debitore esecutato mandatario

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vincdec10 pubblicato 4 settimane fa

Buongiorno.

A seguito di due diligence con il mo legale, per un operazione di acquisto in asta,abbiamo riscontrato nella visura per nota di trascrizione che l'esecutato risulta essere mandatario con rappresentenza, in quanto nel quadro delle annotazioni, risulta una dichiarazione di nomina ai sensi art 1404 cc con accettazione espressa mediante procura ( di cui sono allegati gli estremi) a favore di un terzo.

Ci stiamo confrontando, per capire se eventualmente potremmo continuare a seguire la procedura esecutiva per valutare l'acquisto oppure se alla luce di tale annotazione, sarebbe del tutto inutile, in quanto mancherebbe una trascrizione a favore dell'esecutato..che lo faccia risultare effettivo proprietario del bene sottoposto ad esecuzione.

 

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astalegale pubblicato 4 settimane fa

Si tratta probabilmente di un acquisto fatto per persona da nominare, cui è seguita la dichiarazione di nomina. Non vediamo dunque problemi.

vincdec10 pubblicato 4 settimane fa

Ok capisco, ma essendoci appunto  la dichiarazione di nomina , il mandante (terzo) risulta reale intestatario dell'immobile,e dunque non risulterebbe nessuna trascrizione d'acquisto a favore dell'esecutato (mandatario) e di conseguenza l'esecuzione immobiliare dovrebbe estinguersi, o sbaglio?

Preciso inoltre  che approfondendo meglio il contenuto scritto del mandato con rappresentanza,questi era sottoposto a condizione sospensiva retroattiva di cui all'art 1360 cc. mediante  il quale si stabilitva che:

- il trasferimento retroattivo al terzo poteva avvenire altermativamente:

sia con l'avvenuta esecuzione del mandato tramite adempimento a mezzo di rogito con il promittente venditore e promittente mandatario acquirente (esecutato).

Oppure con  dichiarazione di nomina el'accettazione espressa anche mediante procura fatta dal terzo.

Chiedo delucidazioni

astalegale pubblicato 3 settimane fa

La precisazione ci ha consentito di comprendere meglio la domanda.  Se dunque l'esecutato è mandatario e se nella nota di trascrizione dell'atto di acquisto (in suo favore nella qualità di mandatario) risulta annotata la dichiarazione di nomina del terzo, la proprietà è in capo a quest'ultimo e dunque la procedura esecutiva non potrebbe intentata contro il mandatario dovrebbe essere dichiarata improseguibile poichè il mandatario non è proprietario.

vincdec10 pubblicato 3 settimane fa

Capisco. Chi dovrebbe essere legittimato a sottoporre al giudice, improseguibilità della procedura?

astalegale pubblicato 3 settimane fa

chiunque vi abbia interesse, il primis il perito, ma anche il custode ed il delegato.

vincdec10 pubblicato 3 settimane fa

Ok capisco. Ma il giudice una volta constatata l'improseguibilità cosa farà? Azionerà un un'ordinaza oppure un decreto che cancellerà solo la trascrizione del pignoramento oppure anche delle altre ipoteche iscritte dopo l'annotazione della dichiarazione di nomina a favore del mandante??

astalegale pubblicato 3 settimane fa

La declaratoria di improseguibilità della procedura determinerà la sola cancellazione del pignoramento, che non travolgerà le garanzie reali iscritte sul bene.

vincdec10 pubblicato 3 settimane fa

Bene. 

Ma in questo caso io creditore ipotecario di 1 grado assieme ad altri creditori di rango inferiore come dovremmo comportarci?

Non potremmo chiedere o continuare un esecuzione su un immobile la cui proprietà sia di un soggetto non debitore nei nostri confronti.

Dovremmo eventualmente rinunciare al credito oppure cancellare autonomamente in rettitica la nostra garanzia reale con un atto di assenso?

Oppure dovremmo comunque continuare ad escutere il nostro diritto di credito per il tramite del mandante?

 

astalegale pubblicato 2 settimane fa

La domanda non è chiara. Preghiamo di specificare meglio

vincdec10 pubblicato 2 settimane fa

Volevo dire, che cosa conviene fare in questo caso per i creditori ipotecari?

Proseguire l'esecuzione oppure rinunciare?

Dato che appunto il bene pignorato risulta di proprietà del mandante , essendo tale soggetto non esecutato.

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Se l'ipoteca è stata iscritta a loro favore e concessa dal mandante possono proseguire.

Preghiamo comunque di ricostruire in senso compiuto i termini delle questioni sottoposte, per evitare fraintendimenti.

vincdec10 pubblicato 1 settimane fa

Ok capisco. Nella sostanza, l'esecutato risulta essere in realtà non più l'effettivo proprietario, in quanto ha stipulato anni fa, un mandato d'acquisto con rappresentanza a favore di un terzo. L'esecuzione del mandato è avvenuta a mezzo di regolare rogito notarile. Ma la trascrizione dell' acquisto è stata inizialmente fatta a favore del mandatario/ esecutato. Ora il mandante se ne accorto ed ha provveduto a rettificare la trascrizione presentando in conservatoria o forse presso un notaio, sia la dichiarazione di nomina del terzo e sia la sua accettazione fatta per procura. Ci chiediamo ora come creditori ipotecari cosa possiamo fare ? Dato che la procedura verrà dichiarata improseguibile dal giudice.

astalegale pubblicato 3 giorni fa

Bisognerebbe avere ben chiara la successione delle trascrizionial fine di poter rispondere compiutamente alla domanda. Se per esempio l'ipoteca fosse stata iscritta contro il mandatario ma dopo l'annotazione della dichiarazione di nomina essa non avrebbe efficacia.

vincdec10 pubblicato 2 giorni fa

Bene.

Quello che non riusciamo a comprendere ai fini dell'opponibilità (a noi creditori ipotecari) dell'annotazione a favore del mandante (reale proprietario) e se come in questo caso:

- Risulta essere stata effettuata con molto ritardo,dunque solo in questi giorni a distanza di anni dal rogito, quindi dopo le iscrizioni ipotecarie e pignoramento.

Anche se ci ha detto il delegato, che purtroppo nel contratto di mandato (e nella dichiarazione con accettazione per procura) il termine previsto per l'effettuazione dell'annotazione era quello ordinario dei 3 giorni prima del rogito o comunque entro la data di sottoscrizione della compravendita.

Il delegato ci dice che forse sarebbe più opportuno rinunciare alla procedura dato che purtroppo il mandante potrebbe sollevare eccezioni anche contro di noi e questo penalizzerebbe la procedura esecutiva.

Proprio per questi futuri problemi, ci ha menzionato che nel contratto di mandato le parti per qualsiasi errore di trascrizione ed altro ecc.. rimandavano alla responsabilità il notaio rogante, ed al fine di cautelarsi ulteriormente e preventivamente,rimandavano altresì ad un successivo accordo per la cancellazione della trascrizione di compravendita (tra promittente venditore e mandatario) a favore del mandante (effettivo proprietario).

Sempre il delegato, ci riferisce che è citata anche nel contratto di mandato,la facoltà a favore del mandante di ottenere sentenza giudiziale di cui all'art 2932cc nel caso di mancato trasferimento a suo favore dell'immobile, contro chiunque vanti diritti su di esso.

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