Estensione del pignoramento

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delegato2018 pubblicato 22 settembre 2020

Siamo in una fase di stallo del CTU al quale è stato conferito l’incarico di stimare il valore di una serie di immobili accatastati come abitazioni e come locali commerciali, per il quale sussistite una convenzione di servizi con il Comune.

Dalla documentazione acquisita emerge, infatti, che detti immobili, in virtù di convenzione edilizia stipulata con il comune, seppur non trascritta, possono essere ceduti solo come struttura turistico ricettiva.

Peraltro, detta convenzione ha posto a carico della proprietaria-debitrice l’obbligo di destinare, entro 18 mesi, le aree a standard urbanistici (consistenti in terreni -non pignorati- aventi propria identificazione catastale, prospicienti gli immobili oggetto di espropriazione), destinati in progetto a verde pubblico ed a verde privato, a parcheggio privato, oltre che a viabilità di accesso carrabile e pedonale dalla pubblica via, opere giammai realizzate.

A prescindere dalla omessa trascrizione, rileva che con la conferenza di servizi il Comune, su progetto della proprietaria-debitrice, ha autorizzato la variante urbanistica dei terreni, ove è sorto l’intero complesso, da destinazione agricola a struttura per attività turistico ricettiva con la realizzazione di un organismo edilizio composto in parte da unità ricettive ed in parte da unità commerciali e sportive funzionali a detto organismo. La conferenza di servizi del 2007, ex art 5 DPR 447/98, mod. da DPR 440/2000, ha determinato gli stessi effetti della concessione edilizia.

Ora, il pignoramento, ha riguardato i singoli immobili accatastati e non anche le aree prospicienti anzidette che, come detto, hanno una loro identità catastale, risultano essere state asservite volumetricamente all’organismo edilizio realizzato, infatti dette aree in parte sono destinate a servizio della struttura realizzata (e pignorata) ed in parte cedute al Comune.

La proprietaria debitrice non ha dichiarato l’ultimazione dei lavori e nel 2010, successivamente alla stipula del mutuo, ha ceduto, con atto di conferimento in società, una particella facente parte dell’area esterna che avrebbe dovuto essere ceduta al Comune. L’esecuzione immobiliare è del 2018.

Ci si chiede se dette aree esterne, non pignorate e dotate di autonoma identità catastale, possono considerarsi pertinenza dei singoli immobili pignorati (da porre in vendita come struttura ricettiva turistica) nonostante non sia stato realizzato sulle stesse quanto indicato nel progetto approvato ma che, in virtù di tale atto, risultano asservite, e possano essere poste in vendita in uno agli immobili esistenti e pignorati, proprio per la destinazione che dette aree hanno.

Ci si chiede, inoltre, in caso di risposta negativa, come l’aggiudicatario potrà assolvere all’onere previsto nella conferenza di servizio, prospettandosi la necessità di intervenire su aree (in parte della debitrice, in parte della terza società cessionaria) che non gli appartengono in quanto non poste in vendita.

In caso di risposta positiva, e quindi qualora si possa porre in vendita tanto le unità immobiliari pignorate, quanto le aree non pignorate ma espropriabili in virtù della pertinenza e dell’asservimento, ci si chiede se l’aggiudicatario deve subentrare nell’obbligo assunto dalla proprietaria-debitrice, in particolare con riferimento alla cessione al Comune delle particelle indicate nella conferenza di servizi.

Ci si chiede, infine, se la cessione delle particelle a mezzo atto di conferimento in società, stipulato dopo il mutuo ma prima della notifica dell’atto di pignoramento proposto dal creditore ipotecario, sia opponibile a detto creditore.

 

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astalegale pubblicato 25 settembre 2020

Rispondiamo ai plurimi interrogativi osservando in primo luogo che il conferimento della particella ai fini della opponibilità andava trascritto, con la conseguenza che ove ciò non sia avvenuto esso non è opponibile ai successivi acquirenti, e dunque anche ad un eventuale creditore pignorante.

Quanto alle aree prospicienti le particelle pignorate, osserviamo quanto segue.

Dal tenore della domanda ricaviamo in primo luogo il convincimento per cui si tratta di pertinenze. Ai sensi dell’art. 817 c.c. sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra, e tale è, pacificamente, il giardino di una abitazione.

In via generale il pignoramento della cosa principale comprende automaticamente anche le pertinenze. Lo si ricava dall’art. 2912 c.c., ai sensi del quale il pignoramento si estende agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata, sebbene non menzionate nell’atto di pignoramento.

In applicazione di questi principi Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1993, n. 5002 e Cass. civ., sez. lav., 16 novembre 2000, n. 14863. hanno ritenuto che, ad esempio, anche il terreno latistante o circondante un edificio pignorato, ancorché non esplicitamente indicato nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, in concrete circostanze può essere considerato come una unica unità immobiliare assieme al bene pignorato, similmente alle costruzioni che siano in rapporto di accessorietà o di pertinenza con il bene principale sottoposto ad esecuzione.

