DANNI ALL'IMMOBILE DOPO L'AGGIUDICAZIONE

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franzs pubblicato 20 dicembre 2020

Buongiorno, vi chiedo cortesemente un parere, ringraziandovi anticipatamente.

Sono aggiudicatario di due immobili per i quali ho già versato l'intero saldo-prezzo, pagato con F23 tutte le imposte, e pagato il 67% del compenso del delegato. Premetto che gli immobili non sono abitati e che le chiavi degli immobili non sono in possesso del delegato ma sono state lasciate nella disponibilità dell'esecutato.

In data 19/12/2020 trovandomi di passaggio in prossimità dell'immobile ho deciso di passare fuori dalla proprietà. Giunto sul luogo ho subito notato che la cancellata di legno posta a protezione di accesso al viottolo che porta agli immobili era buttata a terra. Mi sono così recato davanti agli immobili ed invece ho visto che ci sono porte di accesso aperte e che dall'interno degli immobili sono stati asportati gli impianti fissi (igienici e sanitari). 

Lo stato interno dell'immobile si presenta allo stato attuale in maniera diversa rispetto allo stato peritale e rispetto a quanto da me visionato in sede di visita. 

Anche a fine settembre 2020, pochi giorni prima di presentare l'offerta di partecipazione alla gara, mi ero recato esternamente all'immobile per verificare lo stato dei luoghi, ed allora era risultato tutto in ordine. Segno del fatto che gli accadimenti che ho descritto sono successivi all'aggiudicazione.

Alla luce di quanto sopra esposto, a tutela del mio interesse in qualità di aggiudicatario, vi chiedo se è corretto che io invii una PEC al giudice delle esecuzioni immobiliari (tramite la PEC del tribunale) ed al delegato alla vendita nella quale richiedo cortesemente che si pongano in essere, senza indugio, tutte le azioni necessarie per evitare ulteriori danni all'immobile, ed in particolare:

  1. Firmare il decreto di trasferimento e procedere alle annotazioni affinché io risultati il proprietario degli immobili aggiudicati.

  2. Fare un sopralluogo per verificare lo stato dei luoghi.

  3. Sporgere denuncia per il furto ed i danni cagionati, presso le autorità di polizia territorialmente competenti.

  4. Inviare a spese della procedura un fabbro che possa cambiare le serrature e custodire le nuove chiavi presso il delegato oppure presso il tribunale fino a che mi vengano consegnate.

  5. Prevedere la consegna delle chiavi all'aggiudicatario presso l'immobile mediante la redazione di un documento che attesti lo stato dei luoghi in cui mi viene consegnato l'immobile.

In ultimo, è corretto lasciare le chiavi (anche dopo l'aggiudicazione) nella disponibilità dell'esecutato che non vive e non occupa l'immobile? Lasciare a costui le chiavi gli dà campo libero di poter attuare qualsiasi azione di ripicca nei confronti dell'aggiudicatario.

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astalegale pubblicato 20 dicembre 2020

L’invio di una formale istanza in cancelleria ed al custode è certamente l’attività da compiere in una situazione del genere.

Ai sensi dell’art. 65 c.p.c., compito del custode è quello di conservare ed amministrare i beni sequestrati o pignorati.

Egli, inoltre, ai sensi dell’art. 67, comma secondo, c.p.c. è tenuto al risarcimento dei danni cagionati alle parti, se non esercita la custodia da buon padre di famiglia.

Esiste poi il precetto di cui all’art. 2051 c.c., che disciplina il danno da cosa in custodia.

Aggiungiamo, infine, che ai sensi dell’art. 388, comma quinto, c.p., il custode che rifiuti, ometta o ritardi indebitamente il compimento di un atto del suo ufficio (e tale è certamente la esecuzione dell’ordine di liberazione, ai sensi dell’art. 560, comma quarto, c.p.c.) è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino ad un anno o con la multa fino a 516 euro”.

