grattacapi futuri?

Rimango in attesa di un vostro gentile consulto in merito.

Cordialmente.

LT

astalegale pubblicato 01 settembre 2017

Gli accertamenti dell'agenzia delle entrate sono da escludere in quanto il prezzo di vendita è stato fissato giudizialmente, con la conseguena che esso non potrà essere rettificato (appunto in sede di accertamento) dall'agenzia delle Entrate.

Le suggeriamo, pertanto, assumere come base imponibile il prezzo di aggiudicazione, poichè esso le consente (a quanto capiamo) di versare una imposta inferiore.

luigi80 pubblicato 09 gennaio 2018

Salve,

ho acquistato un immobile all'asta nel 2010 e pagato un'imposta di registro del 3% come prima casa. Nel 2016 ho fatto ricorso all'agenzia delle entrate richiedendo il rimborso di parte di tale imposta applicando il principio del prezzo-valore a seguito della sentenza della corte costituzionale n. 6/2014.

Ad oggi non ho ricevuto risposta dall'agenzia delle entrate.

Cosa mi consigliate di fare? 

Grazie,

Luigi

tomas.demartin pubblicato 09 gennaio 2018

Buonasera e grazie per questo interessante forum. Mi sono aggiudicato all'asta un immobile in condominio il 31 gennaio 2017. Espletato tutte le varie procedure, l'APET mi fa avere una mail con il decreto di trasferimento tìindicato il 28 settembre 2018. Vengo ad abitarci come prima casa e porto la residenza. Il 10 ottobre 2017 invio una mail all'amministratore di condominio con allegato il decreto di trasferimento e chiedendo la cortesia di indicarmi l'importo dovuto al condominio indicando le varie voci di spesa. Sono consapevole che devo pagare le due gestioni quella attuale e quella precedente (in questo caso anno 01/11/2015-30/10/2016 e 01/11/2016-30/10/2017). Non ho più avuto risposta. Ieri mi è stata consegnata la busta di CONVOCAZIONE ALL'ASSEMBLEA che si terrà mercoledì prossimo. Inizio a spulciare tutti i bilanci e trovo che devo pagare 5261,88 € spese delle due gestioni suddette. Premetto che io in questo condominio ci abitavo da affittuario (noon nell'immobile di mia proprietà), quindi so che le spese consominiali sono basse e mi ero informato che annuali si aggirano per un appartamento di metratura come quello aggiudicato all'asta si paga circa 550,00 €. Ho appena finito di guardare tutto quanto e risulta che:

- SALDO ANNO PRECDENTE (01/11/2015-30/10/2016) TOT. 2.224,20 €

- SOTTO LA VOCE RECUPERO CREDITI SPESE LEGALI TROVO UN TOTALE DI 1.679,98 € + 795,63 € DI MOROSITà

A questo punto mi chiedo, a parte il comportamento dell'amministartore poco corretto perchè dal prospetto mi chiederebbe di saldare più di 5.000€ il 20/01/2018, visto che sono spese straordinarie sostenute dal condominio, io credo che dovrei pagare solo ed esclusivamente le spese condominiali di gestione ordinaria e non anche le spese legali o di recupero credito. Queste sono comunque azioni decise prima che io divenga proprietario dell'immobile. VI CHIEDO DI DARMI CORTESEMENTE DELUCIDAZIONI A RIGUARDO SULLE SPESE LEGALI E RECUPERO CREDITO.

Vorrei precisare che dopo l'aggiudicazione dell'asta è stato recapitato il verbale dell'asta con indicati nome congnome, come si è svolta l'asta, prezzo pagato, a tutti i condomini da parte dell'amministratore (QUESTIONE CHE HO GIà FATTO PRESENTE E RISPOSTO AL LORO AVVOCATO CHE HANNO ECCEDUTO ALLA NORMALE GESTIONE DEI DATI PERSONALI). In questo verbale comunque c'era anche la lettera dell'avvocato dell'amministratore di condominio CHE SCRIVEVA QUANTO SEGUE:

IN OGNI CASO L'ACQUIRENTE è TENUTO AL PAGAMENTO DELLA GESTIONE IN CORSO E DI QUELLA PRECEDENTE.

Vi ringrazio anticipatamente per la risposta che potrete darmi. Cordialmente

Tomas

addoloratamatera pubblicato 09 gennaio 2018

Buonasera. Avrei alcune domande da fare. Mi sono aggiudicata una casa all'asta il 20 settembre 2017,ma ad oggi 9 gennaio 2018 non mi è stato ancora firmato il decreto di trasferimento.per quanto riguarda le spese condominiali volevo sapere quali spetterebbero a me, da precisare che in questa palazzina non c'è un amministratore ma che a turno gli inquilini svolgono questo "lavoro".

astalegale pubblicato 12 gennaio 2018

La risposta alla sua domanda risiede nell’art. 63 disp. att. c.p.c., il quale prevede che   "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

La norma si riferisce non già all’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità (in questo senso si è pronunciato Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”).

