Delucidazioni

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to21 pubblicato 22 febbraio 2020

Buongiorno,

ho acquistato un immobile all'asta a dicembre e saldato tutto a fabbraio. Il G.E. ha firmato il decreto di trasferimento dopo circa 10 giorni. Dopodichè ho consegnato il modulo agevolazioni prima casa all'avvocato che segue la pratica, che mi ha informato sulla possibile data in cui entrerò in possesso dell'immobile (circa un mese e mezzo-due).

Avrei un paio di quesiti:

1) Attualmente l'immobile risulta occupato dal debitore e famiglia, ma l'avvocato mi ha informato che se ne occupa esclusivamente IGV tramite i propri custodi. Questa procedura potrebbe allungare ulteriormente i tempi? Nell'avviso di vendita era specificato come immobile LIBERO, pertanto dovrebbe avvenire tutto nello stesso momendo, giusto? L'avvocato stesso mi ha confermato che nel momento in cui il G.E. firmerà gli atti in cancelleria, potrò passare a prendere le chiavi, ma mi è sembrata una spiegazione un po' vaga.

2) Avendo il G.E. già firmato il decreto di trasferimento, sono a tutti gli effetti il proprietario dell'immobile? In questo caso, subentro già nei pagamenti delle rate mensili delle spese condominiali? Per quanto riguarda invece le spese insolute del debitore (solamente anno in corso e precedente), verranno conteggiate tutte insieme nel prossimo bilancio o posso chiedere un dilazionamento?

3) Non potendo ancora spostare la residenza, sono tenuto al pagamento dell'IMU?

4) Il mio attuale locatore vende e sono costretto a trasferirmi tra qualche mese causa scadenza contratto 4+4. Stando al punto 2, se lo sfratto dovesse andare per le lunghe, posso eventualmente richiedere al custode l'accesso alla cantina per poter spostare i miei averi? Ove ciò non fosse possibile e mi ritrovassi alla scadenza del contratto con l'immobile ancora occupato, come posso procedere?

Grazie

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astalegale pubblicato 24 febbraio 2020

Cerchiamo di rispondere separatamente alle diverse domande formulate.

Quanto ai tempi della liberazione tutto dipende dalla solerzia dell’ivg. Comunque, se le è stato detto che alla firma degli atti l’immobile le sarebbe stato consegnato, è verosimile che la liberazione sia in corso.

A proposito della seconda e terza domanda, osserviamo che secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) è il decreto di trasferimento che determina la produzione dell’effetto traslativo, ed è dunque da quel momento che sull’aggiudicatario si producono i diritti e gli obblighi connessi alla proprietà del bene.

Quindi, da quel momento al nuovo proprietario sono chiedibili, anche in una unica soluzione, le spese condominiali insolute (anno in corso ed anno precedente). Quanto all’IMU, il pagamento segue le ordinare regole, e quindi a decorrere dal trasferimento di residenza si otterranno i relativi benefici.

to21 pubblicato 24 febbraio 2020

Grazie

astalegale pubblicato 24 febbraio 2020

grazie a lei

to21 pubblicato 04 aprile 2020

Buongiorno,

a seguito dell'emergenza epidemiologica vorrei avere qualche delucidazion in più.

Il delegato alla vendita ha correttamente depositato in cancelleria del Tribunale gli atti in data 3/03/2020, poco prima della sospensione di molte attività. In questo caso come procede lo sfratto? Rimane tutto bloccato fino al 30/06/2020? Significa che il decreto ripartirà da quella deta, quindi devo considerare ulteriori due mesi, andando (verosimilmente con le ferie estive) a settembre?

 

Grazie

astalegale pubblicato 07 aprile 2020

È fatto notorio che il Paese sta attraversando un momento storico di assoluta gravità, che ha recentemente inciso in modo assai penetrante sull’ordinario svolgimento dell’attività giurisdizionale.

Invero il decreto legge 8 marzo 2020, n. 11 pubblicato in pari data sulla sulla G.U. n. 60 aveva previsto, all’art. 1 comma primo, che “A decorrere dal giorno successivo alla data di entrata in vigore del presente decreto [e dunque dal 9 marzo] e sino al 22 marzo 2020 le udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari, con le eccezioni indicate all’articolo 2, comma 2, lettera g), sono rinviate d’ufficio a data successiva al 22 marzo 2020”, aggiungendo al successivo comma 2 che fino al 22 marzo 2020 “sono sospesi i termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti indicati al comma 1, ferme le eccezioni richiamate”.

