Consigli su prima partecipazione asta

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ragarr pubblicato 5 settimane fa

Buongiorno, sono un cittadino che per la prima volta si affaccia a questo mondo delle aste.Sono interessato ad un immobile all'aste ma sono completamente ignorante della materia. Mi sono rivolto ad un avvocato ma visto l'alta richiesta di compenso anche in caso di non aggiudicazione mi stavo chiedendo se posso provare a partecipare autonomamente o non è cosigliato farlo? Ho già molte informazioni sull immobile e su chi ci vive e vorrei un vostro aiuto su cosa dovrei fare attenzione e come procedere. Vi rinngrazio anticipatamente per le vostre risposte.

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maurolazzerini pubblicato 5 settimane fa

Anch'io, essendomi interessato alle aste immobiliari solo di recente, avevo iniziato rivolgendomi ad intermediari, per constatare in breve che non ne vale la pena, sono per lo più figure ambigue sgradite anche ai responsabili delle procedure, cioè ai giudici, ai delegati, ai custodi.

Certo che per presentare l'offerta telematica è necessaria una buona dose di dimestichezza con l'informatica, nella procedura di compilazione si possono incontrare situazioni-trabocchetto, specie per quanto riguarda i documenti da allegare, la firma digitale e l'invio tramite Pec. Commettere qualche errore non è difficile: ma in ogni caso la presentazione può essere ripetuta anche più volte, purché nei termini. Ma con pazienza, buona volontà, e perché no, anche con l'aiuto di questo forum, si acquisisce presto una sufficiente padronanza della situazione.

Occorrerà fare molta attenzione anche in fase di svolgimento dell'asta, ai rilanci dei concorrenti, ai propri rilanci, al tempo che passa ecc. : una certa dimestichezza col computer certamente ci vuole.

Coraggio e in bocca al lupo. 

robertomartignone pubblicato 5 settimane fa

Non posso che condivedere quanto espresso , esamina perfetta !

ragarr pubblicato 5 settimane fa

Vi ringrazio per le risposte, non avevo specificato che l'asta a cui vorrei partecipare non è telematica ma e un asta senza incanto. Le prime cose che mi chiedo e cosa dovrei guardare con attenzione nell'avviso e nella perizia e se esiste già un modulo precompilato dove inserire i dati per preparare la busta per l'offerta. Un altrà curiosità e sapere oltre al prezzo dell'immobile quali spese si aggiungono e come calcolarle? Forse sono cose banali ma ripeto la mià preparazione su questo mondo e pari a zero.

robertomartignone pubblicato 5 settimane fa

Allora è molto meglio , basta seguire le istruzioni riportate sull ' avviso di vendita munirsi di marca da bollo da 16 euro e chiedere al delegato se esiste una sorta di fac-simile del modulo partecipazione . Di poi depositare la domanda con allegato la cauzione , assegno circolare , in % al prezzo offerto . Per dubbi ulteriori l ' esperto del forum sarà piu ' dettagliato .

ragarr pubblicato 4 settimane fa

sto iniziando a compilare la domanda di partecipazione all'asta e mi sono venuti dei dubbi, il primo e visto che all'asta parteciperemo io e mia moglie devo inserire anche lei nella domanda? E un altro riguarda l'assegno che dovrò fare va bene quello di poste italiane?

marcod pubblicato 4 settimane fa

Salve, sono interessato ad acquistare un immobile all'asta.

Ho analizzato la perizia e non sono presenti abusi da sanare, regolarità edilizia ok, niente servitù particolari, etc.

Ho riscontrato problemi ad orientarmi relativamente alle iscrizioni e trascrizioni che auspicherei siano cancellate dopo l'aggiudicazione.

Nel caso specifico l'esecutato è proprietario (con diritto di proprietà 1/1) di un appartamento su cui gravano 2 iscrizioni:

- ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario

- domanda giudiziale - revoca atti soggetti a trascrizione 

e 1 trascrizione:

- atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili

Vorrei capire se a seguito dell'aggiudicazione tutte queste 2 iscrizioni e 1 trascrizione verranno cancellate o meno.

Se serve integrare con altre informazioni fatemi sapere

Grazie per il supporto

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Rispondiamo a Ragar.

