Esecuzione Immobiliare su bene Indiviso

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danielafunicino pubblicato 02 giugno 2018

Gentile staff, ho provato vanamente a ricercare se ci fosse qualche quesito simile, ma non riesco a trovarne e me ne scuso.
Premetto che il mio quesito non è finalizzato ad ottenere "consulenze gratuite" ma, solo capire, se da cittadina, sono ancora in tempo per poter far valere i miei diritti oppure rischio spese inutili.
Riassumo la questione:
1) Bene indiviso locale commerciale - 2 proprietari al 50%;
2) Io sono comproprietaria al 50% NON DEBITRICE;
3) Il debitore cui è stato pignorato il 50% è deceduto e gli eredi hanno rinunciato all'eredità;
4) In qualità di comproprietaria NON sono mai stata avvisata dal creditore e ho scoperto il pignoramento per puro caso, parlando con un parente del defunto;
5) Nessuno ha mai chiesto il mio intervento nemmeno in eventuali udienze.
6) attualmente, la procedura espropriativa ha visto la nomina di un CTU che, credo dovrà venire a fare la stima.

Ciò che mi fa star male è che:
- avrei voluto propormi come acquirente del 50% sottoposto ad esecuzione ma nessuno mi ha mai interpellata;
ORA
- posso rifiutare di far accedere l'esperto quando verrà visto che nessuno mi ha avvisata e in questo locale di cui sono comproprietaria ci sono anche beni di mia propietà?
- se il bene non può essere diviso materialmente a causa del fatto che ci sono pilastri, tubature ecc, c'è il richio che vada all'asta per il 100% e a me darebbero la mia quota dopo una vendita sottocosto?
- il locale, attualmente è di pertinenza alla mia abitazione e la sua vendita all'asta al 100% sarebbe per me un vero danno in quanto il mio immobile perderebbe valore ma anche lo stesso locale, per questo vorrei rilevare io l'altro 50%
- sono ancora in tempo per far qualcosa e non rischiare questa vendita imposta?

Chiedo scusa, ma mi sento "trattata" come fossi la debitrice.
Vi ringrazio

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astalegale pubblicato 05 giugno 2018

Rispondiamo alla domanda osservando che l’art. 599, comma primo, c.p.c. consente l’espropriazione dei beni in comproprietà indivisa tra una pluralità di soggetti, anche se non tutti comproprietari sono debitori del creditore che agisce. La norma è diretta applicazione dell’art. 2740 c.c., a mente del quale il debitore risponde con tutti i suoi beni (ed è tale anche la quoti di comproprietà) presenti e futuri dei propri debiti.

Ai sensi dell’art. 599, comma secondo, c.p.c. il creditore che pignora la quota indivisa appartenente al proprio debitore deve notificare agli altri comproprietari (o contitolari del diritto reale, quando ad esser comune non sia la proprietà ma un altro diritto reale) un avviso che contiene l’indicazione: dei dati identificativi del creditore; dei dati identificativi del bene pignorato; della data dell’atto di pignoramento e della sua trascrizione; l’ingiunzione di non lasciar separare dal debitore la quota di sua spettanza (art. 180, comma 1 disp. att. c.p.c.).

Con lo stesso avviso, o con altro successivo atto separato, il creditore procedente deve invitare tutti gli “interessati” a comparire davanti al giudice dell’esecuzione per sentire emettere i provvedimenti ex art. 600 c.p.c. (art. 180, comma 2 disp. att. c.p.c.). Ovviamente nel momento in cui notifica l’avviso il creditore potrebbe non ancora conoscer la data dell’udienza, e quindi non indicarla.

A questa udienza il Giudice dell'esecuzione adotta i provvedimenti di cui all’art. 600 c.p.c., e cioè: sentiti i comproprietari e tutti gli interessati, provvede, quando è possibile, alla separazione della quota in natura spettante al debitore. Se la separazione in natura non è chiesta o non è possibile, il giudice dispone che si proceda alla divisione a norma del codice civile, salvo che ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa.

Come si vede, i possibili snodi del pignoramento della quota sono:

la Separazione in natura, vale a dire l’assegnazione al debitore esecutato una porzione materiale del bene, corrispondente al valore della quota pignorata (la cosa è normalmente fattibile quando il pignoramento riguarda i terreni);

il Giudizio di divisione incidentale (così detta divisione endoesecutiva): si tratta di un ordinario giudizio di scioglimento della comunione che normalmente si sostanzia nella vendita dell’intero e nella distribuzione del ricavato tra i comproprietari, con assegnazione della quota parte spettante al comproprietario debitore alla procedura esecutiva, affinché sia distribuito tra i creditori.

