Cambio Residenza

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dottvincenzo pubblicato 22 luglio 2019

Buongiorno,

ho letto molte discussioni sul forum ed alcune mi sono state utilissime in quanto soddisfatto ampiamente alcuni dubbi che avevo.

Vorrei porre alla Vostra cortese attenzione un quesito:

lo scorso marzo mi sono aggiudicato un immobile e circa due settimane fa ho provveduto al saldo prezzo. Parte del saldo è stato erogato con mutuo beneficiando delle agevolazioni prima casa e quindi al momento del decreto di trasferimento potrò recarmi in comune presso l’ufficio anagrafe per regolarizzare questa situazione.

Il mio unico dubbio è che dall’elaborato CTU è indicato che è presente una sentenza emessa dal Tribunale e depositata in cancelleria nel 2012 (data antecedente la notifica del pignoramento avvenuto nel 2014) in cui viene assegnata alla ex moglie del debitore esecutato la casa coniugale corrispondente all’immobile oggetto di pignoramento e non risultando detto provvedimento trascritto nei pubblici registri immobiliare, ne deriva che la procedura è opponibile nei limiti dei nove anni dalla data del provvedimento di assegnazione ovvero fino al 2021. Pertanto io pur avendo il decreto di trasferimento (quando il GE lo emetterà) non potrò effettuare il cambio di residenza?

Ho chiesto al custode giudiziario e mi ha detto che l’immobile al momento del Decreto di trasferimento mi sarà consegnato libero, come posso tutelarmi al fine di non perdere i benefici prima casa?

Vi ringrazio per la disponibilità

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astalegale pubblicato 25 luglio 2019

La disciplina dei rapporti tra pignoramento e provvedimento di assegnazione della casa coniugale è stata, in passato, assai travagliata, e lo spartiacque può essere individuato nel 28 febbraio 2006, data di entrata in vigore della l. n. 54 del 2006, introduttiva dell’art. 155 quater c.c. (poi trasfuso nell’attuale art. 337 sexies c.c.) introdotto dalla novella appena citata, a mente del quale “Il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'articolo 2643”.

Per affrontare il tema, va tuttavia prima delimitato il campo di indagine. A questo proposito va subito detto che ai sensi dell’articolo 2915 c.c. se il provvedimento di assegnazione subentra al pignoramento, esso non è opponibile alla procedura, per cui il problema non si pone.

Altra distinzione va eseguita con riferimento al titolare del diritto: se l’assegnazione della casa coniugale viene disposta in favore del debitore esecutato, nulla questio, e dunque lo stesso subirà l’esecuzione, non potendo ricevere un trattamento diverso, e privilegiato, rispetto a colui che dimora nella propria abitazione senza essere destinatario di provvedimenti di assegnazione, bensì quale mero proprietario.

Occorre poi verificare nell’ambito di quale tipologia di giudizio di separazione il diritto di abitazione è stato costituito. Invero, il problema non si porrà quante volte l’assegnazione della casa coniugale tragga origine da un giudizio di separazione consensuale; in tal caso, infatti, essa ha natura negoziale, e dunque sarà assimilabile al comodato, con la conseguenza che l’aggiudicatario potrà invocarne la cessazione. Invero, secondo Cass. civ. sez. II, 17 ottobre 1992 n. 11424, “L’acquirente di un immobile non può risentire alcun pregiudizio dell’esistenza di un comodato costituito in precedenza dal venditore, giacché per effetto del trasferimento in suo favore il compratore acquista "ipso iure" il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa”. Analogo principio è ricavabile da Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 2011, n. 4735, secondo la quale "L’assegnazione della casa coniugale disposta sulla base della concorde richiesta dei coniugi in sede di giudizio di separazione, in assenza di figli minori o maggiorenni non autosufficienti, non è opponibile né ai terzi acquirenti, né al coniuge non assegnatario che voglia proporre domanda di divisione del bene immobile di cui sia comproprietario, poiché l’opponibilità è ancorata all’imprescindibile presupposto che il coniuge assegnatario della casa coniugale sia anche affidatario della prole, considerato che in caso di estensione dell’opponibilità anche all’ipotesi di assegnazione della casa coniugale come mezzo di regolamentazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi, si determinerebbe una sostanziale espropriazione del diritto di proprietà dell’altro coniuge, in quanto la durata del vincolo coinciderebbe con la vita dell’assegnatario".

I dubbi si ponevano invece quando il provvedimento di assegnazione (emesso in una separazione giudiziale con figli minori) era precedente al pignoramento (o all’ipoteca).