Quindi, certamente, il custode può essere chiamato a rispondere del danno arrecato alla cosa in custodia, e del danno derivante dalla ritardata esecuzione dell’ordine di liberazione.

In questo senso si è espressa la giurisprudenza. Secondo la Cassazione (sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730), infatti, "Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore. Ne deriva che, in relazione allo "ius ad rem" (pur condizionato al versamento del prezzo), che l'aggiudicatario acquista all'esito dell'"iter"esecutivo, è configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato l'oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto. Pertanto, qualora l'aggiudicatario lamenti che l'immobile aggiudicato sia stato danneggiato prima del deposito del decreto di trasferimento, il giudice è tenuto a valutare la censura dell'aggiudicatario medesimo, diretta a prospettare la responsabilità del custode (nella specie, della curatela fallimentare che aveva proceduto alla vendita forzata), in base ai principi generali sull'adempimento delle obbligazioni (art. 1218 cod. civ.), per inadeguata custodia del bene posto in vendita, fino al trasferimento dello stesso" (negli stessi termini, più recentemente, Cass. 30/06/2014, n. 14765).

Le suggeriamo dunque di inviare quanto prima una per al custode, e di depositare la medesima istanza in cancelleria.

franzs pubblicato 20 dicembre 2020

Vi ringrazio per la celere risposta. Oggi stesso ho inviato la lettera sotto riprodotta da me firmata digitalmente tramite la mia PEC alla pec del protocollo generale del tribunale e alla pec del delegato. Può andare bene?

Egregio Giudice delle Esecuzioni Immobiliari Dott.ssa XXXXXXXX Egregio Delegato alla vendita Avv. XXXXXXX

OGGETTO: COMUNICAZIONE URGENTE RELATIVA ALL’ESECUZIONE IMMOBILIARE N. XXXXXX

In qualità di aggiudicatario degli immobili dell'esecuzione immobiliare n. XXXXX porto alla Loro cortese attenzione quanto di seguito esposto. Premesso che ho già versato l'intero saldo-prezzo, pagato con F23 tutte le imposte, e pagato il 67% del compenso del delegato. In data sabato 19/12/2020 trovandomi di passaggio a XXXXXX ho deciso di passare fuori dall'immobile aggiudicatomi. Giunto sul luogo ho subito notato che la cancellata di legno posta a protezione dell'accesso al viottolo che porta agli immobili era buttata a terra. Mi sono così recato davanti agli immobili per verificare che fosse tutto in ordine ed invece ho visto che ci sono porte di accesso agli immobili aperte e che dall'interno degli immobili sono stati asportati gli impianti fissi (igienici e sanitari). Io sono entrato solo nelle due stanze che presentavano gli infissi interni ed esterni completamente aperti, ma ho visto che altre stanze hanno gli infissi aperti, mentre nei precedenti sopralluoghi tutti gli infissi erano chiusi, pertanto potrebbero essere stati asportati impianti fissi anche in altre stanze dell'immobile. Lo stato interno dell'immobile, nelle due stanze visionate ieri, si presenta allo stato attuale in maniera diversa rispetto allo stato peritale e rispetto a quanto da me visto nel corso della visita agli immobili eseguita in data 29/2/2020, con la presenza del delegato alla vendita e dell'esecutato che era venuto ad aprire gli immobili in quanto possessore delle chiavi. Inoltre il contatore generale dell'elettricità è stato posto sullo stato ON e diversi pozzetti presenti nel giardino da cui passano i fili degli impianti elettrici sono stati aperti (le piogge e l'umidità faranno saltare l'intero impianto elettrico della struttura e/o potrebbero creare un corto circuito e far scoppiare un incendio). Anche a fine settembre 2020, pochi giorni prima di presentare l'offerta di partecipazione alla gara, mi ero recato esternamente all'immobile per verificare lo stato dei luoghi, ed allora era risultato tutto in ordine. Segno del fatto che gli accadimenti che ho descritto sono successivi all'aggiudicazione. Alla luce di quanto sopra esposto, a tutela del mio interesse in qualità di aggiudicatario, richiedo cortesemente che si pongano in essere, senza indugio, tutte le azioni necessarie per evitare ulteriori danni all'immobile, ed in particolare: 1. Firmare il decreto di trasferimento e procedere alle annotazioni affinché io risulti il proprietario degli immobili aggiudicati. 2. Fare un sopralluogo per verificare lo stato dei luoghi. 3. Sporgere denuncia per il furto ed i danni cagionati, presso le autorità di polizia territorialmente competenti. 4. Inviare a spese della procedura un elettricista che metta in sicurezza la parte elettrica ed un fabbro che possa cambiare le serrature e custodire le nuove chiavi presso il delegato oppure presso il tribunale fino a che mi vengano consegnate. 5. Prevedere la consegna delle chiavi all'aggiudicatario presso l'immobile mediante la redazione di un documento che attesti lo stato dei luoghi in cui mi viene consegnato l'immobile. Relativamente al punto 3, preciso che l'asporto di impianti igienici e sanitari è un'operazione che richiede l'uso di un mezzo di trasporto idoneo. L'ingresso dell'immobile si trova a circa 30 metri dall'ingresso di un'azienda agricola che ha cani sciolti in strada a guardia del podere e ogniqualvolta si passa da lì i cani abbaiano e si avvicinano alle auto in transito o sosta, ed il proprietario del podere esce di casa a vedere chi passa. Pertanto un'operazione di asporto degli impianti non sarà passata inosservata. Le autorità di polizia territorialmente competenti potranno, a seguito della presentazione di una denuncia, eseguire tutte le indagini necessarie. In fede Firmato

