inexecutivis
pubblicato
30 novembre 2018
La premessa normativa dalla quale occorre partire per rispondere all'interrogativo formulato muove dalla lettura dell'art. 560, commi terzo e quarto, c.p.c., secondo cui l'ordine di liberazione adottato dal giudice dell'esecuzione deve essere attuato dal custode anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento, a meno che l'aggiudicatario non lo esenti.
Ovviamente la liberazione dell'immobile presuppone, a monte, una valutazione di opponibilità del titolo eventualmente vantato dall'occupante.
Se così è, allora, riteniamo che occorrerebbe verificare se in seno alla procedura esecutiva vi è già stata, o meno, una valutazione del giudice dell'esecuzione in ordine alla opponibilità del contratto di locazione alla procedura. Se questa valutazione (anche implicita) è già stata eseguita e non sono ancora decorsi i termini per una sua impugnativa, l'aggiudicatario potrebbe esperire il rimedio di cui all'art. 617 avverso il provvedimento con il quale il giudice dell'esecuzione ha deciso di non liberare l'immobile sulla base della ritenuta opponibilità alla procedura del titolo vantato dal terzo.
Tuttavia, per ragioni di opportunità pratica, è forse consigliabile intraprendere un autonomo giudizio poiché viceversa il contenzioso che verrebbe ad aprirsi in seno all'esecuzione si concluderebbe non già con la liberazione dell'immobile, ma con l'individuazione del soggetto legittimato a farlo, con il rischio di dover intraprendere un nuovo contenzioso rispetto alla posizione del terzo.
Viceversa, ove nessuna valutazione in proposito fosse stata ancora compiuta, si potrebbe chiedere al giudice dell'esecuzione l'adozione e l'attuazione dell'ordine di liberazione.
Ad ogni buon conto, l'inopponibilità del contratto ai sensi dell'ar.t 2929 c.c. rileverebbe, nel caso di specie, sotto un possibile duplice profilo.
Da un lato quello afferente alla viltà del canone (ove inferiore di oltre un terzo rispetto a quello giusto); dall'altro quello relativo alla mancata trascrizione del contratto, che lo renderebbe opponibile all'acquirente nei limiti di un novennio.
