Domanda giudiziale

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vitto.favaretto@gmail.com pubblicato 05 ottobre 2020

Buongiorno devo comprare un appartamento (lotto 1) in asta, però sullo stesso incombe una domanda giudiziale come su altri due lotti ( diciamo lotti 3 e 4); nell’anno corrente il Giudice ha emesso la sentenza respingendo tale richiesta e in base a questa sentenza gli attori hanno fatto ricorso in appello.

Ho parlato con il loro avvocato e mi ha spiegato per telefono che il lotto1 di mio interesse dovrebbe essersi liberato perché nel ricorso da loro effettuato hanno stralciato (il lotto 1), almeno cosi dice lui, per cui l’immobile dovrebbe essere già libero da vincolo, però tale affermazione non mi convince molto e non conoscendo il contenuto della sentenza è possibile che si possa essere realizzata la libertà dal vincolo della Domanda Giudiziale se il Codice Civile espone che la stessa può essere cancellata:

a) con un atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio) che raccolga il consenso delle parti che hanno promosso l’azione giudiziaria;

b) con una sentenza passata in giudicato in cui il giudice ordini al Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere alla cancellazione della stessa quando venga rigettata la domanda dell’attore o nel caso in cui il processo si sia estinto per rinunzia o inattività delle parti (nonchè, a seguito di un costante orientamento giurisprudenziale, nel caso di declaratoria della materia del contendere, risultando tale ipotesi assimilabile a quella di estinzione del processo per rinuncia all’azione).

Vi chiedo se l'avvocato raccoglie le firme dai suoi clienti in cui affermano che rinunciano all’ immobile 1, il documento redatto e firmato da chi ha promosso l’azione giudiziaria viene considerato come atto pubblico nel senso che tali firme sono state raccolte dall’avvocato e quindi egli stesso riconosciuto come un pubblico ufficiale e quindi con le firme autenticate si può procedere alla cancellazione della Domanda Giudiziale iscritta nella Conservatoria dei Registri Immobiliari dei Pubblici Registri ! o ci si deve recare presso un funzionario comunale per l’autentica?

Si può cancellare dalla Conservatoria dei Pubblici Registri solo una parte di quello trascritto oppure si deve cancellare il tutto?

Oppure secondo la vostra esperienza come mi dovrei comportare cioè quale strada scegliere eventualmente per far in modo che domani non ci sia una rivalsa da parte loro? Mi può consigliare in merito?

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astalegale pubblicato 08 ottobre 2020

Difficile rispondere alla domanda formulata senza sapere quale sia stato l’oggetto della domanda giudiziale.

In ogni caso, la firma raccolta dall’avvocato non è atto pubblico idoneo a consentire la cancellazione della domanda giudiziale poiché non si tratta di atto pubblico o di scrittura privata autenticata. Invero il potere di autentica delle sottoscrizioni dell’avvocato è infatti limitato ai casi di cui all’art. 83, comma terzo, c.p.c..

Il suggerimento, dunque è quello di comprendere quale tipo di domanda giudiziale è stata trascritta.

vitto.favaretto@gmail.com pubblicato 08 ottobre 2020

L'oggetto della domanda giudiziale trascritta è la seguente: DOMANDA GIUDIZIALE ( questa dicitura copiata dall'avviso della vendita telematica) derivante da esecuzione forzata in ) ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA

vitto.favaretto@gmail.com pubblicato 08 ottobre 2020

Grazie

 

astalegale pubblicato 10 ottobre 2020

Si tratta di una domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre.

