Credito fondiario, un legittimo dubbio..se il debitore ha un debito superiore al prezzo di vendita?

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  • Ultimo messaggio 27 ottobre 2020
caterina2018 pubblicato 20 novembre 2018

Salve, vi espongo il mio dubbio, riportando cosa dice un avviso di vendita:

“In caso di aggiudicazione, trattandosi di procedimento relativo a credito fondiario, l'aggiudicatario potrà subentrare nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato”

E fin qui è chiaro e non ho dubbi..

ma poi aggiunge:

“In assenza dovrà entro sessanta giorni dalla aggiudicazione, pagare direttamente al creditore, senza attendere l'esito della graduazione, quella parte del prezzo che corrisponde al complessivo credito dell'istituto per capitale accessori e spese. L'eventuale residuo prezzo, dedotto quanto corrisposto alla banca e la cauzione già depositata, dovrà essere versato alla procedura..”

Non mi intendo di legge, ma in italiano parrebbe che se il soggetto ha un debito con la banca inferiore al prezzo di vendita, tutto è ok, in quanto si versa alla banca il suo credito e alla procedura la differenza (poi ovviamente c'è da versare il 20% delle spese che ho omesso, perchè è chiaro), ma se il debitore ha un debito con la banca superiore al prezzo di vendita, a leggere sopra, lo paga l'acquirente!! (capitale accessori e spese..) no?.. cioè ad esempio io mi aggiudico per 30 mila euro, ma il debitore ha un debito per 50 mila, è questo che dovrei versare?.. oltre ovviamente alle spese per la procedura.

Grazie.

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astalegale pubblicato 25 novembre 2018

Per rispondere all'interrogativo posto occorre partire dalla lettura dell’art. 41 comma quarto del n. d.lgs. n. 385/1993, il quale prevede che “Con il provvedimento che dispone la vendita o l’assegnazione il Giudice dell’esecuzione prevede, indicando il termine, che l’aggiudicatario o l’assegnatario, che non intendano avvalersi della facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento, versino direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa. L’aggiudicatario o l’assegnatario che non provvedano al versamento nel termine stabilito sono considerati inadempienti ai sensi dell’art. 587 del codice di procedura civile”.

Come si vede, l'avviso di vendita in questione non fa altro che riportare la previsione normativa che abbiamo appena richiamato.

La norma, contrariamente a quanto potrebbe lasciare intendere il suo tenore letterale, non implica che l'aggiudicatario debba versare direttamente alla banca tutto un importo pari al credito da questa vantato, anche se superiore al prezzo di aggiudicazione. È pacifico infatti che l'aggiudicatario sia comunque obbligato nei limiti del prezzo di aggiudicazione.

Piuttosto, nel silenzio della norma si pone nei vari tribunali il problema di determinare le modalità attraverso le quali il versamento diretta debba essere eseguito.

A questo proposito, alcuni uffici giudiziari hanno adottato il sistema di far versare all’aggiudicatario il saldo prezzo comunque sul conto della procedura; a questo punto il professionista delegato, previa richiesta di precisazione del credito al creditore fondiario, provvede al versamento in suo favore di quanto dovuto. La soluzione, sebbene non del tutto conforme alla lettera della legge, sembra condivisibile in quanto consente un ordinato svolgimento della procedura, ed evita che una fase delicata della medesima (qual è il versamento del prezzo) si svolga fuori dal controllo del Giudice dell’esecuzione.

Una diversa soluzione suggerisce invece di individuare un doppio termine: uno al creditore fondiario per determinare, successivamente all’aggiudicazione, il suo credito, ed uno all’aggiudicatario – decorrente dalla comunicazione di quantificazione del credito fondiario - per il versamento della somma.

Ad ogni modo, sotto questo profilo, occorrerà verificare come ha inteso orientarsi il singolo Tribunale.

caterina2018 pubblicato 27 novembre 2018

Grazie per la cortese ed esaustiva risposta.

astalegale pubblicato 30 novembre 2018

grazie a lei

stedo pubblicato 08 maggio 2019

La cauzione versata in sede di presentazione dell offerta viene trattenuta dalla procedura in casi di accollo di mutuo fondiario superiore al valore del lotto?

astalegale pubblicato 10 maggio 2019

L’art. 41, comma quinto, TUB consente all’aggiudicatario o assegnatario di subentrare nel contratto di mutuo previo pagamento alla banca, nei 15 giorni successivi all’aggiudicazione, delle rate scadute, degli accessori e delle spese. A Nostro avviso la disposizione non può incidere sulla misura del prezzo di aggiudicazione, con la conseguenza che se esso è maggiore della sommatoria tra capitale residuo, rate scadute ed accessori, l’aggiudicatario dovrà versare la differenza in favore della procedura.

Da questi dati si ricava il corollario per cui la cauzione versata, essendo imputata in conto prezzo, sarà scomputata da quanto l’aggiudicatario deve versare al fine di avvalersi del diritto potestativo al subentro.

vincdec10 pubblicato 28 settembre 2020

Buongiorno. 

Non ho ben inteso questo passaggio: Nel caso in cui il credito residuo del mutuo sia 120.000 e Il prezzo base asta di aggiudicazione sia 100.000.

