CANCELLAZIONE ATTI PREGIUDIZIEVOLI CON DECRETO DI TRASFERIMENTO DEL G.E.

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roby0379 pubblicato 07 dicembre 2020

Buonasera,

avrei un quesito da porre, mi sono da poco aggiudicato in via provvisoria un immobile all'interno di una vendita per esecuzione immobiliare in quanto unico offerente, sono in attesa di eventuale verbale di aggiudicazione definitiva.

Sono al corrente che alcune iscrizioni / trascrizioni verranno cancellate tramite decreto di trasferimento.

Ho letto però che alcune, nello specifico le domande giudiziali non possono essere cancellate dalla procedura.

Nella perizia del C.T.U. relativamente all'immobile in questione sono presenti un ipoteca legale, un atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento e infine una domanda giudiziale - revoca atto di compravendita.

Volevo capire meglio se questa domanda giudiziale non può essere cancellata in alcun modo e se il trasferimento del bene potrebbe avere problemi in seguito a questo aspetto.

Ad esempio dovendo richiedere un mutuo ipotecario per il versamento del saldo, potrebbero sorgere dei problemi per la banca in presenza di trascrizioni non cancellate ?

Grazie per l'attenzione.

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astalegale pubblicato 10 dicembre 2020

Per rispondere alla domanda formulata è necessario partire dalla lettura dell’art. 586 c.p.c., a mente del quale il Giudice, con il decreto di trasferimento, ordina la cancellazione delle “trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento".

Si tratta, del così detto “effetto purgativo” del decreto di trasferimento, volto ad assicurare all’acquirente l’acquisto di un bene libero da gravami.

Da questa previsione si ricava agevolmente che il decreto di trasferimento deve contenere l’ordine, impartito al Direttore dell’ufficio del Territorio, di cancellare le formalità pregiudizievoli gravanti sul bene, vale a dire:

le trascrizioni dei pignoramenti, anche successive alla trascrizione del pignoramento;

le iscrizioni ipotecarie, anche successive alla trascrizione del pignoramento;

le trascrizioni di sequestri conservativi disposte ex art. 679 c.p.c., anche successive alla trascrizione del pignoramento;

Quanto ai pignoramenti successivi, in realtà in linea di principio il problema neppure dovrebbe porsi in quanto ai sensi dell'art. 561, comma 2, c.p.c., il pignoramento successivo andrebbe riunito al primo in una medesima procedura.

Tuttavia, proprio per far fronte ai casi in cui questo non sia avvenuto, l'art. 586 c.p.c., nel testo novellato dalla l. 14.5.2005, n. 80, prescrive che il decreto di trasferimento contenga "anche" l'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle ipoteche successive alla trascrizione del pignoramento. Ovviamente, ove la riunione non sia avvenuta, di questo dovrà assolutamente tenersi conto, al fine di evitare che lo stesso bene venga venduto due volte in separate procedure esecutive.

La domanda giudiziale non può invece essere cancellata. L’effetto prenotativo della medesima, che si ricava dalla lettura degli artt. 2652 e 2653 c.c. si consegue attraverso l’annotazione della relativa sentenza ai sensi dell’art. 2655 c.c.

In questo senso si è pronunciata anche la giurisprudenza, secondo cui “In sede di trasferimento, all'aggiudicatario, del bene immobile espropriato, in esito ad esecuzione individuale o concorsuale, il giudice ha il potere di disporre la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie (art. 586 cod. proc. civ.), ma non anche della trascrizione della domanda giudiziale (nella specie proposta contro la curatela fallimentare), con la quale un terzo abbia preteso la proprietà o altro diritto reale sul bene medesimo”. (Cass. Sez. 1, n. 13212 del 10/09/2003).

roby0379 pubblicato 10 dicembre 2020

Buongiorno,

vorrei aggiungere degli elementi alla mia precedente domanda di cui sono venuto in possesso in seguito a ispezione ipotecaria sul bene in questione:

  • 22/05/2007 Atto notarile - annotazione a iscrizione - FRAZIONAMENTO IN QUOTA - Soggetti contro Società X S.r.l. a favore di Banca Z;

 

  • 22/05/2007 Atto notarile - annotazione a iscrizione - RESTRIZIONE DI BENI - Soggetti contro Società X S.r.l. a favore di Banca Z;

 

  • 28/11/2007 Atto notarile - atto tra vivi - COMPRAVENDITA - Società X S.r.l. vende a Società Y S.r.l.

