Custode giudiziario che non collabora

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falko69 pubblicato 17 gennaio 2020

Buongiorno, qualche settimana fa mi sono aggiudicato due piccoli immobili ad una asta giudiziaria. Le perizie dicono che "all´attualitá l´immobile é vuoto e nella disponibilitá del debitore" anche se in sede di visita c´erano dei vecchi mobili accatastati, una cucina etc. Appena ricevuto il conteggio per pagare il saldo ho effettuato subito il pagamento ed ho contattato il custode il quale mi aveva precedentemente promesso che una volta pagato il saldo mi avrebbe dato le chiavi. Il custode mi ha detto di contattare l´esecutato per accordarmi sullo svuotamento degli immobile o su un eventuale acquisto degli oggetti presenti all´interno degli appartamenti. Ho provato a contattare l´esecutato il quale mi ha risposto con molta calma dopo diversi giorni. Abbiamo fissato un appuntamento e visionato i mobili presenti dentro gli appartamenti ed ho deciso che non mi servivano chiedendo quindi di liberare gli immobili. L´esecutato mi ha promesso la liberazione entro una settimana. Di tutto quanto successo ho sempre informato il custode il quale mi diceva, almeno a parole, che stava chiedendo anche lui la liberazione dei beni. Ieri é scaduta la settimana di tempo e non avendo saputo nulla da parte del custode ho provato a chiamarlo. Il custode, in maniera piuttosto scorbutica, mi ha detto che di fatto lui avrebbe dovuto darmi le chiavi solo al decreto di trasferimento e che dovevo aspettare che l´esecutato liberasse gli immobili (a quanto pare non lo ha ancora fatto) senza darmi nessuna tempistica adducendo al fatto che solo cosí poteva farlo senza spese altrimenti avrebbe dovuto fare spostare la mobilia e metterla in un magazzino a disposizione del debitore e a mie spese.

Mi chiedo se questo modo di operare é corretto e se il fatto che in sede di perizia gli immobili risultassero vuoti non influisce sulla questione.

Grazie.

Saluti

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astalegale pubblicato 20 gennaio 2020

Per offrire una risposta compiuta alla domanda formulata non possiamo non svolgere alcune premesse di carattere generale, poiché a nostro avviso la risposta del custode è solo parzialmente corretta.

Cominciamo col dire che secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria il decreto di trasferimento è l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario (sebbene sia stato autorevolmente sostenuto, in passato, che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione - secondo alcuni - o con il versamento del saldo - secondo altri).

L’opinione ad oggi prevalente dunque ritiene che se il trasferimento della proprietà si produce con il decreto di trasferimento, è da quel momento che l’acquirente - nuovo proprietario – ha diritto ad ottenere la consegna del bene.

Qui si ferma la veridicità della risposta del custode, che per il resto non condividiamo.

In particolare, per quanto attiene alla liberazione dell’immobile dai mobili, riteniamo che l’affermazione per cui l’aggiudicatario debba attendere che il debitore liberi l’immobile o che comunque la liberazione debba avvenire a spese dell’aggiudicatario è errata.

In particolare, se invece la procedura (come riteniamo) fosse stata intrapresa prima del 13 febbraio 2019 troverà applicazione la vecchia formulazione dell’art. 560 c.p.c. (nel testo modificato dal Decreto Legge 3 Maggio 2016 n. 59 convertito in Legge 30 Giugno 2016 n. 119) a mente dei quali il Giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell'immobile pignorato, senza oneri per l’aggiudicatario, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, oppure quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, oppure, al più tardi, quando provvede all'aggiudicazione. Questo provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni impartite dal giudice dell'esecuzione immobiliare, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario se questi non lo esenta.

Se invece la procedura è iniziata con pignoramento notificato dopo il 13 febbraio 2019 troverà applicazione la nuova versione dell’art. 560, come riscritto dall’art. 4, comma 2, d.l. 14/12/2018, n. 135, convertito dalla legge 11/2/2019, n. 12, pubblicata sulla Gazz. Uff. n. 36 del 12/2/2019.

