Immobile Occupato dal debitore

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-giuseppe22 pubblicato 1 settimane fa

Buongiorno, sono interessato ad un'appartamento il quale è occupato dal debitore. Lo stesso non permette le visite dell'immobile ed è stata richiesta la forza pubblica per lo sfratto.

L'asta si terrà giovedi e il custode mi ha riferito che la procedura di liberazione si concluderà nel giro di 90 giorni massimo.

Acquisterei quindi questo immobile solo avendolo visto dalle foto. Metto in conto che potrebbe fare vari danni e di dover ristrutturare tutto l'appartamento. La mia paura principale è, una volta aggiudicato l'immobile, nel caso questa persona provochi seri danni, magari incendiando casa, o magari abbattendo dei muri , o magari lascia il gas aperto, o che provochi delle infiltrazioni e quindi dei danni a terzi. In questi casi come funziona, chi è responsabile se provoca danni a terzi e che succede se provoca seri e gravi danni all'immobile. Dato che comunque io non ho visionato l'immobile e non parliamo dei soliti piccoli danni come rompere delle mattonelle o delle porte. L'appartamento è pignorato a causa di un debito di 50 mila euro derivante da un credito condominiale. La casa vale circa 200 mila euro e la base d'asta è di 130 mila euro. (Credito condominiale che non corrisponde a quel condominio dove è situato l'appartamento poiché in perizia affermano che nel 2018 il debito dell'esecutato per quel condominio era di 800 euro.) Vorrei un consiglio da voi, che credo ne avete viste e sentite tante. Vi ringrazio in anticipo, buona giornata.

astalegale pubblicato 6 giorni fa

Per rispondere all’interrogativo formulato riteniamo che occorra partire dalla previsione dell’art. 2922 c.c., a mente del quale nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta.

Questa norma , che per costante giurisprudenza si applica anche alle vendite fallimentari (crf., sul punto, cass. Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016) riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. da 1490 a 1497 c.c. (vizi e mancanza di qualità della cosa), ma non l'ipotesi di consegna di "aliud pro alio", configurabile, invece, se il bene aggiudicato:

1. appartenga ad un genere affatto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita;

2. oppure manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico sociale;

3. oppure ancora quando ne sia del tutto compromessa la destinazione all'uso previsto e che abbia costituito elemento dominante per l'offerta di acquisto.

Tuttavia, nella giurisprudenza della Corte di Cassazione si va affermando il principio per cui “La differenza strutturale tra la vendita forzata e quella negoziale è ostativa all'adozione, per la prima, di una nozione lata di "aliud pro alio", con la conseguenza che la nullità del decreto di trasferimento è ravvisabile solo in caso di radicale diversità del bene oggetto di vendita forzata ovvero se ontologicamente diverso da quello sul quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario, oppure perché, in una prospettiva funzionale, dopo il trasferimento risulti definitivamente inidoneo all'assolvimento della destinazione d'uso che, presa in considerazione nell'ordinanza di vendita, ha costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario” (Cass. Sez. III, 29 gennaio 2016, n. 1669. Si trattava del caso in cui una unità abitativa la cui inagibilità, dichiarata dal Comune per la presenza di elementi inquinanti, ed emersa solo a seguito di una integrazione della perizia di stima depositata dopo il versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario, ed era solo temporanea per la piena recuperabilità della salubrità dell'immobile).

Ciò detto, ove dovesse risultare che oggettivamente si tratta di una ipotesi di aliud pro alio, nei termini che abbiamo esplicitato, si pone il problema delle modalità attraverso cui l’aggiudicatario può avvalersi del rimedio.

In passato si contendevano il campo due tesi dottrinarie. La prima riteneva l’aggiudicatario un acquirente tout court, e dunque, titolare degli stessi rimedi processuali generalmente riconosciuti in caso di vendita di aliud pro alio; la seconda invece argomentava nel senso che, poiché la vendita si inserisce nell’ambito di un iter processuale con regole sue proprie, ad essa soggiace, con la conseguenza che l’aliud pro alio deve essere fatto valere nei limiti dell’opposizione agli atti esecutivi.

Anche in giurisprudenza si riscontrava un certo contrasto.

Nella sentenza n. 4378 del 20 marzo 2012 (Pres. Filadoro, Est. Barreca), si è affermato, in continuità con precedenti arresti della giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., Sez. III, 13 maggio 2003, n. 7294; Sez. II, 3 ottobre 1991, n. 10320) che mentre i soggetti del processo esecutivo, diversi dall’aggiudicatario, possono fare valere la diversità del bene venduto rispetto a quello staggìto soltanto con una (tempestiva) opposizione agli atti esecutivi avverso il provvedimento di aggiudicazione e gli atti successivi e conseguenti, l’acquirente aggiudicatario ha a disposizione gli stessi strumenti di tutela azionabili in caso di vendita volontaria.

In consapevole contrasto con questa pronuncia si è invece posta la sentenza n. 7708 del 2 aprile 2014, (Pres. Russo, Est. De Stefano), secondo cui l’aggiudicatario di un bene pignorato ha l’onere di far valere l’ipotesi di aliud pro alio (che si configura ove la cosa appartenga a un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, oppure risulti del tutto compromessa la destinazione della cosa all’uso che, preso in considerazione nell’ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto) con il solo rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi e quest’ultima deve essere esperita comunque - nel limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione - entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell’atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria.

Quest’ultimo indirizzo è stato poi confermato, seppur meglio precisato, dalla sentenza 29 gennaio 2016, n. 1669, e dalla Ordinanza n. 11729 del 11/05/2017, le quali hanno affermato che il termine di cui all’art. 617 c.p.c. “decorre dalla conoscenza del vizio o delle difformità integranti la diversità del bene aggiudicato rispetto a quello offerto, occorrendo, conseguentemente, anche fornire la prova della tempestività della relativa opposizione all’interno del processo esecutivo”.

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