Custode poco collaborativo

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Asia27 pubblicato 20 aprile 2020

Buongiorno,

vorrei un vostro gentile parere sulla mia aggiuducazione ad un immobile.

A giugno 2019 ci siamo aggiudicati l'immobile e saldato il tutto a luglio 2019,

Successivamente è stato firmato il decreto di trasferimento in data 20.02.2020 ( tralascio i 100 solleciti fatti e le inadempienze degli uffici competenti).

Il decreto è stato poi inviato all'agenzia delle entrate ma al momento non ho ancora avuto le chiavi dell'immobile, da visura catastale risulta già a mio nome.

La custode continua a sostenere che non può consegnare le chiavi in quanto non ha ricevuta copia conforme del decreto di trasferimento nè comunicazione da parte dell'agenzia delle entrate sostenendo inoltre che esistono sentenze a suo favore su questa procedura di rilascio chiavi.

Nulla sono serviti i miei solleciti fino ad arrivare alla date del lockdown causa covid-19 quindi al momento la custode sta adducendo questa scusa.

Le mie domande sono:

- la custode era tenuta a darci le chiavi a decorrere dal 20.02.20 ( data firma decreto trasferimento e registrazione cancelleria)?

Se si in che modo mi posso rivalere del periodo di tempo perso da questa data a quella del lockdown?( questo periodo è solo l'ultimo ritardo di una lunga serie).

- esistono realmente sentenze di giudici che posticipano la consegna delle chiavi fino a registrazione agenzia entrate ?

 

Grazie per la gentile risposta

 

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astalegale pubblicato 22 aprile 2020

La risposta all’interrogativo formulato deve svolgersi attraverso una serie di premesse generali.

In seno alle procedure esecutive (individuali e concorsuali), il trasferimento della proprietà costituisce una fattispecie a formazione complessa che parte dall’aggiudicazione, passa per il versamento del prezzo e si completa con la pronuncia (su cui torneremo alla fine) del decreto di trasferimento.

La determinazione del momento di produzione dell’effetto traslativo non è pacifica, essendosi registrate in dottrina autorevoli opinioni che l’hanno fatta decorrere dall’aggiudicazione o dal versamento del saldo prezzo.

In giurisprudenza, comunque, prevale nettamente l’idea che il trasferimento della proprietà si determina con il decreto di trasferimento, sebbene si tratti di effetto che, come detto, postula l’intervenuto versamento del saldo prezzo, in mancanza del quale esso non si produce (Cass., 2 aprile 1997, n. 2867; 28 agosto 1997, n. 7749; 20 ottobre 1997, n. 9630; 16 settembre 2008, n. 23709).

Diverso, ma intimamente connesso a quello appena succintamente riassunto, è il tema della revocabilità, e dunque della stabilità, del decreto di trasferimento (e del suo effetto traslativo), a norma dell’art. 487 c.p.c., a mente del qualeSalvo che la legge disponga altrimenti, i provvedimenti del giudice dell'esecuzione sono dati con ordinanza, che può essere dal giudice stesso modificata o revocata finché non abbia avuto esecuzione.

La giurisprudenza sopra citata ha individuato questo momento (cioè il momento ultimo entro il quale il decreto di trasferimento può essere revocato) nel compimento delle formalità indicate al comma primo dell’art. 586, vale a dire registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento.

Ed allora, se così è, siamo dell’avviso che se il trasferimento della proprietà si produce con il decreto di trasferimento, è da quel momento che l’acquirente - nuovo proprietario – ha diritto ad ottenere la consegna del bene, a prescindere dal fatto che l’effetto traslativo diventi irrevocabile in un momento successivo.

Così si esprime la giurisprudenza, secondo “Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30 giugno 2014, n. 14765).

Del resto, lo stesso vale anche nelle vendite ordinarie, laddove si è detto che Nella vendita ad effetti reali, un volta concluso il contratto, l'acquirente consegue immediatamente, e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico ("sine corpore") della "res vendita", con l'obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale ("corpus"), che si realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione, ben può essere regolato dall'accordo dell'autonomia delle parti”. (Cass. n. 569 del 11/01/2008).

Peraltro, il comportamento del custode potrebbe anche avere una rilevanza penale.

