Calcolo spese dopo comunicazione di aggiudicazione

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piergiorgiosebastiani pubblicato 03 dicembre 2019

Buonasera mi è stata consegnata oggi dal delegato ordinananza con cui è stata accettata l'offerta da me presentata relativa ad immobile categoria A/3 rendita catastale 161.39 aggiudicazione euro 36.000. Ho richiesto il dettaglio delle spese da pagare unitamente al saldo prezzo e mi è stato richiesto di consegnare due distinti assegni intestati entrambi al tribunale uno per il saldo prezzo ed uno nella misura del 20%  del prezzo di aggiudicazione per le spese di registrazione/ cancellazione ( ipoteca volontaria/legale/decreto ingiuntivo/pignoramento) Dal bando di vendita riscontro che devo pagare le spese di registrazione e quelle relative alle cancellazioni di ipoteche ma non si fa assolutamente riferimento ad un pagamento/deposito  del 20%, Il delegato mi ha comunicato che alla fine della procedura mi verrà restituito quanto non dovuto. Non ho mai partecipato ad un'asta immobiliare ma non mi sembra una procedura " normale " anche perche dovrei, oltre a pagare le spese, anticipare importi che probabilmente non sono dovuti. Come posso comportarmi al riguardo? Non è scritto ma non so se sottintenteso che devo pagare il 50% dell'onorario del delegato. 

Per quanto riguarda le spese di registrazione sono ancora in tempo e nella possibilità di richiedere l'uso del prezzo-valore? Ringrazio in anticipo per la risposta.

Cordiali saluti. 

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astalegale pubblicato 07 dicembre 2019

La richiesta del professionista delegato non è errata.

Normalmente, infatti, non essendo possibile procedere anticipatamente alla determinazione delle imposte gravanti sul bene, viene chiesto all’aggiudicatario il versamento di una somma forfettariamente determinata, la cui eccedenza vine successivamente restituita.

In ogni caso, i costi di trasferimento del bene sono i seguenti.

IMPOSTE

Per il principio di alternatività dell’IVA rispetto all’imposta di registro, osserviamo che se non si tratta di immobile soggetto ad IVA l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.lgs. 131/1986). Se invece non si tratta di prima casa l’aliquota è del 9%.

In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.

Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

110 per la prima casa

120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1) non prima casa.

Se invece il trasferimento immobiliare è soggetto ad IVA, detta imposta sarà dovuta nella misura del 4% (se prima casa, altrimenti le aliquote possono essere del 10 o del 22%, a seconda del tipo di immobile), mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).

COMPENSO PROFESSIONISTA DELEGATO

A questo punto va considerato il compenso dovuto al professionista delegato.

A tale proposito occorre premettere che l’art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c. dispone che “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.

Quanto alla misura, essa è disciplinata dal Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227, il quale (art. 2) pone a carico dell’aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:

-       quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;

-       quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad  €. 825,00;

-       quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00

A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).

Occorre infine tenere presente che l’art. 2 comma due del medesimo decreto prevede che “Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto”.

Il successivo comma tre prevede che il giudice può aumentare o ridurre l’ammontare del compenso liquidato in misura non superiore al 60%, tenuto conto della complessità delle attività svolte.

Infine, il successivo comma 7 stabilisce che “in presenza di giustificati motivi il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista per il periodo precedente”.

COSTI DI CANCELLAZIONI FORMALITà PREGIUDIZIEVOLI

In relazione ai costi di cancellazione delle formalità pregiudizievoli, riteniamo che se nulla è detto nell’avviso di vendita esse gravano sulla procedura.

Se invece fosse precisato che gravano sull’aggiudicatario, osserviamo quanto segue.

In primo luogo va operata una distinzione:

- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R.  n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);

- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria (€. 35,00) ed all’imposta di bollo (€. 59,00), all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:

- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";

- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.

Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.

In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.

In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.

Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".

La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".

Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.