In questo scenario, il comproprietario ha la possibilità di chiedere ed ottenere, ai sensi dell’art. 720 c.c., l’attribuzione della quota pignorata previo versamento del valore della medesima nella misura stimata dall’ stimatore nominato dal Giudice, da destinare poi alla distribuzione tra i creditori nell’ambito della procedura espropriativa.

Traendo le fila del discorso sin qui svolto, e premesso che il comproprietario non può impedire l’esperto dello stimatore poiché egli, quale ausiliario del magistrato, compie una attività di rilevo pubblicistico, il comproprietario può certamente chiedere di rendersi acquirente della quota sottoposta ad esecuzione.

danielafunicino pubblicato 05 giugno 2018

Grazie per il chiarimento staff.

Potreste chiarirmi un aspetto di quanto da Voi scritto, a proposito del giudizio di divisione, e cioè:

"In questo scenario, il comproprietario ha la possibilità di chiedere ed ottenere, ai sensi dell’art. 720 c.c., l’attribuzione della quota pignorata previo versamento del valore della medesima nella misura stimata dall’ stimatore nominato dal Giudice, da destinare poi alla distribuzione tra i creditori nell’ambito della procedura espropriativa."

Allo stato sembra che hanno nominato il Ctu e quindi dovrà accedere per la stima.

Il giudizio di divisione "endoesecutiva" è eventuale oppure un passaggio obbligato dal codice?
Cioè, il giudice, può NON sentire/invitare eventuali comproprietari?
Se il creditore non chiede la divisione?
Chi dovrà invitarmi a comparire in udienza quale "interessata": Il tribunale od il creditore?

La mia paura è che restando inerte e magari senza che nessuno mi inviti, il bene vada all'asta per l'intero.

Grazie Mille ancora.
Daniela F.

astalegale pubblicato 05 giugno 2018

Rispondiamo alla richiesta di precisazioni osservando che il comproprietario non esecutato può chiedere da subito l’assegnazione della quota pignorata al valore di perizia, anche prima che venga introdotto il giudizio di divisione endoesecutiva.

Invero, si tratta di un modo di conversione in danaro della quota che realizza il medesimo risultato cui si perverrebbe attraverso la vendita della quota, lo scioglimento della comunione o la separazione in natura, con l’ulteriore vantaggio di conseguire in tempi brevi questo obiettivo.

In dottrina è stato osservato da taluni che tale meccanismo sottrarrebbe il bene al mercato ed ai meccanismi competitivi delle vendite giudiziarie, così mortificando i possibili valori di realizzo, ma al rilievo è possibile replicare obiettando che comunque il bene viene trasferito al valore di stima, e tutto avviene sotto il controllo del Giudice. Del resto, aggiungiamo, ove si procedesse ad un giudizio di scioglimento della comunione mediante vendita dell’intero, il comproprietario potrebbe sempre esercitare la facoltà di cui all’art. 720 c.c..

Quindi, all’udienza fissata per l’adozione dei provvedimenti di cui all’art. 600 c.p.c. (separazione in natura, vendita della quota o scioglimento della comunione) il comproprietario può comparire e chiedere al Giudice di acquisire la proprietà della quota del debitore versando in favore della procedura il valore della stessa, come determinato dal ctu.

Poiché si ritiene generalmente che il comproprietario è parte processuale (lo si ricava dall’art. 180, comma secondo, disp. att. c.p.c., il quale prevede che “gli interessati debbono essere invitati a comparire davanti al giudice dell’esecuzione per sentire

dare i provvedimenti indicati nell’art. 600 del codice, e dal fatto che il comproprietario subisce gli effetti del pignoramento della quota), questa attività dovrà necessariamente essere compiuta con il patrocinio di un difensore, a norma dell’art. 82 c.p.c.

Infine osserviamo che in linea generale il creditore pignorante dovrebbe notificare al comproprietario il provvedimento con il quale il Giudice fissa l’udienza di comparizione delle parti. Ove ciò non avvenisse il Giudice normalmente rinvia la procedura al fine di consentire al creditore che ha omesso di farlo l’integrazione del contraddittorio.

Per scongiurare tuttavia il pericolo che si proceda, per mera svista, senza che il comproprietario sia coinvolto formalmente nella procedura, è possibile che questi (sempre tramite il proprio difensore) si costituisca nel fascicolo in modo tale da avere conoscenza diretta dell’udienza di comparizione delle parti e di comparire in udienza per esercitare il proprio diritto all’assegnazione della quota.

danielafunicino pubblicato 08 giugno 2018

Gent.mo Staff,

la vostra risposta è stata chiarissima, davvero.
Proprio ieri sono venuti a fare l'accesso rilasciandomi relazione.
Da quanto avete detto, evinco che sarò invitata all'udienza ed eventualmente in quella sede potrò propormi come acquirente del 50% indiviso al prezzo di stima.
Non so, a questo punto, se si può contattare il creditore, essendo il debitore deceduto e gli eredi rinunciatori dell'eredità, e fare una proposta di acquisto pari al debito per il quale stanno procededo, saldandolo, evitando così una stima più alta.

