CANCELLAZIONE GRAVAMI POST DECRETO DI TRASFERIMENTO

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Anna982 pubblicato 05 novembre 2019

Buonasera,

oggi mi è stato inviato il decreto di trasferimento.

Dovendo fare un mutuo per rientrare della somma che ho anticipato con mezzi miei per anticipare i tempi già lunghi del tribunale, sapete indicarmi da quando decorrono i 20 giorni perchè la cancellazione del gravami siano effettive e quindi la mia banca possa iscrivere ipoteca di primo grado? Non capisco se i giorni decorrono da oggi o se il delegato alla vendita deve fare altro, devo fissare la data di stipula col notaio e non vorrei far passare un altro mese...

 

Grazie

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asteroid pubblicato 07 novembre 2019

Dovresti notificare o fare notificare il decreto all'esecutato in modo da avere certezza della data in cui viene a conoscenza del decreto stesso. Passati 20 giorni dalla data di notifica, l'esecutato non può più opporsi al decreto e dunque il conservatore procedere senza problemi alla cancellazione delle formalità.

astalegale pubblicato 09 novembre 2019

 La questione è delicata.

Nella giurisprudenza di merito si è posto il problema di stabilire se sia o meno legittimo il rifiuto del conservatore di procedere alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli (il caso di specie riguardava una iscrizione ipotecaria ed il pignoramento) qualora non sia ancora decorso del termine di venti giorni dalla conoscenza legale dell’atto, oppure non sia stato ancora definito con sentenza passata in giudicato.

La questione si pone in quanto è discusso se, in forza della previsione di cui all’art. 2884 c.c., ai fini della cancellazione dell’ipoteca da eseguirsi in forza del decreto di trasferimento sia o meno necessaria la definitività di questo. Se così fosse, le ipoteche potrebbero cancellarsi solo in base ad una copia del decreto la cui definitività sia attestata dal cancelliere (applicandosi analogicamente l’art. 124 disp. att. c.p.c.) il quale certifica in calce ad una copia autentica del decreto di trasferimento che non è stata proposta opposizione nei termini di legge.

La tesi secondo cui non sarebbe necessario attendere il decorso del termine di cui all’art. 617 c.p.c. ai fini della cancellazione dell’iscrizione ipotecaria riposa sulla considerazione per cui la definitività di cui parla l’art. 2884 c.c. è caratteristica diversa dalla inoppugnabilità per gli atti diversi dalle sentenze: si tratta, in effetti, di atti che sono definitivi, pur essendo impugnabili. Il decreto di trasferimento, secondo questa prospettazione, sarebbe definitivo in quanto immediatamente esecutivo e conclusivo della fase del procedimento di vendita, come del resto si ricaverebbe, implicitamente, dalla lettera dell’art. 586 c.p.c., in forza della quale esso costituisce titolo esecutivo per il rilascio.

Si tratta di una opinione i cui contenuti, sebbene parzialmente condivisibili, non consentono di giungere alle conclusioni appena rassegnate.

L’art. 2884 c.c., nel richiedere che la cancellazione possa eseguirsi dal conservatore quando ordinata “con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti”, non può essere inteso nel senso di equiparare il concetto di definitività a quello di immediata esecutività. Nella norma citata, infatti, il carattere della definitività è equiparato al passaggio in giudicato della sentenza, per cui anch’esso deve essere interpretato nel senso della inoppugnabilità.

Né vale in contrario osservare che il richiamo all’art. 2884 (che disciplina l’ipotesi del creditore che, dopo il pagamento dell’obbligazione, non acconsente alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria) sarebbe improprio atteso che in realtà la questione dovrebbe essere risolta mercé l’applicazione dell’art. 2878 n. 7 c.c., che, nell’elencare le cause di estinzione dell’ipoteca, annovera espressamente tra queste ultime la pronunzia del “provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche”, che in sede esecutiva è costituito dal decreto di trasferimento emesso dal giudice dell’esecuzione.

