Contratto di locazione - Documentazione a disposizione degli interessati

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eleinad pubblicato 21 febbraio 2017

Buongiorno,

Nel caso nella perizia di stima di un immobile venisse citata l'esistenza di un contratto di locazione non opponibile a terzi, ma comunque in itinere al momento delle operazioni di vendita, premesso che il delegato non abbia già proceduto alla liberazione dell'immobile perchè il contratto di locazione, facciamo un esempio, potrebbe essere vantaggioso per gli eventuali aggiudicatari, è dunque diritto degli interessati alla partecipazione all'asta poter visionare questo contratto di locazione (con tutti i riferimenti personali oscurati) oppure il delegato per questioni di privacy non deve divulgare queste informazioni al pubblico?

Ringraziando porgo distinti saluti

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astalegale pubblicato 23 febbraio 2017

Riteniamo che per rispondere alla sua domanda occorra partire dalla lettura dell’art. 173 bis, comma 1 n. 3 disp. att. c.p.c., a mente del quale dalla relazione di stima dell’esperto deve risultare “lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento

Questo vuol dire che l’eventuale esistenza di un contratto di locazione deve costituire corredo necessario del fascicolo dell’esecuzione, a prescindere dal fatto che tale contratto sia o meno opponibile all’aggiudicatario.

Questo contratto, in particolare, costituisce un allegato della relazione di stima dell’esperto, e dunque deve essere reso visibile a chiunque ai sensi dell’art. 490, comma secondo, c.p.c.

In definitiva, se esiste un contratto di locazione, tale contratto di locazione deve essere stato acquisito dall’esperto stimatore (si ricordi a questo proposito che ai sensi dell’art. 18 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l’agenzia delle entrate è tenuta, su autorizzazione del Giudice, a rilasciare copia degli atti registrati anche a soggetti diversi dalle parti o da coloro nel cui interesse la registrazione di un atto è stata eseguita), e deve essere oggetto di pubblicazione unitamente all’avviso di vendita.

 

Così ricostruita la cornice normativa di riferimento, riteniamo che il potenziale acquirente abbia diritto a che il contratto di locazione sia accessibile a chiunque mediante pubblicazione. Se questo non è avvenuto si può chiedere che il professionista delegato ponga rimedio all’inadempienza mettendo a disposizione il contratto.

eleinad pubblicato 23 febbraio 2017

Sempre precisi, grazie mille.

astalegale pubblicato 23 febbraio 2017

a lei

bexpo pubblicato 3 settimane fa

Buongiorno, nei giorni scorsi Vi ho già chiesto altri chiarimenti e Vi ringrazio per le Vostre esaustive risposte. Ora avrei bisogno per piacere di un altro Vostro suggerimento su come devo comportarmi per essere in regola con la legge e non rischiare di incorrere in una qualche infrazione.
Espongo in breve la situazione:
Mi sono aggiudicato un appartamento godendo dei benefici prima casa.
L'appartamento è locato, il contratto (4+4) registrato in data antecedente al pignoramento, risulta opponibile alla procedura. Scadenza dell'ottavo anno fra 6 mesi.
Il conduttore mi riferisce che anni addietro (non è stato preciso), sollecitato dall'Agenzia delle Entrate, ha dovuto pagare alcuni anni di registrazione contratto accollandosi anche la quota di competenza del proprietario. Poi invece negli ultimi anni (non so quanti) le imposte di registro annuali non sarebbero più state versate (almeno non da lui).

Domande:
1- pur essendo diventato proprietario 4 mesi dopo la scadenza per il pagamento annuale della tassa di registro, visto che per questi mesi restanti fino alla scadenza del contratto di affitto percepirò il canone (2 mesi già riscossi e 6 futuri), devo comunque provvedere a registrare l'annualità (anche se ovviamente in ritardo di alcuni mesi?). Nell'eventualità con quale procedura?
Faccio presente che la disdetta del contratto è stata data dal Custode, non dal sottoscritto! Quindi mi pare che in qualche modo il Custode si sia riconosciuto nella veste del locatore?
2- Nel caso negli ultimi anni non fosse stata pagata l'imposta di registro, esiste il rischio che il contratto possa ritenersi nullo e in qualche modo chi occupa attualmente l'appartamento pretendere di rimanerci oltre la scadenza del contratto 4+4?

Ringrazio anticipatamente per il Vostro riscontro
Distinti saluti

astalegale pubblicato 2 settimane fa

I dati contenuti nella domanda non ci sembrano tali da indurre il nuovo proprietario a preoccuparsi.

Il fatto che il contratto sia stato registrato ne esclude la nullità indipendentemente dalla mancata registrazione dei successivi rinnovi. Nè ci sembra che l'obbligazione tributaria nata e scaduta in un momento antecedente a quello in cui il nuovo proprietario è subentrato nel contratto gli possa essere addebitata.

bexpo pubblicato 2 settimane fa

Ancora tantissime grazie.
Siete sempre molto disponibili ed esaustivi.
Un cordiale saluto

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Grazie a lei!

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