calcolo spese asta

inexecutivis pubblicato 26 gennaio 2020

Gli importi sono sostanzialmente corretti. Precisiamo che l'IVA va calcolata sul compenso aumentato del 4%.

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domenico7666 pubblicato 27 gennaio 2020 - Ultima modifica 27 gennaio 2020

Gli importi sono sostanzialmente corretti. Precisiamo che l'IVA va calcolata sul compenso aumentato del 4%.

ringrazio per la precisazione,

ultima domanda.

ci sono stati 12 aste vuote, questa e la 13 devo pagare qualcosa riguardo le pubblicazioni dei manifesti?

nel senso aumenta il xompenso?

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inexecutivis pubblicato 30 gennaio 2020

No, non sono costi che gravano sull'offerente.

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giulia_f pubblicato 01 febbraio 2020 - Ultima modifica 01 febbraio 2020

Salve,

sto cercando di valutare le spese che dovrò affrontare in caso di aggiudicazione di un immobile di mio interesse.

Leggendo l'avviso di vendita trovo la seguente dicitura:

"Nelle spese (diritti e oneri conseguenti al trasferimento) è compresa la parte del compenso spettante alla professionista delegata nella misura stabilita dal Giudice dell'esecuzione in conformità ai criteri dettati dal tribunale di arezzo con provvedimento del 19 maggio 2009".

Non so come capre quali sono questi criteri citati, e se gli stessi sono diversi da quelli calcolati nel caso di aggiudicazione tra i 100.000 e i 500.000€ (825€+4% + IVA).

Come posso capire a quanto ammonterebbero?

Ipotizzando di acquistarla ad un prezzo di 280.000€ per acquisto prima casa al prezzo valore ho già calcolato le spese relative all'imposta di registro/catastali/ipotecarie.

Come posso farmi un'idea di quanto dovrei corrispondere al professionista? Ci sono altri costi che non sto considerando?

SPESE DI CANCELLAZIONE IPOTECHE ETC.

Nella perizia sono riportati i costi relativi alla cancellazione di 2 ipoteche e 1 pignoramento (tot. 766€) e alla demolizione di un box pari a 1.500€. L'atto di vendita riporta:

L'immobile sarà venduto libero da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti. Le formalità esistenti al momento della vendita saranno cancellate a spese e cura della procedura.

Ogni onere fiscale derivante dalla vendita sarà a carico dell'aggiudicatario

Immagino quindi che i 766€ (per cancellazione) non dovrò pagarli, mentre dovrò pagare anche le spese per la demolizione del box? (1.500€) Se si... queste spese saranno conteggiate all'interno di SPESE GENERALI?

MUTUO FONDIARIO

L'atto di vendita riporta:

Il versamento del saldo prezzo e di tutto quanto previsto nell'articolo precedente (spese diritti/oneri e compenso delegato) entro 120 gg dalla data di aggiudicazione con assegno circolare non trasferibile intestato al tribunale di arezzo...

e sotto riporta:

"Nel caso in cui gli immobili siano gravati da mutuo fondiario (...) l'aggiudicatario dovrà versare direttamente all'istituto di credito la parte del prezzo corrispondente al credito vantato dalla stessa entro 120 gg dall'aggiudicazione".

Contando che non credo che sia soggetto a mutuo fondiario sono un po' confusa... perchè il comma precedente chiede l'INTERO versamento al tribunale e il comma successivo dice "il credito della banca pagalo direttamente a loro..." . Cosa vuol dire?

Grazie in anticipo!

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mamo pubblicato 02 febbraio 2020

Buongiorno,

ho intenzione di partecipare ad un’asta riguardante un immobile (non soggetto ad iva) su cui grava una iscrizione di ipoteca giudiziaria (da parte di privati su 6 diversi immobili, compreso quello a cui sono interessato) e successiva Trascrizione di pignoramento immobili da parte di un istituto di credito (trascrizione di pignoramento solo su 4 dei 6). Sto cercando di valutare le spese che dovrò affrontare in caso di aggiudicazione, come l’imposta di registro (sia nel caso di agevolazioni prima casa che seconda casa), nonché le ulteriori spese (cancellazione trascrizioni, iscrizioni ecc.) che dovrò affrontare; prendendo come base d’asta euro 100.000.