Nel nuovo testo dell’art. 560 c.p.c. non viene più specificato che gli oneri di liberazione sono a carico della procedura, ma siamo convinti che essi debbano gravare sulla procedura, in quanto si tratta di costi necessari ad adempiere alla obbligazione di consegna della consegna, cui il custode è tenuto ai sensi degli art. 1476 e 1477 c.c.

In questa direzione si esprime la giurisprudenza, secondo la quale “Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore. Ne deriva che, in relazione allo "ius ad rem" (pur condizionato al versamento del prezzo), che l'aggiudicatario acquista all'esito dell'"iter"esecutivo, è configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato l'oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto. Pertanto, qualora l'aggiudicatario lamenti che l'immobile aggiudicato sia stato danneggiato prima del deposito del decreto di trasferimento, il giudice è tenuto a valutare la censura dell'aggiudicatario medesimo, diretta a prospettare la responsabilità del custode (nella specie, della curatela fallimentare che aveva proceduto alla vendita forzata), in base ai principi generali sull'adempimento delle obbligazioni (art. 1218 cod. civ.), per inadeguata custodia del bene posto in vendita, fino al trasferimento dello stesso” (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30 giugno 2014, n. 14765).

In definitiva, il suggerimento che ci sentiamo di offrirle è quello di richiedere formalmente al custode di occuparsi della liberazione dell’immobile, magari dandogli conto della opinione da noi espressa.

Ci tenga aggiornati!

sofiasarah pubblicato 11 marzo 2020

Buonasera,

io ho un problema simile. procedura esecutiva iniziata prima del febbraio 2019.

A Luglio 2019 mi sono aggiudicata un immobile commerciale (sull'avviso di vendita era scritto provvisoriamente occupato. Invero non era occupato da persone ma scaffali vestiti e oggetti vari, prima c'era un negozio, del debitore, nonostante ci fosse un ordine di iberazione del 2016). 

A ottobre ho pagato e a dicembre 2019 è stato depositato il decreto di trasferimento, ad oggi divenuto irrevocabile. Il decreto pare non sia stato ancora trascritto.

Ho chiesto al custode le chiavi e per telefono mi diceva che dovevo aspettare prima i 20 giorni per opposizione, ora  che devo aspettare la trascrizione  e che viene liberato. 

Il debitore, autorizzato dal custode, sta prendendo i mobili ma al contempo sta facendo danni (rotto muri, rotto impiani elettrici, rotto il controsoffitto, asportato lampadari e finestre, asportato il rivestimento in legno alle pareti dove erano poggiati gli scaffali, etc). 

Ho telefonato al custode per dirgli che stanno facendo danni e mi ha detto di averlo lui autorizzato il debitore a prendersi tutto e che non devo intromettermi perchè ancora l'immobile non mi è stato consegnato. 

Sono andata in caserma a rappresentare il fatto e mi hanno detto che deve essere il custode a chiamare e che io non posso fare nulla.

cosa devo fare? chi mi risarcirà di tutti i danni che stanno facendo? devo denunciare il custode per avere tutela?

Spero mi possiate aiutare, ho contratto un mutuo per acquistarlo, la destinazione era per attività commerciale ma nello stato in cui lo stanno riducendo non potrebbe essere adibito ad attività commerciale se non spendendo prima 15/20000 euro (che non ho) per ripristinarlo...

Attendo con speranza Vostro aiuto, grazie mille

 Sofia

astalegale pubblicato 13 marzo 2020

A  nostro avviso il comportamento del custode è gravemente omissivo dei suoi compiti.

Premettiamo che, trattandosi di procedura incardinata prima del 13 febbraio 2019 ad essa non si applica la disciplina dell’art. 560 c.p.c. nel testo riformato dall’art. 4, comma 2, d.l. 14/12/2018, n. 135, convertito dalla legge 11/2/2019, n. 12.

Quindi, la disciplina applicabile è quella risultante dalla previgente formulazione dell’art. 560, a mente del quale il Giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell'immobile pignorato, senza oneri per l’aggiudicatario, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, oppure quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, oppure, al più tardi, quando provvede all'aggiudicazione.

Detto questo, un primo elemento che andrebbe indagato è quello di verificare quali disposizioni ha impartito il giudice per eseguire l’ordine di liberazione, a ci pare assai improbabile che il giudice abbia prescritto che l’ordine di liberazione debba essere eseguito dopo la trascrizione del decreto di trasferimento (anzi, siamo pronti a scommettere che questa sia una iniziativa del custode).