Invece, i costi di cancellazione del pignoramento sono:

€.200 per l’imposta ipotecaria (art. 14 della tariffa allegata al d.lgs. 31.10.1990, n. 347);

€. 59 per l’imposta di bollo (art. 3, punto 2 bis della tariffa allegata la d.P.R. 642/1972);

€. 35 per la tassa ipotecaria (ai sensi della tabella allegata al d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Quanto alla disciplina del prezzo valore, riferiamo quanto segue.

Ai sensi dell’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria per il 2006), la disciplina del prezzo valore si applica su richiesta della parte acquirente resa al notaio  all'atto della cessione”.

Traslando questa previsione nell’ambito delle vendite esecutive, laddove l’atto di cessione (ossia l’atto che determina il trasferimento della proprietà) è costituito dal decreto di trasferimento, si deve giungere alla conclusione per cui, a nostro avviso, fino a quando non è stato emesso il decreto di trasferimento l’opzione per l’applicazione della disciplina del prezzo valore è ancora possibile.

piergiorgiosebastiani pubblicato 08 dicembre 2019

Buonasera ringrazio molto per la risposta completa ed esaustiva, il dubbio che mi rimane e’ se ci sia o meno una regola per determinare la percentuale da lasciare per le spese, non essendo previsto nulla sull’avviso di vendita. Grazie. Cordiali saluti.

piergiorgiosebastiani pubblicato 10 dicembre 2019

Buonasera ho chiesto al delegato di volermi avvalere del " prezzo - valore " per la registrazione dell'atto e questa è la risposta " Con riferimento alla Sua dell’8 dicembre u.s., e, segnatamente, al paragrafo primo Le faccio presente che, allo stato la Sua richiesta, è irricevibile, in quanto non prevista nelle modalità per acquisto nelle procedure per esecuzione immobiliare ".

Relativamente alle spese sostiene che non è scritto nell'avviso ma è prassi pagare il 20% a titolo di fondo spese.

Cordiali saluti

astalegale pubblicato 11 dicembre 2019

Entrambe le risposte del delegato sono errate.

Con riferimento al versamento di un importo forfettario, osserviamo che se esso non è previsto dall’ordinanza di vendita, non le potrà essere in alcun modo richiesto.

A proposito del prezzo valore, partiamo dalla premessa di fondo per cui le vendite negoziali e le vendite esecutive sotto il profilo fiscale sono identiche, e dunque vanno trattate allo stesso modo.

Ciò detto, la disciplina del prezzo valore nell'ambito delle vendite esecutive è stata espressamente riconosciuta applicabile dalla Corte Costituzionale, che con la sentenza n. 6 del 23 gennaio 2014 ha dichiarato costituzionalmente illegittima la norma del "prezzo valore" (articolo 1, comma 497, legge 266/2005) nella parte in cui non prevede la sua applicazione agli acquisti effettuati in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto. Successivamente con la risoluzione n. 95/E del 3.11.2014 la stessa Agenzia delle Entrate, ha affermato l’applicabilità della disciplina del prezzo valore anche a decreti di trasferimento registrati prima della citata sentenza della consulta.

renato pubblicato 28 dicembre 2019

Buongiorno,

ho intenzione di acquistare all'asta un immobile categoria A/10. l'esecutato è una persona fisica in regime di separazione dei beni.

Avrei bisogno di alcune informazioni per calcolare i costi dell'operazione:

1) al prezzo di aggiudicazione devo aggiungere l'IVA?

2) i costi per il trasferimento di proprietà (tasse e notaio) come si calcolano? Che io sappia sugli immobili A/10 occorre pagare il 9% di tasse sul prezzo di acquisto all'atto dell'acquisto/trasferimento

3) I lotti all'asta sono due; l'Ufficio ed il posto auto. dovrò fare due atti notarili e quindi i costi si raddoppiano? Ad esempio, devo calcolare il 9% di tasse sia sull'ufficio che sul posto auto oppure no?