In realtà l’art. 2878 c.c. disciplina le “cause di estinzione” dell’ipoteca, (all’interno della sezione X, rubricata, appunto, “dell’estinzione delle ipoteche”), mentre l’art. 2884 (inserito all’interno della sezione XI, intitolata “della cancellazione dell’iscrizione”) indica quali sono i requisiti che il provvedimento con cui è ordinata la cancellazione debba possedere affinché essa sia eseguita dal conservatore, con la conseguenza che anche il provvedimento di cui al n. 7 dell’art. 2878, per quanto idoneo ad estinguere l’ipoteca, deve possedere i requisiti di cui al successivo art. 2884 affinché la relativa iscrizione sia cancellata.

Ove così non fosse, peraltro, si giungerebbe al paradosso che mentre il decreto di trasferimento, in quanto immediatamente esecutivo, consente la cancellazione dell’scrizione ipotecaria a prescindere dalla sua impugnabilità, la sentenza – anch’essa immediatamente esecutiva ex art. 282 c.p.c., non permetterebbe questo adempimento ove non ancora definitiva.

Detto questo, occorre osservare che, almeno sul piano teorico, qualche inconveniente potrebbe porsi (per l’aggiudicatario, non per il terzo che da questi acquisti) in quanto nessuna norma prevede che il decreto di trasferimento debba essere comunicato al debitore, ed in generale alle parti del processo esecutivo (così Cass. 14 ottobre 2005, n. 19968). In ciò, secondo taluni, risiederebbe il maggiore ostacolo alla pretesa di subordinare la cancellazione delle formalità pregiudizievoli alla decorso del termine per promuovere l’opposizione agli atti esecutivi.

Ed allora, potrebbe accadere che anche dopo lo spirare del termine dei 20 giorni prescritto dall’art. 617, il debitore potrebbe promuovere opposizione al decreto di trasferimento, opposizione che in teoria potrebbe anche concludersi con la revoca del decreto medesimo.

Tale inconveniente legittima la prassi, di alcuni tribunali, di ordinare la notifica dell’avviso di vendita (o del decreto di trasferimento) al fine di consentire che il termine di cui all’art. 617 c.p.c. cominci a decorrere.

 

Anna982 pubblicato 09 dicembre 2019

Ahime un altro mese è passato e ancora purtroppo I gravami non so o stati cancellati... Per di più la banca si è fissata che per erogare il mutuo io debba avere le chiavi di casa... Il direttore vuole venire a fare personalmente la verifica del mio possesso fisico dell'immobile... Sono alla fine delle forze... Mi sono aggiudicata la casa a fine luglio, ho saldato tutto i primi di settembre, poco dopo metà ottobre ho avuto il decreto di trasferimento... Mi sembra di non arrivare più alla fine... Il delegato alla vendita mi ha detto che sta attendendo conferma dalla cancelleria del tribunale dell'assenza di opposizione nei 20 gg successivi alla notifica del decreto di trasferimento, I 20 gg sono scaduti il 4.12 secondo voi è lecito che io chiami in cancelleria per chiedere che tempi hanno ancora? Anche perché poi anche la conservatori x procedere con la cancellazione perderà tempo e il natale con ponti e ferie è ormai alle porte..

astalegale pubblicato 11 dicembre 2019

Osserviamo che recentemente la Procura generale presso la Corte di cassazione, nel presentare una requisitoria scritta in base all'art. 378 c.p.c., secondo la facoltà consentita dall'interpretazione sistematica della norma, già più volte riconosciuta dalla recente giurisprudenza della Corte di cassazione (v. tra altre Cass. S.U. n. 16978/2018, S.U. n. 12193/2019), ha formulato istanza per l'enunciazione di un principio di diritto a norma dell'art. 363, comma 3, c.p.c.. In particolare, con ampia argomentazione, dopo aver ripercorso non solo le diverse possibili interpretazioni giuridiche, ma anche le prassi concretamente praticate nei diversi uffici giudiziari, il P.M. ha chiesto che si affermi il seguente principio di diritto:

