Domanda giudiziale dell'occupante senza titolo

  • 874 Viste
  • Ultimo messaggio 02 maggio 2022
duralex pubblicato 04 settembre 2021

Buongiorno.

Lo scorso luglio mi sono aggiudicato un'asta immobiliare relativa a una casa indipendente.

Ho subito versato il saldo prezzo e l'importo presunto delle spese, così come calcolato dall'avvocato incaricato dell'esecuzione, che è anche custode giudiziario dell'immobile.

Ora sono venuto a sapere che c'è un occupante senza titolo, che ha fatto ricorso presso il G.E. avverso l'aggiudicazione dell'immobile, dichiarando di "possederlo" da più di venti anni e richiedendone pertanto l'usucapione.

Dagli atti, da una visura cronologica dell'immobile e un'ispezione ipotecaria da me effettuate, ho ricavato quanto segue:

- immobile censito in catasto dal 1987, registrato dal proprietario "A"
- atto di vendita dell'agosto 2001 in favore di "B"
- atto di vendita da "B" a "C" (che è l'esecutato) del 2009

 l'immobile è gravato dalle seguenti trascrizioni contro "B": "C" (editato per correzione)

- ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo di durata trentennale, accesa nel novembre 2009
- pignoramento del  novembre 2017 (che ha poi dato luogo all'esecuzione immobiliare)

Sulla base di quanto sopra, presumo che il "possesso" dell'immobile da parte del "possessore" proponente la damanda giudiziale di usucapione faccia riferimento a un possesso ventennale che non dovrebbe poter decorrere in data anteriore al passaggio di proprietà da "A" a "B" registrato nell'agosto 2001.

In questa ipotesi, i venti anni che danno titolo all'usucapione sarebbero maturati nell'agosto 2021, ovvero in data posteriore alla mia aggiudicazione dell'immobile.

Ritengo che, se così non fosse, il "possessore" avrebbe inoltrato la domanda giudiziale ben prima dell'aggiudicazione dell'immobile, avvenuta, come scritto in precedenza, lo scorso luglio 2021.

L'avvocato incaricato della vendita mi ha suggerito, nel caso che il G.E. accolga la richiesta di usucapione, di richiedere subito al giudice lo sblocco delle somme da me versate.

Che ne pensate? Che scenario mi posso attendere?

Grazie per l'attenzione

 

 

 

 

Ordina per: Standard | Il più nuovo | Voti
inexecutivis pubblicato 06 settembre 2021

L’elaborazione giurisprudenziale formatasi sul punto è assolutamente indirizzata nel senso di ritenere prevalente l’acquisto dell’usucapiente sul diritto del creditore pignorante, e ciò in ragione della considerazione per cui l’acquisto per usucapione è acquisto a titolo originario, come tale indipendente tanto dall’anteriore titolarità del bene in capo al debitore, quanto dalle vicende giuridiche che lo hanno interessato.

In primo luogo si argomenta intorno alla natura dell’acquisto per usucapione. A tal proposito si osserva che se un terzo possiede un immobile senza titolo trascritto, il compimento dell’usucapione estingue le iscrizioni ipotecarie iscritte o rinnovate al nome del precedente proprietario per effetto della efficacia retroattiva dell’usucapione, aggiungendosi che, se si ammettesse che l’alienazione compiuta dal proprietario in pendenza del termine per il maturarsi dell’usucapione fosse valida nei confronti dell’usucapiente, bisognerebbe ammettere che, fatta prima che sia compiuta l’usucapione, essa avrebbe l’effetto di paralizzarla, se non addirittura eliminarla. (Cass. civ., 28 giugno 2000, n. 8792, ed il richiamo da essa compiuto a Cass. civ., 15 maggio 1925).