 

  • 15/04/2010 Atto amministrativo - Ipoteca legale - Ipoteca ai sensi art. 77 DPR 602/73 - A favore Equitalia Gerit S.p.A. contro Società Y S.r.l.

 

  • 18/06/2012 Atto giudiziario - verbale di pignoramento - A favore Banca Z contro Società Y S.r.l.

 

  • 28/11/2012 Domanda giudiziale - revoca atti soggeti a trascrizione - revoca per inefficacia nei confronti del fallimento dell'atto di compravendita del 28/11/2007 con cui Società X S.r.l. (In fallimento) ha venduto a Società Y S.r.l.

 

Sulla base delle informazioni fornite, mi potreste dire se acquisendo il bene in questione all'interno della procedura esecutiva descritta nel precedente post, si possa andare incontro ad eventuale evizione per effetti della domanda giudiziale non cancellabile ?

Inoltre la trascrizione citata potrebbe impedire di rivendere in futuro il bene immobile?

Grazie per l'attenzione.

Saluti.

astalegale pubblicato 14 dicembre 2020

Per rispondere alla domanda occorre partire dall'art. 2652, n. 5 c.c., il quale prevede la trascrizione delle “domande di revoca di atti soggetti a trascrizione, che siano stati compiuti in pregiudizio dei creditori”.

La norma si completa con la previsione per cui “La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda”. Di conseguenza chi ha trascritto la domanda, ottenuta sentenza di revocazione dell’atto, può opporre la revocatoria a coloro i quali, successivamente alla domanda, hanno acquistato da colui che era proprietario in base all’atto revocato.

Pertanto, al fine di comprendere se questa domanda sarà o meno opponibile all’aggiudicatario, occorrerebbe risalire alla data di trascrizione e verificare se essa è precedente o successiva al pignoramento o all’iscrizione ipotecaria in forza del quale il creditore procedente agisce o è intervenuto.

Nel caso di specie non vediamo problemi, in quanto la domanda giudiziale è stata trascritta successivamente al pignoramento.

Allo stesso modo, non vi saranno problemi in sede di successiva rivendita, in quanto la domanda giudiziale è inopponibile.

roby0379 pubblicato 14 dicembre 2020

Vi ringrazio per la risposta, ora sono più tranquillo! Un ultima richiesta, dato che il g.e. col decreto di trasferimento ordinerà la cancellazione delle sole ipoteche e pignoramenti, se si volesse cancellare anche la domanda giudiziale come dovrei procedere? Inoltre per quanto riguarda le ipoteche, l'annotazione del 22/05/2007 non compare nell'ispezione eseguita dal ctu in quanto sono menzionate solo iscrizioni e trascrizioni in carico all'esecutato "Società Y S.r.l." potrebbe esserne omessa la cancellazione?

astalegale pubblicato 16 dicembre 2020

Tutte le iscrizioni ipotecarie vanno cancellate, a condizione che siano inserite nel decreto di trasferimento. La domanda giudiziale invece non sarà cancellata.

roby0379 pubblicato 04 gennaio 2021

Buonasera, perdonatemi se torno sull'argomento, appurato che la domanda giudiziale trascritta successivamente all'ipoteca e al pignoramento è inopponibile all' aggiudicatario e non inficia la rivendibilità del bene, vi chiedo se potrebbero sorgere problemi in fase di richiesta di mutuo ipotecario. Oggi mi sono recato dal notaio per un preventivo il quale ha acquisito la documentazione ma ha dimostrato qualche incertezza a riguardo, riservandosi comunque del tempo per analizzare meglio il caso.

astalegale pubblicato 05 gennaio 2021

Sulla scorta delle informazioni che ci ha sin qui fornito non riteniamo che ci siano problemi. Ci tenga aggiornati!

roby0379 pubblicato 27 gennaio 2021

Buongiorno,

sono di nuovo a chiedere il Vs. prezioso aiuto per la fase successiva alla delibera del mutuo, che in effetti proprio in questi giorni sembra stia arrivando.

