Diritto di visita

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gio.aklin pubblicato 4 settimane fa

Buongiorno,

vorrei partecipare alla vendita senza incanto di immobile (al secondo tentativo di vendita), attualmente occupato dal debitore esecutato e dai suoi familiari.

Ho già avuto occasione di visitare l'immobile durante il periodo previsto per il primo tentativo di vendita. Tuttavia, la visita concessami dal professionista delegato e custode giudiziaria è stata estremamente sbrigativa e si è peraltro svolta in presenza dello "sguardo attento" del debitore esecutato.

Segnalo inoltre che la visita è stata concessa dal delegato unicamente nelle ore centrali di un giorno lavorativo settimanale. 

In questa seconda fase di vendita, vorrei procedere a visitare l'immobile molto più approfonditamente e accompagnato da un professionista (geometra) di fiducia. Entrambi necessitiamo della disponibilità del custode di visitare l'immobile il giorno di sabato.

A questo proposito, chiederei se vi è un obbligo del professionista delegato di concedere la visita come da noi richiesto (tenuto conto che manca ancora qualche mese alla data dell'asta) e, in ogni caso, come meglio procedere per venire incontro alle nostre necessità.

In ultimo, chiedo se e come sia possibile procedere a visionare l'ordinanza di vendita emanata dal giudice, che potrebbe/dovrebbe contenere le modalità con cui il delegato è obbligato a concedere all'interessato il diritto di visita.

Grazie in anticipo e complimenti per la vostra professionalità.

Cordiali saluti.

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southgate pubblicato 4 settimane fa

Ciao,

anche io avevo richiesto se era possibile visionare un immobile di sabato. Purtroppo però il sabato non è un giorno lavorativo per i custodi in questione e quindi non è stato fattibile.

 

Per quanto riguarda l'ordinanza dovresti trovarla sia su astalegale.net sia su pvp.giustizia.it

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Cordiali saluti.

Riteniamo che al fine di rispondere alla sua domanda occorra muovere dalla lettura dell’art. 560, comma quinto, c.p.c. nel testo integrato dall’art. 4, comma 1, lett. d) n. 2 del d.l. 3.5.2016, n. 59, il quale prevede che "Gli interessati a presentare l'offerta di acquisto hanno diritto di esaminare i beni in vendita entro quindici giorni dalla richiesta. La richiesta è formulata mediante il portale delle vendite pubbliche e non può essere resa nota a persona diversa dal custode. La disamina dei beni si svolge con modalità idonee a garantire la riservatezza dell'identità degli interessati e ad impedire che essi abbiano contatti tra loro".

La norma, pertanto, ha riconosciuto al potenziale acquirente un vero e proprio diritto di dell’immobile imponendo correlativamente al custode il compito di adoperarsi affinché questo diritto possa essere concretamente esplicato.

Questa norma è stata riscritta dall’art. 4, comma 2, d.l. 14/12/2018, n. 135, convertito dalla legge 11/2/2019, n. 12, pubblicata sulla Gazz. Uff. n. 36 del 12/2/2019). Oggi, i commi 4 e 5 della disposizione si limitano a prevedere che “Il debitore, deve consentire, in accordo con il custode, che l'immobile sia visitato da potenziali acquirenti”, e che “Le modalità del diritto di visita sono contemplate e stabilite nell'ordinanza di cui all'articolo 569.

Queste disposizioni, per effetto di quanto prescritto dall’art. 4, comma 4, del citato decreto legge, troveranno applicazione per le procedure esecutive iniziate prima del 13 febbraio 2019.

Ciò detto, e venendo al caso prospettato, riteniamo che una seconda visita dell’immobile non possa essere negata in via di principio, né impedire che l’interessato sia assistito da un suo tecnico di fiducia.

Infine, quanto all’ordinanza di vendita, osserviamo che essa deve essere pubblicata a norma dell’art. 490, comma secondo, c.p.c., per cui essa deve essere visibile sul sito internet individuato dal giudice dell’esecuzione. Teoricamente essa non dovrebbe essere visibile sul portale delle vendite pubbliche (pvp) poichè il comma primo dell'art. 490 perevede che su esso sia pubblicato il solo avviso di vendita. Tuttavia spesso la si trova comunque poiché quando si carica una inserzione sul portale il sistema richiede che sia allegato un file pdf al quale assegnare il nome "ordinanza", sicchè sovente sul pvp si trova anche l'ordinanza di vendita.

gio.aklin pubblicato 3 settimane fa

Buongiorno,

 

ringrazio per la cortese e puntuale risposta. Necessito solo di due ulteriori delucidazioni al riguardo:

 

1) nel mio caso, il pignoramento è iniziato prima della data del 13 febbraio 2019, benché il verbale di prignoramento immobili sia stato trascritto successivamente a tale data. Mi confermate dunque che, quanto alla normativa applicabile, anche con riguardo al diritto di visita (nello specifico, entro 15 gg), si applicano le disposizioni ante "riforma"?

 

2) venendo all’ordinanza, sul portale delle vendite pubbliche (pvp.giustizia.it) nonché su astelegale.net è pubblicato il solo Avviso di vendita delegato, ma non anche l’ordinanza di delega al professionista (custode del bene immobile) emessa dal giudice dell’esecuzione. Mi chiedo dunque se sia possibile visionare quest’ultima nonché termini e modalità per accedervi.

