Cancellazione formalità pregiudizievoli

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umbertopav pubblicato 07 novembre 2019

Buongiorno,

Sull'immobile che intendo acquistare all'asta grava un ipoteca volontaria che verrà cancellata al costo di 35€

Inoltre sono presenti 2 trascrizioni:

1) decreto ammissione concordato preventivo del 07/08/2014

2) decreto ammissione concordato preventivo del 23/02/2015

come si calcola il prezzo per la cancellazione delle trascrizioni di concordato preventivo?

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astalegale pubblicato 10 novembre 2019

Ai sensi dell’art. 166, comma 1, l.fall. il decreto di ammissione al concordato preventivo "è pubblicato, a cura del cancelliere, a norma dell'articolo 17". Se poi il debitore possiede beni immobili “si applica la disposizione dell’art. 88, secondo comma”, il che vuol dire che il decreto di ammissione al concordato preventivo è soggetto a trascrizione nei registri immobiliari, così come la sentenza dichiarativa di fallimento.

A nostro avviso, pertanto, i costi di cancellazione del decreto sono gli stessi di quelli previsti per il pignoramento, e dunque:

 

€.200 per l’imposta ipotecaria (art. 14 della tariffa allegata al d.lgs. 31.10.1990, n. 347);

€. 59 per l’imposta di bollo (art. 3, punto 2 bis della tariffa allegata la d.P.R. 642/1972);

€. 35 per la tassa ipotecaria (ai sensi della tabella allegata al d.lgs 31.10.1990, n. 347).

umbertopav pubblicato 10 novembre 2019

Vi segnalo che il curatore mi ha comunicato che la cancellazione costa 294€ ho avuto conferme anche da altri professionisti. Dunque il vostro calcolo è corretto.

umbertopav pubblicato 10 novembre 2019

Volevo anche chiedervi se le spese degli ultimi 2 anni di condominio (che non sono stati pagati) li dovró pagare successivamente all’amministratore, oppure saranno conteggiati giá tra le spese da bonificare per ottenere l’immobile?

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Gli oneri condominiali insoluti andranno versati direttamente all'amministratore di condominio.

samuele73 pubblicato 3 settimane fa

Buongiorno, sto per partecipare ad un’asta fallimentare.

Vorrei chiedere alcune cose:

1 Nell’avviso di vendita è indicato che l’aggiudicatario dovrà versare, assieme al saldo, il 20% del prezzo di aggiudicazione per le spese di vendita, salvo successivi conguagli se necessari.

In caso di spese inferiori al 20 %, il denaro versato in eccesso verrà per legge restituito?

 

2 Riguardo al compenso del professionista delegato, regolato dall’art. 2 del D. M. del 15/10/2015 n.227, le spese che ricadono sull’aggiudicatario (ridotte del 50%) sono solo quelle del punto 3 o anche quelle del punto 2?

 

3 Riguardo le spese di cancellazione dell’iscrizione del pignoramento, oltre a €.200 per l’imposta ipotecaria, €. 59 per l’imposta di bollo e €. 35 per la tassa ipotecaria, va pagato il compenso al professionista con con i costi indicati al punto 2?

4 Per la cancellazione dell’ipoteca volontaria oltre al versamento di €. 35 per la tassa ipotecaria, va pagato il compenso al professionista con i costi indicati al punto 2?

Grazie.

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.

1. Se il 20% è superiore alle spese di trasferimento gravanti sull’aggiudicatario, esse verranno restituite.

2. il compenso del professionista delegato che grava sull’aggiudicatario è solo quello di cui al punto tre dell’art. 2 d.m. 227/2015.