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mamo pubblicato 02 febbraio 2020

Buongiorno,

ho intenzione di partecipare ad un’asta riguardante un immobile (non soggetto ad iva) su cui grava una iscrizione di ipoteca giudiziaria (da parte di privati su diversi immobili, compresi quello a cui sono interessato) e successiva Trascrizione di pignoramento immobili da parte di un istituto di credito (trascrizione di pignoramento). Sto cercando di valutare le spese che dovrò affrontare in caso di aggiudicazione, come l’imposta di registro (sia nel caso di agevolazioni prima casa che seconda casa), nonché le ulteriori spese (cancellazione trascrizioni, iscrizioni ecc.) che dovrò affrontare; prendendo come base d’asta euro 100.000.

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inexecutivis pubblicato 03 febbraio 2020

RISPONDIAMO A GIULIA

Cerchiamo di rispondere separatamente alle domande formulate.

A proposito del compenso del professionista, gli importi non possono spostarsi di molto dalla somma prevista nel post precedente, anche se potrebbero esservi delle oscillazioni. Invero, l’art. 2 comma 3 prevede che “Tenuto conto della complessità delle attività svolte, il giudice dell'esecuzione può aumentare o ridurre l'ammontare del compenso liquidato a norma del comma 1 in misura non superiore al 60 per cento” (la riduzione è stata recentemente dichiarata illegittima dal Consiglio di Stato).

Inoltre, l’art. 2 comma 7 del citato decreto prevede che “Sono poste a carico dell'aggiudicatario o dell'assegnatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà, nonché le relative spese generali e le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale”. Aggiunge la norma che “In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell'aggiudicatario o dell'assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente.

Quanto alle spese di cancellazione, dal tenore dell’avviso di vendita ricaviamo il convincimento che esse non dovranno essere versate dall’aggiudicatario, così come pure le spese di regolarizzazione edilizia, cui l’aggiudicatario dovrà far fronte dopo la pronuncia del decreto.

Infine, a proposito del mutuo fondiario osserviamo che si tratta di una disposizione che non incide sulla posizione dell’aggiudicatario, limitandosi a prevedere che in presenza di un mutuo fondiario una parte del prezzo dovrà essere versata in favore dell’istituto di credito (conformemente a quanto previsto dall’art. 41 tub), ma per l’aggiudicatario non cambia nulla, se non il destinatario del bonifico.

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inexecutivis pubblicato 03 febbraio 2020

RISPONDIAMO ADESSO A MAMO

La domanda è molto generica, per cui cerchiamo di fornire una panoramica complessiva.

IMPOSTE

Per il principio di alternatività dell’IVA rispetto all’imposta di registro, osserviamo che se non si tratta di immobile soggetto ad IVA l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.lgs. 131/1986). Se invece non si tratta di prima casa l’aliquota è del 9%.

In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.

Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

110 per la prima casa

120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1) non prima casa.

Se invece il trasferimento immobiliare è soggetto ad IVA, detta imposta sarà dovuta nella misura del 4% (se prima casa, altrimenti le aliquote possono essere del 10 o del 22%, a seconda del tipo di immobile), mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).

COMPENSO PROFESSIONISTA DELEGATO

A questo punto va considerato il compenso dovuto al professionista delegato.

A tale proposito occorre premettere che l’art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c. dispone che “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.

Quanto alla misura, essa è disciplinata dal Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227, il quale (art. 2) pone a carico dell’aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:

- quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;

- quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 825,00;

- quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00

A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).

Occorre infine tenere presente che l’art. 2 comma due del medesimo decreto prevede che “Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto”.