A 9 giorni di distanza, l’acuirsi dell’emergenza sanitaria ha determinato l’emanazione del d.l. 17 marzo 2020, n. 18, recante “Misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19” (pubblicato sulla G.U. Serie Generale n. 70 del 17 marzo 2020), che con l’art. 83 ha (sostanzialmente) prorogato al 15 aprile 2020 il rinvio d'ufficio delle udienze civili e penali, nonché la sospensione dei termini processuali (commi primo e secondo) prima fissata al 22 marzo dal d.l n. 11/2020 citato, disponendo che i capi degli uffici potranno adottare disposizioni che prevedano, tra l’altro, il rinvio delle udienze a data successiva al 30 giugno 2020.

Pertanto, i termini processuali sono ad oggi sospesi dal 9 marzo al 15 aprile, e dunque per 38 giorni.

A questa sospensione fanno eccezione, secondo quanto previsto dal comma terzo del citato art. 83, una serie di procedimenti, tra cui “tutti i procedimenti la cui ritardata trattazione può produrre grave pregiudizio alle parti. In quest’ultimo caso, la dichiarazione di urgenza è fatta dal capo dell’ufficio giudiziario o dal suo delegato in calce alla citazione o al ricorso, con decreto non impugnabile e, per le cause già iniziate, con provvedimento del giudice istruttore o del presidente del collegio, egualmente non impugnabile.

Parimenti, l’art. 103 comma sesto prescrive che “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”.

È allora necessario chiedersi se, e come, queste norme alterano il fisiologico divenire delle procedure esecutive.

A nostro giudizio deve muoversi dalla premessa per cui i termini processuali soggiacciono, per effetto delle disposizioni emergenziali surrichiamtate, ad un regime di sospensione i cui effetti non sono dissimili, sebbene più ampi, di quelli determinati dalla l. 7 ottobre 1969, 742 (pur essendo radicalmente diversa la scaturigine delle norme) che i termini processuali sospende durante il periodo feriale.

Depone in questa direzione sia il dato letterale della norma (che al comma secondo, dopo aver previsto che “dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 è sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali”, ha poi specificato al successivo periodo che “si intendono pertanto sospesi, per la stessa durata, i termini stabiliti per la fase delle indagini preliminari, per l’adozione di provvedimenti giudiziari e per il deposito della loro motivazione, per la proposizione degli atti introduttivi del giudizio e dei procedimenti esecutivi, per le impugnazioni e, in genere, tutti i termini procedurali”) che, soprattutto, la sua ratio, meglio esplicitata nella relazione illustrativa disegno di legge di conversione del d.l. n. 11/2020, laddove si afferma che essa ha lo scopo di determinare la “sospensione di tutti i termini per il compimento di qualsiasi attività processuale, ivi inclusi gli atti di impugnazione”, nonché nella relazione illustrativa del d.l. n. 18/2020, nella quale si rappresenta la necessità di rimediare al “fiorire di dubbi interpretativi e prassi applicative sostanzialmente elusive del contenuto della previsione o comunque non adeguatamente sensibili rispetto all’evidente dato teleologico della norma, costituito dalla duplice esigenza di sospendere tutte le attività processuali allo scopo di ridurre al minimo quelle forme di contatto personale che favoriscono il propagarsi dell’epidemia, da un lato, e di neutralizzare ogni effetto negativo che il massivo differimento delle attività processuali disposto al comma 1 avrebbe potuto dispiegare sulla tutela dei diritti per effetto del potenziale decorso dei termini processuali, dall’altro

Si tratta, in ogni caso e come è stato subito osservato dai primissimi commentatori, di “una sospensione sui generis, che, benché riferita testualmente ai soli termini processuali, comprende in concreto tutte le attività processuali tout court e quelle connesse, nel loro complesso”.

Viene da chiedersi, infine, se la sospensione delle esecuzioni per rilascio prevista dal citato art. 103, comma 6, d.l. n. 18 del 2020 riguardi anche l’attuazione degli ordini di liberazione.

A rigore potrebbe dirsi che questa norma costituisce disposizione eccezionale contenuta in una normativa speciale e, come tale, è insuscettibile di applicazione analogica pena la violazione dell’art. 14 delle preleggi. Essa dunque non dovrebbe riguardare la “attuazione” dell’ordine di liberazione.