Invero, la sua condotta potrebbe inquadrarsi, a nostro avviso, nella fattispecie penale di cui all’art. 388, comma quinto, c.p., a mente del quale Il custode di una cosa sottoposta a pignoramento ovvero a sequestro giudiziario o conservativo che indebitamente rifiuta, omette o ritarda un atto dell'ufficio è punito con la reclusione fino ad un anno o con la multa fino a cinquecentosedici euro”.

Il suggerimento che ci sentiamo di offrirle è pertanto quello di diffidare formalmente il custode (a mezzo pec o raccomandata a.r.) a consegnarle le chiavi dell’immobile.

Asia27 pubblicato 27 aprile 2020

Buongiorno e grazie per la cortese risposta, avrei però bisogno di un chiarimento e vorrei aggiungere un quesito:

  CHIARIMENTO: Nella vostra risposta si dice che il trasferimento della proprietà si determina con il decreto di trasferimento a patto di aver effettuato il saldo, ma subito dopo si tiene a precisare che tale decreto può essere revocato fino a effettuazione di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Considerando questo tema della revocabilità, la custode può pensare di attendere quest'ultimo atto (voltura catastale) per consegnarmi chiavi ed immobile?   ULTERIORE QUESITO: in questo periodo di COVID, il giudice ha comunicato alla custode che non potendomi recare al mio nuovo immobile a seguito del DPCM del 10.04.2020, ha esonerato la custode a consegnarmi le chiavi. Le chiedo se in vista dell'allentamento previsto per il 4 Maggio e del nuovo decreto in fase di pubblicazione, il giudice potrà ancora appellarsi a questa situazione per non farmi consegnare le chiavi. Tengo a precisare che il nuovo immobile si trova a 50 metri dal mio attuale domicilio e quindi è da me raggiungibile senza eccessivo allontanamento dalla mia residenza.   Grazie per la gentile risposta Cordiali saluti

Cristian Stefan pubblicato 4 settimane fa

Cristian

Buongiorno,

Il 17/09/2019 mi sono aggiudicato un immobile al ASTA.Sull'avviso di vendita era scritto libero di tutti gli eventuali beni mobili(ivi compresi eventuali rifiuti)rinvenuti all' interno dell'immobile e delle sue pertinenze,che non sono stati asportati dal debitore o da terzi occupanti,sarano smaltiti a cura e spese dell'aggiudicatario.Il 17/10/2019 ho pagato saldo prezzo +le spese di fondo forffetario.Ho chesto all'custode di nominarmi  custode e lui non vuole piu darmi la custodia.Invoca sempre il motivo delgli mobili dentro e altre briciole. Sono passati mesi e mesi e io non so nulla cosa succede. I tempi mi sembrano troppo lunghi per firmare il decreto di trasferimento sapendo che la casa non e abbitata.Intanto,è avenuta il problemadi  Covid 19 e tutto e cambiato.Fratempo ho perso lavoro,e non riesco più a gestire le spese :siamo in quattro tra cui due bambini minoreni e non riesco più a paggare l'affito e la banca e cosi rischio di arrivare in strada.Spero mi possiate aiutare : -non so perchè i tempi sono cosi lunghi e il custode non vole piu darmi la custodia di casa pagata.  Attendo con speranza Vostro aiuto. 

Grazie infinite.

                      Cristian

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Rispondiamo ad Asia 27 osservando che è proprio la revocabilità fini a quando non sono state eseguite le formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale che induce alcuni delegati ad attendere questo momento per la consegna delle chiavi, sulla base del convincimento per cui è solo da quel momento che l’acquirente acquisisce il così detto ius ad rem sul bene.

Quanto agli effetti dell’emergenza COVID-19, osserviamo quanto segue.

È fatto notorio che il Paese sta attraversando un momento storico di assoluta gravità, che ha recentemente inciso in modo assai penetrante sull’ordinario svolgimento dell’attività giurisdizionale.

Invero il decreto legge 8 marzo 2020, n. 11 pubblicato in pari data sulla sulla G.U. n. 60 aveva previsto, all’art. 1 comma primo, che “A decorrere dal giorno successivo alla data di entrata in vigore del presente decreto [e dunque dal 9 marzo] e sino al 22 marzo 2020 le udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari, con le eccezioni indicate all’articolo 2, comma 2, lettera g), sono rinviate d’ufficio a data successiva al 22 marzo 2020”, aggiungendo al successivo comma 2 che fino al 22 marzo 2020 “sono sospesi i termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti indicati al comma 1, ferme le eccezioni richiamate”.