Il successivo comma tre prevede che il giudice può aumentare o ridurre l’ammontare del compenso liquidato in misura non superiore al 60%, tenuto conto della complessità delle attività svolte.

Infine, il successivo comma 7 stabilisce che “in presenza di giustificati motivi il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista per il periodo precedente”.

COSTI DI CANCELLAZIONI FORMALITà PREGIUDIZIEVOLI

In relazione ai costi di cancellazione delle formalità pregiudizievoli, riteniamo che se nulla è detto nell’avviso di vendita esse gravano sulla procedura.

Se invece fosse precisato che gravano sull’aggiudicatario, osserviamo quanto segue.

In primo luogo va operata una distinzione:

- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R. n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);

- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria (€. 35,00) ed all’imposta di bollo (€. 59,00), all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:

- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";

- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.

Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.

In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.

In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.

Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".

La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".

Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.

Invece, i costi di cancellazione del pignoramento sono:

€.200 per l’imposta ipotecaria (art. 14 della tariffa allegata al d.lgs. 31.10.1990, n. 347);

€. 59 per l’imposta di bollo (art. 3, punto 2 bis della tariffa allegata la d.P.R. 642/1972);

€. 35 per la tassa ipotecaria (ai sensi della tabella allegata al d.lgs 31.10.1990, n. 347).

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giulia_f pubblicato 03 febbraio 2020

Innanzi tutto GRAZIE mille per il vostro tempo e le vostre risposte. Ne approfitto per chiedere qualche chiarimento in proposito.

Per quanto riguarda il compenso del delegato e le spese generali: In questo caso però dato che l'avviso di vendita fa riferimento a dei "criteri" di un provvedimento del 19 maggio 2009 c'è modo di richiedere a qualcuno (al delegato stesso o non so...) cosa viene detto in questo provvedimento?

Inoltre, ho visto che talvolta vengono richiesti anticipi per compensi e spese pari al 20% del prezzo di aggiudicazione che nel caso ipotetico di €280.000 il 20% sarebbe una cifra MOLTO alta.

Ipotizzando che questo provvedimento richieda il 20% di anticipo per spese e compensi (pari a 36.000€) immagino che molto di quanto versato dovrà esserci restituito giusto?

Come mai si richiedono cifre così alte (direi esagerate) come anticipo?

Si può chidere al delegato una stima delle spese ipotizzando di aggiudicarsi l'asta a 280k? Chiedo questo perchè ovviamente pensare di pagare 280k + 36k richiede una liquidità ben diversa...

Per le spese di cancellazione e anche quelle di demolizione invece a quanto ho capito saranno a carico della procedura se non ho capito male.
Per il mutuo fondiario, il bonifico andrà fatto direttamente alla banca ma mi chiedevo come mai nel paragrafo poco sopra invece si chiede il pagamento delle somme dovute tramite assegno intestato al Tribunale e poi poco sotto si richiedesse di pagare la parte spettante all'eventuale creditore fondiario direttamente a lui...

Colgo l'occasione per farvi un'altra domanda. Qualora il debitore esecutato non avesse pagato bollette (es. luce gas acqua etc - non c'è condominio), nel caso mi aggiudicassi l'immobile. Sarei costretta al pagamento degli arretrati? Se si, è possibile richiederne la quantificazione prima dell'offerta?

Vi ringrazio davvero moltissimo nuovamente, sia per la vostra competenza ma soprattutto per il vostro tempo!

RISPONDIAMO A GIULIA

Cerchiamo di rispondere separatamente alle domande formulate.

A proposito del compenso del professionista, gli importi non possono spostarsi di molto dalla somma prevista nel post precedente, anche se potrebbero esservi delle oscillazioni. Invero, l’art. 2 comma 3 prevede che “Tenuto conto della complessità delle attività svolte, il giudice dell'esecuzione può aumentare o ridurre l'ammontare del compenso liquidato a norma del comma 1 in misura non superiore al 60 per cento” (la riduzione è stata recentemente dichiarata illegittima dal Consiglio di Stato).

