Consegna chiavi

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  • Ultimo messaggio 04 ottobre 2022
filippot991 pubblicato 01 giugno 2022

Salve gente, sono qui per avere delucidazioni riguardo la mia situazione. Mi sono aggiudicato un'immobile a novembre 2021 e saldato il conto e le spese a marzo 2022. I vecchi proprietari, una volta aggiudicatami la casa ,hanno fatto una richiesta di proroga di uscita dall'immobile da marzo a maggio. Loro hanno già consegnato le chiavi da una settimana, tra quanto, secondo voi, riceverò il decreto di trasferimento e le chiavi? Grazie.

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inexecutivis pubblicato 06 giugno 2022

Per rispondere alla domanda formulata è necessario partire, a nostro avviso, dalla lettura dell'articolo 591 bis, penultimo comma, c.p.c., a mente del quale "avvenuto il versamento del prezzo con le modalità stabilite ai sensi degli articoli 574, 585 e 590, secondo comma, il professionista delegato predispone decreto di trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell'esecuzione il fascicolo".

Come si vede, il legislatore non ha individuato in termini precisi entro quanto tempo dal versamento del saldo prezzo deve essere emesso il decreto di trasferimento, prevedendo, con una formula più generica, che questo deve essere predisposto dal professionista delegato senza indugio, il che vuol dire che la bozza del decreto di trasferimento deve seguire al versamento del saldo in tempi brevissimi.

Ciò detto, le modalità attraverso le quali questa norma trova attuazione dei vari tribunali italiani sono assai variabili e dipendono essenzialmente dalla solerzia del professionista delegato, per cui non è possibile fornire risposte precise.

Quanto poi al tempo che intercorre tra il deposito della bozza del decreto di trasferimento, rileviamo che esso varia da tribunale a tribunale, in ragione del carico di lavoro, che è mediamente elevatissimo del singolo giudice dell’esecuzione. Si consideri, solo per avere una idea del come stanno le cose, che i magistrati italiani, pur essendo, secondo le stime del CEPEJ, (European Commission for the Efficiency of Justice) i più produttivi d’Europa, hanno il carico di lavoro più elevato rispetto ai loro colleghi degli altri Paesi dell’Unione.

Firmato il decreto, esso deve inoltre essere registrato e trascritto, come tutti i trasferimenti negoziali.

In questa fase viene in rilievo l’art. 13, comma 1 bis, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro), a mente del quale “Per i decreti di trasferimento e gli atti da essi ricevuti, i cancellieri devono richiedere la registrazione entro sessanta giorni da quello in cui il provvedimento è stato emanato”, nonché l’art. 6, comma 2 D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 (testo unico delle disposizioni concernenti le imposta ipotecaria e catastale), in forza del quale i cancellieri, per gli atti e provvedimenti soggetti a trascrizione da essi ricevuti o ai quali essi hanno comunque partecipato, devono richiedere la formalità entro il termine di centoventi giorni dalla data dell'atto o del provvedimento ovvero della sua pubblicazione, se questa è prescritta.

In ogni caso, a prescindere dal compimento delle formalità susseguenti, il deposito del decreto di trasferimento è costitutivo del diritto dell’aggiudicatario alla consegna del bene (a meno che non si tratti di immobile occupatod al debitore che lo abiti con la famiglia, nel qual caso l’art. 560 c.p.c. subordina la consegna del bene ad una espressa richiesta dell’aggiudicatario).

Infatti, i sensi dell’art. 1476 c.c. (applicabile anche alle vendite esecutive), l’aggiudicatario consegue il diritto all’immediata consegna dello stesso nel momento in cui diviene proprietario del bene, momento che si identifica, secondo l'opinione più accreditata in dottrina e in giurisprudenza, con l'adozione del decreto di trasferimento (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272).

Così si esprime anche la giurisprudenza, secondo la quale Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30/06/2014, n. 14765).

Del resto, lo stesso vale anche nelle vendite ordinarie, laddove si è detto che Nella vendita ad effetti reali, un volta concluso il contratto, l'acquirente consegue immediatamente, e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico ("sine corpore") della "res vendita", con l'obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale ("corpus"), che si realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione, ben può essere regolato dall'accordo dell'autonomia delle parti”. (Cass. n. 569 del 11/01/2008).

Precisiamo solo che la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui si produce l’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria”; così si è espressa Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).

filippot991 pubblicato 01 luglio 2022

Salve, ancora oggi non sono stato fatto possessore del decreto. La casa è vuota da persone. Come posso fare per cercare di avere notizie senza incorrere nel provocare disturbi a magistrato, cancelliere o custode? Grazie

simonelenzi pubblicato 28 settembre 2022

Relativamente alle chiavi qualcuno è mai successo che per ben due volte le forze dell'ordine non si siano presentate per la liberazione coattiva dell'immobile ed il custode non possa procedere la liberazione ed i proprietari siano ancora dentro?

 

simonelenzi pubblicato 28 settembre 2022

Se su richiesta del custode giusidiziario per la liberazione coattiva dell'immobile acquistato all'asta, per ben due volte le forze dell'ordine non si presentassero come dovrei agire?

Ringrazio anticipatamente di un aiuto 

dariobella pubblicato 04 ottobre 2022

Buon pomeriggio Avvocato, per favore potrebbe dirmi il suo parere ?   La ringrazio in anticipo.

Ho ricevuto già il decreto di trasferimento , dopo un pò di tempo il delegato mi ha detto do aver effettua l'ingresso forzato presso l'immobile cambiando la serratura ma, dopo alcuni giorni l'esecutato forza la porta e rientra nuovamente in casa , il delegato cosa dovrebbe fare ?

Io cosa dovrei fare ?

Io non so se il delegato ha veramente cambiato la serratura, posso verificare il fascicolo per vedere i suoi passaggi ? La ringrazio per la sue gentilezza. Saluti

 

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