DECRETO DI TRASFERIMENTO PASSAGGI

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rickygames pubblicato 4 settimane fa

Buona sera gentilissimi, scusate se vi disturbo ogni tanto e che mi servono chiarimenti. Siamo arrivati al punto che il giudice ha emesso il decreto i primi di novembre, noi abbiamo le chiavi di casa.... A questo punto: che passaggi mancano????? per il momento a parte prendere varie misure e buttare via le cose rimaste a casa non ho fatto nulla perche aspetto il decreto perfezionato ( registrato, trascrittto etc che nn capisco.) 

Vorrei sapere i PASSAGGI PRECISI che mancano per poterci sentire veramente proprietari e poter andare avanti con l'allaccio delle utenze, vari lavori etc. (il delegato non spiega nulla!!!) 

 

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motoroil pubblicato 3 settimane fa

Siete proprietari dal momento del deposito in cancelleria da parte del Giudice, del decreto. Avete il titolo. Le trascrizioni sono ammennicoli e saranno pronte a breve. Nonostante i solleciti io ci ho messo 5 mesi dall'asta per chiudere tutto.

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Riteniamo che la risposta al quesito da lei formulato debba muovere dalle previsioni di cui agli artt. 10 e 54 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro) e 11, d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 (testo unico delle disposizioni concernenti le imposta ipotecaria e catastale), a mente dei quali il cancelliere (e dunque, in caso di delega, il professionista incaricato) è individuato tra i soggetti tenuti al pagamento dell’imposta.

Occorre poi considerare l’art. 13, comma 1 bis, d.P.R. 131/1986, a mente del quale “Per i decreti di trasferimento e gli atti da essi ricevuti, i cancellieri devono richiedere la registrazione entro sessanta giorni da quello in cui il provvedimento è stato emanato”, nonché l’art. 6, comma 2 D.Lgs. 31/10/1990, n. 347, in forza del quale i cancellieri, per gli atti e provvedimenti soggetti a trascrizione da essi ricevuti o ai quali essi hanno comunque partecipato, devono richiedere la formalità entro il termine di centoventi giorni dalla data dell'atto o del provvedimento ovvero della sua pubblicazione, se questa è prescritta.

Poiché dunque il cancelliere (o il professionista delegato) sono tenuti, nei termini che abbiamo indicato, al versamento delle imposte, accade nella prassi che per evitare di incorrere in eventuali decadenze, il decreto di trasferimento sebbene firmato dal Giudice non venga materialmente depositato in cancelleria (cioè acquisito formalmente come provvedimento emesso nell’ambito di un procedimento) per evitare che i termini di cui sopra comincino a decorrere.

Stessa conclusione si ricava dalla lettura dell’art. 591 bis, n. 11 c.p.c. tra i compiti del professionista delegato rientra la esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento nonché l'espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento medesimo.

rickygames pubblicato 2 settimane fa

Scusatemi tanto, ho bisogno di ulteriori info: il decreto è stato firmato e successivamente depositato in cancelleria, ma il delegato dice di aver notificato il decreto al debitore e aspetta che decorrono i 20 gg dalla notifica e che prima della scadenza dei 20 gg di opposizione non può procedere alla registrazione, trascrizione etc. In cancelleria invece mi hanno detto che non può essere dato che la notifica può essere inviata solo dopo la registrazione...cosa che compete al delegato e che ovviamente nn ha fatto... Mi hanno detto che posso procedere con gli allacci e che sono già proprietaria dell'immobile. Perché il delegato insiste con questi termini di opposizione d parte del debitore..

rickygames pubblicato 2 settimane fa

Scusatemi tanto, ho bisogno di ulteriori info: il decreto è stato firmato e successivamente depositato in cancelleria, ma il delegato dice di aver notificato il decreto al debitore e aspetta che decorrono i 20 gg dalla notifica e che prima della scadenza dei 20 gg di opposizione non può procedere alla registrazione, trascrizione etc. In cancelleria invece mi hanno detto che non può essere dato che la notifica può essere inviata solo dopo la registrazione...cosa che compete al delegato e che ovviamente nn ha fatto... Mi hanno detto che posso procedere con gli allacci e che sono già proprietaria dell'immobile. Perché il delegato insiste con questi termini di opposizione d parte del debitore..

astalegale pubblicato 1 settimane fa

A nostro avviso il professionista delegato era nel voler attendere il termine dei 20 giorni per procedere alla trascrizione e registrazione del decreto di trasferimento, poichè esso è un atto immediatamente esecutivo.

qualche problema si pone per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli, poichè in alcuni uffici italiani i conservatori rifiutano la cancellazione se il decreto non è divenuto definitivo.