Aggiungiamo inoltre che ai sensi dell’art. 1476 c.c. (applicabile anche alle vendite esecutive), l’aggiudicatario nel momento in cui diviene proprietario del bene consegue il diritto all’immediata consegna dello stesso.

Ergo, l’acquirente da quel momento consegue il diritto  ad ottenere la consegna del bene in base alla previsione di cui all’art. 1476 c.c. applicabile anche alle vendite esecutive, posto che Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30/06/2014, n. 14765).

Del resto, lo stesso vale anche nelle vendite ordinarie, laddove si è detto che Nella vendita ad effetti reali, un volta concluso il contratto, l'acquirente consegue immediatamente, e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico ("sine corpore") della "res vendita", con l'obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale ("corpus"), che si realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione, ben può essere regolato dall'accordo dell'autonomia delle parti”. (Cass. n. 569 del 11/01/2008).

Peraltro, il comportamento del custode potrebbe anche avere una rilevanza penale.

Invero, la sua condotta potrebbe inquadrarsi, a nostro avviso, nella fattispecie penale di cui all’art. 388, comma quinto, c.p., a mente del quale Il custode di una cosa sottoposta a pignoramento ovvero a sequestro giudiziario o conservativo che indebitamente rifiuta, omette o ritarda un atto dell'ufficio è punito con la reclusione fino ad un anno o con la multa fino a cinquecentosedici euro”.

Siffatta norma corrisponde in toto al comma introdotto nel vecchio testo dell'art. 388 dall'art. 87, L. 24.11.1981, n. 689.

Si tratta, secondo avveduta dottrina di una fattispecie speciale rispetto al reato di cui all’art. 328 (a nostro avviso di tratta di un rapporto di specialità per specificazione).

La previsione conia, com’è facile intuire, un reato proprio ed esclusivo, poiché può essere commesso soltanto dal custode di una cosa sottoposta a pignoramento ovvero a sequestro giudiziario o conservativo, la cui condotta consiste nel rifiutare, omettere o ritardare indebitamente un atto dell'ufficio. Ciascuno di questi comportamenti dunque è sufficiente a perfezionare il delitto. Vediamo di chiarirne, sinteticamente, il contenuto precettivo.

Rifiutare un atto significa esplicitare la volontà di non compierlo;

omettere un atto significa non compierlo entro il previsto termine perentorio, pure senza manifestare esplicitamente e formalmente la volontà omissiva;

ritardare l'atto significa rinviare il compimento dell'atto oltre il termine ordinatorio prescritto.

Queste condotte devono essere poste in essere “indebitamente”, vale a dire in modo contrario ai doveri di ufficio.

In giurisprudenza, conformemente all’opinione che qui intendiamo esprimere, si è pronunciata Cass. sez. I, 19.1.1998, la quale ha affermato che la mancata consegna, da parte del custode, di beni sottoposti a pignoramento è punibile ai sensi dell'art. 388, comma quinto, c.p.c., dovendosi escludere, per converso, la inquadrabilità di detta condotta nell'ambito delle previsioni di cui all'art. 328.

Si è parimenti statuito che rientra nel fuoco di questa prescrizione il comportamento del proprietario custode dei beni pignorati che non si renda reperibile il giorno dell'accesso fissato dall'ufficiale giudiziario per la sostituzione del custode dei beni pignorati e l'asporto di essi, trattandosi di un’omissione da parte del custode che si sottrae all'obbligo di mettere a disposizione del nuovo custode le cose pignorate (Cass. sez. VI, 16.3.2001; Cass. sez. VI, 22.10.1999).

Il suggerimento che ci sentiamo pertanto di offrire è quello di diffidare formalmente (a mezzo raccomanda a.r. o pec) il custode a che le venga consegnato il bene libero da persone e cose immediatamente dopo la firma del decreto di trasferimento, adoperandosi per tempo in tal senso dando attuazione all’ordine di liberazione.

sofiasarah pubblicato 13 marzo 2020

Grazie per la Vs risposta

 

astalegale pubblicato 18 marzo 2020

grazie a lei, ci tenga informati!

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