Questa domanda, ove trascritta prima del pignoramento, o prima dell’ipoteca in forza del quale il creditore procedente agisce, potrebbe creare problemi se venisse accolta. A prevederlo è l’art. 2652 n. 2 c.c., occorrerà dunque verificare quando è stata iscritta l’ipoteca e quando sono state trascritte sia la domanda che il pignoramento.

vitto.favaretto@gmail.com pubblicato 10 ottobre 2020

1 - L'ipoteca della Banca è stata iscritta il 30/07/2010 il relativo pignoramento è avvenuto il 16/06/2016;

2 - Domanda Giudiziale trascritta il 20/Novembre/2012,( in prima sentenza respinta maggio di quest'anno hanno fatto ricorso)

3 - Sequestro conservativo trascritto il 18/7/2020 con atto giudiziario del 21/06/2012, in merito a quest'ultimo con atto giudiziario del 08/03/2013 è stata revocata ma non cancellata. 

Mi domando che strada posso intraprendere e a cosa si potrebbe andare incontro se acquisto con questo vincolo della D.G. e dell'ipoteca della banca?

Vi ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti

astalegale pubblicato 12 ottobre 2020

Sulla scorta dei dai che ci sono stati rappresentati crediamo che non ci saranno problemi in quanto l'ipoteca precede la domanda giudiziale.

vitto.favaretto@gmail.com pubblicato 12 ottobre 2020

Chiedo scusa il sequestro conservativo era avvenuto il 18/07/2012. In base alla vostra gradita risposta mi chiedo: 

Posso partecipare all'asta senza avere il problema di essere poi privato dell'immobile ( sempre che riuscissi ad aquistarlo)  nel caso in cui il Giudice dovesse accogliere la Dom. Giudiziale in appello?

Allora il sequestro conservativo non serviva in questo caso considerando che l'ipoteca bancaria era stata eseguita il 30/7/2010?

Grazie.

astalegale pubblicato 14 ottobre 2020

I dati che ci ha fornito ci potano a confermare che l'acquisto non soffrirà le vicende derivanti dall'accoglimento della domanda giudiziale. Lo stesso vale per il sequestro, che è successivo all'ipoteca.

vitto.favaretto@gmail.com pubblicato 16 ottobre 2020

Quindi qualsiasi cosa, c.s. descritta, venga trascritta dopo la data della registrazione e trascrizione della ipoteca da parte della banca per il prestito di mutuo fondiario effettuato all'impresa non viene presa in considerazione dal giudice? Perchè? Allora la Domanda Giudiziale verrà sempre respinta se c'è l'ipoteca bancaria? Chiedo scuma ma devo essere sicuro di quello che potrò andare a fare cioè la gara e forse la vincita?

Grazie ancora e scusate la mia insistenza.

vitto.favaretto@gmail.com pubblicato 16 ottobre 2020

Se è cosi posso non rivolgermi a coloro che hanno eseguito la Domanda Giudiziale già respinat, per far fare loro la rinuncia solo al bene immobile di mio interesse. Grazie

astalegale pubblicato 18 ottobre 2020

Non tutte le domande trascritte dopo l'iscrizione ipotecaria sono destinate a soccombere. Non lo sono, ad esempio, le domande dirette a far dichiarare la nullità di un contratto, ma non è questo il suo caso, poichè si tratta di una domanda.

l'unica cosa che occorre verificare è se tre anni prima della trascrizione della domanda giudiziale non sia stato trascritto un contratto preliminare avente ad oggetto il medesimo immobile.

infatti, ai sensi dell’art. 2645 bis, terzo comma, c.c. gli effetti (prenotativi) della trascrizione del preliminare cessano se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2) c.c..

 

