Immobile su area peep: prelazione del comune?

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m4rc0 pubblicato 28 agosto 2019

Salve a tutti, ho visto un immobile in asta fallimentare e nella perizia c’è scritto che trattasi di immobile costruito in edilizia convenzionata (area peep),per cui secondo le mie ricerche gravato da convenzione stipulata tra comune e ditta concessionaria (che ha fallito ed è in liquidazione) per 20 anni, ora ho già verificato di rientrare nei requisiti per acquisto di abitazione in quest’area solo che mi è stato riferito che il comune ha diritto di prelazione e che qualora partecipassi e il comune eserciterebbe tale diritto rischierei anche se regolarmente aggiudicato di perdere la cauzione e sarei costretto a pagare comunque le commissioni alla piattaforma che segue l’asta... oltre a tutti gli altri vincoli che sarei comunque tenuto a rispettare: non vendere prima di 5 anni prezzo di vendita/locazione max equivalente a quello prescritto dalla convenzione, eventuale rischio che il comune richieda il possesso del bene... mi rivolgo a voi perché non mi sono chiare 2 cose: 1 se il comune ha diritto di prelazione perché in tutti questi anni circa 7 non ha mai richiesto il bene?2 come può essere messo all’asta un bene che poi uno rischia passatemi il termine poco giuridico di perdere? Esaminando scrupolosamente la perizia c’è scritto che la ditta concessionaria ha acquistato la piena e sottolineo piena proprietà del terreno 3 particelle dal comune (derivanti da un altra sulla quale gravava vincolo di inedificabilità in favore del comune che però poi è stato superato da Intervenuta modifica urbanistica) divenute poi una unica particella con numero differente sulla quale poi è stato costruito l’appartmento. E per quanto riguarda l’appartamento e il garage si parla pure di piena proprietà quindi presumo che qualora decidessi di acquistarlo non dovrei poi successivamente chiedere il riscatto del diritto di superficie del terreno al comune visto che da quello che ho compreso dalla perizia il riscatto del terreno è stato fatto dalla ditta prima di costruire giusto? Nell’avviso di vendita l’asta è pubblica e non solo per coloro che possiedono i requisiti in convenzione, (anche se ho verificato e io sono in possesso dei requisiti quindi qualora andassero rispettati non rappresentano un problema). Il mio dubbio è trattandosi di piena proprietà dell’appartamento e del garage ed essendo la proprietà del terreno su cui sorge della ditta che ha costruito ora fallita e trattandosi di vendita fallimentare con rogito soggetto a iva i vincoli della convenzione permangono comunque per i 13 anni mancanti alla scadenza della convenzione?anche se il cespite è venduto in esecuzione forzata e dalla perizia si evince che si vende la piena proprietá? Il comune eventualmente potrebbe esercitare comunque il diritto di prelazione e opporsi alla vendita? Non mi è chiaro se tale diritto del comune permane indipendente dal fatto che sia ancora titolare o meno di diritto di superficie. Permettetemi un ultima domanda: qualora chiedessi al comune la rinuncia al diritto di prelazione ho letto che come tempistiche ci vogliono circa 60gg che equivale al tempo max indicato nell’avviso di vendita per effettuare saldo e rogito, qualora rogitassi e l’assemblea comunale non avesse ancora deliberato riguardo la rinuncia o meno a cosa andrei incontro? Mi scuso per le tante domande ma la questione mi sembra assurda:se il comune non ha ne la piena proprietà ne la proprietà superficiaria può comunque impedire l’acquisto esercitando il diritto di prelazione? ma se così fosse allora non si potrà vendere mai tale bene.

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m4rc0 pubblicato 30 agosto 2019

Cortesemente mi aiutate a chiarire questi dubbi?

astalegale pubblicato 31 agosto 2019

L’espropriazione avente ad oggetto immobili edificati in regime di edilizia economica popolare ha posto in passato diversi interrogativi.

Ci si chiedeva, ad esempio, se essi potevano essere sottoposti ad esecuzione forzata.

La tematica sorgeva in quanto le norme che ne disciplinano la concessione (si vedano, ad esempio, gli artt. 29 l. 14 febbraio 1963, n. 60 e 28, co. 5, l. 8 agosto 1977, n. 513) prevedono un vincolo decennale di inalienabilità diretto ad evitare che le agevolazioni concesse dallo Stato possano favorire intenti speculativi.

Ci si chiedeva allora se il vincolo di inalienabilità valesse anche per i trasferimenti coattivi a seguito di vendita forzata.

