Danni all'immobile provocati dall'esecutato

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briagreco pubblicato 30 agosto 2018

Buongiorno, sono allo stato aggiudicatario di un immobile ed è già stata effettuata la trascrizione ed ogni altra incombenza ma l'immobile è ancora occupato dall'esecutato. Allo stato manca solo lo sgombero, che è stato già fissato, seppure il custode continua a rinviare. Ho avuto modo di vedere, dall'esterno che sono stati smontati i climatizzatori e la caldaia , e da alcune cose che ho visto, credo, che volontariamente si stiano procurando dei danni.  Ciò posto, atteso che i climatizzatori, erano stati elencati nel rapporto di stima allegato agli atti della procedura, chiedo se tali beni possono essere portati via dall'esecutato oppure ho il diritto di pretendere che siano lasciati in loco ? Se cosi fosse come posso sollecitare il custode a far rispettare la mia priorità senza che siano arrecati danni ?

Grazie

Massimo

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astalegale pubblicato 31 agosto 2018

Per rispondere alla domanda formulata è necessario partire dalla lettura dell’art. 2912 c.c., a mente del quale il pignoramento si estende alle pertinenze, agli accessori ed ai frutti della cosa pignorata.

La nozione di pertinenza si ricava dall’art. 817 c.c., ai sensi del quale costituiscono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra. Affinché una cosa possa dirsi pertinenza di un bene principale occorrono dunque due requisiti: uno soggettivo, dato dall’appartenenza al medesimo soggetto della cosa principale e di quella accessoria, e dalla volontà di imporre il vincolo da parte del proprietario, ed uno oggettivo, rappresentato dalla contiguità, anche solo di servizio, e non occasionale, della destinazione, tale per cui il bene accessorio deve arrecare una “utilità” al bene principale.

Quanto agli accessori, manca nel codice una loro definizione, ed in dottrina si ritiene, generalmente, che tali possono essere sia le così dette “pertinenze improprie” (cioè cose destinate a servizio od ornamento della cosa principale in modo non duraturo, ovvero da chi non ne ha la proprietà) che e le accessioni in senso tecnico, vale a dire gli incrementi fluviali, (alluvione e avulsione), i casi di unione e commistione, le accessioni al suolo (piantagioni o costruzioni).

Cass. Pen. 19.6.2007, n. 23754 occupandosi del caso in cui un soggetto aveva asportato dall’immobile pignorato gli infissi, i termosifoni, i pavimenti, la porta blindata, la caldaia, i pannelli in cartongesso di tamponamento, una pergola pompeiana ed una vasca idromassaggio, ha ritenuto che questi beni, in forza della previsione di cui all’art. 2912 c.c., dovevano ritenersi ricompresi nel pignoramento, indentificando nelle pertinenze ed accessori “tutto ciò che concorre a definire il valore economico del bene esecutato”, identificando, in particolare, negli accessori “sia le accessioni in senso tecnico, caratterizzate da una unione materiale con la cosa principale (piantagioni, costruzioni), sia quei beni che, pur conservando la loro individualità, sono collegati a quello principale da un rapporto tanto di natura soggettiva, determinato dalla volontà del titolare del bene, quanto di natura oggettiva conseguente alla destinazione funzionale che li caratterizza e che ne fa strumento a servizio del bene cui accedono”.

Sempre secondo la Corte di Cassazione (n. 4378 del 20.3.2012) non costituiscono invece pertinenze le suppellettili, gli arredi ed i mobili che riguardano esclusivamente la persona del titolare, a meno che non siano destinati in modo durevole all’ornamento dell’immobile.

Così ricostruito il panorama normativo e giurisprudenziale di riferimento, riteniamo che nel caso da lei prospettato nessuno dei beni indicati possa essere asportato.

Venendo ai mezzi di tutela preventiva azionabili, osserviamo che purtroppo i mezzi a disposizione non sono molti, poiché per quanto il custode possa essere solerte nell'eseguire la liberazione dell'immobile, un occupante male intenzionato potrebbe comunque compiere atti di asportazione e danneggiamento.

L'unica precauzione forse praticabile è quella di stipulare un contratto di assicurazione, sperando di individuare una compagnia disposta a farlo.

briagreco pubblicato 14 settembre 2018

Finalmente sono riuscito ad entrare in possesso delle chiavi, ma all'interno dell'immobile, come temevo ci sono ingenti danni anche strutturali. Poichè dalla procedura sono avanzati dei fondi, ( che non coprono comunque i danni ) e nello stesso tempo ho stipulato per tempo un'assicurazione, come mi consigliate di procedere ? 

