continuità delle trascrizioni nel ventennio

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  • Ultimo messaggio 24 giugno 2019
angelovolante pubblicato 15 giugno 2019

salve, mi sono aggiudicato un immobile all'asta (procedura esecutiva dove tra i creditori è intervenuto successivamente il fallimento e la procedura non si è interrotta per presenza di privilegio del creditore fondiario) e sono in attesa del decreto di trasferimento. Mi sono accorto della mancanza delle trascrizioni di accettazione delle successioni legittime, ma quast'ultime non in capo all'esecutato, bensì ai proprietari precedenti l'esecutato. Nello specifico, cronologicamente, risulta che nel 2003 marito e moglie proprietari decedono a distanza di qualche mese. I tre figli eredi nel 2008 trascrivono solamente le due dichiarazioni di successione legittima. Nel 2009, a due eredi, con atto notarile di divisione in parti uguali e successiva vendita dell'immobile(entrambi atti trascritti), perviene l'immobile oggetto di mia aggiudicazione da potere del terzo erede. Anche in questo caso non vengono effettuate le trascrizioni di accettazione delle successioni. I due eredi proprietari dell'immobile, nel 2011, vendono all'attuale esecutato e viene trascritta solo la vendita senza le accettazioni dell'eredità. Nel 2013 l'esecutato proprietario dovendo demolire parte dell'immobile e ricostruirlo, ottiene un mutuo ipotecario dalla banca e, anche in questo caso, viene trascritta la sola ipoteca senza sanare le mancanze di accettazione delle successioni.

In primis mi chiedo com'è possibile, i notai che hanno effettuato i vari atti e la banca che ha concesso mutuo,che nessuno si sia mai accorto della mancanza di continuità delle trascrizioni e non ha provveduto a sanare?

Per quanto riguarda la mia aggiudicazione, trattandosi di accettazione tacita di successione per gli atti compiuti dagli eredi sopra descritti che presuppongono la volontà di accettare (nella fattispecie dovrebbero essere due trascrizioni trattandosi di morte di entrambi i coniugi-proprietari), mi consigliate di porre il problema all'attenzione del delegato alla vendita o del giudice in modo tale che viene rimesso al creditore (procedente o fondiario o fallimento) l'onere di sanare la continuità delle trascrizioni prima del decreto di trasferimento?

Oppure, in alternativa, senza porre la questione all'attenzione, attendo il decreto di trasferimento e subito dopo la trascrizione di quest'ultimo, trascrivo io a mie spese le due accettazioni tacite di successioni legittime per sanare la continuità delle trascrizioni?

grazie per il prezioso contributo

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angelovolante pubblicato 17 giugno 2019

Potete gentilmente fornirmi un Vs. parere?

grazie

astalegale pubblicato 18 giugno 2019

Per fornire una risposta compiuta agli interrogativi posti occorre una preliminare, necessaria ricostruzione del dato normativo e giurisprudenziale di riferimento.

Affinché possa procedersi ad una espropriazione forzata è necessario che il bene sottoposto a pignoramento appartenga al debitore esecutato o che si tratti di un bene che, seppure appartenente ad un terzo, sia stato costituito in garanzia in favore del creditore procedente.

Quando l'oggetto del pignoramento è costituito da beni immobili o da beni mobili iscritti nei pubblici registri, la titolarità del bene in capo all'esecutato deve risultare dai registi immobiliari mediante la trascrizione, in suo favore, di un valido titolo di acquisto.

Nelle ipotesi in cui il bene sia stato acquistato dall'esecutato per accettazione dell'eredità cui è stato chiamato per successione mortis causa, si impone che detta accettazione sia stata trascritta in suo favore ai sensi dell'art. 2648 c.c..

A questo proposito va ricordato che il codice riconosce due modi di accettazione dell'eredità: quella espressa (art. 475 c.c.), che si compie per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, e quella tacita (art. 476 c.c.), che consiste nel compimento di atti che presuppongono necessariamente la volontà di accettare e che il chiamato non avrebbe diritto di compiere se non nella qualità di erede.

Nel primo caso oggetto di trascrizione sarà l'atto pubblico di accettazione dell'eredità; nel secondo caso sarà oggetto di trascrizione l'atto implicante l'accettazione tacita, ai sensi del terzo comma dell'art. 2648, ove questa risulti da titolo (atto pubblico o scrittura privata autenticata) idoneo ad essere trascritto nei pubblici registri. Questa norma prevede peraltro (e la cosa ha rilievo proprio ai fini che qui interessano) che, in mancanza di trascrizione dell'accettazione proveniente dall'erede, se il chiamato ha compiuto uno degli atti che importano accettazione tacita dell'eredità, chiunque possa richiedere la trascrizione di quell'atto, qualora risulti da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

Dunque, in mancanza di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, colui il quale intenda dimostrare e trascrivere in favore dell'erede il titolo di acquisto dell'eredità dovrà ottenere una sentenza che accerti l'intervenuta accettazione tacita proponendo domanda giudiziale in tal senso, e provvedere alla sua trascrizione.