rickhunter pubblicato 21 dicembre 2020

Se vuole ci aggiorni sulla situazione, anche io sono in procinto di partecipare ad una gara per una seconda casa. Dovrebbero essere previste pene severe per i debitori che commettono ulteriori reati in danno oltretutto di aggiudicatari che nulla hanno a che fare con i loro debiti, invece la nostra legge li tutela fino all'ultimo, lasciandogli piena disponibilità dei beni, perfino quelli che non abitano.

astalegale pubblicato 21 dicembre 2020

La lettera ci sembra sufficiente. Le suggeriamo tuttavia di depositarla presso la cancelleria del giudice dell'esecuzione in cartaceo.

franzs pubblicato 05 gennaio 2021

Buongiorno, ci sono degli aggiornamenti. Vi prego di darmi dei consigli su come comportarmi.

Seguendo la vostra indicazione lo stesso 20/12/2020 ho inoltrato la mia lettera via PEC anche alla Cancelleria del Tribunale. Il GE il giorno dopo ha firmato il decreto di trasferimento e dato disposizioni al Delegato (dandone comunicazione il 22/12) di:

- verificare lo stato dei luoghi

- quantificare i danni

- cambiare le serrature

a spese della procedura. 

La comunicazione del GE non contiene però indicazioni circa la presentazione di una denuncia alle autorità di polizia e non è chiaro se i danni arrecati nelle more della procedura mi verranno rimborsati. Ad ogni modo, il 23/12 il delegato è andato con un fabbro nel fabbricato, in mattinata, poi mi ci sono recato anch'io nel pomeriggio, per fare un sopralluogo per verificare le serrature da cambiare.

Ad oggi 5/1/2021 le serrature non sono state cambiate perché il fabbro, a suo dire, le ha dovute ordinare e non sono ancora arrivate. Intanto la parte di immobile scassinata resta aperta ed accessibile a chiunque mentre di cosa sia successo nell'altra parte non lo sappiamo perché, essendo le chiavi nella disponibilità dell'esecutato, non è stato possibile fare una verifica dello stato dei luoghi su tutto l'immobile, dunque non è stata fatta la quantificazione dei danni.