Le clausole assicurative prevedono la comunicazione / richiesta entro 10 giorni, mente stavo valutando anche la possibilità di richiedere al GE il congelamento delle somme ,  una nuova stima, per chiederne  infine la restituzione di una parte della somma versata.

Voglio precisare che i danni sono stati provocati nel periodo in cui era stata gia fatta la trascrizione, ma ancora il bene era occupato dall'esecutato e che sono stati puntualmente documentati e segnalati al custode con PEC.

Grazie

astalegale pubblicato 17 settembre 2018

A nostro avviso non vi sono i presupposti per formulare alcuna istanza al giudice.

Le ragioni di questo nostro convincimento risiedono nell’art. 2922 c.c., a mente del quale "nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta".

Questa previsione, che per costante giurisprudenza si applica anche alle vendite fallimentari (crf., sul punto, cass. Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016) riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. da 1490 a 1497 c.c. (vizi e mancanza di qualità della cosa), ma non l'ipotesi di consegna di "aliud pro alio", configurabile, invece, se il bene aggiudicato:

1. appartenga ad un genere affatto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita;

2. oppure manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico sociale;

3. oppure ancora quando ne sia del tutto compromessa la destinazione all'uso previsto e che abbia costituito elemento dominante per l'offerta di acquisto.

Tale speciale disciplina si giustifica in ragione delle peculiarità della vendita forzata, che partecipando alla natura pubblicistica del procedimento, realizza congiuntamente l'interesse pubblico, connesso ad ogni processo giurisdizionale, e quello privato, dei creditori concorrenti e dell'aggiudicatario.

Le uniche due strade percorribili ci sembrano quella dell'azione contro il danneggiante e quella della richiesta di indennizzo alla compagnia di assicurazione.

briagreco pubblicato 17 settembre 2018

Grazie

astalegale pubblicato 20 settembre 2018

grazie a lei

piphen pubblicato 20 settembre 2018

Salve, Mi sono aggiudicato un immobile, visionato di persona prima della relativa asta. Purtroppo l'immobile, dopo l'aggiudicazione e relativo decreto di trasferimento é stato devastato: distrutti tutti gli impianti (termico, elettrico, idrico) ; asportato ringhiere e cancelli d'ingresso ; distrutta tutta la pavimentazione con acido e martellate; distrutte porte/muri/tubazioni/infissi/impianto d'allarme e di raffreddamento.... Praticamente non È rimasto più nulla di sano e/o praticabile/agibile. La casa era in buono stato con pregevoli rifiniture, riscaldamento a pavimento, parquet ecc. Ecc. E per questo motivo é stata ben pagata... Il delegato ci aveva sempre assicurato che avremmo ricevuto l'immobile nello stato dei luoghi in cui si trovava al momento della nostra visita, nonché identico alla relativa perizia del tribunale.

Per questi motivi abbiamo rifiutato la consegna delle "chiavi", e vorremmo o il rimborso dei danni subiti per ripristinare l'immobile nello stato dei luoghi in cui si trovava al momento della nostra visita e della perizia, o in mancanza di tale rimborso da parte del tribunale, vorremmo l'annullamento della vendita. Attualmente il valore dell'immobile si é dimezzato e non ci sembra per nulla giusto aver partecipato ad un asta di un immobile, visitato di persona, conforme alla perizia e poi dopo l'aggiudicazione ritrovarci un rudere... Ufficialmente non sappiamo chi ha devastato l'immobile, per cui non é assolutamente percorribile la strada di chiedere i danni all'eventuale colpevole della devastazione. Che possibilità abbiamo? Cosa ci consigliate?

astalegale pubblicato 24 settembre 2018

La questione prospettata purtroppo non è facilmente risolvibile.

Non tanto sul piano giuridico, rispetto alla quale le soluzioni ci sembrano piuttosto semplici, quanto sul piano concreto.

Dal punto di vista teorico, infatti, si potrebbe citare in giudizio il danneggiante, facilmente individuabile nella persona di colui che aveva materialmente la disponibilità dell'immobile.

Occorrerebbe tuttavia garantirsi contro il fatto che questi sia in grado di pagare, nel momento in cui l'aggiudicatario ottenesse una condanna di questi al risarcimento del danno.

