cancellazioni ipotecarie

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prosciuttino3 pubblicato 2 settimane fa

salve scusate il disturbo, potreste aiutarmi nel calcolare il costo delle cancellazioni ipotecarie visto che è a carico mio ( dell aggiudicatario) ho acquistato casa per 73.000,00 unico lotto (quindi le ipoteche ricadono esclusivamente solo su questo immobile) nel decreto di trasferimento c’è scritto:

Ipoteca iscritta il XX/XX/2007 ai nn. XXXX/XXXXper € 400.000,00 a favore di Melior Banca S.p.A. con sede in Milano contro il debitore gravante sull’immobile innanzi descritto in virtù di mutuo per Notar XXXXXXXX in data XX/XX/2007 della durata di anni 25

Ipoteca legale iscritta il XX/XX/2009 ai numeri XXXX/XXX per € 30.546,28 a favore di Equitalia Polis S.p.A. contro il debitore gravante sull’immobile sopra descritto sorta in virtù di atto amministrativo del XX/XX/2009 rep. XXXXX/XX

cosa succede se decido di non voler fare le cancellazioni ipotecarie dopo quanti anni si tolgono da sole in automatico?

grazie mille per le info

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astalegale pubblicato 2 settimane fa

Per rispondere all’interrogativo va operata una distinzione:

- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R.  n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);

- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria (€. 35,00), all’imposta di bollo (€. 59,00), ed all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:

- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";

- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.

Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.

In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.

Segnatamente, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.

Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".

La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".

Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.

Invece, i costi di cancellazione del pignoramento sono:

€.200 per l’imposta ipotecaria (art. 14 della tariffa allegata al d.lgs. 31.10.1990, n. 347);

€. 59 per l’imposta di bollo (art. 3, punto 2 bis della tariffa allegata la d.P.R. 642/1972);

€. 35 per la tassa ipotecaria (ai sensi della tabella allegata al d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Precisiamo, infine che l’iscrizione ipotecaria ha una durata di 20 anni, ma suggeriamo caldamente di procedere comunque alla sua cancellazione poiché potrebbe creare incertezze in sede di eventuale rivendita.

prosciuttino3 pubblicato 2 settimane fa

quindi mi sembra di aver capito che il costo per le cancellazioni si aggirano intorno ai 600 euro per entrambi, ovviamente compendio tecnico a parte

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Più o meno.

prosciuttino3 pubblicato 2 settimane fa

non può farmi un esempio del calcolo preciso delle due ipoteche? grazie mille

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Dovrebbero essere circa 330 euro, cui va aggiunta la cancellazione del pignoramento

prosciuttino3 pubblicato 2 settimane fa

quindi sono 330+ 35+59 piu altri 35+59 per l’ altra = siamo sui 518 per entrambi a questi vanno poi aggiunto un eventuale compendio per il tecnico che mi fa le cancellazioni giusto ?

astalegale pubblicato 1 settimane fa

Non va pagato un compenso per le cancellazioni, il compenso per il delegato gravante sull'aggiudicatario è omnicomprensivo.

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