Per fase successiva mi riferisco al versamento del saldo prezzo di aggiudicazione; successivamente all'autorizzazione definitiva del giudice, ho ricevuto una chiamata da parte del delegato alla vendita, il quale mi ha portato a conoscenza (citando l'art. 41 del comma V del D.Lgs n.385/93) dell'esistenza di un credito fondiario per il quale il creditore procedente (in questo caso una banca) ci avrebbe dovuto indicare l'importo esatto da corrispondere, la restante parte sarebbe invece destinata alla procedura esecutiva.

Ad oggi, nonostante un mio ulteriore sollecito al delegato, non ho ancora ricevuto alcuna informazione sulle modalità di pagamento.

Il termine per effettuare il versamento del saldo prezzo di aggiudicazione, che ho inserito nell'offerta, scadrà il 2 marzo.

Quale azione dovrei intraprendere per evitare che scadano i termini per il pagamento e la mia aggiudicazione possa essere il qualche modo revocata ?

Grazie per l'attenzione, saluti.

astalegale pubblicato 28 gennaio 2021

Le suggeriamo che rappresentare al delegato che se non le comunicherà, prima della scadenza del termine per il versamento del saldo,  a quanto ammonta la quota parte di prezzo che deve essere corrisposta in favore del creditore fondiario, lei procederà ad eseguire il pagamento sul conto della procedura esecutiva.

roby0379 pubblicato 5 settimane fa

Ok!

Appena riceverò delibera definitiva da parte della banca invierò una pec sia al delegato alla vendita che alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari del tribunale.

Nell'ipotesi in cui non ricevessi alcun riscontro da parte dei soggetti destinatari dovrei provvedere al versamento del prezzo di aggiudicazione sul conto dove è già stato effettuato il bonifico del 10% del prezzo offerto, che in questo caso coincide col prezzo di aggiudicazione.

Vorrei però fare una precisazione, nell'offerta ho inserito come termine ultimo per il pagamento il 03 Marzo 2021.

Successivamente però, ho dovuto attendere l'assegnazione definitiva del G.E., in quanto la mia offerta è stata del 25% inferiore al prezzo base d'asta.

Lassegnazione definitiva è arrivata il 15 dicembre 2020 e nel testo è indicato che il termine per il pagamento è fissato entro i 120 giorni dal ricevimento dell'avviso di autorizzazione alla vendita.

Quale in questo caso il termine da rispettare, il 03 Marzo 2021 da me indicato nell'offerta oppure il 14 Aprile 2021? (120 giorni dal 15 Dicembre 2020).

Grazie, saluti.

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Dal contenuto delle informazioni che ci ha fornito riteniamo che il termine sia quello del 3 marzo.

roby0379 pubblicato 4 settimane fa

Quindi il termine è sempre quello indicato nell'offerta? Il dubbio viene leggendo l'autorizzazione alla vendita inviata dal giudice, dice chiaramente che il termine decorre dalla notifica all'aggiudicatario del documento in questione.

Allego documento per la Vs. consultazione.

Allega file

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Il provvedimento in effetti induce qualche perplessità. Tuttavia in via prudenziale le suggeriamo di rispettare il termine da lei indicato per evitare rischi.

roby0379 pubblicato 3 settimane fa

Buonasera,

sempre rimanendo nel tema termine ultimo per versamento saldo prezzo di aggiudicazione, sono venuto a conoscenza dal delegato alla vendita, che nel mio caso, in quanto ho indicato nell'offerta la volontà di voler saldare tramite la richiesta di un mutuo ipotecario, nel caso in cui l'istruttoria dello stesso vada per le lunghe, sia possibile depositare istanza chiedendo proroga al G.E.

Che possibilità ci sono che venga accolta ?

Nel mio caso specifico il mutuo sta per essere deliberato, manca soltanto la relazione notarile preliminare, il visurista incaricato dal notaio dovrebbe recarsi alla conservatoria per effettuare le necessarie visure ipocatastali martedì, ma dato che nel comune in cui risiedo da domani entrerà in vigore l'ordinanza regionale ovvero la zona rossa, forse (mi auguro di no) ci potrebbero essere degli slittamenti sugli appuntamenti presi con la pubblica amministrazione.