3 e 4. I compensi dovuti al professionista delegato come individuati all’art. 2 del citato d.m. sono omnicomprensivi, e dunque nessun compenso aggiuntivo va riconosciuto.

il pippo pubblicato 2 settimane fa

buongiorno

mi sono aggiudicato un appartamento all'asta per la cifra di 49.000 euro al quale l'inera palazzina e

andata all'asta con altri 2 appartamenti ,da una ditta dichiarata fallita dal tribunale 

dove esistono delle ipoteche sull'intera palazzina 

mi e pervenuto un preventivo da parte del notaio in 3000 per trasferimento propieta' 

e di 2800 di cancellazione d'ipoteca non so se a questo punto la sua parcella risulti esatta oppure come penso io sia esosa 

e possibile fare  solo trasferimento di propieta' senza fare cancellazione di ipoteca farla in un secondo momento ,a cosa vado incontro se non faccio la cancellazione contestualmente all'atto di trasferimento della propieta'

e possibile fare rogito da altro professionista ,

vogliate cortesemente darmi un po di delucidazioni

grazie anticipate

 

 

il pippo pubblicato 2 settimane fa

buongiorno

mi sono aggiudicato un appartamento all'asta per la cifra di 49.000 euro al quale l'inera palazzina e

andata all'asta con altri 2 appartamenti ,da una ditta dichiarata fallita dal tribunale 

dove esistono delle ipoteche sull'intera palazzina 

mi e pervenuto un preventivo da parte del notaio in 3000 per trasferimento propieta' 

e di 2800 di cancellazione d'ipoteca non so se a questo punto la sua parcella risulti esatta oppure come penso io sia esosa 

e possibile fare  solo trasferimento di propieta' senza fare cancellazione di ipoteca farla in un secondo momento ,a cosa vado incontro se non faccio la cancellazione contestualmente all'atto di trasferimento della propieta'

e possibile fare rogito da altro professionista ,

vogliate cortesemente darmi un po di delucidazioni

grazie anticipate

 

 

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Ottenere la cancellazione delle formalità pregiudizievoli in forza del decreto di trasferimento è un diritto dell'aggiudicatario, il quale ha tutto l'interesse al trasferimento di un bene libero da gravami.

Se così è, siamo dell’avviso che l’aggiudicatario potrà formalmente comunicare al curatore che intende dispensarlo da questo onere.

il pippo pubblicato 2 settimane fa

BUONGIORNO 

cosa mi potete dire in merito del costo della cancellazione di ipoteca ?

quanto verrebbe ammontare secondo la legge su un'aggiudicazione dell'immobile  di 49.000€

rimango sempre dell'avviso che 2.800 € siano esosi

mi scuso anticipatamente se non ho scritto bene e non sono stato chiaro 

ma se volete ulteriori  informazioni sono a disposizione 

grazie di nuovo e fatemi capire cortesemente

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

il pippo pubblicato 2 settimane fa

BUONGIORNO 

cosa mi potete dire in merito del costo della cancellazione di ipoteca ?

quanto verrebbe ammontare secondo la legge su un'aggiudicazione dell'immobile  di 49.000€

rimango sempre dell'avviso che 2.800 € siano esosi

mi scuso anticipatamente se non ho scritto bene e non sono stato chiaro 

ma se volete ulteriori  informazioni sono a disposizione 

grazie di nuovo e fatemi capire cortesemente

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

samuele73 pubblicato 2 settimane fa

Grazie.

astalegale pubblicato 2 settimane fa

In relazione ai costi di cancellazione delle formalità pregiudizievoli, riteniamo che se nulla è detto nell’avviso di vendita esse gravano sulla procedura.

Se invece fosse precisato che gravano sull’aggiudicatario, osserviamo quanto segue.

In primo luogo va operata una distinzione:

- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R.  n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);

- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria (€. 35,00) ed all’imposta di bollo (€. 59,00), all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:

- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";

- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.

Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.

In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.

In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.

Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".

La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".

Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.

Gavino pubblicato 5 giorni fa

Buongiorno,

sono interessato ad un appartamento (prima casa) in asta, proveniente da una Procedura Fallimentare.

La procedura è composta da beni provenienti da 3 macro-lotti in 3 città diverse, l'appartamento in questione è uno degli "N. appartamenti" che compongono, appunto, uno di questi macro-lotti.

La spesa di acquisto ad IVA per l'atto di compravendita dei beni ad uso abitativo del fallimento in questione ha dei costi che oscillano intorno alla cifra di € 2.500 a seconda del prezzo di aggiudicazione.

