Immobile pignorato

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lalla22 pubblicato 3 settimane fa

Buongiorno illustro brevemente la mia situazione. La mia famiglia ha un immobile di proprietà 4/6 di mia nonna ed 1/6 a testa dei due figli (mio padre e mia zia). Mia zia ha accumulato dei debiti ed è arrivata una lettera di pignoramento a tutti i proprietari, successivamente è venuto anche l'ufficiale giudiziario presso l'immobile per la futura asta. Volevo chiedere per quale motivo va all'asta l'intero immobile e non solo il sesto di mia zia che è l'unica parte debitrice? In secondo luogo il prezzo base d'asta sarà simile al valore di mercato dell'immobile o nettamente più basso? Chiedo questo perchè, a meno di altri accordi, mio padre sarebbe interessato in sede di asta a comprare l'intero immobile, sempre a tal proposito in sede di asta noi potremmo avere una sorta di diritto di prelazione o l'asta sarà pubblica aperta a tutti senza possibilità di fare una pre-asta ed avere certezza di aggiudicarci l'immobile? Ringrazio anticipatamente per l'aiuto e mi scuso se ho usato magari termini non appropriati ma è la prima volta che mi trovo ad affrontare tali questioni.

Cordiali saluti.

LR

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astalegale pubblicato 3 settimane fa

Rispondiamo alla domanda osservando che l’art. 599, comma primo, c.p.c. consente l’espropriazione dei beni in comproprietà indivisa tra una pluralità di soggetti, anche se non tutti comproprietari sono debitori del creditore che agisce. La norma è diretta applicazione dell’art. 2740 c.c., a mente del quale il debitore risponde con tutti i suoi beni (ed è tale anche la quoti di comproprietà) presenti e futuri dei propri debiti.

Ai sensi dell’art. 599, comma secondo, c.p.c. il creditore che pignora la quota indivisa appartenente al proprio debitore deve notificare agli altri comproprietari (o contitolari del diritto reale, quando ad esser comune non sia la proprietà ma un altro diritto reale) un avviso che contiene l’indicazione: dei dati identificativi del creditore; dei dati identificativi del bene pignorato; della data dell’atto di pignoramento e della sua trascrizione; l’ingiunzione di non lasciar separare dal debitore la quota di sua spettanza (art. 180, comma 1 disp. att. c.p.c.).

Con lo stesso avviso, o con altro successivo atto separato, il creditore procedente deve invitare tutti gli “interessati” a comparire davanti al giudice dell’esecuzione per sentire emettere i provvedimenti ex art. 600 c.p.c. (art. 180, comma 2 disp. att. c.p.c.). Ovviamente nel momento in cui notifica l’avviso il creditore potrebbe non ancora conoscer la data dell’udienza, e quindi non indicarla.

A questa udienza il Giudice dell'esecuzione adotta i provvedimenti di cui all’art. 600 c.p.c., e cioè: sentiti i comproprietari e tutti gli interessati, provvede, quando è possibile, alla separazione della quota in natura spettante al debitore. Se la separazione in natura non è chiesta o non è possibile, il giudice dispone che si proceda alla divisione a norma del codice civile, salvo che ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa.

Come si vede, i possibili snodi del pignoramento della quota sono:

la Separazione in natura, vale a dire l’assegnazione al debitore esecutato una porzione materiale del bene, corrispondente al valore della quota pignorata (la cosa è normalmente fattibile quando il pignoramento riguarda i terreni);

il Giudizio di divisione incidentale (così detta divisione endoesecutiva): si tratta di un ordinario giudizio di scioglimento della comunione che normalmente si sostanzia nella vendita dell’intero e nella distribuzione del ricavato tra i comproprietari, con assegnazione della quota parte spettante al comproprietario debitore alla procedura esecutiva, affinché sia distribuito tra i creditori.

In questo scenario, il comproprietario ha la possibilità di chiedere ed ottenere, ai sensi dell’art. 720 c.c., l’attribuzione della quota pignorata previo versamento del valore della medesima nella misura stimata dall’ stimatore nominato dal Giudice, da destinare poi alla distribuzione tra i creditori nell’ambito della procedura espropriativa.