A proposito della partecipazione del coniuge, se si tratta di coniuge in regime di comunione dei beni, la sottoscrizione da parte di questi non è necessaria poiché gli acquisti compiuti durante il matrimonio da entrambi i coniugi o anche da uno solo di essi cadono automaticamente nella comunione, a meno che non si ricada in una delle previsioni di cui all’art. 179 c.c.

Quanto all’assegno, è necessario che si tratti di assegno circolare cioè di assegno emesso prvia verifica della esistenza della provvista sul conto.

Infine, quanto alle verifiche, è difficile dare una risposta generale, ma a nostro avviso una visura ipotecaria prima di presentare l’offerta non guasta.

astalegale pubblicato 4 settimane fa

rispondiamo ora a Marcod

Tutte le formalità pregiudizievoli indicate nell domanda saranno cancellate.

Questa affermazione si ricava dalla lettura dell’art. 586 c.p.c., a mente del quale il Giudice, con il decreto di trasferimento, ordina la cancellazione delle “trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento.

Si tratta, del così detto “effetto purgativo” del decreto di trasferimento, volto ad assicurare all’acquirente l’acquisto di un bene libero da gravami.

Da questa previsione si ricava agevolmente che il decreto di trasferimento deve contenere l’ordine, impartito al Direttore dell’ufficio del Territorio, di cancellare le formalità pregiudizievoli gravanti sul bene, vale a dire:

-          le trascrizioni dei pignoramenti, anche successive alla trascrizione del pignoramento;

-          le iscrizioni ipotecarie, anche successive alla trascrizione del pignoramento;

-          le trascrizioni di sequestri conservativi disposte ex art. 679 c.p.c., anche successive alla trascrizione del pignoramento;

Quanto ai pignoramenti successivi, in realtà in linea di principio il problema neppure dovrebbe porsi in quanto ai sensi dell'art. 561, comma 2, c.p.c., il pignoramento successivo andrebbe riunito al primo in una medesima procedura.

Tuttavia, proprio per far fronte ai casi in cui questo non sia avvenuto, l'art. 586 c.p.c., nel testo novellato dalla l. 14.5.2005, n. 80, prescrive che il decreto di trasferimento contenga "anche" l'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle ipoteche successive alla trascrizione del pignoramento. Ovviamente, ove la riunione non sia avvenuta, di questo dovrà assolutamente tenersi conto, al fine di evitare che lo stesso bene venga venduto due volte in separate procedure esecutive.

Quanto appena detto vale anche per l'ipoteca, a proposito della quale si osservi che essa è comunque inopponibile all'acquirente ai sensi dell'art. 2919 c.c. e dunque l'omessa cancellazione della stessa è insuscettibile di creargli pregiudizio alcuno. Sennonché, il chiaro tenore letterale dell'art. 586 c.p.c. sopra citato, ed il fatto che essa, persistendo nei registri immobiliari, può generare dubbi e contestazioni, determinano la necessità che si proceda alla sua cancellazione.

marcod pubblicato 4 settimane fa

Grazie per la risposta.

Vorrei aggiungere altri elementi ad integrazione della mia domanda precedente

 

Nella perizia trovo indicato:

Ipoteca volontaria derivante da concesione a garanzia di mutuo fondiario 05.05.2008 

-

Domanda Giudiziale - Revoca atti soggetti a trascrizione, atto del 13.07.2010 

-

Atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili del 19.01.2016

 

Ad integrazione di quanto sopra, nell'avviso di vendita trovo riportato:

Trascrizione contro del 30/07/2010 Domanda giudiziale - Revoca atti soggetti a trascrizione- e successiva annotazione del 13/01/2015 - Inefficacia relativa - all'atto di compravendita trascritta a favore con nota del 12/05/2008

Alla luce di quanto riportato, se mi aggiudicassi il bene nell'ambito della procedura esecutiva, c'è il rischio di evizione per effetti della domanda giudiziale?

E c'è la possibilità che la domanda giudiziale abbia altri effetti sul acquirente?

Dalla lettura di un forum dedicato alle aste ho letto che se la domanda giudiziale riguarda l'inefficacia relativa della compravendita anzichè l'invalidità  la situazione dovrebbe essere meno preoccupante: qual è il vostro punto di vista?