Nel frattempo anche l'agenzia delle entrate ha provveduto in data 24/12/2020 a fare la registrazione dell'immobile a mio nome. Pertanto dal 24/12 sono a pieno titolo il proprietario dell'immobile ma non vi posso accedere perché l'esecutato (che non vive nell'immobile) non ha finora consegnato le chiavi e non risponde al telefono al delegato.

astalegale pubblicato 07 gennaio 2021

Al cospetto del problema tecnico che le è stato prospettato (la serratura è stata ordinata e non arriva) non sappiamo cosa dire. Provi a contattare un suo fabbro per verificare se è possibile accorciare i tempi. Se così fosse, contatti il custode e provvedete senza attendere i tempi della serratura che non arriva.

franzs pubblicato 07 gennaio 2021

Scusate se ritorno sull'argomento, il problema del cambio della serratura riguarda solo 2 porte. Il punto però è che dovrei ricevere circa 10 chiavi che sono nella disponibilità dell'esecutato, ormai non più proprietario, che si è reso irreperibile. Cosa prevede la normativa in merito all'immissione in possesso nella mia fattispecie?

astalegale pubblicato 08 gennaio 2021

Prevede, come abbiamo detto, che il proprietario deve essere immesso nel possesso quanto prima. Il comportamento dell'esecutato è illegittimo e non resta che agire con la forza pubblica.

franzs pubblicato 22 gennaio 2021

Aggiornamenti. Finalmente il 15/01/2020 l'esecutato ha consegnato le chiavi e sono dovuto andare di persona a ritirarle in un'altra città. Lo stesso giorno della consegna mi sono recato presso l'immobile con il delegato alla vendita per fare l'immissione in possesso e purtroppo abbiamo constatato che sono stati asportati i sanitari in quasi tutti i bagni presenti nei due immobili (uno dei due era destinato ad attività ricettiva). Il danno si aggira intorno ai 15.000 euro, oltre l'impossibilità di poter utilizzare gli immobili e riavviare l'attività ricettiva a breve.

Nelle condizioni attuali i due immobili si presentano in condizioni completamente diverse rispetto a quelle indicate in perizia (ci sono le foto) e rispetto a quelle visionate in sede di sopralluogo con il delegato (le chiavi sono sempre rimaste nella disponibiltà dell'esecutato).

Il motivo per cui avevo scelto di partecipare a questa asta era legato all'ottimo stato interno degli immobili che richiedevano solo un'approfondita pulizia e tinteggiatura. Ora invece entrambi gli immobili sono inutilizzabili e il riavvio dell'attività ricettiva impossibile da realizzare. 

Il delegato ha redatto un verbale sullo stato dei luoghi ed abbiamo fatto tutte le foto e video che testimoniano lo stato dei luoghi all'atto dell'immissione in possesso.

Tutte le porte di ingresso delle camere in cui sono stati sottratti i sanitari non riportano segni di effrazione ne tantomeno la catena posta all'ingresso del viottolo che porta ai due immobili, pertanto l'asporto è stato fatto aprendo con le chiavi gli immobili e la catena all'ingresso. L'operazione di asporto di numerosi sanitari era possibile solo andando con un camioncino per arrivare fino sotto gli immobili.

Peraltro all'interno di una delle stanze abbiamo ritrovato a terra un sacchetto di un supermercato con dentro residui di carta sporca di cibo consumato in loco e lo scontrino del supermercato con data risalente a TRE GIORNI PRIMA DELLA DATA DELL'ASTA.

Inoltre il vicino ha dichiarato di aver visto, presumibilmente proprio agli inizi di ottobre, un uomo recarsi presso l'immobile con un furgone.

Ieri il Delegato del Tribunale ha inviato al GE un'istanza in cui chiede che mi venga accordato il rimborso delle spese necessarie al ripristino dell'immobile come era in perizia e all'atto della visita.

Cosa mi consigliate di fare? Se il giudice non dovesse accordarmi il rimborso in prededuzione come mi devo comportare? 