Se ciò accadesse, ci si potrebbe appellare all'emergenza sanitaria per richiedere una proroga a G.E. per il versamento del saldo ?

Grazie per l'attenzione, saluti.

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Il termine per il versamento del saldo prezzo non può essere prorogato, perché trattasi di termine perentorio.

In questi termini si è pronunciata la suprema corte, che “In tema di espropriazione immobiliare, il termine per il versamento del saldo del prezzo è inderogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l’intero sviluppo della vendita forzata - l’uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l’affidamento di ognuno di loro sull’una e sull’altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte” (Cass. Sez. III, 29 maggio 2015, n.11171).

Piuttosto, occorre verificare se rispetto ad esso possa trovare spazio la disciplina di cui all’art. 153 comma secondo c.p.c., ai sensi del quale “la parte che dimostra di essere incorsa in decadenze per causa ad essa non imputabile può chiedere al Giudice di essere rimessa in termini”. Sebbene in linea di principio non pare che sussistano ostacoli all’applicazione della norma con riferimento al termine per il versamento del saldo prezzo, il problema si pone, in concreto, con riferimento alle ipotesi, peraltro non infrequenti nella prassi, in cui l’aggiudicatario deduca di non essere in grado di versare il prezzo nel termine previsto dall’ordinanza di vendita in quanto non ha ancora ottenuto dall’istituto di credito il finanziamento richiesto per l’acquisto. Occorre quindi stabilire in tal caso se il fatto del terzo possa costituire, ai fini della operatività dell’istituto in discorso, causa “non imputabile” all’aggiudicatario.

A questo riguardo si potrebbe prima facie ritenere che la mancata tempestiva erogazione del finanziamento da parte della banca, non essendo certamente imputabile all’aggiudicatario, può giustificare la remissione in termini di quest’ultimo ai fini del versamento del saldo prezzo.

La soluzione però non sembra del tutto convincente. In materia di responsabilità contrattuale la giurisprudenza ritiene che il fatto del terzo, pur riconducibile al caso fortuito, intanto può valere quale causa di esonero del debitore da responsabilità ex art. 1218 c.c. in quanto renda impossibile l’adempimento consistendo in una forza esterna, improvvisa ed imprevedibile, tale da neutralizzare la diligenza del debitore (Cass. civ. sez. II, 14 dicembre 2011, n. 26830); quindi, affinché l’impossibilità della prestazione possa costituire una causa di esonero del debitore da responsabilità, non basta eccepire che la prestazione non possa eseguirsi per fatto del terzo, ma occorre dimostrare la propria assenza di colpa con l’uso della diligenza spiegata per rimuovere l’ostacolo frapposto da altri all’esatto adempimento (Cass. civ. sez. II, 13 luglio 1996, n. 6354).

Ora, con riferimento alla erogazione del finanziamento necessario per l’acquisto immobiliare, il ritardo con cui la banca provveda alla erogazione del mutuo costituisce un accadimento fisiologico nello svolgimento dei traffici commerciali, che in quanto tale è prevedibile dal debitore, e quindi anche dall’aggiudicatario. Appare allora applicabile a quest’ultimo il principio, più volte patrocinato dalla giurisprudenza della Cassazione, secondo cui “la condizione di impotenza economica del debitore (come fatto soggettivo e prevedibile e comunque normalmente imputabile al debitore tenuto a gestire la propria attività economica e a sopportarne il rischio relativo, secondo criteri di correttezza, buona fede, prudenza e di prevedibilità), non esclude di norma la sua responsabilità verso il creditore, verso il quale, del resto, rimane tenuto anche oltre il termine dell’adempimento, stante il principio di cui all’art. 2740 c.c (Cass. civ. sez. L, 20 maggio 2004, n. 9645), con la conseguenza che “il debitore che non adempie l’obbligazione pecuniaria alla scadenza non può sottrarsi alle conseguenze della mora, dimostrando, soltanto, che l’inadempimento dipende dalla mancanza transitoria di liquidità (Cass. civ., sez. I, 28 marzo 1991, n. 4270).