Inoltre, l’art. 2 comma 7 del citato decreto prevede che “Sono poste a carico dell'aggiudicatario o dell'assegnatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà, nonché le relative spese generali e le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale”. Aggiunge la norma che “In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell'aggiudicatario o dell'assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente.

Quanto alle spese di cancellazione, dal tenore dell’avviso di vendita ricaviamo il convincimento che esse non dovranno essere versate dall’aggiudicatario, così come pure le spese di regolarizzazione edilizia, cui l’aggiudicatario dovrà far fronte dopo la pronuncia del decreto.

Infine, a proposito del mutuo fondiario osserviamo che si tratta di una disposizione che non incide sulla posizione dell’aggiudicatario, limitandosi a prevedere che in presenza di un mutuo fondiario una parte del prezzo dovrà essere versata in favore dell’istituto di credito (conformemente a quanto previsto dall’art. 41 tub), ma per l’aggiudicatario non cambia nulla, se non il destinatario del bonifico.

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cateno54 pubblicato 04 febbraio 2020

Buongiorno vedendo sul forum tutte le richieste d'informazioni sulle aggiudicazione che ricevete mi permetto a chiedervi qualche informazione se potete darmela per favore e consigliarmi cosa fare al riguardo le spese e i tempi per il trasferimento esecutivo di Liguidazione. Mi sono aggiudicatoa Dicembre 2018 due lotti per 2 garagi aperti senza porte comunicanti , a 2400,00 euro ciascuno,totale 4800,00 euro avendo già un appartamento e un garage,non ho usufruito l'agevolazione per prima casa,(suppongo ) al seguito dei calcoli ricevuti. Mi é stato richiesto -1 assegno per l'acconto di 480,00 euro -1 per 950,00 dopo l'aggiudicazione come acconto spese dopo l'aggiudicazione -due bonifici il 24/02/2019 di cui il primo per 1120,00 per il saldo prezzo e l'atro di 3200,00 a la banca che deteneva il debito del debitore (credito bancario ). Dopo aver sollecitato diverse volte al Professionista delegato come mai la pratica non era ancora chiusa, all'inizio di Giugno 2019 il decreto di Trasferimento é stato firmato e depositato alla Cancelleria dal Presidente del Tribunale , visto che il G.E. nominato all'inizio deve essere sostituito mi é stato detto dal Professionista delegato dopo averlo sollecitato ancora all'inizio di Gennaio 2020 mi ha detto che ha presentato "l' istanza di liquidazione delle spese e compensi in data di Agosto " al G.E (ma il G.E. deve essere sostituito, a mio avviso avrebbe dovuto far l'istanza al Presidente visto che quest'ultimo ha firmato il decreto di Trasferimento ) a quest'ultimo sollecito mi ha inviato i calcoli finali di cui mi ha richiesto un bonifico di 1000,00 euro aspettando che il Presidente nomina un nuoivo G.E. Dai calcoli mi ha trasmesso la nota spesa a mio carico il modello F23 di Agosto 2019 all'agenzie dell'entrate per il costo di registrazione di 1100,00 euro , oltre marche e diritti copie per E 108,50. Euro specifica l'acconto di 950,00 euro che avevo versato come acconto. "Liguidazione compenso per operazioni di vendita beni immobili

Prezzo Aggiudicazione 4800,00 Euro

Totale Compenso a carico dell'aggiudicatario

Sub -Totale a carico dell'aggiudicatario 750,00 Euro spese generali 10%(art.2,c.6 decreto15.52809,n80 75,00 Euro cap 4% 33,00 Euro iva 22% 188,00 Euro

spese vive documentate 1208,50 Euro

Totale 2255,26 Euro " Avendo versato già 950+1000=1950 Euro resta a pagare 305,26 in attesa della definitiva liquidazione da parte del GE che sarà nominato a breve.(affermazione del Professionista Delegato )

Dopo il Trasferimento ho chiesto e avuto il permesso di fare dei lavori ,mettergli la porta, ma dopo ancora 13 mesi la definitiva liquidazione non é chiusa.