Grazie mille

astalegale pubblicato 23 gennaio 2021

La questione prospettata purtroppo non è facilmente risolvibile.

Non tanto sul piano giuridico, rispetto alla quale le soluzioni ci sembrano piuttosto semplici, quanto sul piano concreto.

Dal punto di vista teorico, infatti, si potrebbe citare in giudizio il danneggiante, facilmente individuabile nella persona di colui che aveva materialmente la disponibilità dell'immobile.

Occorrerebbe tuttavia garantirsi contro il fatto che questi sia in grado di pagare, nel momento in cui l'aggiudicatario ottenesse una condanna di costui al risarcimento del danno.

Sempre sul piano teorico, potrebbe essere chiamato a rispondere il custode.

Ai sensi dell’art. 65 c.p.c., compito del custode è quello di conservare ed amministrare i beni sequestrati o pignorati.

Egli, inoltre, ai sensi dell’art. 67, comma secondo, c.p.c. è tenuto al risarcimento dei danni cagionati alle parti, se non esercita la custodia da buon padre di famiglia.

Esiste poi il precetto di cui all’art. 2051 c.c., che disciplina il danno da cosa in custodia.

Aggiungiamo, infine, che ai sensi dell’art. 388, comma quinto, c.p., il custode che rifiuti, ometta o ritardi indebitamente il compimento di un atto del suo ufficio (e tale è certamente la esecuzione dell’ordine di liberazione, ai sensi dell’art. 560, comma quarto, c.p.c.) è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino ad un anno o con la multa fino a 516 euro”.

Quindi, certamente, il custode può essere chiamato a rispondere del danno arrecato alla cosa in custodia, e del danno derivante dalla ritardata esecuzione dell’ordine di liberazione.

In questo senso si è espressa la giurisprudenza. Secondo la Cassazione (sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730), infatti, "Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore. Ne deriva che, in relazione allo "ius ad rem" (pur condizionato al versamento del prezzo), che l'aggiudicatario acquista all'esito dell'"iter"esecutivo, è configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato l'oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto. Pertanto, qualora l'aggiudicatario lamenti che l'immobile aggiudicato sia stato danneggiato prima del deposito del decreto di trasferimento, il giudice è tenuto a valutare la censura dell'aggiudicatario medesimo, diretta a prospettare la responsabilità del custode (nella specie, della curatela fallimentare che aveva proceduto alla vendita forzata), in base ai principi generali sull'adempimento delle obbligazioni (art. 1218 cod. civ.), per inadeguata custodia del bene posto in vendita, fino al trasferimento dello stesso" (negli stessi termini, più recentemente, Cass. 30/06/2014, n. 14765).

Detto questo, una precisazione è di assoluto rilievo.

Affinché il custode sia chiamato a rispondere è necessario che egli possa esercitare di fatto un potere di controllo sul bene, (potere che viene meno allorquando il debitore permane nella disponibilità del fabbricato). In questi casi ci sembra corretta la prevalente opinione dottrinaria, secondo la quale i danni arrecati all’immobile dal debitore che occupi il medesimo non possono ascriversi alla responsabilità del custode, in quanto non è identificabile il capo a questi una condotta esigibile, capace di evitarli. Detto altrimenti, è difficile ipotizzare quale iniziativa il custode avrebbe potuto adottare per evitare che il debitore, nel lasciare l’immobile, lo danneggi.

Questi concetti sono stati più volte espressi dalla Corte di Cassazione in tema di locazione, laddove si è affermato ad esempio che “poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità”. (Affermando tale principio, la S.C. ha riconosciuto la responsabilità del conduttore per i danni causati da infiltrazioni d'acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui muri. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015).

Nel caso prospettato nella domanda, ci è sembrato di capire che il bene fosse occupato da un terzo, il che rende pressoché impossibile al custode adottare precauzioni utili a scongiurare atti vandalici.