A 9 giorni di distanza, l’acuirsi dell’emergenza sanitaria ha determinato l’emanazione del d.l. 17 marzo 2020, n. 18, recante “Misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19” (pubblicato sulla G.U. Serie Generale n. 70 del 17 marzo 2020), che con l’art. 83 ha (sostanzialmente) prorogato al 15 aprile 2020 il rinvio d'ufficio delle udienze civili e penali, nonché la sospensione dei termini processuali (commi primo e secondo) prima fissata al 22 marzo dal d.l n. 11/2020 citato, disponendo che i capi degli uffici potranno adottare disposizioni che prevedano, tra l’altro, il rinvio delle udienze a data successiva al 30 giugno 2020.

Questo termine è stato prorogato all’11 maggio con l’art. 36 del d.l. 8 aprile 2020, n. 23, convertito, con modificazioni, con l. 24 aprile 2020, n. 27, pubblicata in GU n. 110 del 29 aprile 2020.

Pertanto, i termini processuali sono ad oggi sospesi dal 9 marzo all’11 maggio, e dunque per 64 giorni.

Infine, con decreto legge 30 aprile 2020, n. 28  (pubblicato in pari data sulla G.U.), il termine entro il quale gli uffici giudiziari devono limitarsi alla trattazione degli affari urgenti è differito al 31 luglio 2020 (il d.l. n. 18/2020 aveva stabilito la data del 30 giugno).

Fatta questa breve premessa normativa, riteniamo che molti tribunali hanno impartito disposizioni ai custodi volti alla temporanea sospensione dei loro compiti per garantire il rispetto delle misure di sicurezza imposte dall’emergenza sanitaria in atto. Pertanto, per sapere se nel concreto il custode nel suo caso potrà consegnarle l’immobile occorrerebbe conoscere quali disposizioni ha adottato il suo Tribunale. È possibile che queste disposizioni siano state pubblicate sul sito del Tribunale medesimo.

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Rispondiamo a Cristian.

I tempi trascorsi ci sembrano davvero troppo lunghi.

Il suggerimento che ci sentiamo di offrire è quello di chiedere direttamente al giudice dell’esecuzione di essere nominato custode in vista della emissione del decreto di trasferimento, rappresentando di aver versato già il saldo prezzo.

Si tratta, peraltro, di scelta che non comporta aggravio di spese o di costi a carico della procedura, poiché che, ai sensi dell’art. 2, comma 8, del D.M. 15 maggio 2009, n.80 (Regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati), all’aggiudicatario nominato custode del bene non è dovuto alcun compenso.

Non esistono modelli o atti particolari da compilare. È sufficiente, a nostro avviso una istanza nella quale:

premesso che il 17.9.2019 è intervenuta l’aggiudicazione;

che il 17.10.2019 è stato versato il saldo prezzo;

che l’aggiudicatario dispensa il custode dalla liberazione dei mobili presenti all’interno del cespite al momento dell’aggiudicazione;

che il bene è libero e non occupato, come da avviso di vendita pubblicato;

chiede di essere nominato custode del bene aggiudicato.

Suggeriamo, peraltro, di verificare se il delegato alla vendita ha provveduto a depositare il cancelleria la bozza del decreto di trasferimento.

Ricordiamo infatti che  a mente dell'art. 591 bis, penultimo comma, c.p.c., "avvenuto il versamento del prezzo con le modalità stabilite ai sensi degli articoli 574, 585 e 590, secondo comma, il professionista delegato predispone decreto di trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell'esecuzione il fascicolo", dal che si evince che il delegato deve immediatamente attivarsi per predisporre il decreto di trasferimento.

Cristian Stefan pubblicato 3 settimane fa

Buon giorno e grazie per la cortese risposta,avrai però bisogno di un chiarimento : chi devo contattare per verificare se il delegato alla vendita ha provveduto a depositare in cancelleria la bozza del decreto di trasferimento?  E dopo quanto tempo il Giudice lo firma se questo e arrivato?