Su altro versante, nel ricostruire il dato codicistico, si sottolinea che la tesi della prevalenza dell’acquisto per usucapione sia stata il frutto di una precisa scelta del legislatore. La stessa Cass. civ., 28 giugno 2000, n. 8792 ricorda come nel progetto preliminare al codice civile, “l’art. 365 disponeva la salvezza dei “diritti acquistati dai terzi verso il vero proprietario anteriormente alla pubblicazione della domanda o eccezione tendente a far dichiarare verificata la prescrizione acquisitiva”, e ciò in vista dell’iniquità di una soluzione “che sacrifica coloro che acquistano da chi aveva il potere di disporre di fronte a coloro che acquistano da chi a quel momento tale potere non aveva...”. Questa disposizione tuttavia venne soppressa in sede di stesura del testo definitivo del codice, osservandosi che essa “avrebbe annullato praticamente l’efficacia dell’usucapione, poiché avrebbe costretto colui che ha usucapito ad iniziare in ogni caso un giudizio per l’accertamento del suo acquisto, per evitare il pericolo che, malgrado l’avvenuta usucapione, l’ex dominus potesse ancora costituire diritti sulla cosa”. Così la Relazione del Guardasigilli (n. 1074), ove si aggiungeva come con tale disposizione le esigenze della pubblicità avrebbero annullato un’altra fondamentale esigenza, che è quella di non attenuare l’efficacia dell’usucapione, la quale resta sempre il mezzo migliore per rimediare alle inevitabili lacune del nostro sistema di pubblicità.

 

Sulla base delle considerazioni che precedono, quindi, l’ormai consolidato orientamento della giurisprudenza della Cassazione è fermo nel ritenere che l’usucapiente non avrebbe alcun onere di trascrivere la domanda di usucapione (e la relativa sentenza) prima della trascrizione del pignoramento o della iscrizione ipotecaria al fine di renderla opponibile al creditore pignorante, in quanto detta domanda non rientrerebbe tra quelle contemplate dall’art. 2915, comma secondo, c.c. poiché, proprio in considerazione della natura dell’acquisto per usucapione, il codice avrebbe compiuto una precisa scelta di campo nel rendere insensibile l’acquisto per usucapione agli effetti della disciplina della trascrizione come modo di risoluzione dei conflitti tra acquirenti del medesimo bene.

In questi termini si esprime la giurisprudenza, "non essendo configurabile alcun onere di pubblicità a carico dell’usucapiente, in quanto l’art. 2651 c.c. dispone al riguardo una forma di trascrizione (della sentenza, e non anche della domanda) priva di effetti sostanziali e limitata a rendere più efficiente il sistema pubblicitario" (Cass. Civ., sez. I, 26 novembre 1999 n. 13184).

Così ricostruito il dato normativo sul versante strettamente sostanziale, occorre verificare in quali termini la medesima questione si ponga sotto un profilo di tipo processuale.

Cass. civ., sez. III, 30 dicembre 2009, n. 27668, ha affermato che “In tema di opposizione di terzo ad esecuzione immobiliare, la norma dell’art. 619 cod. proc. civ. legittima il terzo a far valere la proprietà o altro diritto reale sul bene pignorato senza esigere che tali situazioni siano state giudizialmente accertate, con la conseguenza che lo stesso terzo le può far ben valere rispetto ad un bene che assuma di aver già acquistato al momento dell’opposizione per effetto di usucapione, non incidendo, a sua volta, su tale acquisto l’esecuzione del pignoramento immobiliare e potendo, quindi, il termine ventennale utile a consolidarlo venire a maturazione anche successivamente al pignoramento medesimo.

Sulla base di questi dati, riteniamo che il tutto si giochi sulla prova del possesso.

Se dovesse risultare provata l'usucapione, l'offerente ha certamente diritto alla restituzione del prezzo versato.

duralex pubblicato 06 settembre 2021

Grazie per la riposta, celere e esauriente. A questo punto ritengo che sia una fortuna che il decreto di trasferimento non sia stato già firmato.

Un chiarimento: il giudizio sull'usucapione spetta al G.E., oppure questi si limiterà a prendere atto della richiesta di usucapione, e sarà un altro magistrato ad occuparsi del giudizio di merito?

Dato che è molto probabile che la richiesta di usucapione venga accolta, non vorrei che, nelle more dei vari livelli di giudizio, i miei soldi rimanessero intrappolati nelle pieghe dei tempi della giustizia ordinaria.Penso infatti che sia probabile che il creditore fondiario abbia qualche cosa da eccepire.