Infine, va esclusa la possibilità di chiedere ed ottenere ristoro in seno alla procedura esecutiva, poiché ai sensi dell’art. 2922 c.c., nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta, per cui il comportamento del giudice è stato del tutto corretto e conforme alla legge. Registriamo tuttavia che per incentivare gli acquirenti alcuni tribunali prevedono una possibilità di rimborso in caso di danneggiamento degli immobili.

Le suggeriamo, in ogni caso farsi assistere da un legale.

franzs pubblicato 24 gennaio 2021

Vi ringrazio per la sempre puntuale risposta. Ieri sono ritornato nell'immobile e guardato tutto a mente fredda. Se non trovo sanitari con le stesse misure si rende necessario rifare tutti i bagni, danno che potrebbe arrivare a 50.000 euro. Ho parlato con i vicini, moglie e marito, che hanno dichiarato che nei giorni antecedenti all'asta l'esecutato insieme a degli operai muniti di furgone si sono recati sull'immobile più volte. In tutto ciò quello che non mi convince è il perché il giudice abbia deciso di lasciare le chiavi nella disponibilità dell'esecutato, trattandosi di immobile non adibito ad abitazione principale e inutilizzato dall'esecutato. Così gli si è dato mano libera a compiere l'operazione di asporto dei sanitari. Per me questo è un errore molto grave in capo alla procedura. Non ritengo sia responsabilità del delegato del tribunale il quale ha sempre dichiarato di non avere le chiavi per scelta del GE. Relativamente alla non garanzia da vizi della cosa acquistata, qui non stiamo parlando di una caldaia che non funziona o usura causata dal tempo, ma di un'azione fraudolenta, studiata e messa in atto dall'esecutato nei giorni antecedenti all'asta, di asportazione di impianti fissi che ha causato un cambio sostanziale dello stato dei luoghi rispetto alla perizia e rispetto a quanto visibile nel corso della visita eseguita in vista dell'asta. Se la legge non prevede alcuna tutela per l'aggiudicatario, per situazioni come quella in cui mi trovo io allora ci vedo una falla enorme nella normativa e metto in guardia chiunque voglia partecipare ad un'asta. La mia esperienza né è la riprova. Infine, l'esecutato attorno all'immobile che mi sono aggiudicato è proprietario di numerosi ettari di terreno in stato di abbandono, perciò ha beni attaccabili. Se il giudice non dovesse accordarmi un risarcimento in prededuzione provvederò da subito con una denuncia penale contro l'esecutato e poi mi cercherò uno studio legale pro bono da pagare in proporzione al risultato raggiunto. Grazie

astalegale pubblicato 26 gennaio 2021

La previsione dell'art. 2922 c.c., che nelle procedure esecutive esclude la garanzia per i vizi della cosa venduta, ha una sua logica perchè tende a evitare possibili strumentali utilizzazioni.

 

Non siamo in grado di conoscere le ragioni per le quali il bene è restato nella disponibilità dell'esecutato (ci sono ipotesi in cui questo può avere una sua logica perchè, ad esempio, un bene libero potrebbe essere occupato abusivamente da terzi).  Osserviamo tuttavia che simili comportamenti sono tenuti dal debitore nei giorni immediatamente precedenti alla liberazione, indipendentemente da quando essa sia disposta, il che sostanzialmente si traduce nel fatto che una tempestiva liberazione non evita questi inconvenienti.

 

franzs pubblicato 27 gennaio 2021

Il forum è uno strumento di indirizzo utilissimo, e di questo vi ringrazio. Scusate, pongo un ultimo quesito. L'esecutato ha lasciato negli immobili un elevato numero di mobili in pessime condizioni ed a cui io non sono interessato. Per farli portare via e conferirli in discarica è necessario sostenere una spesa ingente. Vorrei capire a chi compete la liberazione dell'immobile dai vecchi mobili dell'esecutato? Chi deve sostenere il costo per portarli via e conferirli in discarica?