Precisiamo che questa richiesta può essere formulata da subito, anche prima che venga introdotto il giudizio di divisione endoesecutiva.

Invero, si tratta di un modo di conversione in danaro della quota che realizza il medesimo risultato cui si perverrebbe attraverso la vendita della quota, lo scioglimento della comunione o la separazione in natura, con l’ulteriore vantaggio di conseguire in tempi brevi questo obiettivo.

In dottrina è stato osservato da taluni che tale meccanismo sottrarrebbe il bene al mercato ed ai meccanismi competitivi delle vendite giudiziarie, così mortificando i possibili valori di realizzo, ma al rilievo è possibile replicare obiettando che comunque il bene viene trasferito al valore di stima, e tutto avviene sotto il controllo del Giudice. Del resto, aggiungiamo, ove si procedesse ad un giudizio di scioglimento della comunione mediante vendita dell’intero, il comproprietario potrebbe sempre esercitare la facoltà di cui all’art. 720 c.c..

Quindi, all’udienza fissata per l’adozione dei provvedimenti di cui all’art. 600 c.p.c. (separazione in natura, vendita della quota o scioglimento della comunione) il comproprietario può comparire e chiedere al Giudice di acquisire la proprietà della quota del debitore versando in favore della procedura il valore della stessa, come determinato dal ctu.

Poiché si ritiene generalmente che il comproprietario è parte processuale (lo si ricava dall’art. 180, comma secondo, disp. att. c.p.c., il quale prevede che “gli interessati debbono essere invitati a comparire davanti al giudice dell’esecuzione per sentire

dare i provvedimenti indicati nell’art. 600 del codice, e dal fatto che il comproprietario subisce gli effetti del pignoramento della quota), questa attività dovrà necessariamente essere compiuta con il patrocinio di un difensore, a norma dell’art. 82 c.p.c.

Infine osserviamo che in linea generale il creditore pignorante dovrebbe notificare al comproprietario il provvedimento con il quale il Giudice fissa l’udienza di comparizione delle parti. Ove ciò non avvenisse il Giudice normalmente rinvia la procedura al fine di consentire al creditore che ha omesso di farlo l’integrazione del contraddittorio.

Per scongiurare tuttavia il pericolo che si proceda, per mera svista, senza che il comproprietario sia coinvolto formalmente nella procedura, è possibile che questi (sempre tramite il proprio difensore) si costituisca nel fascicolo in modo tale da avere conoscenza diretta dell’udienza di comparizione delle parti e di comparire in udienza per esercitare il proprio diritto all’assegnazione della quota.

l'alternativa ultima è quella di attendere che il bene sia posto in vendita, e partecipare all'asta.

lalla22 pubblicato 3 settimane fa

Gent.mi vi ringrazio per la risposta ed approfitto per chiedere un ulteriore chiarimento. Se ho capito bene il comproprietario non debitore davanti al giudice può chiedere ed ottenere l’attribuzione della quota pignorata pagando il debito, immagino si possa procedere inoltre a liquidare il debitore pagandogli l’intero valore della quota dell’immobile che nel nostro caso è superiore al debito saldando quest’ultimo ed appropriandosi della quota dell’immobile che era di proprietà del debitore. Per fare tutto ciò è necessario il consenso scritto del debitore che rinuncia alla sua quota dell’ immobile o il comproprietario può procedere anche senza il suo consenso operando direttamente con il giudice? Chiedo inoltre se generalmente il prezzo base dell’asta è simile al valore di mercato dell’immobile oppure è nettamente più basso.

Ringrazio nuovamente per i chiarimenti e la professionalità.

Cordiali saluti.

LR

astalegale pubblicato 5 giorni fa

Non è necessario il consenso del debitore. Comunque precisiamo che per ottenere l'assegnazione dell'intero occorre pagare il valore della quota non il debito.

Osserviamo, infine, che normalmente il prezzo base d'asta è più basso (del 15% circa) del valore di mercato, ma la situazione varia in relazione alle diverse parti del territorio.

lalla22 pubblicato 5 giorni fa

Grazie mille per gli ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

LR

astalegale pubblicato 2 giorni fa

Grazie a lei!

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