Il problema di stabilire se sia o meno legittimo il rifiuto del conservatore di procedere alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli (il caso di specie riguardava una iscrizione ipotecaria ed il pignoramento) qualora non sia ancora decorso del termine di venti giorni dalla conoscenza legale dell’atto, oppure non sia stato ancora definito con sentenza passata in giudicato si è posto dia in dottrina che in giurisprudenza (è piuttosto famoso il precedente di Trib. Lucca, 26 luglio 2017).

La questione si pone in quanto è discusso se, in forza della previsione di cui all’art. 2884 c.c., ai fini della cancellazione dell’ipoteca (la questione non si pone ai fini della cancellazione del pignoramento, poiché l’art. 2884 c.c. è dettato esclusivamente per l’ipoteca) da eseguirsi in forza del decreto di trasferimento sia o meno necessaria la definitività di questo. Se così fosse, le ipoteche potrebbero cancellarsi solo in base ad una copia del decreto la cui definitività sia attestata dal cancelliere (applicandosi analogicamente l’art. 124 disp. att. c.p.c.) il quale certifica in calce ad una copia autentica del decreto di trasferimento che non è stata proposta opposizione nei termini di legge.

La tesi secondo cui non sarebbe necessario attendere il decorso del termine di cui all’art. 617 c.p.c. ai fini della cancellazione dell’iscrizione ipotecaria riposa sulla considerazione per cui la definitività di cui parla l’art. 2884 c.c. sarebbe caratteristica diversa dalla inoppugnabilità per gli atti diversi dalle sentenze: si tratta, in effetti, di atti che sono definitivi, pur essendo impugnabili. Il decreto di trasferimento, secondo questa prospettazione, sarebbe definitivo in quanto immediatamente esecutivo e conclusivo della fase del procedimento di vendita, come del resto si ricaverebbe, implicitamente, dalla lettera dell’art. 586 c.p.c., in forza della quale esso costituisce titolo esecutivo per il rilascio.

Si tratta di una opinione i cui contenuti, sebbene parzialmente condivisibili, non consentono di giungere alle conclusioni appena rassegnate.

L’art. 2884 c.c., nel richiedere che la cancellazione possa eseguirsi dal conservatore quando ordinata “con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti”, non può essere inteso nel senso di equiparare il concetto di definitività a quello di immediata esecutività. Nella norma citata, infatti, il carattere della definitività è equiparato al passaggio in giudicato della sentenza, per cui anch’esso deve essere interpretato nel senso della inoppugnabilità.

Né vale in contrario osservare che il richiamo all’art. 2884 (che disciplina l’ipotesi del creditore che, dopo il pagamento dell’obbligazione, non acconsente alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria) sarebbe improprio atteso che in realtà la questione dovrebbe essere risolta mercé l’applicazione dell’art. 2878 n. 7 c.c., che, nell’elencare le cause di estinzione dell’ipoteca, annovera espressamente tra queste ultime la pronunzia del “provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche”, che in sede esecutiva è costituito dal decreto di trasferimento emesso dal giudice dell’esecuzione.

In realtà l’art. 2878 c.c. disciplina le “cause di estinzione” dell’ipoteca, (all’interno della sezione X, rubricata, appunto, “dell’estinzione delle ipoteche”), mentre l’art. 2884 (inserito all’interno della sezione XI, intitolata “della cancellazione dell’iscrizione”) indica quali sono i requisiti che il provvedimento con cui è ordinata la cancellazione debba possedere affinché essa sia eseguita dal conservatore, con la conseguenza che anche il provvedimento di cui al n. 7 dell’art. 2878, per quanto idoneo ad estinguere l’ipoteca, deve possedere i requisiti di cui al successivo art. 2884 affinché la relativa iscrizione sia cancellata.

Ove così non fosse, peraltro, si giungerebbe al paradosso per cui mentre il decreto di trasferimento, in quanto immediatamente esecutivo, consente la cancellazione dell’scrizione ipotecaria a prescindere dalla sua impugnabilità, la sentenza – anch’essa immediatamente esecutiva ex art. 282 c.p.c., non permetterebbe questo adempimento ove non ancora definitiva.