A questo punto viene in considerazione la data del 28.2.2006.

Invero, se il provvedimento di assegnazione fosse stato emesso emesso prima della data appena indicata troveranno applicazione i principi sanciti da Cass. 26.7.2002, n. 11096, e dunque:

- se esso non è stato trascritto sarà opponibile al creditore pignorante nei limiti di nove anni;

- se trascritto, sarà opponibile alla procedura sino al momento del raggiungimento dell’autosufficienza economica da parte del figlio.

Se il provvedimento di assegnazione fosse successivo al 28.2.2006 troveranno applicazione le regole della trascrizione, per cui occorrerà verificare se sia stato trascritto per primo il provvedimento di assegnazione rispetto al pignoramento o all’ipoteca.

In questi termini si è pronunciata Cass. civ. Sez. III, 20 aprile 2016, n. 7776, la quale ha affermato che “In materia di assegnazione della casa familiare, l'art. 155 quater c.c. (applicabile "ratione temporis"), laddove prevede che "il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'art. 2643" c.c., va interpretato nel senso che entrambi non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull'immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione, il quale perciò può far vendere coattivamente l'immobile come libero”.

Traendo le fila di quanto sin qui detto, nel suo caso il provvedimento di assegnazione non le potrà essere opposto.

dottvincenzo pubblicato 28 luglio 2019

Grazie mille per la risposta.

astalegale pubblicato 31 luglio 2019

grazie a lei

dottvincenzo pubblicato 03 luglio 2020

Buongiorno,

ringraziando sempre per il lavoro che svolgete, avrei alcuni quesiti da chiedere in merito alla mia aggiudicazione come riportata in calce. Il 23 Gennaio 2020 il Curatore e l'Avvocato della ex moglie (del debitore esecutato) hanno verbalizzato la consegna dell'immobile come libero e mi sono state consegnate le chiavi dell'appartamento (faccio presente che nell'avviso di vendita era dichiarato Lotto Unico con Diritto di Piena Proprietà). L'appartamento era in stato non abitato (vuoto) senza arredo (senza cucina, caldaia, e mobilio). Mi ero quindi organizzato per pianificare dei lavori di ripristino così da poterci vivere ma a causa dell'emergenza sanitaria COVID-19 sono riuscito ad iniziarli soltanto da alcune settimane.

Alcuni giorni fa, mentre controllavo l'andamento dei lavori, sono stato avvicinato dalla ex moglie del debitore esecutato che mi ha chiesto delucidazioni in merito al compenso che dovrei darle per aver lasciato libero l'appartamento senza opporre resistenza ma io sono estraneo a qualsiasi accordo con relativo compenso, il mio unico contatto per la procedura di aggiudicazione è sempre stato unicamente il Curatore nominato dal Tribunale.

Se l'ex moglie lo volesse potrebbe, materialmente, pretendere di abitarci o avere altri diritti reali sul bene?

Inoltre nell'elaborato del CTU è dichiarato:

L’immobile risulta occupato dalla sig.ra XXXXX, legalmente separata dal sig. XXXXX, debitore esecutato, con Sentenza XXXX/2012 Cron. XXXX che contestualmente dispone la collocazione privilegiata presso la stessa dimora dei due figli. La Sentenza di cui sopra è stata emessa dalla Camera di Consiglio del tribunale di XXX in data 22/05/2012 e depositata in cancelleria il 28/05/2012 pertanto anteriormente alla data di notifica del pignoramento del 01/09/2014.

Dalle risultanze presso l’Agenzia delle Entrate non emerge alcun contratto di locazione degli immobili pignorati stipulati a nome dei sig.ri XXXX e/o XXXX.

Non risulta inoltre alcuna comunicazione alla locale Autorità di Pubblica Sicurezza.

 

Vi ringrazio per la disponibilità.

 

astalegale pubblicato 05 luglio 2020

Dai dati che ci ha fornito la pretesa della ex moglie del debitore esecutato non può vantare alcuna pretesa, in quanto il provvedimento di assegnazione della casa coniugale in suo favore non risulta nemmeno trascritto. L'art. 337 sexies c.c. prevede infatti che “Il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'articolo 2643”.

Peraltro, se anche fosse trascritto, il comportamento serbato dall'avente diritto è indice inequivocabile di rinuncia.

dottvincenzo pubblicato 06 luglio 2020

Grazie, come al solito siete stati fondamentali.

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Grazie a lei!

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