All’interrogativo ha risposto in senso negativo Cass. civ., sez. III, 5 agosto 1987, n. 6748, affermando che, “gli alloggi di edilizia economica e popolare assegnati e ceduti senza riserva di proprietà possono essere oggetto di pignoramento da parte dei creditori degli assegnatari e, quindi, possono anche essere venduti all’asta a qualsiasi partecipante alla gara a conclusione della procedura esecutiva, ancor prima che sia trascorso il decennio di cui agli artt. 29 della legge 14 febbraio 1963, n. 60, e 28 quinto comma, legge 8 agosto 1977, n. 513 ed indipendentemente dal possesso, da parte dell’acquirente, dei requisiti prescritti per la cessione originaria di quei medesimi alloggi, atteso che la nullità stabilita dalle disposizioni contenute nelle norme sopracitate riguarda esclusivamente gli atti volontari di disposizione compiuti dagli stessi assegnatari”.

Se poi il vincolo fosse previsto dalla convenzione e riguardasse anche le vendite coattive riteniamo che esso non potrebbe spiegare alcun effetto poiché si risolverebbe in un inammissibile vincolo processuale imposto alla stessa procedura al difuori (ormai) di qualsiasi previsione normativa, creando di fatto, per provvedimento amministrativo, un divieto di acquisto analogo a quello di cui all’art. 571 c.p.c., che vieta al debitore di formulare offerte di acquisto; la prescrizione, in effetti, si sostanzierebbe nel fare divieto di formulare offerte a coloro i quali non posseggono i requisiti per l’assegnazione di alloggi popolari, in violazione dell’art. 111, comma primo, Cost, (secondo il quale “la giurisdizione si attua mediante il giusto processo regolato dalla legge”) e dello stesso art. 571 appena citato, a mente del quale “tutti” (tranne il debitore), che la costante giurisprudenza considera norma eccezionale e come tale insuscettibile di applicazione analogica (cfr, a proposito dell’analogo art. 579, Cass. civ., sez. III, 16 maggio 2007, n. 11258).

Peraltro, l'art. 35 l. 22 ottobre 1971, n. 865 nella parte in cui prevedeva vincoli di inalienabilità e prezzi imposti per le compravendite aventi ad oggetto immobili costruiti in zona 167, è stato abrogato dall'art. 23 l. 17 febbraio 1992, n. 179.

Aggiungiamo infine che qualche dubbio potrebbe porsi per le convenzioni stipulate prima dell’abrogazione (ad opera dell’art. 44, comma 4 della L. 457/78) dell’art. 37 della L. 865/1971 (che conteneva il divieto), ma ci pare che il dubbio possa essere facilmente superato osservando che il citato art. 37 era una vera e propria norma processuale, sicché vale il principio “tempus regit actum”, e quindi essa non sarà applicabile alle vendite esecutive compiute successivamente alla sua abrogazione.

Ancora, sull’argomento è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 18135 del 16 settembre 2015, in cui le Sezioni Unite hanno affermato, sulla scorta di una interpretazione letterale e teleologica della normativa di riferimento (si trattava dell’art. 49 bis, della l. n. 448 del 1998), che il vincolo di prezzo massimo segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la "ratio legis" di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita. Orbene, se questa è la funzione dei prezzi imposti (funzione di evitare operazioni speculative), a nostro avviso il vincolo cessa nel momento in cui il bene viene venduto in sede esecutiva. In questo caso, infatti, l’esigenza di evitare al venditore il compimento di azioni speculative viene meno poiché la vendita è avvenuta contro la sua volontà, e l’acquirente ha acquistato il bene senza fruire delle agevolazioni connesse alla particolare disciplina del bene, sicché non v’è ragione di ritenere che egli debba subire gli effetti limitativi cui quelle agevolazioni sono connesse.

Infine, quanto al diritto di prelazione, avremmo bisogno di sapere di che tipo di prelazione si tratta, ed in particolare se essa è stata prevista dalla convezione o se invece si tratta di una prelazione che ha fonte in una norma di legge.

Ci fornisca questo dato e potremo offrire qualche indicazione in più.

In ogni caso, possiamo dire sin d’ora che l’esercizio della prelazione da parte del comune non implica la perdita della cauzione o dell’intero prezzo versato, che deve essere restituito all’acquirente.

Se si trattasse della prelazione di cui all’art. 28, comma 9, l. 8 agosto 1977, n. 513, a mente del quale, “L’assegnatario può alienare l’alloggio qualora ricorrano, le condizioni di cui al precedente quinto comma. In tal caso deve darne comunicazione al competente istituto autonomo per le case popolari, il quale potrà esercitare, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, il diritto di prelazione all’acquisto per un prezzo pari a quello di cessione rivalutato sulla base della variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati”, riteniamo che detta prelazione non operi in sede esecutiva. Invero, com’è facile intuire dal tenore letterale della disposizione, si tratta di una previsione concepita con esclusivo riferimento alle alienazioni aventi carattere negoziale.

