comprare immobile all'asta

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  • Ultimo messaggio 29 gennaio 2018
antoniolassandro pubblicato 06 gennaio 2018

Se alla 5° vendita all'asta  mia figlia residente  con noi nello stesso alloggio  decide e' proporsi come acquisto prima casa ha cosa va' incontro  riguardo del contratto di locazione stipulato e' intestato al sottoscritto sia per le spese condominiali non versate dalla proprietaria pignorata  che l'amministratore potrebbe chiedere. Da  considerare che i bilanci consuntivi non vengono presentati e' approvati dal 1° Gennaio 2007 al 30 Settembre 2011  e dal nuovo amministratore in carica  1° Ottobre 2011 al 31 Dicembre 2017 non ancora presentati. Sui documenti dell'asta c'e la dicitura come responsabilita' solidale da versare anno precedente e anno in corso.    Sono quasi  11 anni che non vengono approvati i bilanci consuntivi, ultimo approvato nel 2010 e' riferente al 2006 . 

Come ho gia' detto,   2005/2008   1° ammin.    2008/2011  2° ammin.   2011/2017  3° ammin.   L'amministratore puo' chiedere tutti questi anni arretrati se ci sono delle quote da versare.     Grazie ancora

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astalegale pubblicato 07 gennaio 2018

Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.

In primo luogo osserviamo che se il bene dovesse essere aggiudicato ad un terzo per l’affittuario non cambia nulla. Dovrà continuare a versare i canoni a colui il quale ha pignorato i canoni di locazione fino a che non verrà raggiunto l’importo stabilito dal Giudice con l’ordinanza di assegnazione.

Se sua figlia dovesse acquistare l’immobile non cambierà nulla poiché il contratto di affitto proseguirà essendo stato stipulato da un soggetto diverso. È chiaro tuttavia che in quel caso lei potrebbe decidere di recedere dal contratto.

Quanto agli oneri condominiali occorre osservare che ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Per anno in corso si intende non l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità (nel senso che la nozione di anno in corso vada riferita non già all’anno solare, bensì all’anno di gestione. La giurisprudenza ha infatti affermato che “In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017).

Ciò detto, occorre ricordare che la solidarietà passiva nel pagamento delle spese condominiali vale con riferimento a quelle spese il cui obbligo di contribuzione sorge nel periodo preso in considerazione dalla citata norma (anno in corso ed anno precedente alla data di trasferimento della proprietà) non a quelle spese che nel periodo di riferimento vengono semplicemente ripartite o diventano esigibili.

 

In materia di interventi di straordinaria manutenzione, ad esempio, la Corte di Cassazione ha statuito che In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654).

antoniolassandro pubblicato 08 gennaio 2018

Ultima domanda per favore.

Se tento io di  comprare all'asta la casa  dove sono residente da 12 anni, con il contratto di locazione regolarmente registrato a mio nome come ho anticipato prima.  Domanda,  il contratto decade  annullandosi automaticamente, ho prevale sempre l'ordinanza  di assegnazione del giudice di pagare a  colui che ha pignorato i canoni di locazione

Agosto 2014 /  canoni di locazione pignorati da un privato ( 60000 euro )

Settembre 2015 /  casa pignorata dalla banca

 

RINGRAZIO PER L'AIUTO POSSIBILE  

astalegale pubblicato 12 gennaio 2018

Rispondiamo alla domanda osservando che se il conduttore acquista l'immobile oggetto di locazione, egli viene ad assumere contestualmente la veste anche di locatore, e dunque il contratto si estingue. Conseguentemente non sarà più obbligato al versamento dei canoni.

antoniolassandro pubblicato 12 gennaio 2018

RingraziandoVi per le risposte  che cortesemente mi avete dato e grazie al vostro aiuto ho deciso che alla 5° asta partecipo e' sono sicuro che la faranno.   Adesso con che criterio valuteranno il valore dell'immobile.  Calcolando  che la 4° vendita senza incanto era fissata con un valore di euro 90762,75  con offerta minima di euro 68072,75.  Il vostro parere mi e' stato indispensabile per poter affrontare questa situazione un po' ingarbugliata.        N.B.   Per la 1° asta  il valore dell'immobile dato dalla perizia e' di euro 201695.  Logicamente troppo alto dal valore di mercato e della zona in cui si trova l'immobile

Ringrazio della vostra cortese disponibilita', colgo l'occasione per porgere Cordiali Saluti.

Antonio Lassandro

 

astalegale pubblicato 12 gennaio 2018

grazie a lei

antoniolassandro pubblicato 13 gennaio 2018

Potete darmi un uteriore consiglio per favore, calcolando dalla 4° asta  andata deserta, sulla prossima vendita senza incanto della 5° asta, come devono valutare e con che criterio daranno la valutazione in percentuale dell'immobile invenduto.                     (somme che ho specificato  nelle mie prime domande )

Cordiali saluti

Antonio L. 

astalegale pubblicato 14 gennaio 2018

Rispondiamo alla sue domanda partendo dalla lettera nel nuovo secondo comma dell’art. 591 c.p.c., come novellato dal d.l. 59/2016, convertito con l. 119/2016, ai sensi del quale “Il giudice può altresì stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà”.

Dunque, al quinto tentativo di vendita, il prezzo base potrebbe essere di poco superiore ai 45.000 euro.

Diciamo pottrebbe in quanto il giudice ha la facoltà di disporre diversamente

antoniolassandro pubblicato 14 gennaio 2018

Ringrazio per le vostre esaustive risposte.