4) Nella perizia vi è la sezione Oneri e vincoli a carico dell'acquirente, e tra questi vi è

- una trascrizione Regione Campania-atto amministrativo - delimitazione dei perimetri di contribuenza di un comprensorio consortile del 2013

- trascrizione del pignoramento della precedura in corso.

E' possibile fare una stima di tali Oneri e vincoli a carico dell'acquirente?

5) Considerato che l'asta si terrà a gennaio 2020, gli oneri condominiali a carico dell'acquirente a quali annualità fanno riferimento? In altri termini, l'acquirente è tenuto a pagare le spese condominiali arretrate o solo quelle relative ad un determinato arco temporale antecedente l'aggiudicazione?

6) Ho letto alcune precedenti domande e mi è venuto un dubbio. Questa procedura esecutiva vede iscritta su tre lotti (di cui due mi interessano: ufficio e posto auto) una ipoteca giudiziale di un milione e cento mila euro (1.100.000) e la base d'asta per i due lotti per i quali sto valutando di fare un'offerta è di 65.000 (ufficio) e 15.000 (posto auto).

Ho letto che per la cancellazione dell'ipoteca giudiziale devo pagare lo 0,50 % sull'importo della originaria iscrizione ipotecaria. dovrei pagare lo 0,50 % di 1.100.000 euro = 5.500 euro oppure posso pagare (perchè i lotti sono tre) lo 0,50 % sul valore di aggiudicazione?

 

Grazie mille 

 

astalegale pubblicato 05 gennaio 2020

Cerchiamo di rispondere separatamente alle domande formulate.

IMPOSTE

Quanto all’IVA, la soluzione si ricava dalla lettura dell’art. 10, comma 8-ter D.P.R. 633/1972, a mente del quale le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, (escluse quelle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione) sono esenti da iva.

Da questa norma si ricava il dato per cui trattandosi di cessione effettuata da impresa non costruttrice in favore di soggetto passivo iva, l’operazione sarà esente, a meno che il cedente non esprima l’opzione per l’imposizione.

In quest’ultimo caso, si applicherà un’aliquota del 22%, cui andranno aggiunte:

imposta di registro di €. 200,00 (sensi 40, comma 1 TUR della nota all’art. 1 della tariffa)

imposta ipotecaria del 3% (con un minimo di 200), ai sensi dell’art. 1-bis della tariffa allegata al d.lgs 347/1990 (se si fosse trattato di un trasferimento soggetto ad iva ma diverso da quelli di cui all’ art. 10, comma primo, n. 8-ter d.P.R. 633/1972 avremmo applicato una imposta ipotecaria nella misura fissa di €. 200,00 a mente della nota all’art. 1 della tariffa allegata al d.lgs 347/1990)

una imposta catastale proporzionaledell’1% (con un minimo di 200 euro) ai sensi dell’art. 10, comma 1 del citato d.lgs 347/1990

Bollo: 230

tassa ipotecaria 35, tassa catastale 55 (ai sensi dell’art. 19 d.lgs 347/1990 e dei punti 1.1 ed 1.2 della tabella relativa).

Per completezza, ricordiamo che secondo l’Agenzia delle Entrate (circolare 4 agosto 2006, n. 27/E ribadita, sul punto, dalla circolare 29 maggio 2013, n. 18/E), sono fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale “A” (esclusa la categoria “A/10”). Sono invece fabbricati strumentali per natura (vale a dire, quelli che “per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”) le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali “B”, “C”, “D”, “E” e nella categoria “A10” qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio.

Se invece non venisse esercitata l’opzione iva, sarà dovuta l’imposta di registro nella misura del 9% ai sensi dell’art. 1, comma 1 della tariffa del TUR (Testo unico dell’imposta di registro) approvato con dpr 26.4.1986, n. 131.