Ad ogni modo davvero siete riusciti a sottopormi in modo semplice una questione abbastanza complessa.
Grazie di cuore.

astalegale pubblicato 11 giugno 2018

Potrebbe essere una soluzione. Contatti pure il creditore. Se ragionevole, accoglierà la sua proposta.

luna pubblicato 12 ottobre 2018

Buonasera,

Volevo chiedere una precisazione, sempre in materia di esecuzione di beni immobili indivisi.

Qualora il creditore procedente non abbia ancora notificato gli avvisi di pignoramento della quota ai comproprietari (perchè non ne conosce ancora la identità in quanto aspettava che questa venisse indicata dall'esperto nominato dal giudice della esecuzione a cui è era stato demandato anche tale quesito, senza che l'esperto abbia tuttavia risposto adeguatamente con la sua perizia) e sia intenzionato a chiedere l'assegnazione della quota dei beni pignorati per evitare la divisione e gli ulteriori costi e lungaggini annesse e connesse, come deve comportarsi? Se all'udienza fissata d'ufficio ex art 569 cpc, mancano gli avvisi, il giudice può disporre ugualmente la divisione o deve rinviare l'udienza in attesa che il creditore procedente notifichi gli avvisi stessi? L'istanza di assegnazione delle quote pignorate da parte del creditore pignorante deve essere presentata entro un termine preciso? 

Vi ringrazio, sin da ora, per le informazioni che vorrete darmi al riguardo.

Un cordiale saluto.

astalegale pubblicato 14 ottobre 2018

A nostro avviso l'adozione dei provvedimenti di cui all'art. 600 c.p.c. non può essere emessa se i comproprietari non sono stati invitati a comparire davanti al giudice dell'esecuzione.

L’art. 599, comma primo, c.p.c. consente l’espropriazione dei beni in comproprietà indivisa tra una pluralità di soggetti, anche se non tutti comproprietari sono debitori del creditore che agisce.

Ai sensi dell’art. 599, comma secondo, c.p.c. il creditore che pignora la quota indivisa appartenente al proprio debitore deve notificare agli altri comproprietari un avviso che contiene l’indicazione: dei dati identificativi del creditore; dei dati identificativi del bene pignorato; della data dell’atto di pignoramento e della sua trascrizione; l’ingiunzione di non lasciar separare dal debitore la quota di sua spettanza (art. 180, comma 1 disp. att. c.p.c.).

Con lo stesso avviso, o con altro successivo atto separato, il creditore procedente deve invitare tutti gli “interessati” a comparire davanti al giudice dell’esecuzione per sentire emettere i provvedimenti ex art. 600 c.p.c. (art. 180, comma 2 disp. att. c.p.c.).

A questa udienza il Giudice dell'esecuzione adotta i provvedimenti di cui all’art. 600 c.p.c., e cioè: sentiti i comproprietari e tutti gli interessati, provvede, quando è possibile, alla separazione della quota in natura spettante al debitore. Se la separazione in natura non è chiesta o non è possibile, il giudice dispone che si proceda alla divisione a norma del codice civile, salvo che ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa.

Come si vede, i possibili snodi del pignoramento della quota sono:

la Separazione in natura, vale a dire l’assegnazione al debitore esecutato una porzione materiale del bene, corrispondente al valore della quota pignorata (la cosa è normalmente fattibile quando il pignoramento riguarda i terreni);

il Giudizio di divisione incidentale (così detta divisione endoesecutiva): si tratta di un ordinario giudizio di scioglimento della comunione che normalmente si sostanzia nella vendita dell’intero e nella distribuzione del ricavato tra i comproprietari, con assegnazione della quota parte spettante al comproprietario debitore alla procedura esecutiva, affinché sia distribuito tra i creditori.

È chiaro, allora, che la mancata notifica ai comproprietari dell'invito a comparire non consente l'adozione dei provvedimenti di cui all'art. 600 c.p.c.. In questo caso il giudice rinvierà l'udienza ordinando l'integrazione del contraddittorio, che se non eseguita comporterà una declaratoria di improcedibilità dell'esecuzione. Invero, la mancata instaurazione del contraddittorio fra i vari interessati impedisce al giudice dell’esecuzione di considerare eventuali opzioni da questi proponibili, a tutela dei loro interessi di terzi raggiunti dagli effetti riflessi del pignoramento della quota.

