Cancellazione diritti di usufrutto o abitazione

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maremonti pubblicato 4 settimane fa

Buongiorno,

ho letto su una guida del notariato riguardo alle aste immobiliari che dice:

 

"Per quanto riguarda invece altri diritti o domande gravanti sul bene quali: i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, le domande per l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre (ex art. 2932 c.c.), gli atti di destinazione (di cui all’art. 2645 ter c.c.);

il giudice delle esecuzioni non può disporre la cancellazione con il decreto di trasferimento e sarà necessario un provvedimento del giudice competente."


 Sapevo che i diritti come usufrutto e abitazione iscritti prima del pignoramento non potessero essere cancellate, come mai fa riferimento a questi diritti? Si intendeva forse per quelli iscritti dopo pignoramento? E in questo caso non vengono cancellati con il decreto di trasferimento?


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astalegale pubblicato 3 settimane fa

A nostro avviso le perplessità espresse nella domanda sono condivisibili, per cui appare utile qualche precisazione.

L’informazione che ha reperito è corretta laddove precisa che le trascrizioni di diritti reali minori (usufrutto, uso ed abitazione), nonché il preliminare, non sono cancellabili per due ordini di ragioni:

la prima è che di essi non fa parola l’art. 586 c.p.c. , il quale fa riferimento ai pignoramenti (e quindi, secondo la prevalente opinione, ai sequestri conservativi), ed alle pioteche;

la seconda è che rispetto ai diritti reali minori si pone, piuttosto, un problema di opponibilità/inopponibilità, nel senso che se il diritto è stato trascritto prima del pignoramento (e dell’eventuale ipoteca) esso è opponibile, se trascritto dopo, esso sarà tam quam non esset.

Quanto ai pignoramenti successivi, in realtà in linea di principio il problema neppure dovrebbe porsi in quanto ai sensi dell’art. 561, comma 2, c.p.c., il pignoramento successivo andrebbe riunito al primo in una medesima procedura. Tuttavia, proprio per far fronte ai casi in cui questo non sia avvenuto, l’art. 586 c.p.c., nel testo novellato dalla l. 14 maggio 2005, n. 80, prescrive che il decreto di trasferimento contenga "anche" l’ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle ipoteche successive alla trascrizione del pignoramento.

Quanto appena detto vale anche per l’ipoteca, a proposito della quale si osservi che essa è inopponibile all’acquirente ai sensi dell’art. 2919 c.c. e dunque l’omessa cancellazione della stessa è insuscettibile di creargli pregiudizio alcuno. Sennonché, il chiaro tenore letterale dell’art. 586 c.p.c. sopra citato, ed il fatto che essa, persistendo nei registri immobiliari, può generare dubbi e contestazioni, determinano la necessità che si proceda alla sua cancellazione.

Si pone spesso l’interrogativo, variamente risolto nella prassi, della cancellabilità della trascrizione dell’atto costitutivo del fondo patrimoniale.

Esso non rientra tra le formalità di cui il Giudice dell’esecuzione ordina la cancellazione ai sensi dell’art. 586 c.p.c. Peraltro, anche qui, come per i diritti reali minori, in linea di principio, la cancellazione non è neanche necessaria in quanto, da un lato, ai fini dell’opponibilità ai terzi è rilevante l’annotazione nei registri di stato civile e non la trascrizione (cfr. cass. civ., 8 ottobre 2008, n. 24789, secondo la quale “La costituzione del fondo patrimoniale va compresa tra le convenzioni matrimoniali ed è soggetta alle disposizioni dell’art. 162 c.c., circa le forme delle convenzioni medesime, ivi inclusa quella del comma 3, che ne condiziona l’opponibilità ai terzi all’annotazione del relativo contratto a margine dell’atto di matrimonio, mentre la trascrizione del vincolo, ai sensi dell’art. 2647 c.c., resta degradata a mera pubblicità notizia e non sopperisce al difetto di annotazione nei registri dello stato civile, che non ammette deroghe o equipollenti, restando irrilevante la conoscenza che i terzi abbiano acquisito altrimenti della costituzione del fondo”); dall’altro, poiché il vincolo creato dal fondo patrimoniale si risolve nella impignorabilità del bene, una volta che la procedura esecutiva si è conclusa con la vendita dello stesso, non possono esservi pregiudizi per i diritti dell’acquirente.