La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione e l’imposta di registro, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non potrà essere inferiore all’importo di €. 1.000,00 (detta previsione si applica per tutti i trasferimenti immobiliari, come si ricava dalla previsione appena richiamata).

Infine, se non si applica l’IVA, , ai sensi del comma 3 del citato art. 10, l’atto di trasferimento è soggetto alle imposte ipotecarie e catastali nella misura di €. 50,00 ciascuno. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

Inoltre, trattandosi di due lotti, i costi sopra indicati andranno calcolati per ciascun lotto.

SPESE CONDOMINIALI

La norma di riferimento è l’art. 63 disp. att. c.c. il quale prevede che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente"-

La norma si riferisce non già all’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità.

Così la giurisprudenza, secondo la quale “In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017).

 

COSTI DI CANCELLAZIONI FORMALITà PREGIUDIZIEVOLI

In relazione ai costi di cancellazione delle formalità pregiudizievoli, riteniamo che se nulla è detto nell’avviso di vendita esse gravano sulla procedura.

Se invece fosse precisato che gravano sull’aggiudicatario, osserviamo quanto segue.

In primo luogo va operata una distinzione:

- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R.  n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);

- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria (€. 35,00) ed all’imposta di bollo (€. 59,00), all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:

- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";

- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.

Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.

In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.

In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.

Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".

La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".

Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.

 

COMPENSO PROFESSIONISTA DELEGATO

A questo punto va considerato il compenso dovuto al professionista delegato.

A tale proposito occorre premettere che l’art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c. dispone che “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.

Quanto alla misura, essa è disciplinata dal Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227, il quale (art. 2) pone a carico dell’aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:

-       quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;

-       quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad  €. 825,00;

-       quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00

A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).

Occorre infine tenere presente che l’art. 2 comma due del medesimo decreto prevede che “Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto”.

Il successivo comma tre prevede che il giudice può aumentare o ridurre l’ammontare del compenso liquidato in misura non superiore al 60%, tenuto conto della complessità delle attività svolte (recentemente il consiglio di stato ha dichiarato illegittima questa riduzione).

Infine, il successivo comma 7 stabilisce che “in presenza di giustificati motivi il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista per il periodo precedente”.

, i costi di cancellazione del pignoramento sono:

€.200 per l’imposta ipotecaria (art. 14 della tariffa allegata al d.lgs. 31.10.1990, n. 347);

€. 59 per l’imposta di bollo (art. 3, punto 2 bis della tariffa allegata la d.P.R. 642/1972);

€. 35 per la tassa ipotecaria (ai sensi della tabella allegata al d.lgs 31.10.1990, n. 347).

piergiorgiosebastiani pubblicato 22 gennaio 2020

Buongiorno ho provveduto ad inviare istanza al giudice facendo presente che il delegato mi aveva respinto la richiesta di applicare il " prezzo-valore" e per quanto riguarda le spese da depositare non essendo indicate nell'avviso di vendita non poteva il delegato a posteriori richiedere un deposito forfettario.

La breve risposta ricevuta mi indica solamente che viene data autorizzazione all'aggiudicatario di pagare gli oneri fscali e le spese di cancellazione etc dopo ma tale risposta non mi ha risolto ne il problema dell'applicazione del prezzo-valore ne quello di consocere in linea di massima le spese totali.

Mi sono rivolto all'agenzia delle entrate che mi ha confermato la possibilità di applicazione del prezzo valore ma questa deve essere chiaramente accrdata/stabilita prima e non sarebbe possibile chiedere il rimborso delle somme pagate in piu successivamente. 