Vi chiedo, invece, se potete aiutarmi a confermare o smentire la mia ipotetica stima di quanto potrebbe ammontare la cancellazione delle formalità pregiudizievoli (in particolar modo l'Imposta Ipotecaria in quanto, fino ad ora, mi sembra quella economicamente più "impegnativa") perchè chi ha in carico la gestione di questa procedura, non ha fornito alcuna indicazione.

Dalle varie Ispezioni Ipotecarie su tutto il macro lotto e sull'appartamento in questione è emerso quanto segue:

Per il Macro Lotto

- Due convenzioni edilizie contro la Società fallita.

- Una ipoteca Volontaria a favore della Società fallita (concessione a garanzia di apertura di credito - durata 2 anni) per € 10.000.000 di cui € 7.000.000 di Capitale e € 3.000.000 di Interessi, su fabbricati e terreni.

Per l'Appartamento

- 3 Ipoteche Giudiziali (rispettivamente per appartamento,box e posto auto) derivanti da Decreto Ingiuntivo con Capitale di € 1.500.000. Preciso che sono iscritte alla suddetta ipoteca tutti gli immobili dei 3 macro-lotti facenti parte del fallimento. 

La procedura ha precisato che la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, sequesti conservativi e la cancellazione della sentenza di falimento sono a carico dell'aggiudicatario. 

 

Per quanto sono riuscito ad informarmi, ho calcolato: 

- € 35 per Tassa Ipotecaria (ipoteca volontaria)

- € 35 per Tassa Ipotecaria (ipoteca giudiziale)

- € 59 per Imposta di Bollo (ipoteca giudiziale)

- € ?  ... Imposta Ipotecaria (ipoteca giudiziale) calcolata come lo 0,50% applicato alla minor somma tra l'importo del credito (1.500.000 € in questo caso) ed il prezzo di aggiudicazione. Ricordo che l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta. In questo modo, stimando una ipotetica aggiudicazione dell'immobile di € 100.000 ed applicando lo 0,50% sulla base imponibile che ne scaturirebbe (€1.400.000), si arriverebbe ad un costo di cancellazione pari ad € 7.000.

Considerando che le Ipoteche giudiziali sul suddetto immobile sono 3 dovrei moltiplicare, appunto, per 3 l'importo appena calcolato, arrivando,quindi, ad € 21.000 per tale cancellazione. Vi risulta? 

Mi pare un importo decisamente elevato al punto che ho addirittura pensato al fatto che l'imponibile su cui applicare l'aliquota dello 0,50% potesse essere la minor somma tra il credito ed il prezzo di aggiudicazione di tutti i lotti che andranno in asta per la stessa procedura, ma non mi sembra possibile.

La mia precedente stima di € 21.000 per l'imposta ipotecaria vi sembra attendibile?

Vi ringrazio in anticipo.

 

 

 

astalegale pubblicato 3 giorni fa

Non comprendiamo come si sia arrivati ll'importo di €. 1.400,00

nel caso di prezzo d iaggiudicazione pari ad €. 100.000, è su questo valore che va calcolato lo 0,50%.

Gavino pubblicato ieri

Buongiorno,

l'importo che avevo calcolato era di 1.400.000. Ho erroneamente sottratto il costo di aggiudicazione all'importo del credito iscritto.

Di seguito ad un'indagine sul bene in questione, ho effettuato una seconda Ispezione Ipotecaria che ha dato un riscontro un po diverso da quella presente in perizia.

A margine della conosciuta ipoteca giudiziale ci sono, in aggiunta, con la dicitura "Documenti successivi correlati" due annotazioni così indicate:

1. Annotazione del n.XXX del "data" (RESTRIZIONE DI BENI)

2. Annotazione del n.XXX del "data" (RESTRIZIONE DI BENI)

Queste annotazioni possono modificare, in qualche modo, l'ipoteca in questione rendendo più oneroso il costo di cancellazione? Il fatto che entrambe queste annotazioni riportino due date molto recenti e che, di fatto, si trovano a ridosso dell'asta, mi hanno fatto temere l'ipotesi di ritrovarmi una brutta sorpresa in caso di aggiudicazione.

Vi ringrazio in anticipo. 

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