Va poi aggiunto, sempre sul piano teorico, che secondo la Cassazione (sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730) "Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore. Ne deriva che, in relazione allo "ius ad rem" (pur condizionato al versamento del prezzo), che l'aggiudicatario acquista all'esito dell'"iter"esecutivo, è configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato l'oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto. Pertanto, qualora l'aggiudicatario lamenti che l'immobile aggiudicato sia stato danneggiato prima del deposito del decreto di trasferimento, il giudice è tenuto a valutare la censura dell'aggiudicatario medesimo, diretta a prospettare la responsabilità del custode (nella specie, della curatela fallimentare che aveva proceduto alla vendita forzata), in base ai principi generali sull'adempimento delle obbligazioni (art. 1218 cod. civ.), per inadeguata custodia del bene posto in vendita, fino al trasferimento dello stesso" (negli stessi termini, più recentemente, Cass. 30/06/2014, n. 14765).

Tuttavia, affinché il custode sia chiamato a rispondere è necessario che egli possa esercitare di fatto un potere di controllo sul bene, (potere che viene meno allorquando il debitore permane nella disponibilità del fabbricato). In questi casi ci sembra corretta la prevalente opinione dottrinaria, secondo la quale i danni arrecati all’immobile dal debitore che occupi il medesimo non possono ascriversi alla responsabilità del custode, in quanto non è identificabile il capo a questi una condotta esigibile, capace di evitarli. Detto altrimenti, è difficile ipotizzare quale iniziativa il custode avrebbe potuto adottare per evitare che il debitore, nel lasciare l’immobile, lo danneggi.

Questi concetti sono stati più volte espressi dalla Corte di Cassazione in tema di locazione, laddove si è affermato ad esempio che “poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità”. (Affermando tale principio, la S.C. ha riconosciuto la responsabilità del conduttore per i danni causati da infiltrazioni d'acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui muri. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015).

Venendo alla possibilità di chiedere ed ottenere ristoro in seno alla procedura esecutiva, occorre svolgere le seguenti considerazioni.

Ai sensi dell’art. 2922 c.c., nella vendita esecutiva trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta.

Questa previsione, che per costante giurisprudenza si applica anche alle vendite fallimentari (crf., sul punto, cass. Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016) riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. da 1490 a 1497 c.c. (vizi e mancanza di qualità della cosa), ma non l'ipotesi di consegna di "aliud pro alio", configurabile, invece, se il bene aggiudicato:

1. appartenga ad un genere affatto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita;

2. oppure manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico sociale;

3. oppure ancora quando ne sia del tutto compromessa la destinazione all'uso previsto e che abbia costituito elemento dominante per l'offerta di acquisto.

Ora, è difficile dire se nel caso prospettato si versi in una condizione di aliud pro alio, posto che, secondo la giurisprudenza La differenza strutturale tra la vendita forzata e quella negoziale è ostativa all'adozione, per la prima, di una nozione lata di "aliud pro alio", con la conseguenza che la nullità del decreto di trasferimento è ravvisabile solo in caso di radicale diversità del bene oggetto di vendita forzata ovvero se ontologicamente diverso da quello sul quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario, oppure perché, in una prospettiva funzionale, dopo il trasferimento risulti definitivamente inidoneo all'assolvimento della destinazione d'uso che, presa in considerazione nell'ordinanza di vendita, ha costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha escluso "l'aliud pro alio" relativamente alla vendita forzata di una unità abitativa la cui inagibilità, dichiarata dal Comune per la presenza di elementi inquinanti, ed emersa solo a seguito di una integrazione della perizia di stima depositata dopo il versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario, era solo temporanea per la piena recuperabilità della salubrità dell'immobile. Cass., sez. III, 29.1.2016, n. 1669).

Quindi, per ottenere la riduzione del prezzo o la risoluzione della vendita occorrerebbe dimostrare che i danni sono talmente ingenti da compromettere del tutto la destinazione all'uso previsto e che abbia costituito elemento dominante per l'offerta di acquisto.

inter1908 pubblicato 27 settembre 2018

Chiedo scusa ma io avrei delle domande.

 

Quando si acquista un bene in asta si presenta una offerta per un bene che si è visionato e che dovrebbe trovarsi nello stato in cui indica la perizia.

Il custote e chi vive nell'immobile  e tenuto a far si che lo stato rimanga tale.

