Due creditori fondiari garantiti da due ipoteche sullo stesso bene - Riparto

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  • Ultimo messaggio 11 maggio 2019
vale_barto pubblicato 08 maggio 2019

Buonasera, ho un quesito. 
In una procedura esecutiva sia il creditore procedente che il creditore intervenuto hanno entrambi stipulato un contratto di mutuo fondiario. Ora, a garanzia di tali mutui sono state iscritte ipoteche sui beni oggetto della procedura ed il creditore procedente ha iscritto per primo ipoteca. La somma ricavata dalla vendita può soddisfare solo il creditore procedente.
La domanda è: in presenza di due mutui fondiari di tal genere, in tema di riparto del ricavato occorrerà rispettare i criteri generali di graduazione? Oppure ci sono dei criteri particolari a cui avere riguardo?
Grazie in anticipo per la disponibilità

astalegale pubblicato 11 maggio 2019

Capita non di rado che il professionista delegato nel predisporre il piano di riparto debba occuparsi di regolare il concorso di plurime ipoteche gravanti sul medesimo bene.

Com’è noto, è principio generale, scolpito nell’art. 2808, comma primo, c.c., quello per cui l'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione. Essa richiede, ai fini della sua costituzione, l’iscrizione presso l’ufficio del registro immobiliare (oggi Agenzia del Territorio) del luogo in cui si trova l’immobile che ne è gravato (art. 2827 c.c.), secondo le modalità prescritte dall’art. 2839.

Questa iscrizione ne determina il grado.

In particolare, l’art. 2852 prevede che l’ipoteca prende il grado dal momento della sua iscrizione, mentre l’art. 2853, precisa che in caso di richieste contemporanee il grado è stabilito dal numero d’ordine e che richieste simultanee porteranno lo stesso numero d’ordine, e di ciò si farà menzione nella nota, sicché l’ipoteca iscritta per prima prevale sull’ipoteca iscritta successivamente, avendo un grado superiore. La ratio delle norme da ultimo citate risiede nella necessità di adottare un criterio per risolvere il concorso tra più creditori che hanno iscritto ipoteca sul medesimo bene.

Insomma, il concorso tra i vari creditori ipotecari viene disciplinato dal nostro ordinamento in base al grado delle rispettive ipoteche (a differenza di quanto avviene, ad esempio, in Francia, dove si considera la data di insorgenza del credito), cioè considerando il momento dell’iscrizione (determinato all’interno del medesimo giorno dall’attribuzione del numero d’ordine nei registri immobiliari).

Solo i crediti con iscrizione ipotecaria nello stesso grado sugli stessi beni (iscrizioni contemporanee, o frazionamento di un’unica ipoteca) concorrono tra loro in proporzione al importo relativo (art. 2854 c.c.).

Unica eccezione rispetto a questa disciplina è contenuta nell’art. 2650, comma terzo, c.p.c., a mente del quale l’ipoteca legale iscritta a favore dell’alienante (trattasi, ai sensi dell’art. 2817 c.c. dell’ipoteca iscritta sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione) o del condividente contemporaneamente alla trascrizione del titolo di acquisto prevale sulle iscrizioni o trascrizioni eseguite anteriormente contro l’acquirente o il condividente avente diritto al conguaglio.

Il combinato disposto di queste regole consente allora di affermare che, salvo il caso di creditore titolare di ipoteca legale iscritta a garanzia del pagamento del prezzo di compravendita, il credito assistito da ipoteca di grado superiore prevale sulle ipoteche di grado successivo, salvo che le stesse non si siano prescritte per decorrenza del termine ventennale

Infine, una menzione peculiare meritano le ipoteche successive al pignoramento, poiché rispetto ad esse, l’art. 2916 c.c. dispone che nella distribuzione di esse non si tiene conto.

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