Vi ringrazioe

MD

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Ci faccia sapere chi ha iscritto l'ipoteca (e contro chi), chi ha trascritto la domanda (e contro chi) e chi ha trascritto il pignoramento.

marcod pubblicato 4 settimane fa

Certo, ecco le informazioni:

 

 

Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario 05.05.2008 

Moglie e marito chiedono il mutuo e ipotecano la casa stessa

-

Successivamente il marito si fa dare dei soldi da un privato per un investimento (con l'intenzione di non restituirli).

Il marito vende la casa alla moglie, pur continuando a viverci dentro.

Successivamente il privato deposita una domanda giudiziale (quella datata 13/07/2010) per dire che la compravendita è stata solo simulata e organizzata al fine di evitare che il privato si rifacesse sul marito per i soldi non restituiti.

Il privato cita il marito e chiede che l'atto di compravendita sia considerato inefficace.

Domanda Giudiziale - Revoca atti soggetti a trascrizione, atto del 13.07.2010 

La domanda giudiziale arriva a sentenza (passata in giudicato) che conferma l'inefficacia dell'atto di compravendita (data annotazione del 13/01/2015)

-

A seguire la Banca che aveva avuto la casa in ipoteca fa l'atto di pignoramento per poter vedersi riconosciuti i soldi del mutuo erogato anni prima

Atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili del 19.01.2016

Ci tengo a segnalare che in perizia e al catasto risulta che la moglie possiede la piena proprietà dell'immobile

Alla luce di quanto sopra, vorrei capire se il privato che ha prestato i soldi al marito potrà vantare dei diritti sull'immobile che mi vorrei aggiudicare oppure che per qualche ragione l'asta possa essere viziata o se ci possano essere altre conseguenze per l'aggiudicatario.

Grazie per il supporto

 

 

 

 

 

 

marcod pubblicato 4 settimane fa

Come precisazione, la banca fa il pignoramento solo alla moglie, che in quel momento risulta come l'unica proprietaria a livello catastale (in contrasto con la sentenza precedente)

robertomartignone pubblicato 4 settimane fa

Situazione controversa , rimane il fatto che la banca ha giusta  ipoteca .

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Sulla scorta dei dati che si sono stati riferiti possiamo escludere che la vendita potrà riservare sorprese all'aggiudicatario. invero. la domanda di simulazione è stata trascritta contro il soggetto che è oggi il debitore esecutato e che ha subito il pignoramento.

Chi ha ottenuto la revocatoria potrà quindi concorrere nella distribuzione del ricavato se interviene nella procedura escutiva intrapresa dalla banca.

ragarr pubblicato 3 settimane fa

Sera nell'avviso di vendita ho notato questo : le spese di registrazione e trascrizione del decreto di trasferimento, nonchè quelle di purgazione dell’immobile saranno a carico dell’ aggiudicatario analogamente a quelle di esecuzione dell’ordine di liberazione emesso dopo l’aggiudicazione e, comunque, quelle relative alla prosecuzione del procedimento di rilascio successivamente alla vendita, a meno che l’aggiudicatario non dichiari di esentare il custode dal compiere o/e portare a termine detta attività. Come ho detto è la mia prima esperienza per l'acquisto di un immobile all'asta e volevo sapere se erano ok queste affermazioni e nel caso a quanto ammonterebbero più o meno queste spese? Grazie

marcod pubblicato 3 settimane fa

Grazie per la vostra cortese disponibilità

Buona giornata

 

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Non siamo assolutamente in grado di quantificare le spese di esecuzione dell'ordine di liberazione, poichè questo dipende dalle attività materiali che saranno a tal fine necessarie.

Quanto alle altre spese, forniamo le seguenti indicazioni.

IMPOSTE

Per il principio di alternatività dell’IVA rispetto all’imposta di registro, osserviamo che se non si tratta di immobile soggetto ad IVA l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.lgs. 131/1986). Se invece non si tratta di prima casa l’aliquota è del 9%.

In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.

Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

110 per la prima casa (e per una sola pertinenza)

120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1) non prima casa.

Se invece il trasferimento immobiliare è soggetto ad IVA, detta imposta sarà dovuta nella misura del 4% (se prima casa, altrimenti le aliquote possono essere del 10 o del 22%, a seconda del tipo di immobile), mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).

COSTI DI CANCELLAZIONI FORMALITà PREGIUDIZIEVOLI

In relazione ai costi di cancellazione delle formalità pregiudizievoli, riteniamo che se nulla è detto nell’avviso di vendita esse gravano sulla procedura.