Se all'atto della liberazione l'immobile ha subito variazioni come : muri abbattati, bagni rotti, piastrelle vistosamente rovinate, finestre o porte asportate, per quale motivo l'aggiudicatario non può chiedere ed ottenere un danno alla procedura acquisendo priorità rispetto ai ceditori?

Quali sono le compagnie di assicurazioni che prendono in carico il rischio di assicurare un immobile in asta e perchè la stessa non è oferta direttamente dal tribunale?

 

Grazie

 

astalegale pubblicato 29 settembre 2018

l'impossibilità per l'acquirente di richiedere i danni alla procedura deriva direttamente, come abbiamo detto, dall'art. 2922 c.c., a mente del quale nella vendita esecutiva trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta.

Si tratta di una scelta legislativa dettata dalla necessità di tutelare i creditori evitando che la procedura resti impantanata nell'affrontare questioni (magari poste anche strumentalmente) di questo tipo.

La ragione della mancanza di un contratto di assicurazione è invece frutto di una valutazione di mera opportunità, dettata dalla necessità di evitare al creditore di anticipare ulteriori costi.

inter1908 pubblicato 29 settembre 2018

Grazie mille.

Tuttavia resto basito - io offro 100.000€ perchè l'immobile è nello stato come da visita/perizia. Se al momento della consegna non è più lo stesso per quale motivo potrei NON accettare la vendita senza penali?

Esistono modalità che permettono all'aggiudicatario di proteggersi da eventuali danni? Assicurazioni convenzionate ne esistono?

Grazie

briagreco pubblicato 01 ottobre 2018

Di convenzioni non ho idea, a me però un contrato l'anno fatto. Ho rappresentato la situazione in agenzia  e dopo aver prodotto la trascrizione,  nel periodo di tempo  tra la data della  trascrizione e la liberazione dell'immobile , hanno stipulato un contratto che dovrebbe coprire i danni causati da terzi. Ho aperto il sinistro e sono in attesa di ulteriori sviluppi. Qualche giorno fa  è venuto il perito dell'assicurazione , ha visionato l'immobile, e acquisito i preventivi che gli ho prodotto. Staremo a  vedere come si evolve la situazione. Ho anche presentatao istanza al Tribunale competente per entrare in possesso di eventuali somme avenzate dalla procedura, e qualora non bastassero a coprire i danni ( non bastano di certo ), ho chiesto che venga nuovamente periziato l'immobile e detratta la differenza tar quanto pagato e il valore attuale, .Il giudice ha disposto tra qualche giorno una udienza. Sono in attesa 

inter1908 pubblicato 01 ottobre 2018

Posso chiederti quale agenzia assicurativa ti ha fatto la stipula del contratto e quanto.hai.pagato per averla?

briagreco pubblicato 02 ottobre 2018

UnipolSai,  il costo varia in base a quello che assicuri. Io ho assicurato tutto ciò che è possibile assicurare al costo di 120 euro l'anno . La polizza si chiama UnipolSAi casa & servizi

inter1908 pubblicato 02 ottobre 2018

Sei stato gentilissimo. Vorrei solo chiederti una ulteriore informazione.

Da quanto ho capito tu hai stipulato l'assicurazione e quindi la sua validità nel momento in cui è stato emesso il "Decreto di trasferimento" e non all'atto della "aggiudicazione".

L'agenzia era all'occorrente che l'appartamento era acquistato all'asta e che all'interno era presente l'esecutato? Hanno voluto visionare l'immobile o altro prima di assicurarti? In che modo accertano che i danni sono stati causati nella data successiva al "Decreto di trasferimento" e non prima?

E' giusto per capire cosa eventualmente l'assicurazione potrebbe inventarsi per non pagare .

Grazie mille

astalegale pubblicato 02 ottobre 2018

Ai fini della stipula di un contratto di assicurazione suggeriamo di garantirsi che siano assicurate non solo le strutture portanti ma anche gli ulteriori elementi costruttivi, ivi compresi gli accessori e gli impianti, e specificare altresì che sono coperti tutti gli eventi causali, e dunque non solo, ad esempio, le calamità naturali ma anche gli atti vandalici, puntualizzandosi che sono risarcibili anche i danni dolosamente provocati da terzi.

Ancora, andrà verificato che la polizza non contenga la clausola per cui tali danni sono risarciti solo se custode del bene è il proprietario. In questo caso, infatti, nessun indennizzo sarà corrisposto in caso di danni posti in essere dall'occupante prima della consegna del bene.

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