vitto.favaretto@gmail.com pubblicato 19 ottobre 2020

Faccio una premessa: Devo aver omesso, credo, nel corso di queste informazioni che il preliminare di acquisto dell'immobile, purtroppo per la mia ingenuità, è di non averlo mai registrato anche se il mio cervello mi diceva di farlo, successivamente ho chiesto l'annullamento dell'accordo tra  me e l'impresa tramite sentenza emessa del giudice in cui mi riconosceva la restituzione dell'importo versato più i danni inserendomi del passivo; so per certo che i Sigg. che hanno presentato questa Domanda Giudiziale derivante da esecuzione forzata in forma specifica ( per la quale non potrà essere cancellata da questa procedura esecutiva, definizioni prese dall’avviso di vendita all’asta) infatti si sono rivolti al giudice chiedendo che l’impresa fosse inadempiente per non aver fatto il contratto entro fine anno duemilaotto, di ridurre il prezzo residuo da corrispondere al promittente venditore in ragione della penale di cui all'art. 7 del contratto preliminare; ridurre ulteriormente il prezzo residuo da corrispondersi……in ragione dell'alienazione a terzi degli immobili che formavano oggetto di contratto preliminare ( in questo caso loro avevano fatto un preliminare per 4 alloggi ma poi successivamente ne avevano esclusi due e molto probabilmente tra questi ultimi doveva esserci quello che era stato scelto da me e inconsapevolmente mi sono trovato in questo caos).

Anche in questo caso so per certo che anche loro hanno commesso il mio stesso errore e cioè di non aver mai registrato il compromesso all’agenzia delle entrate nè prima e né dopo gli avvenuti sigilli delle autorità preposte avvenuto da GdF e VV.UU. all’edilizia nel febbraio del duemiladodici.

Con le date del fallimento pubblicato il 09/12/2016 del sequestro conservativo (poi revocato nel 2013) il 18/07/2012 e la loro domanda giudiziale nel 20/11/2012,non dovrebbero esserci margini come riportato negli articoli da voi indicati, spero. Oppure hanno una possibilità?

vitto.favaretto@gmail.com pubblicato 19 ottobre 2020

Grazie

astalegale pubblicato 21 ottobre 2020

La preesistenza dell'ipoteca ci fa confermare le risposte che abbiamo dato.

vitto.favaretto@gmail.com pubblicato 21 ottobre 2020

E' possibile fermare la vendita all'asta dell'immobile quando la stessa è già stata pubblicata proponendo al curatore fallimentare alla banca e al giudice un equo prezzo sempre che possa andar bene alle parti, considerando che se le aste si susseguono oltre la prima e la seconda il prezzo potrebbe scendere  del bene immobile non essedndoci altri creditori in essere oltre Equitalia, almeno cosi risulta dal verbale di udienza di discussione dello Stato Passivo domanda di ammissione al passivo per il fallimento della società ? Se si come potrei procedere? Grazie

astalegale pubblicato 23 ottobre 2020

La cosa è fattibile nelle esecuzioni individuali. Qui succede a volte che, ad esecuzione iniziata, il debitore si attivi per trovare una via d’uscita, ed individui egli stesso soggetti disponibili ad acquistare “fuori asta” l’immobile, nel tempo che precede l’esperimento di vendita, o che intercorre tra un esperimento di vendita e l’altro.

Accade allora che, trovato l’acquirente, le parti chiedano (quando ne hanno la necessità) una sospensione dell’esecuzione ai sensi dell’art. 624-bis c.p.c. e che durante il periodo di sospensione ottenuta predispongano gli atti necessari a perfezionare il trasferimento. A quel punto, formulata istanza di riassunzione, le parti, l’acquirente ed il notaio rogante si recano in Tribunale il giorno dell’udienza e qui: il debitore firma l’atto di compravendita, l’acquirente consegna il corrispettivo al notaio, i creditori rinunciano all’esecuzione a norma dell’art. 629 c.p.c., il giudice dichiara estinta la procedura e ordina la cancellazione del pignoramento, il notaio consegna la somma ai creditori secondo gli accordi preventivamente intervenuti (dando, ove necessario, il cnsenso alla cancellazione di eventuali ipoteche), l’acquirente sottoscrive l’atto, ed il cerchio si chiude.