Antonio

astalegale pubblicato 15 gennaio 2018

grazie a lei

antoniolassandro pubblicato 17 gennaio 2018

Buongiorno, ringrazio anticipatamente dell' ulteriore aiuto che potreste darmi.  A riguardo della precedente domanda sul pignoramento canoni e sulla decisione di comprare casa all'asta dal sottoscritto. ( Essendo intestatario del contratto di locazione regolarmente registrato ) Vorrei sapere per favore se  c'e qualche sentenza ( e trovarla) che ha espresso parere favorevole  facendo decadere l'obblico di versare i canoni di locazione al terzo che ha pignorato ho se prevale sempre l'ordinanza di assegnazione del giudice di pagare. Chiedo scusa se sono ripetitivo ma ho timore di percorrere una strada ingarbugliata.

Saluto cordialmente

Antonio L.

astalegale pubblicato 20 gennaio 2018

A conforto delle indicazioni da noi fornite, e possibile richiamare il precedente rappresentato da Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 20952 del 17/10/2016, secondo cui “L'art 2917 c.c., ai sensi del quale l'estinzione del credito pignorato per cause verificatesi in epoca successiva al pignoramento non ha effetto in pregiudizio dei creditori, non limita l'autonomia negoziale del terzo pignorato, sicché, in caso di pignoramento del diritto ai canoni di locazione, il conduttore è libero di sciogliersi dal rapporto contrattuale, ove ne abbia la facoltà secondo regole che lo disciplinano”.

antoniolassandro pubblicato 20 gennaio 2018

Scusandomi per non avendo ben capito la sua risposta,richiedo gentilmente una risposta più

chiara in modo da non trovarmi in una situazione non poco piacevole.

Domanda;se io dovessi comprare la casa all'asta,per i canoni pignorati da terzi sono ancora

obbligato a versarli come dall'ordinanza  di assegnazione del giudice?

Nel caso di una vostra risposta positiva 

alla decadenza dell'obbligo dei canoni

da versare chiedo ancora gentilmente di

fornirmi una sentenza specifica.

Ringrazio anticipatamente per la vostra disponibilità e cortesia.

Antonio L.

astalegale pubblicato 21 gennaio 2018

Come abbiamo già detto, a nostro avviso se compra l'immobile non è più obbligato al pagamento dei canoni

antoniolassandro pubblicato 22 gennaio 2018

Ringrazio molto dei vostri consigli  che mi avete dato. Se andra' a buon fine la mia offerta di comprare l'immobile all'asta vi mettero' ha conoscenza dell'esito. 

Saluto Cordialmente

Antonio L. 

astalegale pubblicato 22 gennaio 2018

Grazie a Lei.

antoniolassandro pubblicato 24 gennaio 2018

Con tanto entusiamo ringrazio per le vostre delucidazioni e consigli sul comprare casa all'asta. Mi sono rivolto ad un avvocato per farmi assistere nel proseguimento della  5°vendita senza incanto all'asta dell'immobile in cui risiedo dal 2005 con due contratti di locazione regolarmente registrati ( 4+4/+/ 4+4 ), con canoni pignorati da un terzo e casa pignorata dalla banca.  Per il momento se compro l'immobile all'asta, l'avv. non mi rassicura e non ritiene che io mi possa liberare fino ha scadenza del pignoramento canoni e dell'obblico assegnazione del giudice di pagare al terzo pignorante.  . Da specificare che gli ho portato la vostra risposta sulla ordinanza della cassazione n.20952 del 17/10/2016. L'avv. dice che mi libero dell'obbligo solo se lascio l'immobile con cambio di residenza con una motivazione valida per la disdetta del contratto  locazione. Ho consultato un Notaio che mi dici nel decreto di trasferimento del Giudice Esec. dovra' esserci  anche la dicitura che mi libera di tutti gli obblighi compreso l'onere di versare i canoni di locazione. ( l'avv. condivide il parere del Notaio )  Qualche altro vostro consiglio mi sarebbe veramente utile. IL giorno dell'apertura delle buste posso chiedere al mio avvocato di accompagnarmi e assistere all'asta.

Ringrazio della vostra cortese disponibilita'

Antonio  Lassandro

astalegale pubblicato 27 gennaio 2018

Comprendiamo le perplessità del suo difensore.

Tuttavia confermiamo l’opinione che abbiamo espresso.

Sappiamo bene che il tema della portata dell’art. 2917 c.c. è assai discusso in dottrina, ma a nostro avviso essa non può risolversi in danno del terzo pignorato (che nel caso di specie è l’inquilino).

 

Diversamente argomentando si dovrebbe ritenere che il datore di lavoro presso il quale è stata pignorata la retribuzione dovuta la dipendente, ove decida di licenziarlo, sarebbe ciononostante tenuto a versare al terzo pignorante la retribuzione pignorata.

sorinfili pubblicato 27 gennaio 2018

si puo comprare una casa tra le aste ?

astalegale pubblicato 28 gennaio 2018

Ci dispiace ma non riusciamo a comprendere la domanda.

Se con essa intende chiedere se è possibile formulare una offerta di acquista dopo che sia stato esperito un tentativo di vendita e prima che si proceda con il successivo, la risposta è certamente no in quanto la competizione degli offerenti attraverso il sistema della gara è un meccanismo irrinunciabile della procedura esecutiva, cui le norme del codice di procedura civile non consentono mai di rinunciare.

antoniolassandro pubblicato 29 gennaio 2018

Chiedo scusa, prima ringrazio sentitamente della vostra cordialita' nel rispondere alle mie domande.   Penso che mi saranno molto utili  il giorno della vendita.   Volevo anche precisare che nel nostro dialogo c'e una domanda che non mi appartiene che voi gentilmente avete risposto. ( sorinfili.  nulla di personale)      Colgo l'occasione per salutarvi cordialmente

Antonio Lassandro

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