Fermi restando i principi appena richiamati, è del tutto evidente che vi potranno comunque essere ipotesi nelle quali la mancata erogazione del mutuo consegua ad un comportamento del tutto previdente dell’aggiudicatario, il quale ad esempio si è attivato per il reperimento della provvista in data addirittura precedente all’aggiudicazione, proprio in vista di essa. In questi casi, allora, la necessità di consentire la liquidazione del patrimonio del debitore in funzione della tutela dell’interesse dei creditori, in uno alla mancanza di un interesse direttamente contrapposto a quello dell’aggiudicatario, giustifica l’attenuazione dei postulati appena esposti, rendendo così possibile, ed anzi forse opportuna, la concessione di un nuovo termine per il deposito del saldo prezzo. 

roby0379 pubblicato 3 settimane fa

Buonasera,

purtroppo la mia impressione sulle perplessità dimostrate dal notaio al momento del conferimento dell'incarico si è tradotta in realtà.

Nella giornata odierna avrebbe dovuto inviare alla banca la relazione notarile preliminare, necessaria per concludere l'istruttoria della pratica di mutuo ipotecario, ma non l'ha fatto, contattandomi e sollevando nuovamente perplessità sulla presenza della trascrizione della domanda giudiziale più volte citata ed esaminata su questo post.

Io le ho comunicato quanto appreso in queste pagine e anche confermatomi dal delegato alla vendita, ma non sono riuscito a persuadere nella linea presa, mi ha comunicato che intende effettuare un nuovo accesso alla conservatoria per ricercare eventuali note alla trascrizione ( a mio avviso non sono presenti in quanto io stesso ho verificato con ispezione ipotecaria recente) e parlare con il mio avvocato.

Come posso fare a sbloccare questa spiacevole situazione?

Stiamo perdendo tempo utile alla conclusione dell'istruttoria della pratica di mutuo, vista anche l'imminente scadenza del termine ultimo per il pagamento.

La banca stessa, a conoscenza della trascrizione precedentemente citata, non vede ostacoli al proseguio dell'attività e all'erogazione del finanziamento, in quanto più volte si è trovata in situazioni analoghe e ne conosce gli effetti.

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Purtroppo si tratta di rapporti privatistici. Non vediamo altra strada che il sollecito al notaio edalal banca.

roby0379 pubblicato 3 settimane fa

Il termine per il versamento del saldo prezzo non può essere prorogato, perché trattasi di termine perentorio.

In questi termini si è pronunciata la suprema corte, che “In tema di espropriazione immobiliare, il termine per il versamento del saldo del prezzo è inderogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l’intero sviluppo della vendita forzata - l’uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l’affidamento di ognuno di loro sull’una e sull’altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte” (Cass. Sez. III, 29 maggio 2015, n.11171).

Piuttosto, occorre verificare se rispetto ad esso possa trovare spazio la disciplina di cui all’art. 153 comma secondo c.p.c., ai sensi del quale “la parte che dimostra di essere incorsa in decadenze per causa ad essa non imputabile può chiedere al Giudice di essere rimessa in termini”. Sebbene in linea di principio non pare che sussistano ostacoli all’applicazione della norma con riferimento al termine per il versamento del saldo prezzo, il problema si pone, in concreto, con riferimento alle ipotesi, peraltro non infrequenti nella prassi, in cui l’aggiudicatario deduca di non essere in grado di versare il prezzo nel termine previsto dall’ordinanza di vendita in quanto non ha ancora ottenuto dall’istituto di credito il finanziamento richiesto per l’acquisto. Occorre quindi stabilire in tal caso se il fatto del terzo possa costituire, ai fini della operatività dell’istituto in discorso, causa “non imputabile” all’aggiudicatario.

A questo riguardo si potrebbe prima facie ritenere che la mancata tempestiva erogazione del finanziamento da parte della banca, non essendo certamente imputabile all’aggiudicatario, può giustificare la remissione in termini di quest’ultimo ai fini del versamento del saldo prezzo.