Nel procedimento di espropriazione e vendita forzata immobiliare, il decreto di trasferimento del bene, recante l'ordine di cancellazione dei gravami (pignoramenti, ipoteche, privilegi, sequestri conservativi) determina, in forza dell'art. 2878, n. 7), cod. civ., l'estinzione dei medesimi vincoli, di cui il Conservatore dei registri immobiliari - Ufficio di pubblicità immobiliare è tenuto a eseguire la cancellazione, indipendentemente dal decorso dei termini per la proponibilità di opposizioni all'esecuzione a norma dell'art. 617 c.p.c.”.

L’udienza pubblica per la discussione del ricorso in relazione al quale è stata formulata la predetta istanza si è tenuta il 6 dicembre 2019.

Anna982 pubblicato 11 dicembre 2019

Grazie, Stando così le cose sto aspettando inutilmente qualcosa che poteva esser fatta da un mese...

southgate pubblicato 12 dicembre 2019

Per di più la banca si è fissata che per erogare il mutuo io debba avere le chiavi di casa... Il direttore vuole venire a fare personalmente la verifica del mio possesso fisico dell'immobile

 

Posso chiederti di che banca stiamo parlando? Cosi eventualmente chi decide di rivolgersi a quella banca tiene in considerazione il tuo caso.
Grazie

Anna982 pubblicato 12 dicembre 2019

Intesa Sanpaolo... So per certo che di solito non chiedono la dimostrazione del possesso delle chiavi, ma nel mio caso hanno posto questa assurda cosa tra le condizioni per la stipula del mutuo 😔... Mi auguro di tutto cuore che a nessun altro venga mai chiesto questo perché non ha alcun senso

southgate pubblicato 13 dicembre 2019

Non so se siano capitati casi analoghi, ma forse fare il mutuo dall'inizio (come fanno in tanti) anziché anticipare avrebbe cambiato la situazione?

astalegale pubblicato 16 dicembre 2019

La cosa migliore in questi casi è stipulare con la banca un preliminare di mutuo condizionato all'aggiudicazione.

Peraltro, è questa la procedura prefigurata dai protocolli siglati dall'ABI per disciplinare le modalità attraverso cui la previsione dell'art. 585, comma 3, c.p.c., può concretamente applicarsi.

Secondo il primo protocollo, la stipula del contratto di mutuo, il versamento della somma mutuata in favore della procedura, l'emissione del decreto di trasferimento ed suo deposito in cancelleria avvengano contestualmente davanti al Giudice dell'esecuzione.

Il secondo protocollo, invece, utilizza il meccanismo della ipoteca su cosa altrui, e prevede che i passaggi appena descritti si realizzino in tempi diversi.

In particolare, secondo questi protocolli, il soggetto potenziale acquirente contatterà la banca (ovviamente in tempo utile per il deposito dell'offerta di acquisto) la quale procederà all'istruttoria del finanziamento comunicandone l'esito almeno 15 giorni prima della vendita e sottoscrivendo con il mutuatario un preliminare di mutuo sottoposto alla condizione sospensiva dell'aggiudicazione.

A questa condizione per la verità il protocollo aggiunge anche quella del successivo trasferimento del bene all'aggiudicatario, ma si tratta di cuna condizione impossibile, in quanto il trasferimento del bene avverrà necessariamente, per espressa previsione dell'art. 596 c.p.c., dopo il versamento del saldo prezzo, e dunque dopo la stipula del contratto definitivo di mutuo.

Si osservi che questo preliminare consente all'istituto di credito di recedere dal contratto:

in caso di oggettiva modifica delle condizioni patrimoniali e reddituali del mutuatario ai sensi dell'art. 1822 c.c.;

nel caso in cui risultino vizi dell'immobile ai sensi dell'art. 1490 c.c.;

nel caso in cui risultino gravami opponibili all'aggiudicatario, benché segnalati dall'esperto nominato per la stima nella sua relazione.

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