Viceversa, instaurato il contraddittorio, il comproprietario ha la possibilità di chiedere ed ottenere, ai sensi dell’art. 720 c.c., l’attribuzione della quota pignorata previo versamento del valore della medesima nella misura stimata dall’esperto nominato dal Giudice, da destinare poi alla distribuzione tra i creditori.

Precisiamo che questa richiesta può essere formulata da subito, anche prima che venga introdotto il giudizio di divisione endoesecutiva.

Invero, si tratta di un modo di conversione in danaro della quota che realizza il medesimo risultato cui si perverrebbe attraverso la vendita della quota, lo scioglimento della comunione o la separazione in natura, con l’ulteriore vantaggio di conseguire in tempi brevi questo obiettivo.

In dottrina è stato osservato da taluni che tale meccanismo sottrarrebbe il bene al mercato ed ai meccanismi competitivi delle vendite giudiziarie, così mortificando i possibili valori di realizzo, ma al rilievo è possibile replicare obiettando che comunque il bene viene trasferito al valore di stima, e tutto avviene sotto il controllo del Giudice. Del resto, aggiungiamo, ove si procedesse ad un giudizio di scioglimento della comunione mediante vendita dell’intero, il comproprietario potrebbe sempre esercitare la facoltà di cui all’art. 720 c.c..

Aggiungiamo inoltre che secondo la giurisprudenza, disposta la vendita dell’intero, questa andrebbe revocata, ove vi fosse domanda di assegnazione di uno dei comproprietari (Cass., 14.5.2008, n. 12119; Cass. 2.6.1999, n. 5392; Cass., 28.10.98, n. 12111), a meno che sia già intervenuta l'aggiudicazione in favore di un terzo, poiché in questo caso subentra l'interesse di questi a mantenere fermo il suo acquisto (Cass., 28.1.1984, n. 784).

Quindi, all’udienza fissata per l’adozione dei provvedimenti di cui all’art. 600 c.p.c. (separazione in natura, vendita della quota o scioglimento della comunione) il comproprietario (o gli altri comproprietari) possono comparire e chiedere al Giudice di acquisire la proprietà della quota del debitore versando in favore della procedura il valore della stessa, come determinato dal ctu.

Poiché si ritiene generalmente che il comproprietario è parte processuale (lo si ricava dall’art. 180, comma secondo, disp. att. c.p.c., il quale prevede che “gli interessati debbono essere invitati a comparire davanti al giudice dell’esecuzione per sentire dare i provvedimenti indicati nell’art. 600 del codice, e dal fatto che il comproprietario subisce gli effetti del pignoramento della quota), questa attività dovrà necessariamente essere compiuta con il patrocinio di un difensore, a norma dell’art. 82 c.p.c.

luna pubblicato 15 ottobre 2018

Buongiorno, ringrazio per la puntualissima risposta.

Tuttavia, nel caso in cui sia il creditore procedente (e non il comproprietario) a vole chiedere l'assegnazione delle quote pignorate (eventualmente già prima dell'udienza ex art. 600 c.p.c.specialmente nel caso in cui manchino gli avvisi ai comproprietari e detta udienza dovrà essere rinviata per la integrazione del contraddittorio), quale importo dovrebbe offrire con la istanza di assegnazione? E' sufficiente versare, con la detta istanza, la differenza tra il suo credito e il valore di stima delle quote (maggiorato delle spese di procedura), in assenza di altri creditori intervenuti? O deve offrire comunque l'intero valore di stima delle quote (come previsto dall'art. 720 cc per i comporietari), senza operare la compensazione con l'importo del suo credito?

Ringrazio sin da ora per la ulteriore precisazione.

 

astalegale pubblicato 19 ottobre 2018

 Rispondiamo alla richiesta di precisazioni osservando che il creditore non può chiedere l'assegnazione della quota. Per lo meno non quella che trova la sua disciplina nella cornice dell'art. 720 c.c., che è istituto specificamente dedicato ai comproprietari.

In favore del creditore, viceversa, trova applicazione l'istituto dell'assegnazione disciplinato dagli artt. 505, 506, 588 e 589 c.p.c.

L’art. 588 c.p.c. dispone in particolare che ogni creditore, nel termine di dieci giorni prima della data della vendita, può presentare istanza di assegnazione per il caso in cui la vendita non abbia luogo. (I riferimenti alla vendita con incanto, contenuti nella originaria formulazione dell'art. 588 cpc, sono stati eliminati dal d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con l. 6 agosto 2015, n. 132, sicché l'istanza di assegnazione è oggi ammissibile -ma questa era l'opinione prevalente anche all'indomani del d.l. 132/2014- anche in relazione alla vendita senza incanto).