Peraltro, i tempi del G.E. si sono rivelati sorprendentemente celeri - l'udienza in merito all'usucapione avrà luogo fra pochi giorni.

inexecutivis pubblicato 09 settembre 2021

Il giudizio di usucapione non viene trattato dal ge ma dal giudice della cognizone.

duralex pubblicato 09 settembre 2021

Buongiorno.

Sì, non mi sono espresso correttamente, mi riferivo all'udienza in merito all'istanza di sospensiva dell'esecuzione portata dal terzo possessore, che si è svolta ieri. Ebbene, le mie pessimistiche previsioni non si sono avverate, il G.E ha deciso di rigettare l'istanza.

Due domande: tale decisione del G.E. è appellabile?

Inoltre, nell'ipotesi che il terzo possessore inizi immediatamente una causa presso il giudice della cognizione per ottenere  l'usucapione del cespite, quale sarà la controparte citata in giudizio?

 

inexecutivis pubblicato 10 settembre 2021

L'ordinanza con la quale il giudice dell'esecuzione ha rigettato l'istanza di sospensione è reclamabile dinanzi al collegio, ed in ogni caso il presunto usucapiente può iniziare il giudizio di merito nel termine fissato dal giudice dell'esecuzione.

La controparte è certamente il proprietario formale, ma sono litisconsorti necessari anche il creditore procedente e colui che ha acquistato in sede esecutiva.

vincdec10 pubblicato 11 settembre 2021

In riferimento alla vicenda sopra esposta, mi sento di dare un consiglio e mia modesta opinione.

Non sarebbe possibile risolvere la vicenda mediante il ricorso alla mediazione che mi pare sia obbligatoria nei giudizi per usucapione?

Ad esempio se l'occupante senza titolo convocasse in mediazione tutti gli attori coinvolti e liticonsorti necessari proponendo la seguente soluzione:

L'aspirante usucapiente si impegnerebbe a rimborsare tutto o parte delle spese sosentute dall'aggiudicatario(ora attuale proprietario), in cambio del riconoscimento a suo favore del diritto di proprietà per usucapione ultraventennale, attraverso un atto di trasferimento del diritto reale verbalizzato ed autenticato anche dal notaio e poi trascritto in conservatoria?

robertomartignone pubblicato 11 settembre 2021

Assolutamente no . Per i giusti aspetti normativi aspetti l ' esperto del forum .

duralex pubblicato 11 settembre 2021

In ogni caso la questione si sta rivelando più complessa di quanto appare dalla mia sommaria descrizione degli eventi.

Il delegato alla vendita mi ha detto che l'usucapione ventennale non sussiste a causa di un preliminare di vendita fra "B" (crf. primo post) e il terzo occupante, che inoltre avrebbe una causa in corso contro "B" e "C" per vendita simulata.

Una brutta storia, della quale spero vivamente non rimanga traccia agli atti dell'immobile.

inexecutivis pubblicato 13 settembre 2021

Se ci sono atti che attestano l'esercizio dei diritti proprietari certamente il termine per il maturare dell'usucapione può dirsi interrotto.

duralex pubblicato 03 ottobre 2021

[Cit.] L'ordinanza con la quale il giudice dell'esecuzione ha rigettato l'istanza di sospensione è reclamabile dinanzi al collegio...[..]

 

Buongiorno.

A seguito della trascrizione del decreto di trasferimento alla visura catastale risulto ora proprietario dell'immobile, e dalla visura ipotecaria non risultano più formalità pregiudizievoli.

Sono però venuto a sapere che il terzo occupante dell'immobile, che aveva perso il ricorso in opposizione inoltrato al giudice dell'esecuzione, ha appellato il giudizio avverso presso il Presidente del tribunale.

Domande:

1) nelle more del ricorso pendente, la procedura di esecuzione può procedere con la liberazione dell'immobile e il piano di riparto, oppure la procedura viene sospesa?

2) nel caso i tempi del ricorso si dilunghino, sono soggetto comunque al pagamento dell'IMU sull'immobile che a questo punto è a me intestato?

