Costo CILA IN SANATORIA POST ACQUISTO IMMOBILE ALL'ASTA

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jacopoballerini pubblicato 18 marzo 2021

Gentilissimi,

 

Ho acquistato all'asta a Torino un immobile, che presentava delle difformità edilizie catastali, del quale ho ricevuto il decreto di trasferimento da meno di 120 giorni. Sarei quindi in tempo per effettuare una sanatoria ma  Il mio intento è comunque quello di effettuare una ristrutturazione massiccia dell'immobile in ogni caso. 

Sono comunque obbligato a presentare in primis una CILA in sanatoria e successivamente una seconda pratica edilizia (CILA o SCIA) per cominciare i lavori di ristrutturazione? Non posso presentarne solo una? Nel caso fossi obbligato a presentare la CILA in sanatoria, sarei comunque costretto a pagare la penale da 1000€, nonostante abbia acquistato all'asta e non sia io l'autore dell'abuso?

Grazie in anticipo,

Jacopo

 

 

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astalegale pubblicato 20 marzo 2021

La risposta alla domanda deve partire dalla lettura dell’art. 46, comma quinto, d.P.R. 380/2001 (meglio noto come Testo Unico dell’edilizia), a mente del quale

L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.

La norma, pertanto, riapre i termini per la presentazione delle domande di sanatorie nei casi in cui in termini siano decorsi, ferma restando la sussistenza delle altre condizioni di legge.

È dunque chiaro che se i termini per sanare l’abuso non sono decorsi, la norma che abbiamo citato non opera.

Ricordiamo tuttavia che tutti gli abusi edilizi sono sanabili entro un certo termine, non già a tempo indefinito.

Lo si ricava dalla lettura dell’art. 36, comma primo, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, il quale prevede che “In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3 [novanta giorni dall'ingiunzione di demolizione], 33, comma 1[congruo termine stabilito dal dirigente per la rimozione o demolizione], 34, comma 1[congruo termine stabilito dal dirigente per la rimozione o demolizione], e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.

Certamente, si tratta di termini che vengono individuati con riferimento ad un momento in cui il procedimento di contestazione dell’abuso è già iniziato, con la conseguenza che, di fatto, prima della contestazione si è sempre nei termini, sicché la riapertura di essi produce effetti di rilievo solo con riferimento alle ipotesi di condono.

Quanto ai costi, osserviamo che a norma dell’art. 36, comma primo, d.P.R. 380/2001 (testo unico dell’edilizia) in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività  o in difformità da essa, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.  Aggiunge il comma secondo che il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, e nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso. A norma dell’art. 16 il costo del contributo di costruzione è determinato dai comuni.

Se invece l’intervento eseguito rientra tra quelli di cui all’art. 37 (si tratta degli interventi edilizi di cui all'articolo 22, commi 1 e 2) il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono ottenere la sanatoria dell'intervento versando la somma, non superiore a 5164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all'aumento di valore dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio.

Aggiungiamo, comunque, che per eseguire un intervento di ristrutturazione dovrà comunque preliminarmente procedersi alla sanatoria dell’abuso.

robertokn55 pubblicato 4 giorni fa

Tutto assolutamente corretto, l'unica "fregatura" delle Aste dove personalmente consgilio di fare sempre attenzione è che i 120 giorni per la riapertura dei termini di condono sono da rispettare come da Legge 47/85, art. 40, comma 6,:

6. Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge.

In altre parole, se le ragioni del credito sono antecedenti all'ultimo condono non è possibile applicare la riapertura dei termini di condono. Considerando che l'ultimo condono è del 2003, e sono passati quasi 20 anni, è difficile trovare oggi aste con le ragioni del credito antecedenti a 20 anni fa....

Inoltre, per quanto riguarda le difformità rilevate il CILA, a mio parere è di fondamentale importanza prima di presentare la pratica in sanatoria risalire allo stato legittimo dell'unità immobiliare.

In tal senso c'è una guida davvero ben fatta su Roma (ma vale sia per Torino che in tutta Italia come concetto).

Riguardano ambedue lo Studio Tecnico di un collega di Roma, che è davvero molto aggiornato ed esaustivo in materia.

 

Buona lettura.

astalegale pubblicato 2 giorni fa

grazie!

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