Stabilisce poi l'art. 589 che l'istanza di assegnazione può essere formulata per un importo non inferiore alla somma prevista dall'art. 506, e comunque non inferiore al prezzo base stabilito per l'esperimento di vendita per cui è presentata (il riferimento all'originario valore di perizia è stato soppresso dal citato d.l. n. 83/2015).

Dunque, il creditore che intende ottenere l’assegnazione deve offrire un importo pari a quello che risulterà più altro tra due valori: quello delle spese di esecuzione (detratte, eventualmente, quelle da lui sostenute) più il credito dei creditori di grado anteriore, e quello del prezzo base della vendita in occasione della quale formula istanza di assegnazione.

danielafunicino pubblicato 12 novembre 2018

Gentile staff, sperando di far cosa gradita e, per riconoscenza nell'attenzione prestata ai miei quesiti, ritengo doveroso anche per i Vostri lettori riferire sul prosieguo cercando di essere più schematica possibile.

Nel mio caso, comproprietaria non debitrice del 50% dell'immobile pignorato per 1/2, sto optando per una costituzione nella quale farei presente la volontà di acquistare IL 50% dell'immobile pignorato, al prezzo di stima del tecnico incaricado dal giudice.
Il rischio di arrivare alla vendita e vedermi liquidata un prezzo molto al di sotto di quello di mercato e spossessata di un immobile che tuttora utilizzo è elevato.

Una curiosità:
le spese di
a) trascrizione del (mi auguro) futuro decreto di acquisto e la
b) cancellazione delle ipoteche/e pignoramento e quelle
c) dell'intera procedura (tecnico incaricato dal Giudice, custode, ecc)

nel mio caso, che quale comproprietaria chiedo di acquistare il bene, a chi saranno addebitate?
Vengono decurtate dal prezzo di stima che verserò con assegno intetstato alla procedura?

Grazie ancora.

astalegale pubblicato 15 novembre 2018

A nostro avviso le spese della divisione endoesecutiva devono essere ripartite pro quota tra tutti i comproprietari.

È questo l’orientamento che prevale nettamente in dottrina e che si registra anche nella giurisprudenza di merito (Trib. Torino 3 dicembre 2002).

Del resto, anche nei giudizi di scioglimento della comunione, vale il principio per cui le spese gravano sulla massa, e non v’è ragione per cui in sede endoesecutiva debbano trovare applicazione regole diverse, visto che nell’uno e nell’altro caso alcuni comproprietari subiscono l’esecuzione (ad iniziativa di uno di essi o del creditore di uno di essi).

Sulla scorta di questo assunto si è per esempio affermato che le spese di una eventuale consulenza tecnica di ufficio, svolta nel giudizio divisorio, potrebbero, comunque, essere ripartite dal giudice della divisione a carico di tutti i condividenti (Cass. civ., 13 maggio 2015, n. 9813).

Peraltro, in giurisprudenza si è osservato che le spese per la cancellazione dell’ipoteca e del pignoramento iscritto sulla quota dell’obbligato, graverebbero esclusivamente in capo a quest’ultimo (Cass. 25.7.2002, n. 10909).

Tale ragionamento, infine, vale a disciplinare i rapporti tra i comproprietari, non quelli tra creditore e debitore esecutato, nel qual caso rivivono le regole della soccombenza, con la conseguenza che il creditore del comproprietario esecutato potrà recuperare in sede esecutiva, quali spese prededucibili, le spese sopportate in sede di divisione, in forza degli artt. 2770 e 2755, trattandosi certamente di spese sostenute nell’interesse di tutti i creditori.

danielafunicino pubblicato 15 novembre 2018

Staff grazie ancora per la risposta.

Per precisare, io sarei comproprietaria del bene ma il pignoramento è stato avviato sul 50% di proprietà del debitore (io non sono debitrice).
Mi proporrei per l'acquisto del 50% pignorato, al prezzo di stima del tecnico.
Le spese della procedura per ora attengono a quelle relative alla prima CTU per la stima dell'immobile e a quelle del custode.

astalegale pubblicato 18 novembre 2018

Confermiamo la nostra risposta. Le spese della divisione (da intendersi quali spese necessarie per procedere al giudizio di scioglimento della comunione) vanno ripartite tra i comproprietari in ragione delle quote di ciascuno.