Si tratta di una norma dettata dal legislatore al fine di ridurre al minimo il rischio che, avvenuto il trasferimento di proprietà della sua porzione da parte di un condomino moroso, gli altri si trovassero loro malgrado a doversi far carico delle spese da lui non pagate.

La norma parla di “subentro”, e quindi opera a prescindere dalle modalità attraverso le quali la proprietà sia stata trasferita, e dunque essa si applica anche agli acquisti compiuti in sede esecutiva.

mauro060 pubblicato 24 marzo 2018

MI SON AGGIUDICATO ALL'ASTA UN IMMOBILE, NELL'AVVISO D'ASTA VENIVA RIPORTATO CHE POTEVO AVVALERMI DELLA NORMA PREZZO-VALORE, SCOPRO SENZA ESSERE MAI AVVISATO CHE L'IMPRESA COSTRUTTRICE ERA FALLITA PRIMA DELL'ASTA E OPTATO PER IMPOSIZONE IVA. A CONTI FATTI MI CHIEDONO 13000€ IN PIU'. COSA POSSO FARE PER FAR VALERE I MIEI DIRITTI?

GIOVANNI

astalegale pubblicato 29 marzo 2018

Non crediamo, stante al tenore della domanda, che vi siano margini per proporre domanda risarcitorie di alcun genere.

La premessa dalla quale ricaviamo in notro convincimento è quella per cui il trattamento fiscale di operazioni rilevanti sotto il profilo tributario sono individuate dalle legge, che si presume conosciuta.

E' anche vero, secondo noi, che l'avviso di vendita, poichè proveninente da un soggetto qualificato (appunto il profesisonista delegato) è tale da generare sul lettore il reagionevole affidamento sulla veridicità dei suoi contenuti (in questo senso è orientata la giurispdudenza, sebbene non ci risultano precedenti che abbiano affrontato ex professo la specifica questione prospettata nella domanda).

Sennonchè ci sembra che nel caso prospettato la diversa imposizione fiscale sia stata determinata dal fallimento del debitore esecutato, con la conseguenza che probabilmente non sono individuabili errori in capo al professionista delegato.

leoluca pubblicato 04 dicembre 2018

Buonasera, ho acquistato all'asta un immobile a €150.000 costituito da un'abitazione (classificata in A4) e da un piccolo laboratorio artigianale comunicante con l'abitazione (classificato in c3). Il tutto, come riportato anche in perizia, adibito ad abitazione. Facendo un 'ipotesi dell'imposte, applicherei il prezzo valore sull'abitazione, che mi dà una base imponibile di € 37.282,05 a cui applicare il 2% (da rendita rivalutata come prima casa), mentre sul laboratorio, mi è stato riferito di far riferimento ai valori OMI dell'agenzia dell'entrate per non incorrere in accertamenti, risultando cosi un imponibile 86.450,00 a cui dovrei applicare il 9% (valore OMI più basso, moltiplicato per i mq della visura). La mia domanda è la seguente: "potrei fare una dichiarazione, da rendere al delegato alla vendita, in cui dichiaro che a fronte del prezzo di aggiudicazione di 150.000, indico che la base imponibile dell'abitazione in A4 è € 100.000 (a cui applicare il 2%), mentre per il laboratorio è € 50.000 (a cui applicare il 9%), senza essere passibile di accertamenti da parte dell'agenzia dell'entrate?"

astalegale pubblicato 09 dicembre 2018

Non ci sentiamo di condividere il suggerimento che le è stato offerto.

Occorre partire sul punto dal dato per cui ai sensi dell’art. 43 del D.P.R. 26/04/1986, n. 131 (Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro) la base imponibile è costituita, per gli atti a titolo oneroso, dal valore del bene, mentre per i trasferimenti che avvengono in sede esecutiva essa è costituita, ai sensi del successivo art. 44, dal prezzo di aggiudicazione.

Ed allora, per calcolare la base imponibile del laboratorio dovrebbe essere il seguente. Si determina, per esso, il valore attribuito in perizia e su quel valore si applicano i ribassi compiuti in sede di vendita per effetto di eventuali aste deserte. In questo modo si saprà qual è stato il prezzo base della particella in occasione della vendita in cui è avvenuta l’aggiudicazione.

marcov pubblicato 3 settimane fa

Buongiorno, 

ho effettuato un’istanza d’applicazione del prezzo valore, dopo che il decreto di trasferimento era stato firmato e numerato ma prima che fosse registrato. 