Ancora, secondo Cass. 10 luglio 1998, n. 6718 , il cortile di un’abitazione potrebbe anche non essere neppure configurabile come bene autonomo a sé stante. (Nel caso di specie, si trattava di un cortile che non possedeva una sua autonomia catastale, graffato dal punto di vista particellare con la costruzione alla quale accedeva, ed in concreto per esso non era possibile configurare un'altra funzione, diversa da quella di fornire aria e luce alle finestre ed ai balconi degli edifici).

Ovviamente, affinché esista un rapporto di pertinenzialità, cui consegue l’estensione ex lege del pignoramento, è necessario, secondo Cass. civ., sez. III, 20 marzo 2012, n. 4378 non solo che sussista in concreto una relazione di asservimento così qualificabile nel rispetto dell’art. 817 cod. civ., ma che questa risulti con caratteri di assolutezza ovvero di indispensabilità o di inequivocità del rapporto pertinenziale, in modo che si possa così sopperire alla lacuna riscontrabile nella trascrizione del pignoramento riguardante soltanto la cosa principale, a fini di tutela dei terzi.

Rispetto a questo quadro, occorre dare conto di quanto stabilito da Cass. civ., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272 la quale ha affermato che ove “il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un’obiettiva diversa risultanza dell’atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell’art. 2912 cod. civ” (nel caso di specie, si discuteva se una certo subalterno del NCEU dovesse essere ricompreso, o meno, nell’atto di pignoramento, che indicava un subalterno adiacente).

Riteniamo dunque che, ove dotate di una autonoma identificazione catastale e non pignorate, quelle aree non possono essere oggetto di vendita.

Infine, a proposito degli oneri di urbanizzazione osserviamo che a nostro avviso il pagamento o le attività di urbanizzazione non possono gravare sull'acquirente dell'immobile il quale non realizzi le opere di trasformazione edilizia cui quell’immobile è collegato.

In giurisprudenza si è ad esempio affermato che “L'assunzione, a carico del proprietario del terreno, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione costituisce un'obbligazione "propter rem". Ciò comporta che essa va adempiuta non solo da colui che ha stipulato la convenzione con il Comune, ma anche da colui (se soggetto diverso) il quale richiede la concessione edilizia, e - inoltre - che colui che realizza opere di trasformazione edilizia, valendosi della concessione rilasciata al suo "dante causa", è solidalmente obbligato con quest'ultimo per il pagamento degli oneri anzidetti. La natura reale dell'obbligazione non riguarda, invece, i soggetti che utilizzano le opere di urbanizzazione da altri realizzate per una loro diversa edificazione, senza avere con i primi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, devono pagare al Comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12571 del 27/08/2002).

Allo stesso modo, si ritiene generalmente che il mero acquirente di un immobile da altri realizzato non sia tenuto al pagamento degli oneri di urbanizzazione.

In questo senso, ad esempio, T.A.R. Sardegna Cagliari Sez. II, 21-05-2012, n. 501, secondo cui “L'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, assunta dal lottizzante con la stipula della convenzione di lottizzazione edilizia è propter rem, nel senso che l'adempimento di essa può essere richiesto non solo a colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche a colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia; ovvero nel senso che colui che realizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha nei confronti del Comune gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario, ed è con quest'ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione. L'obbligazione non si trasferisce però all'acquirente degli edifici realizzati dal costruttore, proprio perché solo quest'ultimo ha utilizzato il titolo edilizio il cui rilascio implicava l'accollo ex lege dell'obbligazione di realizzazione o completamento delle opere di urbanizzazione”.

Ancora, più recentemente, si è espressa in questi termini Cass. civ. Sez. II, 28-06-2013, n. 16401, secondo la quale “L'assunzione, da parte del proprietario del fondo, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota degli oneri delle opere di urbanizzazione secondaria (cui è subordinata l'autorizzazione per la lottizzazione) costituisce un'obbligazione "propter rem", dovendo dette opere essere eseguite da coloro che sono proprietari al momento del rilascio della concessione edilizia, i quali ben possono essere soggetti diversi da quelli che stipularono la convenzione, per avere da questi acquistato una parte del suolo su cui far sorgere singoli (o gruppi di) lotti. Tuttavia, la natura reale dell'obbligazione non riguarda le persone che utilizzano le opere di urbanizzazione da altri realizzate per una loro diversa edificazione, senza avere con questi ultimi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, sono tenute a pagare al Comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione. Conseguentemente, se la qualificazione di obbligazione "propter rem" ha rilievo nel rapporto tra Comune e soggetto proprietario dell'area fabbricabile (cui viene rilasciato il provvedimento permissivo della costruzione), al di fuori di tale rapporto, qualora il soggetto titolare del provvedimento concessorio, avendo eseguito le opere di urbanizzazione, intenda rivalersi della spesa già sostenuta presso i diversi soggetti successivamente divenuti proprietari della medesima area fabbricabile, tale prestazione è ottenibile soltanto in virtù di un'espressa pattuizione negoziale, nella quale non rileva più il carattere reale dell'obbligazione”.

delegato2018 pubblicato 4 settimane fa

Condivido l'esauriente risposta.  Grazie

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Grazie a lei!

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