L'aggiudicatario o assegnatario che intendano avvalersi del subentro del mutuo fondiario non  dovrebbero versare nulla sul conto della procedura ?

Mentre nel caso contrario con importo mutuo inferiore (100.000) al prezzo adi aggiudicazione asta di (120.000) andrebbe versata in caso di subentro nel mutuo, la differenza di 20.000 sul conto della procedura?

astalegale pubblicato 30 settembre 2020

L’art. 41, comma quinto, del testo unico bancario consente all’aggiudicatario o assegnatario di subentrare nel contratto di mutuo previo pagamento alla banca, nei 15 giorni successivi all’aggiudicazione, delle rate scadute, degli accessori e delle spese.

La previsione costituisce una ipotesi particolare del corrispondente istituto di cui agli articoli 508 e 585 c.p.c., dalla cui combinata lettura si ricava la regola per cui nel caso di aggiudicazione di un bene gravato da ipoteca l’aggiudicatario “con l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione può concordare col creditore … ipotecario l’assunzione del debito con le garanzie ad esso inerenti, liberando il debitore”; in tal caso “il Giudice dell’esecuzione può limitare, con suo decreto, il versamento alla parte del prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che potranno risultare capienti”.

E’ da ritenersi che la disposizione di cui al comma quinto dell’art. 41 tub non può incidere sulla misura del prezzo di aggiudicazione, con la conseguenza che se esso è maggiore della sommatoria tra capitale residuo, rate scadute ed accessori, l’aggiudicatario dovrà versare la differenza in favore della procedura.

Così ricostruiti i caratteri della disciplina, è evidente che la convenienza in ordine la subentro nel contratto di finanziamento contratto dal debitore esecutato andrà valutata caso per caso. Così, ad esempio, se l’importo delle rate scadute, degli accessori e delle spese è superiore al prezzo di aggiudicazione, l’istituto non sarà sostanzialmente applicabile.

Allo stesso modo, se il valore del capitale residuo da restituire è maggiore della differenza tra prezzo di aggiudicazione e rate scadute, esso non sarà conveniente poiché l’aggiudicatario sarebbe chiamato a restituire, in linea capitale, una somma (cui andranno aggiunti gli interessi corrispettivi previsti nel contratto di mutuo) maggiore del prezzo di aggiudicazione.

In definitiva esso, mediamente, conviene solo quando il prezzo di aggiudicazione è superiore all’importo del capitale residuo più le spese di procedura. In questo caso, subentrando nel contratto di mutuo, una parte del prezzo di aggiudicazione potrà essere versata (mediante subentro nel contratto) alle condizioni stabilite nel mutuo stipulato dal debitore.

vincdec10 pubblicato 19 ottobre 2020

Se dunque il prezzo posto nell'avviso di vendita è di 160.000 ed il prezzo minimo a base d'asta è di 120.000,il creditore fondiario cessionario  con garanzia ipotecaria di 165.000  ( con mutuo residuo pari a 120.000 ) che richieda l'assegnazione, potrà scomputare col subentro mutuo dal saldo prezzo con il credito a cui fa capo la garanzia ipotecaria?

oppure in base al suo credito residuo che vanta nei confronti del debitore?

astalegale pubblicato 21 ottobre 2020

Il cessionario è equiparato al titolare del credito, e quindi nel suo caso, essendo titolare di un credito garantito da ipoteca di primo grado superiore al prezzo base, dovrà versare solo le spese di procedura e rimborsare i crediti di cui all'art. 2770 c.c.

vincdec10 pubblicato 21 ottobre 2020

Bene. La facoltà di richiedere il subentro nel contratto del mutuo ai sensi del art 41 com 5 tub da parte dell'assegnatario ( in questo caso cessionario del credito fondiario) può essere effettuata solo nel caso in cui sia fissata già la vendita oppure in qualsiasi momento del procedimento esecutivo?

Ad esempio in una trattativa di saldo a stralcio fuori asta ,un eventuale  potenziale acquirente potrebbe richiedere tale subentro? Oppure in questo caso è necessario il consenso di eventuali altri crediori iscritti (procedente)?

astalegale pubblicato 23 ottobre 2020

L’art. 41, comma quinto, TUB consente all’aggiudicatario o assegnatario di subentrare nel contratto di mutuo. Si tratta quindi di una norma che presuppone l'aggiudicazione o l'assegnazione.

Nell'ambito poi di un accordo saldo e stralcio le banche e le parti sono libere di determinare come credono i reciproci rapporti, ed una banca potrebbe anche consentire (ma non è obbligata) il subentro. E' chiaro che una eventuale procedura di acquisto a saldo e stralcio impone il cnsenso di tutti i creditori intervenuti titolati.

vincdec10 pubblicato 24 ottobre 2020

La banca dunque è obbligata a concedere il subentro-art 41 tub, solo qualora vi sia un aggiudicatario o un assegnatario in sede di udienza vendita dell'immobile?

astalegale pubblicato 26 ottobre 2020

esatto

vincdec10 pubblicato 27 ottobre 2020

grazie

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