Il custode rifiuta di mostrare l'immobile

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texatlipoca pubblicato 3 settimane fa

Buongiorno, il 29 aprile sera ho scritto un'e-mail al custode chiedendo di visionare un immobile la cui asta si tiene il 12 maggio. Analoga richiesta l'ho inoltrata tramite il canale ufficiale (portale delle vendite pubbliche).

Il giorno 2 maggio ricevo una telefonata informale dall'ufficio del custode, con la quale una sua assistente  mi informa che le visite, per loro politica interna, le effettuano solo fino a 10 giorni lavorativi prima dell'asta, perché poi i tempi per partecipare e per versare la cauzione sarebbero troppo stretti.

A me pare che questa scelta sia del tutto arbitraria, e non in linea con i doveri derivanti dall' incarico di custode, oltre che del tutto inadeguata alle esigenze dei possibili offerenti. In primo luogo il termine di 10 giorni è esageratamente cautelativo. In secondo luogo, il pagamento della cauzione non implica necessariamente la presentazione dell'offerta, ed è del tutto slegato dalla visita dell'immobile. E' possibile pagare la cauzione nei tempi stabiliti, visionare l'immobile, e se questo non risponde alle aspettative non presentare offerta, sapendo che così facendo la cauzione sarà restituita. Personalmente mi è capitato più di una volta di pagare la cauzione 4 o 5 giorni prima dell'asta, e di visionare l'immobile addirittura dopo, decidendo poi di non partecipare all'asta.

Ho scritto una PEC di sollecito al custode. Se dovesse ribadire la sua posizione, esiste un modo per essere più incisivi? Un esposto al notaio incaricato? Un'istanza al giudice?

Grazie per la risposta e saluti

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robertomartignone pubblicato 3 settimane fa

Se insiste va fatto esposto vedasi art 560 cpc e correlati 

texatlipoca pubblicato 3 settimane fa

Scusa, la risposta sarà appropriata ma per la mia comprensione un po' sibillina: esposto... a chi? In quale forma? Con quali mezzi?

robertomartignone pubblicato 3 settimane fa

Va fatta istanza scritta  al giudice delle esecuzioni esplicando la dinamica dei fatti  , nei casi piu' gravi è possibile fare giusta querela con rilevanze penali : art. 388 comma quinto c.p.  Comunque astalegale saprà darle maggiori ragguagli . 

inexecutivis pubblicato 2 settimane fa

Ai sensi dell’art. 560, c.p.c., (come riscritto dall’art. 4, comma 2, d.l. 14/12/2018, n. 135, convertito dalla legge 11/2/2019, n. 12, pubblicata sulla Gazz. Uff. n. 36 del 12/2/2019) Il debitore [che continui ad abitare l’immobile dopo il pignoramento], deve consentire, in accordo con il custode, che l'immobile sia visitato da potenziali acquirenti.

Le modalità del diritto di visita sono contemplate e stabilite nell'ordinanza di cui all'articolo 569.

Il giudice ordina, sentito il custode ed il debitore, la liberazione dell'immobile pignorato per lui ed il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l'immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, ovvero quando l'immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare.

Come si vede, la disciplina delle modalità di esercizio del diritto di visita sarà integralmente disciplinata dall’ordinanza di vendita, prevedendosi esclusivamente che il debitore debba consentirla anche quando abita l’immobile, e che l’ostacolo all’esercizio del diritto di visita da parte degli interessati costituisce motivo di liberazione forzosa dell’immobile.

Se l’ordinanza non prevede il limite temporale che le è stato indicato, l’invio della diffida a mezzo pec ci sembra corretto. Se il custode dovesse insistere nel mantenere questa posizione non resterà che promuovere un reclamo al giudice dell’esecuzione.

texatlipoca pubblicato 2 settimane fa

Per informazione, comunico che il custode ha accolto il mio sollecito e mi ha fissato l'appunamento durante il quale ho potuto visitare l'immobile.

Grazie a tutti per le riposte fornite.

-giuseppe22 pubblicato 1 settimane fa

Posso chiederti un’informazione ? Ho letto che ti è capitato di fare il bonifico della cauzione, visitare l’immobile e successivamente abbandonare l’idea di partecipare all’asta.

Ma in questo caso, in che modo ottieni la restituzione della caparra ? A chi ti rivolgi ? Siccome quando partecipiamo la cauzione ci viene restituita automaticamente se non aggiudicatari.

texatlipoca pubblicato 1 settimane fa

Semplicemente, me la restituiscono. La procedura ha un suo conto corrente con un suo IBAN su cui vengono versate tutte le cauzioni. Dopo l'asta, vengono tutte restituite, tranne quella versata dall'aggiudicatario. Nessuno guarda se hai partecipato o no, solo se hai messo i soldi. E sono anche abbastanza veloci.

In realtà, l'informazione sull'IBAN dove va restutuita la cauzione viene fornita con l'offerta. Se non fai l'offerta, devi contare che il notaio sia così coscienzioso da cercare sulla contabile del bonifico l' IBAN dal quale proviene, così da restituirti l'importo.

Per questo io mando di solito una mail o una PEC, dove scrivo che avendo versato la cauzione ma non partecipato all'asta, l' IBAN valido pre rendere la cauzione è XXX. Così ottengo il duplice risultato di sollecitare la restituzione dei soldi, e di facilitargli la ricerca dell'IBAN.

-giuseppe22 pubblicato 1 settimane fa

Forse dipende dal Tribunale. Per quello di Roma l’IBAN è unico per tutte le procedure di ogni giorno , quindi ti lascio immaginare quanti bonifici gli arrivino tutti i giorni. Comunque credo che si sicuramente la soluzione migliore è inviare una PEC al delegato per la restituzione in caso di non partecipazione.

sba90 pubblicato 3 giorni fa

Buonasera, Ho contattato da circa 1 mese il custode per un asta, mi è stato risposto che attualmente il custode non riesce a contattare l'esecutato quindi l'immobile non può essere visitato. L'asta è tra 16 giorni e io non ho ancora visto l'immobile cosa posso fare e quali sono i possibili scenari?. Grazie in anticipo a chi risponderà

inexecutivis pubblicato ieri

La risposta del custode, come abbiamo detto più volte su questo forum, non è giustificata. Suggeriamo di inoltrare una diffida a mezzo pec.

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