Grazie. 

astalegale pubblicato 26 gennaio 2020

Inoltri una rccomandata o pec al delegato, e per conoscenza all'agenzia delle entrate, e versi l'imposta nella misura del prezzo valore.

piergiorgiosebastiani pubblicato 3 settimane fa

Buonasera avevo scritto precedentemente per problemi legati al deposito spese e applicazione prezzo valore cosa che dopo alcuni dibattimenti sono riuscito a risolvere. Il giudice ha emesso il decreto di trasferimento e ho pagato l’f23 con le spese di registro/ipotecaria/catastale. Ricevo oggi dal delegato una comunicazione di rimborsare euro 1505 con questa descrizione “ L'importo relativo alla annotazione del decreto di trasferimento è pari ad euro 1.505,00 ed è stato già corrisposto da questo Ufficio come da modello di pagamento unificato che in copa Le allego. Le domande di annotazione sono già state inoltrate per via telematica agli Uffici competenti e saranno concluse la prossima settimana. Ricordo che gli importi relativi alla trascrizione del decreto di trasferimento e le relative competenze sono a Suo carico e dovranno essere rimborsati a questo Ufficio, in quanto Lei è stato dal G.E. esentato a versare in anticipo le somma per le spese avendo corrisposto unicamente il prezzo di aggiudicazione” I codici del modell F24 che mi ha allegato tra l’altro pagato 13 giorni fa sono T92T per euro 1000 T93T per euro 210 T92T per euro 295 Anni di riferimento 2002 per le prime due voci La procedura e’ iniziata nel 2008 Nel decreto di trasferimento il giudice ordina di procedere alla trascrizione e alla cancellazioni delle seguenti iscrizioni 1)Ipoteca volontaria del 2005 concessione garanzia di mutuo 2)Iscrizione ipoteca giudiziale decreto ingiuntivo del 2007 3)Richiesta esattoriale ipoteca legale del 2008 4)trascrizione atto giudiziario verbale di pignoramento del 2008 5Trascrizione atto giudiziario verbale di pignoramento del 2008 6 Iscrizione richiesta esattoriale ipoteca legale del 2007

Non ho capito se questa procedura risulta corretta e l’anno di riferimento 2002 indicato considerata la procedura del 2008 e la prima iscrizione relativa all’iooteca volontaria e’ del 2005

Grazie.

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Non riusciamo a comprendere da cosa si ricavi il riferimento all'anno 2002.

L'unico dato che comprendiamo è che l'importo che le viene richiesto si riferisce alle imposte ipotecarie e catastali dovute per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Per il resto, gli importi ci sembrano corretti, considerando che la cancellazione delle ipoteche di cui si tratta è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria (€. 35,00) ed all’imposta di bollo (€. 59,00), all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).

sontulipan pubblicato 2 settimane fa

Buongiorno,
una E.I. costituita da due lotti: mi sono aggiudicata un lotto oltre un anno fa; l'altro mi risulta  essere stato acquistato, fuori asta, da un familiare dell'esecutato a febbraio di quest'anno anche se, causa Covid, la trascrizione è avvenuta solo ai primi di Giugno.
Poichè entrambi gli immobili sono stati ora collocati, mi sarei aspettata che si procedesse alle cancellazioni totali in una unica nota.

Invece, per quanto riguarda il mio immobile,  il Delegato ha proceduto una decina di gg fa,  attraverso la conservatoria, alla restrizione dei beni anzichè alla cancellazione totale anche nei casi in cui il bene che mi sono aggiudicata era il solo colpito da trascrizioni e iscrizioni.
Il calcolo delle imposte è corretto.  Risulta in linea con le indicazioni fornite da "astalegale".
Cortesemente sapreste spiegarmi i motivi di tale scelta e soprattutto se è stato corretto procedere con questa modalità o se può comportare  un qualche tipo di problematica?
Grazie per l'attenzione e la disponibilità.
Saluti.

astalegale pubblicato 6 giorni fa

 Non ci sono problemi di sorta, poichè l'effetto finale che si è ottenuto è comunque quello della totale cancellazione dei gravami. La scelta, inoltre, ci sembra corretta, poichè la cancellazione è avvenuta in forza di due distinti atti traslativi, ognuno dei quali idoeno ad una "restrizione".

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