Poichè nel suo caso non si procedera a scioglimento della comunione, in quanto lei si limiterà ad acquistare la quota pignorata, tutte le spese fino ad ora sostenute graveranno in capo al debitore esecutato ex art. 95 cpc.

fabietto988 pubblicato 09 gennaio 2019

Buongiorno cercherò di essere breve,in pratica risulta un pignoramento (a me sconosciuto) sul mio appartamento per un debitore terzo che abitava nel condominio e che dal catasto risulta essere proprietario nella particella catastale del mio appartamento per 400/1000, in realtà l'immobile è di mia piena proprietà e in mio pieno possesso da piu di 20 anni, acquistato ad un'altra persona tramite scrittura privata che ho a disposizione, insieme a tasse pagate al comune sin dall'inizio della mia residenza in questo immobile(come da certificato di residenza storica), non ho però l'atto notarile. sono sufficienti a provare la mia piena proprietà dell'immobile onde evitare la vendita della parte (risultante catastalmente al debitore) dell'immobile? grazie

astalegale pubblicato 13 gennaio 2019

Purtroppo la risposta al quesito formulato non può essere sbrigativa o semplicissima, poiché il tema posto è molo controverso.

Esso, in particolare, riguarda l’analisi delle possibili interferenze tra l’art. 2915 comma secondo c.c., da un lato, e gli artt. 2651 e 2653 n. 1 c.c. dall’altro, nel senso cioè che ci si chiede se la trascrizione della sentenza di usucapione, e della relativa domanda, possano essere inquadrate tra quelle “per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione”, secondo quanto disposto dall’art. 2915 c.c.

L’elaborazione giurisprudenziale formatasi sul punto è assolutamente indirizzata nel senso di ritenere prevalente l’acquisto dell’usucapiente sul diritto del creditore pignorante, e ciò in ragione della considerazione per cui l’acquisto per usucapione è acquisto a titolo originario, come tale indipendente tanto dall’anteriore titolarità del bene in capo al debitore, quanto dalle vicende giuridiche che lo hanno interessato.

Gli elementi indicati a sostegno di questa impostazione sono molteplici.

In primo luogo si argomenta intorno alla natura dell’acquisto per usucapione.

A tal proposito si osserva che se un terzo possiede un immobile senza titolo trascritto, il compimento dell’usucapione estingue le iscrizioni ipotecarie iscritte o rinnovate al nome del precedente proprietario per effetto della efficacia retroattiva dell’usucapione, aggiungendosi che, se si ammettesse che l’alienazione compiuta dal proprietario in pendenza del termine per il maturarsi dell’usucapione fosse valida nei confronti dell’usucapiente, bisognerebbe ammettere che, fatta prima che sia compiuta l’usucapione, essa avrebbe l’effetto di paralizzarla, se non addirittura eliminarla. (Cass. civ., 28 giugno 2000, n. 8792, ed il richiamo da essa compiuto a Cass. civ., 15 maggio 1925).

Sulla base delle considerazioni che precedono, quindi, l’ormai consolidato orientamento della giurisprudenza della Cassazione è fermo nel ritenere che l’usucapiente non avrebbe alcun onere di trascrivere la domanda di usucapione (e la relativa sentenza) prima della trascrizione del pignoramento o della iscrizione ipotecaria al fine di renderla opponibile al creditore pignorante, in quanto detta domanda non rientrerebbe tra quelle contemplate dall’art. 2915, comma secondo, c.c. poiché, proprio in considerazione della natura dell’acquisto per usucapione, il codice avrebbe compiuto una precisa scelta di campo nel rendere insensibile l’acquisto per usucapione agli effetti della disciplina della trascrizione come modo di risoluzione dei conflitti tra acquirenti del medesimo bene.

La legittimità costituzionale di una siffatta ricostruzione del quadro normativo, con riferimento ad una presunta violazione degli artt. 3 e 24 della Costituzione, è stata sottoposta al vaglio della Corte Costituzionale, la quale con ordinanza del 19 giugno 2000, n. 219, ha dichiarato manifestamente inammissibile la questione per difetto di motivazione dell’ordinanza di rimessione in ordine al requisito della rilevanza.

Il caso sottoposto all’esame del Giudice delle leggi era quello di un soggetto che, dopo la trascrizione di un pignoramento compiuto da parte del creditore ipotecario sul bene immobile intestato formalmente al debitore, aveva promosso un giudizio volto all’accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione del bene pignorato e, ottenuta la pronuncia di una sentenza a lui favorevole, spiegava opposizione di terzo all’interno del processo esecutivo al fine di far dichiarare l’improseguibilità della procedura, per essere egli, e non il debitore esecutato, proprietario del bene.