andreamarino pubblicato 28 gennaio 2021

Buongiorno, ne approfitto per sottoporvi una questione per la quale vi chiedo un parere. Ho partecipato ad un'asta giudiziaria e mi sono aggiudicato un immobile. Dopo pochi giorni dall'aggiudicazione, che avevo precedentemente all'asta visitato insieme al professionista delegato, sono andato a fare un giro per rivederlo è ho scoperto che è stato appiccato un incendio con grossi danni alla struttura stessa. Preciso che ancora non ho provveduto a saldare il prezzo di aggiudicazione e pertanto l'immobile è nella piena disponibilità del curatore. Cosa posso fare? Posso chiedere al GE di non procedere con gli adempimenti che porteranno alla trascrizione immobiliare. Ho solo finora versato la cauzione per partecipare all'asta e niente altro. In quelle condizioni non sono più interessato ad entrare nella proprietà dello stesso. Grazie mille. Spero possiate aiutarmi.

astalegale pubblicato 28 gennaio 2021

Rispondiamo a franzs: per offerire una indicazione precisa occorrerebbe sapere a quando risale la procedura e quando si è verificata l'aggiudicazione. 

 

astalegale pubblicato 28 gennaio 2021

Per rispondere all’interrogativo formulato riteniamo che occorra partire dalla previsione dell’art. 2922 c.c., a mente del quale nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta.

Questa norma , che per costante giurisprudenza si applica anche alle vendite fallimentari (crf., sul punto, cass. Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016) riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. da 1490 a 1497 c.c. (vizi e mancanza di qualità della cosa), ma non l'ipotesi di consegna di "aliud pro alio", configurabile, invece, se il bene aggiudicato:

1. appartenga ad un genere affatto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita;

2. oppure manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico sociale;

3. oppure ancora quando ne sia del tutto compromessa la destinazione all'uso previsto e che abbia costituito elemento dominante per l'offerta di acquisto.

Tuttavia, nella giurisprudenza della Corte di Cassazione si va affermando il principio per cui “La differenza strutturale tra la vendita forzata e quella negoziale è ostativa all'adozione, per la prima, di una nozione lata di "aliud pro alio", con la conseguenza che la nullità del decreto di trasferimento è ravvisabile solo in caso di radicale diversità del bene oggetto di vendita forzata ovvero se ontologicamente diverso da quello sul quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario, oppure perché, in una prospettiva funzionale, dopo il trasferimento risulti definitivamente inidoneo all'assolvimento della destinazione d'uso che, presa in considerazione nell'ordinanza di vendita, ha costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario” (Cass. Sez. III, 29 gennaio 2016, n. 1669. Si trattava del caso in cui una unità abitativa la cui inagibilità, dichiarata dal Comune per la presenza di elementi inquinanti, ed emersa solo a seguito di una integrazione della perizia di stima depositata dopo il versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario, ed era solo temporanea per la piena recuperabilità della salubrità dell'immobile).

Ciò detto, ove dovesse risultare che oggettivamente si tratta di una ipotesi di aliud pro alio, nei termini che abbiamo esplicitato, si pone il problema delle modalità attraverso cui l’aggiudicatario può avvalersi del rimedio.

In passato si contendevano il campo due tesi dottrinarie. La prima riteneva l’aggiudicatario un acquirente tout court, e dunque, titolare degli stessi rimedi processuali generalmente riconosciuti in caso di vendita di aliud pro alio; la seconda invece argomentava nel senso che, poiché la vendita si inserisce nell’ambito di un iter processuale con regole sue proprie, ad essa soggiace, con la conseguenza che l’aliud pro alio deve essere fatto valere nei limiti dell’opposizione agli atti esecutivi.

Anche in giurisprudenza si riscontrava un certo contrasto.