Normalmente credevo che non essendo soggetto all'IVA e nemmeno il debitore non mi dovrebbero dovuto calcolarmi l'iva al 22% ,(al massimo s'é ho capito bene avrebbero dovuto calcolarmi il 10% visto che l'immobile data del 1986 ) ma si vede nella Procedura Esecutiva immobiliare (ch'é dalla banca che si fa il Decreto di Trasferimento é normale? pertanto sulla visura é di proprietà del Debitore ) Sul Decreto di Trasferimento é citato: "Promossa da: Banca Barclay avec n IVA.................................................." "In Danno del Debitore........................................................." Il compenso credo vedendo il calcolo é di 750,00 euro normalmente avevo visto 550,00 euro per una aggiudicazione ,sicuramente visto ch'erano due lotti hanno fatto un forfait, é esatto?

Per la nota spesa a mio carico, il modello F23 per il costo di registrazione di 1100,00 euro normalment é la rivalutazione della visura catastale al 126%?come seconda casa

che verrebbe 240,28 euro totale 80,56 euro ( per 2 garagi ) 80,56126% = 101,5056 101,5056 + 80,56 = Totale 182,0656 e non 1100 Euro (sembra troppo 47% di spese su 2 volte 2400 euro) Ringraziandovi per la risposta che mi darete e come dovrei compartarmi nei rapporti del Delegato o il Presidente visto ch'é lui che ha firmato il decreto.. Distinti Saluti Cateno54

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lucad pubblicato 04 febbraio 2020

Buonasera. Innanzitutto essendo straniero Mi scuso per gli sbagli grammaticali che farò e spero di riuscire a farmi capire. Ho acquistato da poco un appartamento all'asta come prima casa, l'asta che si è tenuta dentro l'ufficio notarile. L'appartamento proviene dalla ditta costruttrice che è andata in fallimento. L'asta è stata incaricata ad un ufficio notarile In più c'è Il curatore fallimentare è l'architetto che ha effettuato la perizia. Mi sono aggiudicato l'appartamento per la cifra di €117.400 e ovviamente in mezzo c'è anche un mutuo. Riporto in seguito la spesa riportata nella perizia per la cancellazione delle ipoteche, e i costi per il condominio in realtà non so se dovrei pagare queste che sono riportate nella perizia oppure quelli nel momento in cui faccio l'atto, quindi dell'anno in corso e dell'anno precedente? "Tali vincoli ed oneri giuridici gravanti sui beni pignorati saranno ovviamente cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della procedura, per ogni annotamento, attualmente, risultano essere: - costo di cancellazione della annotazione di restrizione R.P. 1165 è pari ad € 35,00 per tasse ipotecarie; - costo di cancellazione delle iscrizione di restrizione R.P. 337 è pari allo 0,50% per imposta ipotecaria (calcolato sul minore valore tra l’ammontare del credito garantito e il prezzo di aggiudicazione dell’immobile trasferito) oltre la tassa ipotecaria di € 35,00 e bollo di € 59,00; - costo di cancellazione della trascrizione di restrizione R.P. 3154 è pari ad € 294,00 (200 imposta ipotecaria + 59 imposta bollo + 35 tassa ipotecaria); - costo di cancellazione delle iscrizione di restrizione R.P. 696 è pari allo 0,50% per imposta ipotecaria (calcolato sul minore valore tra l’ammontare del credito garantito e il prezzo di aggiudicazione dell’immobile trasferito) oltre la tassa ipotecaria di € 35,00 e bollo di € 59,00; - costo di cancellazione della trascrizione di restrizione R.P. 1054 è pari ad € 294,00 (200 imposta ipotecaria + 59 imposta bollo + 35 tassa ipotecaria).