                              Grazie mille

                                             Cristian

sofiasarah pubblicato 3 settimane fa

Gent.mi

 

quindi sarebbe possibile che l'aggiudicatario che ha comprato il bene, acceso un mutuoe pagato, in presenza di un decreto di trasferimento depositato, divenuto definitivo e trascritto, rimanga ad aspettare ancora mesi per la consegna se il tribunale sospende gli obblighi dei delegati?

per l'aggiudicatario che deve pagare mutuo (per locale commerciale) e altri affitti nessuna tutela o può fare qualcosa?

lo trovo assurdo, dal 18 maggio si potrà andare al bar ma non si potrà avere la disponibilità di un bene proprio e su cui si dovranno pure pagare le tasse o oneri condominiali.. 

C'è una qualche forma di tutela per l'aggiudicatario economicamente così danneggiato considerato a maggior ragione il periodo che rende difficile avere liquidità per far fronte a tutto ciò?

 

astalegale pubblicato 3 settimane fa

 Rispondiamo a cristian osservando che per verificare se la bozza del decreto è stata depositata è sufficiente accedere in cancelleria e chiedere.

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Quanto ai tempi della firma del decreto, essa dipende dal carico di lavoro del singolo magistrato, purtroppo mediamente insostenibile perchè elevatissimo

 

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Difficile offrire una risposta compiuta in un momento di criticità come quello attuale.

È fatto notorio che il Paese sta attraversando un momento storico di assoluta gravità, che ha recentemente inciso in modo assai penetrante sull’ordinario svolgimento dell’attività giurisdizionale.

Invero il decreto legge 8 marzo 2020, n. 11 pubblicato in pari data sulla sulla G.U. n. 60 aveva previsto, all’art. 1 comma primo, che “A decorrere dal giorno successivo alla data di entrata in vigore del presente decreto [e dunque dal 9 marzo] e sino al 22 marzo 2020 le udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari, con le eccezioni indicate all’articolo 2, comma 2, lettera g), sono rinviate d’ufficio a data successiva al 22 marzo 2020”, aggiungendo al successivo comma 2 che fino al 22 marzo 2020 “sono sospesi i termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti indicati al comma 1, ferme le eccezioni richiamate”.

A 9 giorni di distanza, l’acuirsi dell’emergenza sanitaria ha determinato l’emanazione del d.l. 17 marzo 2020, n. 18, recante (convertito, con modificazioni, con l. 24 aprile 2020, n. 27, pubblicata in GU n. 110 del 29 aprile 2020)Misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19” (pubblicato sulla G.U. Serie Generale n. 70 del 17 marzo 2020), che con l’art. 83 ha (sostanzialmente) prorogato al 15 aprile 2020 il rinvio d'ufficio delle udienze civili e penali, nonché la sospensione dei termini processuali (commi primo e secondo) prima fissata al 22 marzo dal d.l n. 11/2020 citato, disponendo che i capi degli uffici potranno adottare disposizioni che prevedano, tra l’altro, il rinvio delle udienze a data successiva al 3i luglio 2020.

Infine, il termine del 15 aprile è stato prorogato all’11 maggio con l’art. 36 del d.l. 8 aprile 2020, n. 23

Pertanto, i termini processuali sono ad oggi sospesi dal 9 marzo all’11 maggio, e dunque per 64 giorni.

A questa sospensione fanno eccezione, secondo quanto previsto dal comma terzo del citato art. 83, una serie di procedimenti, tra cui “tutti i procedimenti la cui ritardata trattazione può produrre grave pregiudizio alle parti. In quest’ultimo caso, la dichiarazione di urgenza è fatta dal capo dell’ufficio giudiziario o dal suo delegato in calce alla citazione o al ricorso, con decreto non impugnabile e, per le cause già iniziate, con provvedimento del giudice istruttore o del presidente del collegio, egualmente non impugnabile.

Il comma sesto dell’art. 83 prevede che per contrastare l'emergenza epidemiologica da COVID-19 e contenerne gli effetti negativi sullo svolgimento dell'attività giudiziaria, per il periodo compreso tra il 12 maggio e il 31 luglio 2020 i capi degli uffici giudiziari, sentiti l'autorità sanitaria regionale, per il tramite del Presidente della Giunta della Regione, e il Consiglio dell'ordine degli avvocati, adottano le misure organizzative, anche relative alla trattazione degli affari giudiziari, necessarie per consentire il rispetto delle indicazioni igienico-sanitarie fornite dal Ministero della salute, anche d'intesa con le Regioni, dal Dipartimento della funzione pubblica della Presidenza del Consiglio dei ministri, dal Ministero della giustizia e delle prescrizioni adottate in materia con decreti del Presidente del Consiglio dei ministri, al fine di evitare assembramenti all'interno dell'ufficio giudiziario e contatti ravvicinati tra le persone”. 

