comproprietà dell'immobile

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Ultimo messaggio 23 febbraio 2018

giacomodemattia pubblicato 16 febbraio 2018

Salve a tutti, ho un quesito da farvi. L'immobile a cui mi sono interessato è stato sottoposto a pignoramento a causa di inadempienza, da parte di persona fisica,riguardante il pagamento del mutuo. l'immobile è però sottoposto a regime di comunione di beni.

La perizia prevede al punto 7- VERIFICA:

- "... All' atto della notifica del pignoramento l'esecutato risultava intestatario degli immobili per la quota di 1/2 della piena proprietà"

al punto 9- VALORE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE:

"...il pignoramento colpisce solo la quota intestata al sig.... proprietario di 1/2 del compendio"

al punto 15- ESTREMI DA MENZIONARE NEL BANDO DI ASTA:

" Valore complessivo a base d'asta per la piena proprietà della quota di 1/2"

TUTTAVIA, all'interno dell'avviso di vendita, non è specificato che si procede per una quota dell'immobile. Bensì è presente la frase " PIENA PROPRIETA DI DUE UNITA' IMMOBILIARI ( due perchè prevede anche il posto auto).

Ora, premesso che la perizia dice "A" e l'avviso di vendita dice "B", ed appurato che, in caso di coniugi anche se il pignoramento colpisce solo uno dei due (ossia colui che si accolla il mutuo) l'immobile va pignorato COMPLESSIVAMENTE, i miei quesiti sono:

1)E' possibile che abbiano sbagliato a stilare la perizia e che abbiano corretto all'interno dell'avviso di vendita?

2) Tra l'avviso di vendita e la perizia, in caso di errori, quali dei due fa fede?

3) Poichè l'immobile in regime di comunione dei beni va pignorato e quindi messo in vendita complessivamente SOLO SE si tratti di coniugi ( è prevista, infatti, anche la comunione ORDINARIA dove i comproprietari NON sono coniugi, e in tal caso il pignoramento colpisce solo la parte del soggetto su cui grava il debito) chi mi dice che i soggetti erano coniugi?

Mi scuso per non essere stato piu sintetico, ma volevo essere il piu chiaro possibile nell'esposizione.

P.S. Riguardo l'espropriazione dei beni in regime di comunione, ho letto qui https://www.notai.it/news/00016927-espropriazione-di-beni-in-comproprieta.aspx

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inexecutivis pubblicato 20 febbraio 2018

Rispondiamo alla domanda osservando che le perplessità in essa sollevate sono corrette.

Risolvendo un acceso dibattito dottrinario che ruotava intorno alle modalità attraverso cui si dovesse procedere al pignoramento dei beni ricadenti nella comunione legale tra i coniugi (dibattito che vedeva contrapposti i sostenitori della teoria “quotista”, da un lato, ed i fautori della tesi secondo cui la comunione legale tra i coniugi fosse da considerarsi un comunione senza quote), la Corte di Cassazione ha affermato che “La natura di comunione senza quote della comunione legale dei coniugi comporta che l'espropriazione, per crediti personali di uno solo dei coniugi, di un bene (o di più beni) in comunione abbia ad oggetto il bene nella sua interezza e non per la metà, con scioglimento della comunione legale limitatamente al bene staggito all'atto della sua vendita od assegnazione e diritto del coniuge non debitore alla metà della somma lorda ricavata dalla vendita del bene stesso o del valore di questo, in caso di assegnazione (principio affermato ai sensi dell'art. 363 cod. proc. civ.)”. (Sez. 3, Sentenza n. 6575 del 14/03/2013).

Questo vuol dire, in sostanza, che il bene deve essere pignorato e posto in vendita per intero.

Fatta questa premessa, al fine di verificare il corretto procedere della esecuzione, occorrerebbe verificare, al di là di quanto risultante dalla perizia di stima, (la quale in ipotesi potrebbe aver fotografato una situazione mutata nel corso della procedura), occorre verificare se, sulla scorta dei principi che abbiamo appena richiamato, il pignoramento è stato esteso anche all’altra metà. L’informazione può essere facilmente acquisita attraverso una visura ipotecaria da compiersi presso la conservatoria dei registi immobiliari (oggi Agenzia del territorio).

Se così è (e noi riteniamo di si, atteso che viene posto in vendita l’intero) non si sono problemi; in caso contrario a nostro avviso la procedura è illegittima in quanto viene inammissibilmente posto in vendita un bene/diritto diverso da quello pignorato.