Tuttavia, come abbiamo detto, ai sensi del comma 2 dell’art. 83 sono sospesi i termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti”, con la conseguenza per c ui si potrebbe ritenere che anche l’attuazione dell’ordine di liberazione rimane congelata e rinviata a dopo il 30 giugno.

Ed allora, in conclusione, il consiglio che si può offrire è quello di verificare se vi sono particolari e gravi ragioni di urgenza (ragioni che dovranno essere particolarmente impellenti i serie in quanto andranno comparate con l’esigenza di tutela della salute pubblica) e chiedere al presidente del Tribunale o al giudice da egli designato la declaratoria di urgenza di cui all’art. 83, comma terzo.

to21 pubblicato 07 aprile 2020

Grazie per la risposta esaustiva, come sempre.

 

Per quanto concerne l'ultimo paragrafo, può essere considerata ragione impellente la chiusura dell'attuale contratto di locazione proprio in data 30/06/2020, ponderate le precedenti tempitiche che mi garantivano l'immobile in maggio? 

astalegale pubblicato 08 aprile 2020

Difficile dirlo. Si tratta di una norma nuova, rispetto alla quale non si è ancora formato un indirizzo uniforme. In linea di massima ci sentiremmo di escludere che la situazione prospettata configuri una ragione impellente, poiché la scadenza del contratto non colloca immediatamente l'inquilino in mezzo alla strada, e quindi la tutela della salute pubblica prevale. Tuttavia non ci meraviglierebbe affato che il giudice interpellato la pensi diversamente. Vale comunque la pena di tentare.

to21 pubblicato 08 aprile 2020

Grazie.

astalegale pubblicato 12 aprile 2020

grazie a lei!

to21 pubblicato 02 luglio 2020

Buongiorno,

ho appena appreso che un'ulteriore proroga degli sfratti fino a fine anno risulta molto probabile (https://www.repubblica.it/economia/2020/06/28/news/coronavirus_blocco_degli_sfratti_fino_al_31_dicembre_2020-260455048/?refresh_ce) e francamente non so più davvero cosa fare.

- risulto già proprietario dal 3 marzo, in questo caso come verranno calcolate le spese condominiali da marzo in poi? La famiglia è ancora dentro, gratuitamente, e io pago l'IMU sull'immobile. Inoltre la famiglia è composta da 5 persone e il conteggio delle spese per l'acqua è decisamente superiore a quanto pagherei io da solo. E' possibile richiedere un canone di locazione?

- L'avvocato mi ha suggerito di spostare comunque la residenza (da ieri) in quanto è scaduto il mio contratto di locazione e non ho più una casa.

- L'avviso di vendita del Tribunale specificava chiaramente che la casa veniva venduta LIBERA, esiste la possibilità di rivalersi sul Tribunale per il danno subito? Avrei dovuto avere le chiavi a fine aprile e di questo passo non vedrò la casa prima del 2021.

- Ho scritto al comune per esporre la situazione e provare a vedere se riescono ad inserire la famiglia nelle graduatorie per l'edilizia popolare (cosa che in teoria dovrebbe già esser stata fatta).

- Non dispongo di un altro immobile e avendo già la residenza nella casa nuova non posso permettermi di stupulare un nuovo contratto di locazione transitorio. Per altro non lo ritengo neanche corretto, visto che avrei una casa su cui pago il mutuo. Cos'altro posso fare?

astalegale pubblicato 05 luglio 2020

Trattandosi di normativa sopravvenuta non esistono, paradossalmente, soggetti responsabili, nel caso in cui si dovesse ritente che l'art. 103 comma sesto si applichi anche agli ordini di liberazione.

Il suggerimento rimane quello di diffidare formalmente il custode (a mezzo pec o racocmandata a.r. a consegnarle il bene).

astalegale pubblicato 05 luglio 2020

Quanto alle spese condominiali, purtroppo l'acquirente è obbligato al pagamento, e dovrà poi rivalersi nei confronti dell'occupante. E' inoltre certamente possibile ottenere una sentenza di condanan di costui al risarcimento del danno da occupazione abusiva (poichè di questo, comunque, si tratta).

to21 pubblicato 05 luglio 2020

Grazie come sempre per le vs risposte.

astalegale pubblicato 4 settimane fa

grazie a lei!

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