La Corte ha motivato la pronuncia di manifesta inammissibilità della questione di costituzionalità ad essa sottoposta osservando che il Giudice remittente avrebbe dovuto “compiutamente argomentare - pur tenuto conto della peculiarità degli effetti della trascrizione della domanda e delle sentenze relative all’acquisto di diritti immobiliari per usucapione, ai sensi degli artt. 2653 n. 1 e 2651 cod. civ. - in ordine all’eventuale non riconducibilità della domanda di usucapione a quelle «per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione», secondo quanto stabilito dal citato art. 2915, secondo comma, cod. civ.”.

Proprio la motivazione e la tipologia di pronuncia adottata dalla Corte, la quale non ha evidentemente ritenuto sufficiente il consolidato orientamento giurisprudenziale per ritenere irrilevante il mancato esame della questione da parte del Giudice a quo, impone a nostro avviso di verificare se l’assunto della prevalenza dell’acquirente per usucapione sul creditore pignorante del precedente proprietario possa ritenersi a perfetta tenuta.

In effetti, la tesi (prevalente in giurisprudenza) per cui l'acquisto per usucapione prevale comunque sul pignoramento eseguito in danno del formale proprietario è stata criticata in dottrina, ove si è affermato che, fermi restando gli effetti sostanziali dell’acquisto della proprietà dei beni immobili per effetto del possesso, e ferma restando l’indipendenza della trascrizione della sentenza di acquisto per usucapione rispetto al principio della continuità delle trascrizioni e della priorità temporale della trascrizione come criterio di risoluzione dei conflitti tra proprietari, è da dire che il proprietario il quale voglia rendere il giudicato relativo al suo acquisto per usucapione opponibile al creditore pignorante ha certamente l’onere di trascrivere la relativa domanda, ai sensi dell’art. 2653, n. 1 c.c., essendosi ritenuto che tra “le domande per la cui efficacia la legge richiede la trascrizione” prima del pignoramento affinché siano opponibili al creditore pignorante ai sensi dell’art. 2915, comma secondo, c.c., va certamente ricompresa, in virtù della previsione di cui all’art. 2653, n. 1, la domanda di accertamento dell’acquisto per usucapione, sebbene ai soli effetti processuali della opponibilità del giudicato.

È da dire che, nonostante le perplessità sollevate, Cass. civ., sez. III, 30 dicembre 2009, n. 27668, mantiene inalterato il suo convincimento, affermando che “In tema di opposizione di terzo ad esecuzione immobiliare, la norma dell’art. 619 cod. proc. civ. legittima il terzo a far valere la proprietà o altro diritto reale sul bene pignorato senza esigere che tali situazioni siano state giudizialmente accertate, con la conseguenza che lo stesso terzo le può far ben valere rispetto ad un bene che assuma di aver già acquistato al momento dell’opposizione per effetto di usucapione, non incidendo, a sua volta, su tale acquisto l’esecuzione del pignoramento immobiliare e potendo, quindi, il termine ventennale utile a consolidarlo venire a maturazione anche successivamente al pignoramento medesimo".

Sulla scorta di questo orientamento, pertanto, la posizione dell'usucapiente sarebbe sempre salvaguardata.

robertafilippo pubblicato 04 settembre 2019

Buongiorno,
sono separata giudizialmente e creditrice nei confronti del mio coniuge (ha smesso di contribuire al pagamento del mutuo della casa cointestata e di cui sono assegnataria).
Intendo fare l'esecuzione sulla sua quota di proprietà della casa (il valore della nuda proprietà in capo a lui è inferiore all'entità del credito), con successiva richiesta di assegnazione ex art 720 c.c. (come comproprietaria non esecutata) della quota pignorata.
Questi i quesiti che vorrei porVi:
- mancando il terzo (il creditore sono io stessa) è comunque applicabile l'art. 720 cc?
- l'art. 720 cc è quindi sempre applicabile anche fuori dell'ambito ereditario?
Grazie infinite,
Roberta

astalegale pubblicato 06 settembre 2019

L’art. 599, comma primo, c.p.c. consente l’espropriazione dei beni in comproprietà indivisa tra una pluralità di soggetti, anche se non tutti comproprietari sono debitori del creditore che agisce.

Ai sensi dell’art. 599, comma secondo, c.p.c. il creditore che pignora la quota indivisa appartenente al proprio debitore deve notificare agli altri comproprietari un avviso che contiene l’indicazione: dei dati identificativi del creditore; dei dati identificativi del bene pignorato; della data dell’atto di pignoramento e della sua trascrizione; l’ingiunzione di non lasciar separare dal debitore la quota di sua spettanza (art. 180, comma 1 disp. att. c.p.c.).

