Immobile e terreni vincolati per attivita' agricola

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  • Ultimo messaggio 11 gennaio 2019
andreastomikia pubblicato 06 gennaio 2019

Buonasera,
un'asta senza incanto a cui sono interessato propone in un'unico lotto dei terreni, un immobile (civile abitazione + pertinenza agricola) ed un magazzino (magazzino agricolo) le cui concessioni edilizie riportano il vincolo di destinazione d'uso agricolo e la necessita' di rimuovere i manufatti nel caso in cui venga a cessare la coltivazione del fondo, che si trova in una zona svantaggiata e sottoposta ad alcuni vincoli.

A breve entrero' in possesso della qualifica IAP (per la quale sto effettuando un corso regionale), ma temo la otterro' a valle dell'asta ma comunque prima dell'eventuale versamento del saldo e del conseguente decreto di trasferimento (in caso di aggiudicazione).

Stante questa situazione, le chiedo:

1) E' necessario ottenere la qualifica IAP prima di partecipare all'asta oppure e' possibile ottenerla prima del saldo? In questo caso e' sufficiente rivolgersi al delegato alla vendita per fornirgli la documentazione del caso?

 

2) L'ottenimento della qualifica IAP e' sufficiente per qualificarsi come imprenditore agricolo professionale (ancor prima intendo di aver presentato la dichiarazione dei redditi nella quale si evince che almeno il 50% dei guadagni derivano da attivita' agricola)?

3) Trattandosi anche della mia prima casa, quale aliquota dovrei considerare per le imposte di registro e piu' in generale per il calcolo delle spese accessorie?
Provo a spiegarmi meglio. Per il calcolo delle imposte di registro (che immagino essere diverse tra immobili e terreni) ipotizziamo una stima complessiva di 100.000 euro, composta da 80.000 euro di immobili (60.000 abitazione e 20.000 magazzino) e 20.000 di terreni. Il rapporto tra immobili/terreni e' quindi di 80% / 20%.Nel caso di una aggiudicazione per 100.000 euro dell'intero lotto, puo' indicarmi se le sembra ragionevole l'ipotesi che le riporto a seguire?

- Compenso Delegato (<= 100.000) = 550 euro + 4% + IVA
- Imposta registro Immobili (Abitazione + Magazzino) come prima casa 2% su 80.000 = 1.600 euro
- Imposta registro Terreni 8% su 20.000 = 1.600 euro
- Imposta catastale 50 euro per particella catastale = 5 * 50 euro = 250 euro
- Imposta ipotecaria 50 euro per ... ???
- Bolli, etc, etc ... ???

La ringrazio molto per la preziosa collaborazione,
spero di averle fornito sufficienti elementi,
Cordilita'

 

 

 

astalegale pubblicato 11 gennaio 2019

Riteniamo che nel caso prospettato non ci siano particolari problemi.

Quanto al termine entro il quale ottenere che qualifica di IAP (imprenditore agricolo professionale) osserviamo che occorre muovere dalla premessa per cui in sede esecutiva il trasferimento della proprietà non si determina, almeno secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la prevalente dottrina, con l'aggiudicazione del bene o con il successivo versamento del saldo del prezzo, ma solo con l'adozione del decreto di trasferimento da parte del giudice, e più precisamente con il suo deposito in cancelleria (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).

Da questa premessa si ricava il corollario per cui ove l'acquisto sia legato a particolari condizioni oggettive o soggettive, e sufficiente che esse siano possedute al momento del trasferimento della proprietà, e quindi al momento in cui il decreto di trasferimento viene depositato in cancelleria.

Quanto ai calcoli effettuati, gli stessi ci sembrano sostanzialmente corretti. Osserviamo tuttavia che se il terreno costituisce (come detto nella domanda) pertinenza del fabbricato, l'aliquota del 2% andrà applicata anche su esso.

Qualche dubbio residua invece per il magazzino poiché occorrerebbe verificare se e come è stato accatastato. Ciò in quanto la nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro) prevede che ai fini dei benefici prima casa possa essere considerata una sola pertinenza per ogni immobile e configura come tale (e quindi alla medesima aliquota prevista per la prima casa) soltanto le categorie catastali C/2, (cantine, magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse, autorimesse, stalle, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Quindi, se sia il terreno che il magazzino fossero considerabili come cespite unico di pertinenza dell'abitazione, ed il magazzino fosse accatastato in una delle categorie che abbiamo appena indicato, l'aliquota del 2% si applicherebbe all'intero prezzo di aggiudicazione, altrimenti occorrerebbe operare.

Precisiamo, ancora, quanto alla base imponibile, che ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per 110.

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