Detto questo, occorre osservare che, almeno sul piano teorico, qualche inconveniente potrebbe porsi (per l’aggiudicatario, non per il terzo che da questi acquisti) in quanto nessuna norma prevede che il decreto di trasferimento debba essere comunicato al debitore, ed in generale alle parti del processo esecutivo (così Cass. 14.10.2005, n. 19968).

Ed allora, potrebbe accadere che anche dopo lo spirare del termine dei 20 giorni prescritto dall’art. 617, il debitore potrebbe promuovere opposizione al decreto di trasferimento, opposizione che in teoria potrebbe anche concludersi con la revoca del decreto medesimo.

Tale inconveniente legittima la prassi, di alcuni tribunali, di ordinare la notifica dell’avviso di vendita (o del decreto di trasferimento) al fine di consentire che il termine di cui all’art. 617 c.p.c. cominci a decorrere.

Venendo al caso di specie, è evidente che si sta giocando un braccio di ferro tra cancelleria e conservatoria, poiché la prima ritiene che ai fini della cancellazione non sia necessario attestare che il decreto di trasferimento non è stato impugnato; la seconda invece ritiene questa attestazione.

Le soluzioni possibili, allora, sono due.

Una prima soluzione potrebbe essere quella di proporre ricorso avverso il rifiuto del conservatore ex art. 2674 e, 2888 c.c., nonché 113 e 113 bis disp. att. c.c.

Sotto altro profilo si potrebbe chiedere alla cancelleria il rilascio di una certificazione attestante la mancata opposizione del decreto di trasferimento affermandosi, ad esempio, che dovendosi procedere alla vendita del bene il potenziale acquirente è interessato ad avere notizia in ordine alla definitività del titolo di provenienza.

Osserviamo infine sul punto che recentemente la Procura generale presso la Corte di cassazione, nel presentare una requisitoria scritta in base all'art. 378 c.p.c., secondo la facoltà consentita dall'interpretazione sistematica della norma, già più volte riconosciuta dalla recente giurisprudenza della Corte di cassazione (v. tra altre Cass. S.U. n. 16978/2018, S.U. n. 12193/2019), ha formulato istanza per l'enunciazione di un principio di diritto a norma dell'art. 363, comma 3, c.p.c.. In particolare, con ampia argomentazione, dopo aver ripercorso non solo le diverse possibili interpretazioni giuridiche, ma anche le prassi concretamente praticate nei diversi uffici giudiziari, il P.M. ha chiesto che si affermi il seguente principio di diritto:

Nel procedimento di espropriazione e vendita forzata immobiliare, il decreto di trasferimento del bene, recante l'ordine di cancellazione dei gravami (pignoramenti, ipoteche, privilegi, sequestri conservativi) determina, in forza dell'art. 2878, n. 7), cod. civ., l'estinzione dei medesimi vincoli, di cui il Conservatore dei registri immobiliari - Ufficio di pubblicità immobiliare è tenuto a eseguire la cancellazione, indipendentemente dal decorso dei termini per la proponibilità di opposizioni all'esecuzione a norma dell'art. 617 c.p.c.”.

L’udienza pubblica per la discussione del ricorso in relazione al quale è stata formulata la predetta istanza è fissata per il 6 dicembre 2019.

rickygames pubblicato 1 settimane fa

Buongiorno e grazie mille per la risposta dettagliata, a questo punto la domanda è : io come acquirente quando posso stare tranquilla sulla definitività del decreto e procedere con i relativi lavori di ristrutturazione etc(dovrei affrontare un ulteriore mutuo do ristrutturazione e prima di procedere vorrei essere e sicura). Magari nn ho compreso i vari termini giuridici e mi dovete rispondere per la seconda volta. Abbiate pazienza, questo è un mondo astratto a noi poveri cittadini. Grazie mille di nuovo.

astalegale pubblicato 3 giorni fa

A nostro avviso, decorsi 20 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento, la sua posizione è del tutto blindata.

Questo non toglie che lei sin da subito possa considerarsi proprietaria del bene poichè è il deposito in cancelleria del decreto di trasferimento che determina il trasferimento della proprietà.

Se quindi deve fare gli allacci, proceda pure.

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