Infine, l’art. 103 comma sesto prescrive che “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”.

È allora necessario chiedersi se, e come, queste norme alterano il fisiologico divenire delle procedure esecutive.

A nostro giudizio deve muoversi dalla premessa per cui i termini processuali soggiacciono, per effetto delle disposizioni emergenziali surrichiamtate, ad un regime di sospensione i cui effetti non sono dissimili, sebbene più ampi, di quelli determinati dalla l. 7 ottobre 1969, 742 (pur essendo radicalmente diversa la scaturigine delle norme) che i termini processuali sospende durante il periodo feriale.

Depone in questa direzione sia il dato letterale della norma (che al comma secondo, dopo aver previsto che “dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 è sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali”, ha poi specificato al successivo periodo che “si intendono pertanto sospesi, per la stessa durata, i termini stabiliti per la fase delle indagini preliminari, per l’adozione di provvedimenti giudiziari e per il deposito della loro motivazione, per la proposizione degli atti introduttivi del giudizio e dei procedimenti esecutivi, per le impugnazioni e, in genere, tutti i termini procedurali”) che, soprattutto, la sua ratio, meglio esplicitata nella relazione illustrativa disegno di legge di conversione del d.l. n. 11/2020, laddove si afferma che essa ha lo scopo di determinare la “sospensione di tutti i termini per il compimento di qualsiasi attività processuale, ivi inclusi gli atti di impugnazione”, nonché nella relazione illustrativa del d.l. n. 18/2020, nella quale si rappresenta la necessità di rimediare al “fiorire di dubbi interpretativi e prassi applicative sostanzialmente elusive del contenuto della previsione o comunque non adeguatamente sensibili rispetto all’evidente dato teleologico della norma, costituito dalla duplice esigenza di sospendere tutte le attività processuali allo scopo di ridurre al minimo quelle forme di contatto personale che favoriscono il propagarsi dell’epidemia, da un lato, e di neutralizzare ogni effetto negativo che il massivo differimento delle attività processuali disposto al comma 1 avrebbe potuto dispiegare sulla tutela dei diritti per effetto del potenziale decorso dei termini processuali, dall’altro

Si tratta, in ogni caso e come è stato subito osservato dai primissimi commentatori, di “una sospensione sui generis, che, benché riferita testualmente ai soli termini processuali, comprende in concreto tutte le attività processuali tout court e quelle connesse, nel loro complesso”.

Viene da chiedersi, infine, se la sospensione delle esecuzioni per rilascio prevista dal citato art. 103, comma 6, d.l. n. 18 del 2020 riguardi anche l’attuazione degli ordini di liberazione.

Secondo una prima opinione la sospensione non riguarda l’attuazione degli ordini di liberazione, poiché la sospensione riguarda le “esecuzioni” per rilascio, laddove invece l’ordine di liberazione viene “attuato” (così la riforma dell’art. 560 ad opera del d.l. 59/2016) dal custode sotto la direzione del giudice dell’esecuzione immobiliare, non dando luogo ad una autonoma procedura esecutiva. Quindi, si dice, poiché il citato art. 103 comma 6 costituisce disposizione eccezionale contenuta in una normativa speciale, come tale, è insuscettibile di applicazione analogica pena la violazione dell’art. 14 delle preleggi. Essa dunque non dovrebbe riguardare la “attuazione” dell’ordine di liberazione.

A questa idea si contrappone invece il diverso convincimento per cui il termine esecuzione richiamato dall’art. 103 non si riferirebbe soltanto ai procedimenti di rilascio avviati ai sensi dell’art. 605 c.p.c., ma a anche a tutti i procedimenti attraverso cui si attua l’ordine di liberazione.

Tuttavia, come abbiamo detto, ai sensi del comma 6 dell’art. 83 fino al 31 luglio potrebbero essere adottate misure organizzative che di fatto riducono le attività dei custodi per limitare contatti tra le persone, il singolo ufficio giudiziario potrebbe aver limitato le attività di liberazione.

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