Nel fallimento questo meccanismo non può operare perchè viene in gioco l'interesse dalla massa, e dunque occorrerebbe che venissero coinvolti tutti i creditori, i quali dovrebbero espressamente dare il proprio consenso.

vitto.favaretto@gmail.com pubblicato 13 novembre 2020

Buongiorno, Vorrei chiederVi dopo il fallimento dell'impresa l'immobile su cui vi è presente una ipoteca bancaria è diventato di proprietà della Banca? Se si, nell'acquisto in asta oltre al valore economico dell'immobile ( sempre prima casa) viene considerata l'iva oppure altro oltre ai soliti costi del compenso all'addetto alla vendita etc etc? E se considero come acquisto come seconda casa intestandola a mia mogliequali sono i costi? Grazie di tutto.

astalegale pubblicato 15 novembre 2020

Dopo il fallimento dell'impresa il bene gravato da ipoteca non si trasferisce alla creditore ipotecario (cioè, nel suo caso, alal banca). Esso sarà venduto dal curatore fallimentare o in ambito di una ordinaria procedura esecutiva individuale, se la banca lo ritiene.

Quanto alla imposte, esse non cambiano, nel senso che il regime tributario di una vendita giudiziaria è identico a quello di una ordinaria vendita negoziale.

vitto.favaretto@gmail.com pubblicato 26 novembre 2020

Chiedo scusa, vorrei sapere di norma, il trasferimento del bene  e della sua registrazione è a carico dell'aggiudicatario o a carico del tribunale? . Grazie E che spese comporterebbe?

astalegale pubblicato 28 novembre 2020

Le spese di trasferimento (imposta di registro, imposta ipotecaria ed impposta catastale, oltre alla eventuale IVA) del bene sono sempre a carico dell'aggiudicatario. 

Quanto agli importi, la domanda è molto generica, per cui cerchiamo di fornire una panoramica complessiva.

IMPOSTE

Per il principio di alternatività dell’IVA rispetto all’imposta di registro, osserviamo che se non si tratta di immobile soggetto ad IVA l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.lgs. 131/1986). Se invece non si tratta di prima casa l’aliquota è del 9%.

In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.

Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

110 per la prima casa (e per una sola pertinenza)

120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1) non prima casa.

Se invece il trasferimento immobiliare è soggetto ad IVA, detta imposta sarà dovuta nella misura del 4% (se prima casa, altrimenti le aliquote possono essere del 10 o del 22%, a seconda del tipo di immobile), mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).

COMPENSO PROFESSIONISTA DELEGATO

A questo punto va considerato il compenso dovuto al professionista delegato.

A tale proposito occorre premettere che l’art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c. dispone che “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.

Quanto alla misura, essa è disciplinata dal Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227, il quale (art. 2) pone a carico dell’aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:

-       quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;

-       quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad  €. 825,00;

-       quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00

A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).

Occorre infine tenere presente che l’art. 2 comma due del medesimo decreto prevede che “Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto”.

Il successivo comma tre prevede che il giudice può aumentare o ridurre l’ammontare del compenso liquidato in misura non superiore al 60%, tenuto conto della complessità delle attività svolte.

Infine, il successivo comma 7 stabilisce che “in presenza di giustificati motivi il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista per il periodo precedente” (a mente del quale, come detto, sono poste a carico dell'aggiudicatario o dell'assegnatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà, nonché le relative spese generali e le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale”.

COSTI DI CANCELLAZIONI FORMALITà PREGIUDIZIEVOLI

In relazione ai costi di cancellazione delle formalità pregiudizievoli, riteniamo che se nulla è detto nell’avviso di vendita esse gravano sulla procedura.

Se invece fosse precisato che gravano sull’aggiudicatario, osserviamo quanto segue.

In primo luogo va operata una distinzione:

- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R.  n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);

- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria (€. 35,00) ed all’imposta di bollo (€. 59,00), all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:

- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";

- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.

Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.

In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.

In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.

Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".

La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".

Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.

Invece, i costi di cancellazione del pignoramento sono:

€.200 per l’imposta ipotecaria (art. 14 della tariffa allegata al d.lgs. 31.10.1990, n. 347);

€. 59 per l’imposta di bollo (art. 3, punto 2 bis della tariffa allegata la d.P.R. 642/1972);

€. 35 per la tassa ipotecaria (ai sensi della tabella allegata al d.lgs 31.10.1990, n. 347).

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