Con lo stesso avviso, o con altro successivo atto separato, il creditore procedente deve invitare tutti gli “interessati” a comparire davanti al giudice dell’esecuzione per sentire emettere i provvedimenti ex art. 600 c.p.c. (art. 180, comma 2 disp. att. c.p.c.).

A questa udienza il Giudice dell'esecuzione adotta i provvedimenti di cui all’art. 600 c.p.c., e cioè: sentiti i comproprietari e tutti gli interessati, provvede, quando è possibile, alla separazione della quota in natura spettante al debitore. Se la separazione in natura non è chiesta o non è possibile, il giudice dispone che si proceda alla divisione a norma del codice civile, salvo che ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa.

Come si vede, i possibili snodi del pignoramento della quota sono:

la Separazione in natura, vale a dire l’assegnazione al debitore esecutato una porzione materiale del bene, corrispondente al valore della quota pignorata (la cosa è normalmente fattibile quando il pignoramento riguarda i terreni);

il Giudizio di divisione incidentale (così detta divisione endoesecutiva): si tratta di un ordinario giudizio di scioglimento della comunione che normalmente si sostanzia nella vendita dell’intero e nella distribuzione del ricavato tra i comproprietari, con assegnazione della quota parte spettante al comproprietario debitore alla procedura esecutiva, affinché sia distribuito tra i creditori.

In questo scenario, il comproprietario ha la possibilità di chiedere ed ottenere, ai sensi dell’art. 720 c.c., l’attribuzione della quota pignorata previo versamento del valore della medesima nella misura stimata dall’ stimatore nominato dal Giudice, da destinare poi alla distribuzione tra i creditori nell’ambito della procedura espropriativa.

La norma vale per tutti i giudizii di scioglimento della comunione, e non solo per le divisioni ereditarie.

Precisiamo che questa richiesta può essere formulata da subito, anche prima che venga introdotto il giudizio di divisione endoesecutiva.

Invero, si tratta di un modo di conversione in danaro della quota che realizza il medesimo risultato cui si perverrebbe attraverso la vendita della quota, lo scioglimento della comunione o la separazione in natura, con l’ulteriore vantaggio di conseguire in tempi brevi questo obiettivo.

In dottrina è stato osservato da taluni che tale meccanismo sottrarrebbe il bene al mercato ed ai meccanismi competitivi delle vendite giudiziarie, così mortificando i possibili valori di realizzo, ma al rilievo è possibile replicare obiettando che comunque il bene viene trasferito al valore di stima, e tutto avviene sotto il controllo del Giudice. Del resto, aggiungiamo, ove si procedesse ad un giudizio di scioglimento della comunione mediante vendita dell’intero, il comproprietario potrebbe sempre esercitare la facoltà di cui all’art. 720 c.c..

Quindi, all’udienza fissata per l’adozione dei provvedimenti di cui all’art. 600 c.p.c. (separazione in natura, vendita della quota o scioglimento della comunione) il comproprietario (o gli altri comproprietari) possono comparire e chiedere al Giudice di acquisire la proprietà della quota del debitore versando in favore della procedura il valore della stessa, come determinato dal ctu.

Aggiungiamo inoltre che secondo la giurisprudenza, disposta la vendita dell’intero, questa andrebbe revocata, ove vi fosse domanda di assegnazione di uno dei comproprietari (Cass., 14.5.2008, n. 12119; Cass. 2.6.1999, n. 5392; Cass., 28.10.98, n. 12111), a meno che sia già intervenuta l'aggiudicazione in favore di un terzo, poiché in questo caso subentra l'interesse di questi a mantenere fermo il suo acquisto (Cass., 28.1.1984, n. 784).

Osserviamo infine che poiché si ritiene generalmente che il comproprietario sia parte processuale (lo si ricava dall’art. 180, comma secondo, disp. att. c.p.c., il quale prevede che “gli interessati debbono essere invitati a comparire davanti al giudice dell’esecuzione per sentire

dare i provvedimenti indicati nell’art. 600 del codice, e dal fatto che il comproprietario subisce gli effetti del pignoramento della quota), questa attività dovrà necessariamente essere compiuta con il patrocinio di un difensore, a norma dell’art. 82 c.p.c.

robertafilippo pubblicato 07 settembre 2019

Ringrazio per la cortese risposta. Se ho ben compreso posso agire nella doppia veste di comproprietaria-creditrice?

astalegale pubblicato 12 settembre 2019

Esattamente.

becks pubblicato 05 ottobre 2019

Buon pomeriggio,

il comproprietario del bene oggetto di esecuzione, dopo il giudizio di divisione può acquistarlo all'asta? Se si, deve garantire il versamento dell'intero importo, o la quota a lui spettante può essere compensata?

Grazie mille

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