La soluzione però non sembra del tutto convincente. In materia di responsabilità contrattuale la giurisprudenza ritiene che il fatto del terzo, pur riconducibile al caso fortuito, intanto può valere quale causa di esonero del debitore da responsabilità ex art. 1218 c.c. in quanto renda impossibile l’adempimento consistendo in una forza esterna, improvvisa ed imprevedibile, tale da neutralizzare la diligenza del debitore (Cass. civ. sez. II, 14 dicembre 2011, n. 26830); quindi, affinché l’impossibilità della prestazione possa costituire una causa di esonero del debitore da responsabilità, non basta eccepire che la prestazione non possa eseguirsi per fatto del terzo, ma occorre dimostrare la propria assenza di colpa con l’uso della diligenza spiegata per rimuovere l’ostacolo frapposto da altri all’esatto adempimento (Cass. civ. sez. II, 13 luglio 1996, n. 6354).

Ora, con riferimento alla erogazione del finanziamento necessario per l’acquisto immobiliare, il ritardo con cui la banca provveda alla erogazione del mutuo costituisce un accadimento fisiologico nello svolgimento dei traffici commerciali, che in quanto tale è prevedibile dal debitore, e quindi anche dall’aggiudicatario. Appare allora applicabile a quest’ultimo il principio, più volte patrocinato dalla giurisprudenza della Cassazione, secondo cui “la condizione di impotenza economica del debitore (come fatto soggettivo e prevedibile e comunque normalmente imputabile al debitore tenuto a gestire la propria attività economica e a sopportarne il rischio relativo, secondo criteri di correttezza, buona fede, prudenza e di prevedibilità), non esclude di norma la sua responsabilità verso il creditore, verso il quale, del resto, rimane tenuto anche oltre il termine dell’adempimento, stante il principio di cui all’art. 2740 c.c (Cass. civ. sez. L, 20 maggio 2004, n. 9645), con la conseguenza che “il debitore che non adempie l’obbligazione pecuniaria alla scadenza non può sottrarsi alle conseguenze della mora, dimostrando, soltanto, che l’inadempimento dipende dalla mancanza transitoria di liquidità (Cass. civ., sez. I, 28 marzo 1991, n. 4270).

Fermi restando i principi appena richiamati, è del tutto evidente che vi potranno comunque essere ipotesi nelle quali la mancata erogazione del mutuo consegua ad un comportamento del tutto previdente dell’aggiudicatario, il quale ad esempio si è attivato per il reperimento della provvista in data addirittura precedente all’aggiudicazione, proprio in vista di essa. In questi casi, allora, la necessità di consentire la liquidazione del patrimonio del debitore in funzione della tutela dell’interesse dei creditori, in uno alla mancanza di un interesse direttamente contrapposto a quello dell’aggiudicatario, giustifica l’attenuazione dei postulati appena esposti, rendendo così possibile, ed anzi forse opportuna, la concessione di un nuovo termine per il deposito del saldo prezzo. 

 



Buonasera,

nel ringraziare per le sempre puntuali delucidazioni, vorrei chiedere con quanto tempo di anticipo richiedere la "rimessa in termini" sopra citata.

Nel mio caso specifico, credo che ci siano i requisiti per i quali possa essere accettata, in quanto mi attivai per richiedere una fattibilità sul mutuo prima dell'aggiudicazione.

Successivamente l'istituto di credito decise di aspettare l'autorizzazione definitiva del giudice prima di inserire la pratica, questa arrivò quindici giorni dopo l'aggiudicazione provvisoria.

Poi la banca ha perso ulteriori 20 giorni circa, per una problematica avuta dalla società incaricata a effettuare la perizia che non riusciva a fissare un appuntamento per accedere all'immobile.

La data ultima per il versamento del saldo è il 02/03/2021, ad oggi non so se riusciremo ad arrivare alla stipula ed effettuare il bonifico in tempo.

Eventualmente potrei scrivere personalmente una pec alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari e al delegato citando le problematiche sopra descritte ?

Con quanti giorni di anticipo alla scadenza mi consigliate di inviarla ?

Grazie per l'attenzione.

 

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Le suggeriamo di attivarsi sin d'ora, rappresentando quanto accaduto.

Potrà inoltrare la richiesta al delegato, affinchè costui la sottoponga al giudice.

roby0379 pubblicato 2 settimane fa

Buonasera,

in riferimento ai precedenti post, vorrei riepilogarvi gli ultimi sviluppi sulla questione.

