contratto affitto opponibile e liberazione immobile

  • 109 Viste
  • Ultimo messaggio 2 settimane fa
leleio pubblicato 3 settimane fa

salve,

 

un immobile all'asta è gravato da contratto di locazione per il quale nell'avviso di vendita si dice:

L’immobile è occupato da terzi in forza di contratto opponibile in quanto registrato presso l’Agenzia delle Entrate di XXXX in data 23/01/13 al n.1503, con scadenza al 31.12.2020. Alla liberazione dell’immobile provvederà, salvo espresso esonero, il Custode Giudiziario.

 

Ho chiesto al delegato di visionare il contratto di locazione ma mi ha detto che non è possibile. Mi ha detto che il custode giudiziario ha già dato disdetta: la mia domanda è: se nella famiglia che ha in locazione l'immobile c'è un minore è comunque garantito dal custode la liberazione?

 

grazie

 

 

Ordina per: Standard | Il più nuovo | Voti
astalegale pubblicato 3 settimane fa

Il quesito posto contiene in sé due interrogativi.

Il primo attiene alla possibilità che l’offerente prenda visione del contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile.

Il secondo concerne la eventualità che la presenza di minori all’interno del cespite possa in qualche misura rallentare le operazioni di liberazione.

A proposito del primo interrogativo osserviamo che il rifiuto oppostole dal delegato è illegittimo.

Non esiste, in primis, alcun problema di privacy. Infatti, "in tema di protezione dei dati personali, non costituisce violazione della relativa disciplina il loro utilizzo mediante lo svolgimento di attività processuale giacché detta disciplina non trova applicazione in via generale, ai sensi degli artt. 7, 24 e 46-47 del d.lgs. n. 193 del 2003" (Sez. U 08/02/2011, n. 3034), essendo stato altresì aggiunto che "La diffusione di dati personali in sede giudiziaria è lecita, anche senza il consenso dell'interessato, purché finalizzata alla difesa tecnico-giuridica, essendo illecita, viceversa, ove diretta a screditare, agli occhi del giudice di appello, il giudice che ha pronunciato la sentenza impugnata" (Cass., sez., 3, 28/08/2013 n. 19790).

Aggiungiamo inoltre che i dati del contratto di locazione (opponibile o non opponibile che sia) devono obbligatoriamente essere messi a disposizione dell’offerente.

A questo proposito riteniamo che la risposta debba partire dalla lettura dell’art. 173 bis, comma 1 n. 3 disp. att. c.p.c., a mente del quale dalla relazione di stima dell’esperto deve risultare “lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento

Questo vuol dire che l’eventuale esistenza di un contratto di locazione deve costituire corredo necessario del fascicolo dell’esecuzione, a prescindere dal fatto che tale contratto sia o meno opponibile all’aggiudicatario.

Tale contratto, in particolare, costituisce un allegato della relazione di stima dell’esperto, e dunque deve essere reso visibile a chiunque ai sensi dell’art. 490, comma secondo, c.p.c.

In definitiva, se esiste un contratto di locazione, tale contratto di locazione deve essere stato acquisito dall’esperto stimatore (si ricordi a questo proposito che ai sensi dell’art. 18 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l’agenzia delle entrate è tenuta, su autorizzazione del Giudice, a rilasciare copia degli atti registrati anche a soggetti diversi dalle parti o da coloro nel cui interesse la registrazione di un atto è stata eseguita), e deve essere oggetto di pubblicazione unitamente all’avviso di vendita.

Così ricostruita la cornice normativa di riferimento, riteniamo che il potenziale acquirente abbia diritto a che il contratto di locazione sia accessibile a chiunque mediante pubblicazione. Se questo non è avvenuto si può chiedere che il professionista delegato ponga rimedio all’inadempienza mettendo a disposizione il contratto.

Il suggerimento è quello di diffidare il custode formalmente (a mezzo pec o raccomandata a.r.), rappresentando che eventuali inadempienze saranno sottoposte all’attenzione del giudice dell’esecuzione.

A proposito del secondo interrogativo osserviamo che la presenza di minori non costituisce causa impeditiva dell’esecuzione, (anche se in concreto potrebbe esservi un rinvio delle operazioni).

Quando in sede di accesso all’immobile il custode (o l’ufficiale giudiziario, a seconda che si proceda ex art. 650, comma quarto, ovvero ex art. 605 e ss c.p.c.) riscontri la presenza di minori, normalmente rinvia ad altra data l’accesso, allertando preventivamente i servizi sociali del comune nel quale si trova l’immobile, i quali sono invitati a verificare se è necessario procedere ad adottare provvedimenti a loro tutela.

A questo proposito è bene ricordare che ai sensi dell’art. 128 d.lgs 31.3.1998, per servizi sociali “si intendono tutte le attività relative alla predisposizione ed erogazione di servizi, gratuiti ed a pagamento, o di prestazioni economiche destinate a rimuovere e superare le situazioni di bisogno e di difficoltà che la persona umana incontra nel corso della sua vita, escluse soltanto quelle assicurate dal sistema previdenziale e da quello sanitario, nonché quelle assicurate in sede di amministrazione della giustizia, e che ai sensi del successivo art. 132, sono trasferite ai comuni i servizi sociali relativi a:

a) i minori, inclusi i minori a rischio di attività criminose;

b) i giovani;

c) gli anziani;

d) la famiglia;

e) i portatori di handicap, i non vedenti e gli audiolesi;

f) i tossicodipendenti e alcooldipendenti;

g) gli invalidi civili.

 

leleio pubblicato 2 settimane fa

Molte grazie per la risposta.

leleio pubblicato 2 settimane fa

Riprendo il post per riportare la risposta del delegato:

 

Le ribadisco che, anche in conformità a quanto previsto dall'art. 570 c.p.c., non posso inviarLe copia del contratto in questione.

 

Informazioni in proposito potranno esserLe fornite in cancelleria, oppure personalmente presso il mio studio in apposito eventuale appuntamento in data da concordarsi.   Ora vi chiedo: in un mondo che è arrivato alle aste telematiche, dove il ministero ha messo su un sito dove ci sono tutte le informazioni sulle aste immobiliari e con l'obiettivo di essere più trasparenti possibile...E' ACCETTABILE CHE PER AVERE INFORMAZIONI IMPORTANTI SU UN IMMOBILE ALL'ASTA UN CITTADINO DEBBA ANDARSELE A PRENDERE FISICAMENTE NELLO STUDIO DI UN DELEGATO MAGARI A 100 KM DI DISTANZA???    

leleio pubblicato 2 settimane fa

riprendendo la vostra prima risposta dove si dice:

Il suggerimento è quello di diffidare il custode formalmente (a mezzo pec o raccomandata a.r.), rappresentando che eventuali inadempienze saranno sottoposte all’attenzione del giudice dell’esecuzione.

 

Avete un fac-simile di diffida? Perchè sinceramente dover pagare avvocati per avere informazioni che secondo voi spettano di diritto è veramente una beffa.

 

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Purtroppo non esistono facsimili.

Le suggeriamo di inviare al profesisonista delegato una PEC in cui chieda di avere copia del contratto di locazione ai sensi dell'art. 570 cpc e dell'art. 173 bis, comma 1 n. 3 disp. att. c.p.c..

Nella pec specifichi che se il contratto di locazione è stato acquisito e depositato dal perito in allegato alla perizia, lo stesso dovrà essere pubblicato a norma dell'art. 490, comma secondo cpc.

Avverta il delegato che eventuali inerzie saranno segnalate al giudice dell'esecuzione.

Close