Costo cancellazione ipoteche

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ricsca pubblicato 10 novembre 2018

Quando più costare levare queste ipoteche (credo siano 2 visti che la terza di riferisce al soffitto) per una casa all'asta a 48.000 euro? Grazie

3.2 Elenco delle ipoteche In base alle visure censuarie effettuate risultano presenti, sul bene in oggetto, le seguenti ipoteche:

 

Sub. 33 (abitazione)

1. IPOTECA GIUDIZIALE derivante da decreto ingiuntivo per 350.000€ a favore di XXX

2. IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO a favore di XXX

 

Sub. 36 (abitazione)

3. IPOTECA GIUDIZIALE derivante da decreto ingiuntivo per 350.000€ a favore di XXX

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astalegale pubblicato 14 novembre 2018

La questione posta impone preliminarmente di stabilire se il costo di cancellazione delle ipoteche gravi sulla procedura o sull'acquirente, secondo quanto stabilito in proposito dall’ordinanza di vendita.

Va ricordato a questo proposito che “In tema di vendita forzata, il giudice dell'esecuzione (o quello delegato al fallimento) può, con proprio provvedimento, porre le spese per la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni gravanti sull'immobile trasferito a carico dell'aggiudicatario, anziché a carico del debitore (o della massa fallimentare), come disposto dagli artt. 2878 cod. civ. e 586 cod. proc. civ. (nonché 105 della legge fall.), poiché il principio dell'obbligo del pagamento delle spese predette a carico del debitore (o della massa fallimentare) non può dirsi inderogabile, non essendo tale inderogabilità sancita da alcuna norma di legge, e non avendo esso ad oggetto situazioni soggettive indisponibili”. (Cass. n. 10909 del 25.7.2002)

Se invece l’ordinanza di vendita nulla dovesse disporre in proposito, a nostro avviso esse gravano sulla procedura. Invero, l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 nel prevedere che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Implicitamente pone a carico della massa le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Quanto ai costi di cancellazione delle ipoteche, in primo luogo va operata una distinzione:

- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R.  n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00 ai sensi della tabella allegata al dpr 31.10.1990, n. 347);

- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria ed all’imposta di bollo, all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:

- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";

- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.

Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.

In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.

In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.

Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".

La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".

Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.

ricsca pubblicato 14 novembre 2018

Perdonami ma è scritto troppo tecnico e non ho capito nulla...

Lunedì sono andato a parlare con il curator fallimentae che a mio avviso mi ha detto tutto ed il contrario di tutto... Mi ha detto ad esepio che per levare entrambe le ipoteche servirà al massimo 600 euro ma cercando su internet non mi risulta.

Nello scenario peggore quanto può costare levare l'ipoteca Giuzizia per 350.000 euro e l'ipoteca volontaria in totale tra tasse e notaio?

Grazie

astalegale pubblicato 17 novembre 2018

La cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria (€. 35) ed all’imposta di bollo (€. 59), pag l’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347) da calcolarsi sulla minor somma tra prezzo di aggiudicazione e l'importo del creditp per cui è iscritta.

La cancellazione delle ipoteche volontarie iscritte a garanzia di un credito erogato da istituto di credito è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R.  n. 29.9.1973, n.601(per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00 ai sensi della tabella allegata al dpr 31.10.1990, n. 347).

Il calcolo del delegato è dunque più o meno corretto.

ricsca pubblicato 17 novembre 2018

Ok grazie

astalegale pubblicato 18 novembre 2018

grazie a lei

teodolfo pubblicato 2 settimane fa

se ho più ipoteche per procedere alla cancellazione si procederà in che modo?

1)0.50*base imponibile* n ipoteche?

2)per la cancellazione o 0.50*base imponibile?

esempio ho 2 ipoteche giudiziali e 1 volontaria compro l immobile per 100k per estinguere tutti i gravami (escludendo le piccole spese quasi ininfluenti) dovro pagare 50k o 150k ? la differenza si sente 

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Ogni ipoteca sconta la propria imposta, come se le altre non esistessero.

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