Ciononostante è chiaro che la presenza del vincolo può generare incertezze, e dunque rendere meno fluida la circolazione del bene, sicché alcuni tribunali ne ordinano comunque la cancellazione (eventualmente previa comunicazione del decreto di trasferimento a coloro che potrebbero avere interesse al mantenimento della formalità, in modo da provocarne l’eventuale opposizione), anche se la Corte di Cassazione ha affermato che il decreto di trasferimento non può contenere l’ordine di cancellare trascrizioni diverse dal pignoramento e dalle ipoteche senza il consenso delle parti interessate (Cass., 9 novembre 1978, n. 5121; 10 settembre 2003, n. 13212).

Non possono invece essere cancellate le domande giudiziali, i cui effetti prenotativi si produrranno anche nei confronti dell’avente causa di colui contro il quale la domanda è stata trascritta, secondo le disposizioni di cui agli artt. 2652 e 2653 c.c..

Così succintamente ricostruito il panorama normativo di riferimento, osserviamo che le trascrizioni aventi ad oggetto i diritti reali minori non possono essere cancellate né dal giudice dell’esecuzione né da altro giudice, a meno che con questa affermazione non si intenda dire che queste cancellazioni possono essere ordinate dal giudice della cognizione all’esito del giudizio con il quale si intenda fa accertare la illegittima costituzione del diritto medesimo. In questo caso, tuttavia più che di cancellazione si parlerà di trascrizione della sentenza (ed eventualmente della relativa domanda) con cui si intende far accertare la illegittimità dell’atto costitutivo del diritto reale minore o della stessa trascrizione.

maremonti pubblicato 3 settimane fa

Tutto chiaro tranne questa frase:

"Non possono invece essere cancellate le domande giudiziali, i cui effetti prenotativi si produrranno anche nei confronti dell’avente causa di colui contro il quale la domanda è stata trascritta, secondo le disposizioni di cui agli artt. 2652 e 2653 c.c.."

Quindi quali rischi si potrebbero avere se ci sono delle domande giudiziali trascritte prima dell'ipoteca/pignoramento?

Se per esempio si diventa proprietario all'asta con le domande giudiziali descritte sopra, si potrà vendere l'immobile? Se sí, si potrà annullare la vendita?

E se poi dopo anni il decreto di trasferimento verrà annullato a causa di una domanda giudiziale andata in giudicato, e nel frattempo si è fatta una ristrutturazione si riceverà solo la somma pagata come prezzo di aggiudicazione o anche spese di ristrutturazione?

astalegale pubblicato 3 settimane fa

I rischi che si corrono in sede esecutiva non sono diversi da quelli che possono incontrarsi nelle ordinarie vendite giudiziarie.

Le domanda indicate negli art. 2652 e 2653 ossono pregiudicare gli acquisti in sede esecutiva (quando ricorrono le condizioni da essere previste) negli stessi termini in cui possono pegiudicare gli ordinari contratti di compravendita.

Quanto alle spese di ristrutturazione, nei limiti in cui esse abbiano determinato un incremento di valore dell'immobile, potrebbe prospettarsi la possibilità di agire con un'azione di ingiustificato arricchimento, ma la questione va valutata caso per caso. 

maremonti pubblicato 3 settimane fa

Se per esempio si diventa proprietario all'asta con le domande giudiziali descritte sopra, si potrà vendere l'immobile? Se sí, si potrà annullare la vendita?

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Ricorrendone i presupposti, chi ha trascritto la domanda potrebbe far valere la sentenza a lui favorevole anche nei confronti dell'aggiudicatario.

Così, ad esempio, se è stata trascritta una domanda giudiziale per revocatoria nel 2013, con pignoramento del 2014 e sentenza di accoglimento della domanda nel 2015, gli effetti di quella sentenza retroagiranno al 2013, e così colui il quale ha trascritto la domanda potrà opporre la revocatoria a tutti coloro che, dopo la trascrizione della domanda medesima abbiano trascritto loro atti, anche se precedenti alla sentenza.

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