Danni immobile

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  • Ultimo messaggio 07 maggio 2017
maurizioaste pubblicato 04 maggio 2017

Buonasera, dopo aver ufficialmente visionato un'immobile oggetto di un esecuzione immobiliare pochi giorni prima della vendita senza incanto posta alla fine di Novembre 2016 presso un professionista delegato nonché custode del bene, avendo regolarmente offerto per la partecipazione alla vendita, mi sono aggiudicato questo immobile residenziale, occupato dagli esecutati.  

Vista l'opportunità, ho scelto in quella sede, che l'immobile venisse liberato a cura del custode giudiziario nominato.

Ho effettuato il pagamento, nei limiti di tempo messo a disposizione alla fine di Marzo, presso lo studio del delegato, venendo a conoscenza che l'immobile in questione è stato liberato verso la metà di Febbraio, senza aver ricevuto alcuna comunicazione.

Ora, per quanto visibile dall'esterno dell'immobile e anche a seguito di segnalazioni ricevute da persone ignote, sono venuto a conoscenza  che  ci sono fondate probabilità di rilevare atti vandalici danni e ammanchi.

Ho allora chiesto senza successo, verbalmente prima, formalmente poi, poter visionare l'immobile per prendere coscienza dello stato di fatto, ho anche chiesto sempre senza successo la sostituzione delle serrature per motivi di sicurezza.

Il decreto di trasferimento non è ancora stato emesso e tenuto conto che il professionista delegato nonche custode non ha dato disponibilità a tutela di quanto da me acquistato, sono gentilmente a chiedere come potermi tutelare, volendo capire chi e come potra avere responsabilità di eventuali danni e  se è importante intraprendere azioni prima ancora dell immissione in possesso.

Ringrazio anticipatamente per quanto potrete indicarmi.

Cordiali Saluti

M.B.

astalegale pubblicato 07 maggio 2017

Per rispondere alle domande che ci ha sottoposto riteniamo necessario partire da alcune premesse normative di fondo.

Ai sensi dell’art. 65 c.p.c., compito del custode è quello di conservare ed amministrare i beni sequestrati o pignorati.

Stessa disposizione si rinviene nell’art. 560, ultimo comma, c.p.c., che attribuisce al custode il compito di “amministrazione e gestione” del bene pignorato affidato alla sua custodia.

Egli, inoltre, ai sensi dell’art. 67, comma secondo, c.p.c. è tenuto al risarcimento dei danni cagionati alle parti, se non esercita la custodia da buon padre di famiglia.

Quindi, certamente, il custode può essere chiamato a rispondere del danno arrecato alla cosa in custodia, se non l’ha esercitata con la diligenza del buon padre di famiglia.

Fatta questa premessa, affinché il custode sia chiamato a rispondere dei danni cagionati all’immobile è necessario che egli possa esercitare di fatto un potere di controllo sul bene, potere che viene meno allorquando il debitore permane nella disponibilità dell’immobile (a meno che, ovviamente, ciò non si verifichi per colpa del custode medesimo). In questi casi ci sembra corretta la prevalente opinione dottrinaria, secondo la quale i danni arrecati all’immobile dal debitore che occupi il medesimo non possono ascriversi alla responsabilità del custode, in quanto non è identificabile il capo a questi una condotta esigibile, capace di prevenire tali condotte. Detto altrimenti, è difficile ipotizzare quale iniziativa il custode avrebbe potuto adottare per evitare che il debitore, nel lasciare l’immobile, lo danneggi.

Questi concetti sono stati più volte espressi dalla Corte di Cassazione in tema di locazione, laddove si è affermato che “poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità”. (Affermando tale principio, la S.C. ha riconosciuto la responsabilità del conduttore per i danni causati da infiltrazioni d'acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui muri. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015).

 

Anche nel caso di atti vandalici che siano stati compiuti dopo la liberazione del bene, quando cioè questo sia stato restituito nella materiale disponibilità del custode, occorre verificare se fossero ipotizzabili iniziative che un custode diligente avrebbe potuto assumere per scongiurare i danni verificatisi.

   Quanto alle possibili iniziative da assumere, se ha il sospetto che possano essere cagionati danni all'immobile, le suggeriamo di segnalarlo formalmente al custode, intimandogli di assumere ogni iniziativa utile al fine di scongiurarne la verificazione.

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