Se le mie fonti sono corrette, fino a che non è stato registrato all’agenzia delle entrate il decreto di trasferimento, o meglio non sono state svolte le operazioni richiamate nell’ art.586 del codice di procedura  il decreto non ha avuto definitiva esecuzione (cfr. Sentenza cassazione 23709/08).

Quindi fino a che non è stato registrato e numerato dall’agenzia delle entrate il decreto non è efficace e si è nei termini per chiedere il computo del prezzo-valore.

Vorrei confrontrami con il vostro puntuale punto di vista.

Grazie.

marcov pubblicato 2 settimane fa

Oltre a ciò vorrei aggiungere, visto che sopra ho paura di aver fatto confusione con gli articoli del codice di procedura, che anche la risoluzione 95 del 2014 dell’agenzia delle entrate recita:”... ancorché l’atto di trasferimento sia stato già registrato, il contribuente possa, comunque, esercitare l’opzione per l’applicazione del regime del prezzo valore con apposita dichiarazione da rendere nell’istanza di rimborso della maggiore imposta di registro versata nei termini previsti dall’articolo 77 del TUR.”

Nel mio caso l’atto non era stato registrato, la mia proposta era datata un mese prima della registrazione dell’atto numerato e registrato dall’agenzia. 

Grazie

 

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Ai sensi dell’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria per il 2006), la disciplina del prezzo valore si applica su richiesta della parte acquirente resa al notaio  all'atto della cessione”.

Traslando questa previsione nell’ambito delle vendite esecutive, laddove l’atto di cessione (ossia l’atto che determina il trasferimento della proprietà) è costituito dal decreto di trasferimento, si deve giungere alla conclusione per cui, a nostro avviso, fino a quando non è stato emesso il decreto di trasferimento l’opzione per l’applicazione della disciplina del prezzo valore è ancora possibile.

Se invece, come nel suo caso, il decreto di trasferimento sia già stato emesso, riteniamo ben difficilmente l’agevolazione potrà essere richiesta mediante una dichiarazione integrativa.

In questi termini si è espressa l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 145/E del 9.6.2009, la quale ha affermato che, “in ragione della formulazione letterale della norma e della finalità da essa perseguita, che consiste, tra l’altro, nel far emergere i reali corrispettivi delle contrattazioni immobiliari, si deve escludere che la dichiarazione di cui all’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, possa essere contenuta in un atto integrativo successivo al negozio traslativo. Tale soluzione risponde anche alla necessità di garantire la certezza nei rapporti giuridici e di tutelare il reciproco affidamento tra il contribuente e l’Amministrazione finanziaria. La scelta compiuta all’atto del trasferimento di volersi avvalere della disciplina del prezzo-valore, produce, infatti, conseguenze immediate in ordine all’attività di controllo degli Uffici, inibendo i poteri di rettifica (articolo 52, comma 5-bis, TUR). Non è ipotizzabile, ad esempio, che l’attività di accertamento sul valore avviata dall’Ufficio, possa essere inibita dall’acquirente attraverso la presentazione di un atto integrativo diretto a chiedere l’applicazione del meccanismo del prezzo-valore”.

È vero che il caso dal quale nasce la risoluzione appena citata riguardava una trasferimento negoziale e non coattivo.

Questo fa venir meno una delle motivazioni che detta risoluzione ha indicato a giustificazione del proprio diniego, in quanto nei trasferimenti coattivi il prezzo è fissato dall’autorità giudiziaria, e dunque non sono possibili attività accertative dell’ufficio volte alla rettifica del corrispettivo.

Segnaliamo, inoltre che a proposito dei benefici prima casa, nonché di agevolazioni per il trasferimento di immobili compresi in aree soggette a piani di recupero, con circolare n. 38 del 12 agosto 2005 e con risoluzione n. 110 del 2 ottobre 2006 l’agenzia delle entrate aveva ritenuto possibile integrare, con un atto successivo, il negozio traslativo non contenente la dichiarazione di voler beneficiare del regime fiscale di favore.

Osserviamo infine, con riferimento alla risoluzione n. 95/E del 3.11.2014, che in essa si afferma l’applicabilità della disciplina del prezzo valore anche ai decreti di trasferimento già registrati solo per adeguare il sistema impositivo alla sentenza della Corte Costituzionale n. 6 del 23 gennaio 2014.

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