Custode giudiziario che non collabora

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  • Ultimo messaggio 20 gennaio 2020
falko69 pubblicato 17 gennaio 2020

Buongiorno, qualche settimana fa mi sono aggiudicato due piccoli immobili ad una asta giudiziaria. Le perizie dicono che "all´attualitá l´immobile é vuoto e nella disponibilitá del debitore" anche se in sede di visita c´erano dei vecchi mobili accatastati, una cucina etc. Appena ricevuto il conteggio per pagare il saldo ho effettuato subito il pagamento ed ho contattato il custode il quale mi aveva precedentemente promesso che una volta pagato il saldo mi avrebbe dato le chiavi. Il custode mi ha detto di contattare l´esecutato per accordarmi sullo svuotamento degli immobile o su un eventuale acquisto degli oggetti presenti all´interno degli appartamenti. Ho provato a contattare l´esecutato il quale mi ha risposto con molta calma dopo diversi giorni. Abbiamo fissato un appuntamento e visionato i mobili presenti dentro gli appartamenti ed ho deciso che non mi servivano chiedendo quindi di liberare gli immobili. L´esecutato mi ha promesso la liberazione entro una settimana. Di tutto quanto successo ho sempre informato il custode il quale mi diceva, almeno a parole, che stava chiedendo anche lui la liberazione dei beni. Ieri é scaduta la settimana di tempo e non avendo saputo nulla da parte del custode ho provato a chiamarlo. Il custode, in maniera piuttosto scorbutica, mi ha detto che di fatto lui avrebbe dovuto darmi le chiavi solo al decreto di trasferimento e che dovevo aspettare che l´esecutato liberasse gli immobili (a quanto pare non lo ha ancora fatto) senza darmi nessuna tempistica adducendo al fatto che solo cosí poteva farlo senza spese altrimenti avrebbe dovuto fare spostare la mobilia e metterla in un magazzino a disposizione del debitore e a mie spese.

Mi chiedo se questo modo di operare é corretto e se il fatto che in sede di perizia gli immobili risultassero vuoti non influisce sulla questione.

Grazie.

Saluti

astalegale pubblicato 20 gennaio 2020

Per offrire una risposta compiuta alla domanda formulata non possiamo non svolgere alcune premesse di carattere generale, poiché a nostro avviso la risposta del custode è solo parzialmente corretta.

Cominciamo col dire che secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria il decreto di trasferimento è l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario (sebbene sia stato autorevolmente sostenuto, in passato, che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione - secondo alcuni - o con il versamento del saldo - secondo altri).

L’opinione ad oggi prevalente dunque ritiene che se il trasferimento della proprietà si produce con il decreto di trasferimento, è da quel momento che l’acquirente - nuovo proprietario – ha diritto ad ottenere la consegna del bene.

Qui si ferma la veridicità della risposta del custode, che per il resto non condividiamo.

In particolare, per quanto attiene alla liberazione dell’immobile dai mobili, riteniamo che l’affermazione per cui l’aggiudicatario debba attendere che il debitore liberi l’immobile o che comunque la liberazione debba avvenire a spese dell’aggiudicatario è errata.

In particolare, se invece la procedura (come riteniamo) fosse stata intrapresa prima del 13 febbraio 2019 troverà applicazione la vecchia formulazione dell’art. 560 c.p.c. (nel testo modificato dal Decreto Legge 3 Maggio 2016 n. 59 convertito in Legge 30 Giugno 2016 n. 119) a mente dei quali il Giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell'immobile pignorato, senza oneri per l’aggiudicatario, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, oppure quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, oppure, al più tardi, quando provvede all'aggiudicazione. Questo provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni impartite dal giudice dell'esecuzione immobiliare, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario se questi non lo esenta.

Se invece la procedura è iniziata con pignoramento notificato dopo il 13 febbraio 2019 troverà applicazione la nuova versione dell’art. 560, come riscritto dall’art. 4, comma 2, d.l. 14/12/2018, n. 135, convertito dalla legge 11/2/2019, n. 12, pubblicata sulla Gazz. Uff. n. 36 del 12/2/2019.

Nel nuovo testo dell’art. 560 c.p.c. non viene più specificato che gli oneri di liberazione sono a carico della procedura, ma siamo convinti che essi debbano gravare sulla procedura, in quanto si tratta di costi necessari ad adempiere alla obbligazione di consegna della consegna, cui il custode è tenuto ai sensi degli art. 1476 e 1477 c.c.

In questa direzione si esprime la giurisprudenza, secondo la quale “Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore. Ne deriva che, in relazione allo "ius ad rem" (pur condizionato al versamento del prezzo), che l'aggiudicatario acquista all'esito dell'"iter"esecutivo, è configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato l'oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto. Pertanto, qualora l'aggiudicatario lamenti che l'immobile aggiudicato sia stato danneggiato prima del deposito del decreto di trasferimento, il giudice è tenuto a valutare la censura dell'aggiudicatario medesimo, diretta a prospettare la responsabilità del custode (nella specie, della curatela fallimentare che aveva proceduto alla vendita forzata), in base ai principi generali sull'adempimento delle obbligazioni (art. 1218 cod. civ.), per inadeguata custodia del bene posto in vendita, fino al trasferimento dello stesso” (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30 giugno 2014, n. 14765).

In definitiva, il suggerimento che ci sentiamo di offrirle è quello di richiedere formalmente al custode di occuparsi della liberazione dell’immobile, magari dandogli conto della opinione da noi espressa.

Ci tenga aggiornati!

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