 

Grazie ancora.

 

Cordiali saluti.

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Possiamo confermarle che nel suo caso troverà applicazione la vecchiadisciplina.

Invero, il pignoramento si compie, a norma dell'art. 555 cpc, con la notifica e la successiva trascrizione dell'atto. Quindi, eseguita la notifica, l'iter si è avviato ed il pignoramento produce effetti nei confronti del debitore esecutato, che pertanto non potrà invocare l'operatività della nuova disciplina.

Quanto alla omessa pubblicazione della ordinanza di vendita, osserviamo che si tratta di una grave mancanza.

L’insufficiente o irregolare pubblicità costituisce, secondo dottrina e giurisprudenza unanime, motivo di opposizione agli atti esecutivi idoneo ad incidere anche sull’atto di aggiudicazione, con evidenti effetti anche per l’acquirente, e deve essere fatta valere mediante lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi, ex art. 617 c.p.c., a pena di inammissibilità, nel termine di decadenza che decorre dall’atto di aggiudicazione. Infatti, trattandosi di nullità che riguarda gli atti della vendita e non gli atti che “hanno preceduto la vendita”, non opera in favore dell’aggiudicatario la previsione di cui all’art. 2929 c.c.

Il principio costituisce ormai una costante nella giurisprudenza della Cassazione. In questi termini si sono pronunciate, ad esempio, Cass. civ., sez. III, 18 aprile 2005 n. 8006; Cass. civ., sez. III, 11 dicembre 1995 n. 12653. Andando a ritroso nel tempo si risale a Cass. civ., sez. III, 13 dicembre 1962, n. 3340, secondo cui “Il precetto, risultante dagli artt. 490 e 534 cod. proc. civ., secondo il quale il provvedimento che ordina la vendita mobiliare all’incanto dev’essere pubblicato mediante avviso contenente tutti i dati che possono interessare il pubblico, da affiggersi nell’albo pretorio per tre giorni consecutivi, dev’essere osservato a pena di nullità della vendita stessa anche quando il giudice dell’esecuzione, con ordinanza successiva, abbia modificato la precedente in elementi essenziali quali la fissazione del luogo e dell’ora degli incanti. In tal caso la pubblicità va estesa al nuovo provvedimento e la nullità derivante dalla omissione può essere fatta valere con l’opposizione agli atti esecutivi entro il breve termine di cinque giorni stabilito dall’art 617 cod. proc. civ., decorrente dalla vendita, con l’effetto di rendere inoperante la preclusione posta dall’art 2929 cod. civ.”.

La nullità della vendita per omissione degli adempimenti pubblicitari prescritti vale sia per l’omessa pubblicità obbligatoria, sia per l’omessa pubblicità integrativa disposta dal Giudice dell’esecuzione con l’ordinanza di vendita (così si espressa, anche recentemente, Cass. Civ., Sez. VI – III, 7 maggio 2015, n. 9255, secondo la quale “in tema d'espropriazione forzata, le condizioni di vendita fissate dal giudice dell'esecuzione, anche in relazione ad eventuali modalità di pubblicità ulteriori rispetto a quelle minime di cui all'art. 490 c.p.c., devono essere rigorosamente rispettate a garanzia dell'uguaglianza e parità di condizioni tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonché dell'affidamento da ciascuno di loro riposto nella trasparenza e complessiva legalità della procedura, per cui la loro violazione comporta l'illegittimità dell'aggiudicazione, che può essere fatta valere da tutti gli interessati e, cioè, da tutti i soggetti del processo esecutivo, compreso il debitore").

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Suggeriamo dunque di sollecitare al più presto il professionista delegato a rimediare.

gio.aklin pubblicato 2 settimane fa

Davvero grazie per le risposte di cui sopra. Ancora qualche delucidazione sulle modalità di esercizio del diritto di visita.

In particolare, vorrei effettuare un sopralluogo approfondito con il tecnico di fiducia (geometra), magari prendendo anche qualche misurazione e facendo qualche verifica, nonché rimanendo in loco per un tempo congruo. Circa tali richieste, tuttavia, il custode giudiziario ha fatto opposizione, insistendo per visite "minimali" e "brevi".

Nell'ordinanza del giudice - che ho finalmente ottenuto - non è puntualizzato alcunché sulle modalità del diritto di visita: si fa riferimento a un generico obbligo del Custode Giudiziario di procedere ad accompagnare il soggetto interessato all'ispezione dell'immobile.

Vorrei poi chiedere se sussista alcun impedimento, che il custode potrebbe far valere, con riferimento all'effettuazione di una seconda visita / sopralluogo. 

Vi sono indicazioni normative o di prassi al riguardo?

Grazie.

 

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Confermiamo quanto detto nelle precedenti risposte. La visita deve "durare" il tempo necessario a consentire l'esame del bene, ma certamente non può protrarsi indefinitamente. Occorrerà trovare la giusta misura, esercitando il proprio diritto, evitando allo stesso tempo di stazionare all'intenro dell'immobile inutilmente.

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