Nella sentenza n. 4378 del 20 marzo 2012 (Pres. Filadoro, Est. Barreca), si è affermato, in continuità con precedenti arresti della giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., Sez. III, 13 maggio 2003, n. 7294; Sez. II, 3 ottobre 1991, n. 10320) che mentre i soggetti del processo esecutivo, diversi dall’aggiudicatario, possono fare valere la diversità del bene venduto rispetto a quello staggìto soltanto con una (tempestiva) opposizione agli atti esecutivi avverso il provvedimento di aggiudicazione e gli atti successivi e conseguenti, l’acquirente aggiudicatario ha a disposizione gli stessi strumenti di tutela azionabili in caso di vendita volontaria.

In consapevole contrasto con questa pronuncia si è invece posta la sentenza n. 7708 del 2 aprile 2014, (Pres. Russo, Est. De Stefano), secondo cui l’aggiudicatario di un bene pignorato ha l’onere di far valere l’ipotesi di aliud pro alio (che si configura ove la cosa appartenga a un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, oppure risulti del tutto compromessa la destinazione della cosa all’uso che, preso in considerazione nell’ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto) con il solo rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi e quest’ultima deve essere esperita comunque - nel limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione - entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell’atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria.

Quest’ultimo indirizzo è stato poi confermato, seppur meglio precisato, dalla sentenza 29 gennaio 2016, n. 1669, e dalla Ordinanza n. 11729 del 11/05/2017, le quali hanno affermato che il termine di cui all’art. 617 c.p.c. “decorre dalla conoscenza del vizio o delle difformità integranti la diversità del bene aggiudicato rispetto a quello offerto, occorrendo, conseguentemente, anche fornire la prova della tempestività della relativa opposizione all’interno del processo esecutivo”.

franzs pubblicato 28 gennaio 2021

Procedura del 2014 aggiudicata il 13/10/2020

astalegale pubblicato 28 gennaio 2021

Questi dati ci consentono una risposta precisa.

Alla sua procedura si applicherà l'art. 560 cpc nella versione introdotta dall’art. 18-quater comma 1 della l. 28 febbraio 2020, n. 8 (in GU Serie Generale n.51 del 29 febbraio 2020 - Suppl. Ordinario n. 10) , di conversione con modificazioni, del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162 La norma prevede oggi che Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, il custode intima alla parte tenuta al rilascio di asportarli, assegnando ad essa un termine non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza da provarsi con giustificati motivi. Quando vi sono beni mobili di provata o evidente titolarità di terzi, l’intimazione è rivolta anche a questi ultimi con le stesse modalità di cui al periodo precedente. Dell’intimazione è dato atto nel verbale. Se uno dei soggetti intimati non è presente, l’intimazione gli è notificata dal custode. Se l’asporto non è eseguito entro il termine assegnato, i beni mobili sono considerati abbandonati e il custode, salva diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione. Dopo la notifica o la comunicazione del decreto di trasferimento, il custode, su istanza dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, provvede all’attuazione del provvedimento di cui all’articolo 586, secondo comma, decorsi sessanta giorni e non oltre centoventi giorni dalla predetta istanza, con le modalità definite nei periodi dal secondo al settimo del presente comma".

andreamarino pubblicato 30 gennaio 2021

Vi ringrazio molto per la puntuale e precisa risposta. Tuttavia nell'eventualità non si possa parlare di vendita aliud pro alio, trattandosi sempre di un immobile ad uso abitativo che tuttavia dopo l'incendio ha riportato gravi danni, secondo voi sarebbe esperibile qualche rimedio innanzi al G.E. per evitare che la procedura di trasferimento si concluda? Ricordo che ancora non ho provveduto al pagamento del prezzo di aggiudicazione. L'immobile danneggiato riporta gravi danni, al punto che non rendono più di mio interesse l'aggiudicazione. Grazie infinite per il vostro puntuale parere.

astalegale pubblicato 31 gennaio 2021

In linea teorica non vi sarebbero rimedi endoprocessuali se non si trattasse di aliud pro alio.

Tuttavia alcuni tribunali ammettono una riduzione del prezzo, che tuttavia deve fare i conti con la posizione del creditore, che potrebbe opporsi.

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