Domanda giudiziale: help...

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  • Ultimo messaggio 08 novembre 2019
utodrodemberg pubblicato 05 novembre 2019

Ciao a tutti, sono un privato cittadino e a breve vorrei partecipare ad un asta per la prima volta.Leggendo l'avviso di seconda vendita (la prima è andata deserta) leggo che: "Si dà atto che le unità immobiliari di cui al presente avviso di vendita, risultano oggetto delle sotto elencate formalità pregiudizievoli, le quali non verranno ordinate di cancellazione con l'emissione del decreto di trasferimento:

-domanda giudiziale trascritta a Lecco il 10.12.13 per dichiarare la simulazione assoluta dell'atto redatto  il 5.5.10 ecc ecc.

-domanda giudiziale trascritta a Lecco il 10.12.13 per dichiarare l'inefficacia ai sensi dell'ex art.2901 c.c. nei confronti di XXX, dell'atto redatto  il 5.5.10 ecc ecc.

Cosa significa? Che in caso mi aggiudicassi l'appartamento qualcuno potrebbe (o verrà sicuramente) a bussare alla mia porta per vantare crediti?

Ho posto queste domande all'Ass.ne Notarile e la risposta mi è parsa sbrigativa e non mi ha schiarito i dubbi.

Grazie

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utodrodemberg pubblicato 06 novembre 2019

Buongiorno, nessuna delucidazione?

Grazie

astalegale pubblicato 08 novembre 2019

La trascrizione di una domanda giudiziale non impedisce l’esecuzione. Essa, infatti, ha efficacia meramente prenotativa, nel senso che serve a rendere opponibile la sentenza che sarà pronunciata all’esito di quel giudizio a coloro i quali medio tempore (cioè successivamente alla trascrizione della domanda giudiziale medesima) hanno acquistato il bene.

In generale, osserviamo che se è vero che occorre garantire ai potenziali offerenti un acquisto “stabile”, è altrettanto innegabile che tale acquisto comunque si espone alle medesime incognite cui sono esposti gli acquisti negoziali. Ed allora, negli stessi termini in cui le domande giudiziali indicate dagli artt. 2652 e 2653 c.c. sono in grado di spiegare effetti (nel senso di pregiudicarli o rendere opponibile la relativa sentenza, a seconda della tipologia) rispetto ad un acquisto intervenuto tra privati (si pensi ad esempio agli effetti di una domanda di nullità di un contratto di compravendita tempestivamente trascritta), allo stesso modo il loro regime opererà rispetto ad un decreto di trasferimento pronunciato in seno ad una procedura esecutiva.

Svolte queste premesse di carattere generale, osserviamo quanto segue.

Con riferimento alla domanda revocatoria (art. 2901 c.c.) viene in rilievo l’art. 2652, n. 5 c.c., il quale appunto prevede la trascrizione delle “domande di revoca di atti soggetti a trascrizione, che siano stati compiuti in pregiudizio dei creditori”.

La norma prevede che la sentenza che dovesse accoglie la domanda non pregiudicherà i diritti acquistati a titolo oneroso da terzi in buona fede che abbiano trascritto il loro atto di acquisto prima della trascrizione della domanda giudiziale.

In questo caso la domanda non sarà quindi opponibile alla procedura (e quindi all'aggiudicatario) se il creditore pignorante ha trascritto il pignoramento prima della trascrizione della domanda giudiziale o se (trattandosi di creditore ipotecario) ha iscritto iscritto ipoteca prima della trascrizione della domanda giudiziale.

L'unico controllo che occorre compiere è quindi quello di verificare che il pignoramento (o l’ipoteca di cui è titolare il creditore procedente o un creditore intervenuto) sia stato trascritto prima della trascrizione della domanda giudiziale.

Identica risposta va fornita a proposito della domanda di simulazione. Qui il riferimento è all'art. 2652, n. 4 c.c., che si occupa delle domande dirette all'accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione. Anche in questo caso la sentenza che dovesse accogliere la domanda non pregiudicherà i diritti acquistati (anche eventualmente a titolo gratuito, ma non è questo il caso) da terzi in buona fede che abbiano trascritto il loro atto di acquisto prima della trascrizione della domanda giudiziale.

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