continuità ventennale

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fra.ansu pubblicato 4 settimane fa

 

Buongiorno,

mi sono aggiudicato un immobile a seguito di una procedura esecutiva incardinata su un pignoramento contro un soggetto (Caio) risutato poi essere un simulato acquirente. La nullità per simulazione assoluta è stata trascritta successivamente al pignoramento e non risulta essere mai stata trascritta la domanda giudiziale di accertamento della simulazione. La procedura esecutiva è proseguita sempre contro Caio ed il decreto di trasferimento è stato emesso contro Caio. Vorrei sapere se in futuro potrei avere problemi per la continuità ventennale, dato che l'atto con cui Caio acquistò l'immobile è stato dichiarato nullo, successivamente al pignoramento, ma prima del decreto di trasferimento.   

Grazie

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astalegale pubblicato 4 settimane fa

Per rispondere all'interrogativo occorre avere riguardo all'art. l'art. 2652, n. 4 c.c., che si occupa delle domande dirette all'accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione prevedendo che la sentenza che dovesse accogliere la domanda non pregiudica i diritti acquistati (anche eventualmente a titolo gratuito, ma non è questo il caso) da terzi in buona fede che abbiano trascritto il loro atto di acquisto prima della trascrizione della domanda giudiziale.

Dunque, trattandosi di atto (decreto di trasferimento) trascritto prima della (non) trascrizione della domanda, l'acquirente non subirà alcuna conseguenza.

fra.ansu pubblicato 3 settimane fa

Molte grazie per la risposta, tuttavia vorrei chiarire una cosa: il pignoramento è avvenuto prima della (non) trascrizione della domanda, mentre il decreto di trasferimento è stato trascritto dopo la sentenza di nullità. Quindi nella cronologia c'è prima la trascrizione della sentenza di nullità, poi il decreto di trasferimento. Nella risposta mi sembra che abbiate considerato il decreto come se fosse stato trascritto prima, ma non è così.

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Confermiamo la risposta che abbiamo fornito cercando di chiarire meglio il concetto espresso.

A norma dell'art. 2652 n. 4 c.c., affinchè la sentenza che accerti la simulazione sia opponibile ai terzi, è necessario che la relativa domanda sia stata trascritta prima della trascrizione dell'acquisto del terzo.

In questo caso poiché prima del pignoramento (alla data del quale retroagiscono gli effetti del decreto di trasferimento) non è stata trascritta alcuna domanda giudiziale, gli effetti della sentenza non saranno opponibili all'aggiudicatario.  

Marco_acquirente pubblicato 3 settimane fa

Molte grazie, credo di aver capito: è giusto che il decreto di trasferimento venga trascritto "contro" il simulato acquirente, dato che all'epoca il pignoramento fu trascritto contro questo soggetto.

Di conseguenza, deduco che non c'è bisogno di notificare il decreto di trasferimento al simulato alienente, per evitare possibili opposizioni future, giusto?

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Certo, per il principio della continuità delle trascrizioni l'atto va trascritto contro il simulato acquirente.

Marco_acquirente pubblicato 3 settimane fa

Molte grazie!

 

astalegale pubblicato 3 settimane fa

grazie a lei!

fra.ansu pubblicato 2 settimane fa

Chiedo scusa, ma mi sono reso conto di avere un'appendice alla mia richiesta. Nella descrizione iniziale, per essere sintetico, avevo detto che il simulato acquirente era una persona; in realtà si tratta di 2 simulati acquirenti, che avevano acquisito la proprietà al 50% ciascuno. Dopo il pignoramento e dopo la sentenza di nullità, uno dei due ha ceduto la sua quota del 50% all'altro mediante una donazione (non capisco come sia stato possibile che il notaio abbia acconsentito a fare questa donazione, vista la sentenza di nullità per simulazione assoluta, già trascritta, dell'atto di provenienza...). Fatto sta, che a seguito di questa donazione, risultava un unico proprietario (per quanto comunque simulato). Ora il decreto di trasferimento è stato trascritto solo contro questo unico simulato acquirente, mentre all'epoca il pignoramento era stato trascritto contro entrambi i proprietari (entrambi simulati acquirenti). La domanda è: c'è una discrepanza nella continuità delle trascrizioni, visto che il pignoramento era contro due soggetti, mentre il decreto di trasferimento è contro un unico soggetto? Oppure l'intervenuta donazione, successiva sia al pignoramento che alla sentenza di nullità, fa sì che la trascrizione del decreto contro un unico soggetto sia corretta?

Vi ringrazio anticipatamente per tutta la vostra competenza e cortesia!

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