Se invece fosse precisato che gravano sull’aggiudicatario, osserviamo quanto segue.

In primo luogo va operata una distinzione:

- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R.  n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);

- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria (€. 35,00) ed all’imposta di bollo (€. 59,00), all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:

- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";

- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.

Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.

In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.

In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.

Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".

La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".

Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.

Invece, i costi di cancellazione del pignoramento sono:

€.200 per l’imposta ipotecaria (art. 14 della tariffa allegata al d.lgs. 31.10.1990, n. 347);

€. 59 per l’imposta di bollo (art. 3, punto 2 bis della tariffa allegata la d.P.R. 642/1972);

€. 35 per la tassa ipotecaria (ai sensi della tabella allegata al d.lgs 31.10.1990, n. 347).

ragarr pubblicato 3 settimane fa

scusami ma non essendo della materia mi sono perso tra articoli, comma ecc... :-) ma cosa intendi riguardo all' esecuzione di liberazione che non sono quantificabili le spese? In un appartamento occupato da una famiglia non ce una somma piu o meno veritiera per eseguire la liberazione?

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Purtroppo no. Facciamo un esempio: se nell'immobile dovessero essere presenti rifiuti speciali che l'esecutato abbandona, la custodia dovrà occuparsi della loro liberazione ed i costi potrebbero essere importanti. Se questo non accade e si tratterà invece di far intervenire semplicemente la forza pubblica, di costi non ve ne saranno.

ragarr pubblicato 2 settimane fa

Nella perizia vengono indicati i seguenti dati è tutto ok o ce qualcosa di cui dovrei fare attenzione?

Elenco Iscrizioni e Trascrizioni Pregiudizievoli Ventennali. Relativa agli immobili identificati

a) TRASCRIZIONE del 07/05/2002 - Registro Particolare 13828 Registro Generale 17991 Pubblico ufficiale  Repertorio 29886 del 06/05/2002 ATTO TRA VIVI - CESSIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO;

b) TRASCRIZIONE del 29/10/2004 - Registro Particolare 34308 Registro Generale 50658 Pubblico ufficiale XXXXXX Repertorio 11876/5787 del 15/10/2004 ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA;

c) ISCRIZIONE del 29/10/2004 - Registro Particolare 10556 Registro Generale 50659 Pubblico ufficiale  XXXXXX Repertorio 11877/5788 del 15/10/2004 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO; Documenti successivi correlati: Annotazione n. 4041 del 05/05/2006 (CANCELLAZIONE TOTALE);

d) TRASCRIZIONE del 13/12/2005 - Registro Particolare 38469 Registro Generale 70189 Pubblico ufficiale  Repertorio 167531/11931 del 07/12/2005 ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA;

e) ISCRIZIONE del 13/12/2005 - Registro Particolare 24272 Registro Generale 70190 Pubblico ufficiale  Repertorio 167532/11932 del 07/12/2005 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO; Documenti successivi correlati: 1. Comunicazione n. 4679 del 19/08/2008 di estinzione totale dell'obbligazione avvenuta in data 08/08/2008. Cancellazione totale eseguita in data 08/09/2008 (Art. 13, comma 8- decies DL 7/2007 - Art.40 bis D. Lgs 385/1993).

f) ISCRIZIONE del 25/08/2008 - Registro Particolare 9480 Registro Generale 45871 Pubblico ufficiale DI  Repertorio 364/297 del 28/07/2008 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO; Documenti successivi correlati: 1. Comunicazione n. 4675 del 12/06/2009 di estinzione totale dell'obbligazione avvenuta in data 31/03/2009. Cancellazione totale eseguita in data 19/06/2009 (Art. 13, comma 8-decies DL 7/2007 - Art.40 bis D.Lgs 385/1993).

g) TRASCRIZIONE del 01/04/2009 - Registro Particolare 10636 Registro Generale 16641 Pubblico ufficiale  Repertorio 9204/4692 del 26/03/2009 ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA;

h) ISCRIZIONE del 01/04/2009 - Registro Particolare 3865 Registro Generale 16642 Pubblico ufficiale  Repertorio 9205/4693 del 26/03/2009 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO; i) TRASCRIZIONE del 14/01/2016 - Registro Particolare 1221 Registro Generale 1482 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI  Repertorio 5782 del 02/12/2015 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.

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