3) infine,se il ricorso viene accolto, che conseguenze si possono prevedere?

Grazie per l'attenzione

 

 

 

inexecutivis pubblicato 08 ottobre 2021

Rispondiamo affermativamente alle prime due domande.

quanto alla terza, se viene accertata l'usucapione il decreto di trasferimento viene revocato.

duralex pubblicato 08 ottobre 2021

Propongo di esaminare un ulteriore scenario: il ricorso del terzo possessore al Consiglio del Tribunale viene rigettato, la procedura compie il suo corso, il saldo prezzo viene distribuito, il cespite viene liberato e io ne prendo possesso.

Successivamente il giudizio di merito, che in prima istanza ha avuto esito sfavorevole per il terzo occupante, viceversa si conclude a suo favore.

Il decreto di trasferimento ne viene conseguentemente travolto, l'immobile viene attribuito a titolo originario all(ex) possessore, ivi compreso l'aumento di valore dovuto a restauri e migliorie  che nel frattempo avrei apportato all'immobile.

E' corretto assumere che, a quel punto sarei costretto a ripetere il prezzo della vendita all'asta dai (numerosi) creditori procedenti, aprendo con essi un contenzioso dai tempi incerti, e rimettendoci spese e compensi del custode (più di 5000 €!), sperando nel celere rimborso da parte dell'Agenzia delle Entrate delle imposte di versate (altri 4000 €)?

Si prefigurerebbe per me una debacle totale dal punto di vista economico, a causa di una situazione che la perizia del CTU non faceva sospettare in alcun modo (immobile venduto in stato "libero").

C'è una via d'uscita da questa trappola in cui  incolpevolmente mi sono venuto a trovare?  E' opportuno che mi metta alla ricerca fin d'ora di un legale difensore?

 

 

inexecutivis pubblicato 11 ottobre 2021

Lo scenario è quello ipotizzato. in caso di revoca del decreto di trasferimento non v'è altra strada se non quella di ripetere il prezzo dai creditori.

inexecutivis pubblicato 11 ottobre 2021

Si tenga presente che questi rischi a bene vedere esistono anche nelle normali vendite. se dopo l'acquisto qualcuno assume di aver acquisito il ben per usucapione e risulta vittorioso in giudizio, l'acquirente non può far altro che agire per la restituzione del prezzo nei confornti del venditore.

duralex pubblicato 11 ottobre 2021

Ringrazio per la risposta. 

Un ultima domanda: il mio legale avrebbe titolo per accedere al fascicolo dove è depositata la domanda giudiziale, e poi assistere con cognizione di causa alla seduta del Consiglio del tribunale che deciderà in appello sulla richiesta del terzo possessore di interrompere l'esecuzione?

 

inexecutivis pubblicato 16 ottobre 2021

A nostro avviso si in quanto l'esito del giudizio ha una sua concreta rilevanza per la sua posizione. Per farlo, chiaramente, si dovrà ritualmente costituire in giudizio.

duralex pubblicato 06 dicembre 2021

Buongiorno.  Si avvicina la scadenza IMU del 16 dicembre.

Tramite app GC ho appurato che sia fascicolo relativo al reclamo al collegio del tribunale avverso l'esecuzione, che il fascicolo dell'esecuzione si trovano in stato "sospeso".[EDIT: il fascicolo del reclamo è "IN RISERVA"].

Ora, si avvicina la scadenza dell'IMU.... nel caso il reclamo fosse accolto e il decreto di trasferimento ne venisse travolto, l'IMU da me versata mi sarebbe restituita automaticamente, oppure dovrei inoltrare istanza con tutti le incognite sui costi e sui tempi?

inexecutivis pubblicato 06 dicembre 2021

In caso di revoca del decreto di trasferimento si dovrà presentare necessariamente una domanda di rimborso. Ad oggi essa, esistendo un decreto di trasferimento, è dovuta.

duralex pubblicato 07 dicembre 2021

E' quello che temevo... l'ubiquo "solve et repete".

Grazie per la celere risposta.

Buone cose

 

 

 

inexecutivis pubblicato 12 dicembre 2021

Buone cose a lei!

Mostra altri messaggi
Close