Il notaio incaricato per il mutuo ipotecario, dopo aver dimostrato perplessità sulla presenza della trascrizione di domanda giudiziale, ha ceduto alle mie insistenze ed ha redatto la relazione notarile preliminare, in prima istanza è stata richiesta rettifica da parte dell'ufficio legale della banca, che voleva venisse inserita in relazione la dicitura riguardante l'onere della cancellazione dei pregiudizievoli a carico del delegato alla vendita su ordine del G.E.

Lo stesso notaio, dopo ulteriori titubanze ha integrato il documento, specificando però che tali pregiudizievoli verranno cancellate dal delegato, tranne la domanda giudiziale.

La banca deve ancora valutare il nuovo documento trasmesso.

Fino a qui non c'è nulla di nuovo rispetto a quanto avevo già appreso in queste pagine.

Ho effettuato ulteriori ricerche sul web relative all'argomento "Inopponibilità all'aggiudicatario (e a i suoi aventi causa) delle domande giudiziali trascritte dopo al pignoramento" ed ho avuto le conferme che voi stessi mi avete dato, se non per alcune eccezzioni dove ho il timore purtroppo di rientrare.

Vi riporto uno stralcio dell'articolo dove vengono indicate le eccezzioni per le quali le trascrizioni sembrerebbero opponibili all'aggiudicatario e alla banca:" 

  • Eccezioni

In primo luogo, la trascrizione della domanda volta a far dichiarare la nullità della trascrizione del pignoramento, il cui accoglimento determinerebbe in ogni caso l’accertamento della impossibilità, ex tunc, di avvalersi del meccanismo prenotativo stabilito dagli articoli 2913 ss. c.c. L’articolo 2929 c.c. dichiara infatti inopponibile all’acquirente o all’assegnatario la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita, derogando così ai principi processuali relativi alla nullità degli atti, ma non copre, né potrebbe, la differente ipotesi in cui una formalità (che, tra l’altro non è un atto esecutivo) sia carente dei requisiti strutturali idonei al raggiungimento del suo scopo. Allo stesso modo, la trascrizione di domande giudiziali il cui accoglimento prevale, sempre o a certe condizioni, anche sugli atti dispositivi trascritti anteriormente, è sicuramente fonte di possibile pregiudizio per il creditore pignorante. Secondo la giurisprudenza, l’art. 2915 c.c. opera infatti una piena equiparazione del creditore pignorante al terzo acquirente, agli effetti dell’articolo 2652 c.c. Ciò comporta che, in presenza di domande giudiziali il cui accoglimento, ai sensi dell’art. 2652, prevale anche sugli atti dispositivi trascritti prima della trascrizione dell’atto introduttivo del giudizio, allo stesso modo ed alle stesse condizioni la sentenza di accoglimento sarà opponibile all’aggiudicatario (e quindi alla banca), anche se la relativa domanda sia stata trascritta dopo la trascrizione del pignoramento.

Basti pensare alle ipotesi di cui all’art.2652 n. 6 (domanda volta a far dichiarare la nullità dell’atto di acquisto in favore dell’esecutato, trascritta prima di cinque anni dalla trascrizione dell’atto impugnato);

Le righe evidenziate, riporterebbero a mio avviso la mia situazione.

L'aspetto non chiaro è il motivo per il quale il G.E. abbia autorizzato la vendita di un bene per il quale, in caso di accoglimento della revoca, la stessa possa essere opponibile all'aggiudicatario.

In un succesivo paragrafo dello stesso articolo si sostiene proprio questo:

Qualora invece le formalità siano tali da poter portare a fatti evizionali (domande giudiziali, contratti preliminari la cui trascrizione non ha ancora esaurito la propria efficacia), esse saranno già state oggetto di specifico esame da parte del GE, in quanto potenzialmente idonee ad impedire la vendita e saranno anche riportate nella relazione preliminare predisposta dal notaio incaricato di ricevere il mutuo, in modo che la banca possa farne adeguata valutazione prima di impegnarsi alla concessione del finanziamento e che le stesse non possano poi configurarsi come “sopravvenienze” tali da legittimarne il recesso dal preliminare ex art. 1822 c.c.

P.S.

Vorrei però specificare che l'ipoteca con il cui titolo il creditore ha richiesto il pignoramento è addirittura precedente (11/07/2005) all'atto di compravendita per il quale si richiede la revoca (28/11/2007) tramite la suddetta domanda giudiziale.

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