m4rc0 pubblicato 01 settembre 2019

Buongiorno vi ringrazio per la risposta, in merito al diritto di prelazione è inserito in un articolo della convenzione che qui vi riporto ‘Art. 18 – DIRITTO DI PRELAZIONE Il Comune entro 60 giorni dalla comunicazione da parte della ditta concessionaria delle proposte di cessione, può esercitare il diritto di prelazione su tutto il complesso o per una parte significativa di esso (tutti gli alloggi di un vano scala ecc.), per il conseguimento di obiettivi sociali. L’autorizzazione alla vendita si intende automaticamente concessa decorso infruttuosamente tale termine‘ Nel complesso sono già stati venduti 3 appartamenti e questo sarebbe l’ultimo rimasto, il prezzo base della cessione comunque rientra nel termine del prezzo max imposto dalla convenzione. Quindi nel caso di aggiudicazione, se ho capito bene,sarà il giudice delegato in qualità di ‘ditta concessionaria’ ad informare il comune della cessione per permettergli l’eventuale prelazione? o ciò sarà a cura e carico dell’aggiudicatario definitivo prima della stipula del rogito?

astalegale pubblicato 02 settembre 2019

Si tratta di prelazione che a nostro avviso non può essere esercitata in sede esecutiva in quano essa è subordinata  alla comunicazione di "proposte di cessione", così facendosi riferimento alle vendite negoziali e non a quelle giudiziarie.

In ogni caso, andebbe poi verificato se questa prelazione risulta trascritta, poichè in caso contrario non sarà opponibile comunque, a prescindere dalla interpretazione del suo contenuto.

studiolegalelatinietanzini pubblicato 25 novembre 2019

Buonasera,

seguo con molto interesse la questione e vorrei sottoporre un ulteriore quesito.

Un cliente ha acquistato all'asta pubblica un bene immobile sottoposto a convenzione peep in diritto di superficie (convenzione del 2002). La convenzione prevede l'obbligo del pagamento di una somma per svincolare il bene dal prezzo massimo di vendita.

Al momento della redazione della perizia di stima da parte del CTU vi è stata non poca confusione, tanto che sono state redatte ben due perizie.

La prima, ritenendo di dover rispettare (in sede esecutiva..!) la previsione del prezzo massimo di vendita aveva stabilito un prezzo a base d'asta inferiore a quello previsto dalla convenzione (assai inferiore al prezzo di mercato). Ma non solo. prevedeva che potessero partecipare solo soggetti con caratteristiche per partecipare a bando peep e con la condizione che l'immobile fosse acquisito quale prima casa. All'insorgere dei creditori procedenti ed intervenuti si è provveduto a richiedere un parere notarile e a redigere una nuova perizia di stima a prezzi di mercato e aperta a tutti.

Offerta la prelazione, il Comune non ha voluto usufruirne. 

Il cliente si è aggiudicato l'immobile a un buon prezzo, tuttavia di molto superiore a quello stabilito quale massimo dalla convenzione PEEP

Adesso, a distanza di più di un anno dal decreto di trasferimento il cliente avrebbe trovato un acquirente per il bene immobile ma il Comune minaccia l'applicazione di sanzioni (pari al doppio della differenza fra il prezzo di compravendita ed il prezzo massimo di cessione previsto in convenzione), brandendo l'interesse pubblico ad evitare speculazioni nonostante il cliente abbia acquistato ad una procedura di gara pubblica ad un prezzo di molto superiore al prezzo che oggi il Comune vorrebbe vedere applicato per la compravendita (con sostanziale perdita di oltre 50 mila euro per il mio assistito).

Ho tentato di far ragionare l'Amministrazione ma in assenza di un precedente giurisprudenziale non ho ottenuto considerazione.

Da parte loro, mi viene citata la Sent. a Sez. Unite del 2015 la quale però parla di immobile compravenduto fra privati, senza intervento del Tribunale.

Esiste un precedente che posso utilizzare nella mia diatriba con il Comune resistente (oltre alla più palmare logica che però non attecchisce sull'Ufficio legale dell'Amministrazione)?

Grazie mille.

astalegale pubblicato 30 novembre 2019

A nostro avviso l’erroneità del ragionamento svolto dall’Amministrazione si ricava proprio dalla lettura della sentenza n. 18135 del 16 settembre 2015, in cui le Sezioni Unite hanno affermato, sulla scorta di una interpretazione letterale e teleologica della normativa di riferimento (si trattava dell’art. 49 bis, della l. n. 448 del 1998), che il vincolo di prezzo massimo segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la "ratio legis" di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita. Orbene, se questa è la funzione dei prezzi imposti (funzione di evitare operazioni speculative), a nostro avviso il vincolo cessa nel momento in cui il bene viene venduto in sede esecutiva. In questo caso, infatti, l’esigenza di evitare al venditore il compimento di azioni speculative viene meno poiché la vendita è avvenuta contro la sua volontà, e l’acquirente ha acquistato il bene senza fruire delle agevolazioni connesse alla particolare disciplina del bene, sicché non v’è ragione di ritenere che egli debba subire gli effetti limitativi cui quelle agevolazioni sono connesse.

Nella stessa direzione si è espressa, più di recente, Cass. sez. II 3.1.2017, n. 23.

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