Nei termini sopra richiamati si è espressa anche la giurisprudenza di legittimità, la quale ha osservato che “in materia di espropriazione immobiliare, qualora sia sottoposto a pignoramento un diritto reale su un bene immobile di provenienza ereditaria e l’accettazione dell’eredità non sia stata trascritta a cura dell’erede - debitore esecutato, il creditore procedente, se il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità, può richiedere, a sua cura e spese, la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata od accertata giudizialmente, anche dopo la trascrizione del pignoramento, ripristinando così la continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell’art. 2650, comma secondo, cod. civ., purché prima dell’autorizzazione alla vendita ai sensi dell’art. 569, cod. proc. civ. Se, invece, il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità ma questo non sia trascrivibile, perché non risulta da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, ovvero se si assume che l’acquisto della qualità di erede sia seguito ex lege ai fatti di cui agli artt. 485 o 527 cod. civ., non risultando questo acquisto dai pubblici registri, la vendita coattiva del bene pignorato ai danni del chiamato presuppone che la qualità di erede del debitore esecutato sia accertata con sentenza" (Cass. 26 maggio 2014, n. 11638).

Nell'affermare questo principio, la citata pronuncia ha avuto modo di precisare che se è vero che quando la trascrizione dell'acquisto mortis causa non è effettuata, le trascrizioni ed iscrizioni successive, compresa la trascrizione del pignoramento, non producono effetto a carico dell'acquirente successivo, ai sensi dell'art. 2650, primo comma, è altrettanto vero che in forza del secondo comma del medesimo art. 2650, se la continuità viene ripristinata, le successive trascrizioni ed iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo (salvo il disposto dell'art. 2644), sicché "una volta trascritta l'accettazione di eredità e ripristinata la continuità delle trascrizioni (nel presupposto che non vi siano trascrizioni o iscrizioni intermedie e quindi non operi l'art. 2644), pur dopo la trascrizione del pignoramento, questo mantiene i suoi effetti e la trascrizione del successivo  decreto di trasferimento avrà, a sua volta, effetto contro coloro che abbiano iscritto o trascritto diritti in epoca successiva alla trascrizione del pignoramento".

La stessa sentenza ha anche affermato che spetta al creditore procedente dimostrare … la trascrizione di un titolo d'acquisto a favore del debitore esecutato, nonché l'assenza di trascrizioni a carico dello stesso debitore relative ad atti di disposizione del bene, precedenti la trascrizione del pignoramento, aggiungendo che … spetta al giudice dell'esecuzione verificare, d'ufficio, la titolarità, in capo al debitore esecutato, del diritto reale pignorato sul bene immobile, mediante l'esame della documentazione depositata dal creditore procedente ovvero integrata per ordine dello stesso giudice ai sensi dell'art. 567 cod. proc. civ., dalla quale deve risultare la trascrizione di un titolo di acquisto in suo favore.

A queste affermazioni si aggiunge quanto statuito recentemente dal Cass. civ., sez. III, 11 giugno 2019, n. 15597, la quale ha affermato che occorre verificare la continuità delle trascrizioni per tutto il ventennio indicato dall’art. 567 c.p.c., e che è necessario acquisire alla procedura anche il titolo di provenienza anteriore al ventennio trascritto in favore di uno dei proprietari che nel corso del ventennio si sono succeduti.

La ricostruzione sistematica appena compiuta consente di suggerire di provvedere autonomamente al ripristino della continuità delle trascrizioni, per scongiurare il rischio che ove quest’onere sia imposto ad una delle parti della procedura queste non provvedano, così correndo il rischio di una declaratoria di improseguibilità.

angelovolante pubblicato 19 giugno 2019

Grazie mille per il preciso e puntaule chiarimento.

Per quanto esposto, posso provvedere autonomamente  al ripristino della continuità delle trascrizioni, ovvero alle trascrizioni delle due accettazioni tacite di successione, subito dopo il decreto di trasferimento emesso dal giudice con piena efficacia?

astalegale pubblicato 24 giugno 2019

Esatto. La soluzione è corretta.

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