Spese condominiali: Gli importi, non versati dall’esecutato, che riguardano le unità immobiliari - con riferimento alla gestione ordinaria - periodo dal 15/12/2016 al 14/12/2017 - ammontano: - importo non corrisposto per l’appartamento…....................€ 405,77 - importo non corrisposto per il garage..................................€ 47,52 - L’importo totale non versato risulta pari ad..........................€ 453,29 Allo stato attuale non risulta nessun Regolamento condominiale

A questo punto per favore avrei bisogno se mi potete indicare i costi che dovrò sostenere compreso gli oneri del notaio, costi per la cancellazione delle ipoteche, per il verbale di aggiudicazione e tutte le altre spese che potranno esserci. Vi ringrazio molto per la vostra attenzione

           Cordiali saluti.

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lucad pubblicato 05 febbraio 2020

Mi sono scordato di specificare che l'appartamento è ancora una categoria A3 in fase di costruzione quindi non è stato ancora accatastata e non credo ci sia una rendita catastale.

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inexecutivis pubblicato 06 febbraio 2020

rispondiamo a Giulia.

Cerchiamo di rispondere separatamente alle diverse domande formulate.

Quanto al provvedimento che reca i criteri generali di liquidazione dei compensi, esso può essere richiesto in Tribunale o al delegato, che riteniamo obbligato ad esibirlo in quanto concorre a determinare il costo della vendita.

A proposito del fondo spese richiesto anticipatamente in via forfettaria nella misura del 20% osserviamo che la pratica è diffusa e si giustifica in ragione del fatto che il trattamento fiscale di un decreto di trasferimento non è determinabile a monte. Quindi se esiste una previsione di questo tipo, occorre prenderne atto.

Quanto al bonifico, ad intervenuta aggiudicazione se non si ricevono indicazioni diverse da parte del delegato, il versamento potrà essere eseguito sul conto della procedura.

Infine, quanto ad eventuali spese insolute, gravano sull’acquirente solo quelle condominiali che si riferiscono all’anno in corso ed all’anno precedente alla data del decreto di trasferimento, a norma dell’art. 63 disp. att. c.c. (si tratta, peraltro, di costi che devono essere indicati nella relazione di stima a norma dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c.) anche se accade spesso che quelle indicate in perizia non siano più attuali in quanto dal momento della perizia a quello della vendita sono passati più di due anni.

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inexecutivis pubblicato 06 febbraio 2020

Rispondiamo a Cateno54 osservando che i conteggi che le sono stati compiuti sono del tutto corretti.

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inexecutivis pubblicato 06 febbraio 2020

Rispondiamo a LUCAD osservando che la quantificazione dei costi di cancellazione riportata in perizia è corretta.

Quanto alle spese condominiali, quelle indicate in perizia NON dovranno essere pagate poiché non si tratta di spese che rientrano nell’anno in corso o nell’anno precedente al decreto di trasferimento, così come previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.

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tsilverioeresa pubblicato 06 febbraio 2020

Buongiorno, sono in procinto di partecipare ad un'asta in una regione (Trentino) differente dove ho la residenza (Emilia) per un appartamento turistico, ho dei dubbi sui costi che graveranno sucessivamente e che influiranno sul rialzo che si avrà all'apertura dato che ho prefissato una cifra senza poi sconfinare troppo comunque di poco superiore ai 110.000mila €.(senza farmi prendere la mano),oltre al prezzo valore che richiederò su una rendita totale di 754€. compresa la pertinenza, la mia preoccupazione è sopratutto sui costi della procedura dato che viene indicato che ogni onere fiscale della vendita è a carico dell'aggiudicatario, ad eccezione delle imposte di cancellazionedelle formalità pregiudizievoli. l'aggiudicatario oltre al prezzo d'acquistodovrà pertantocorrispondere le imposte dovute per leggesul trasferimento.l'aggiudicatario potrà valersi del prezzo valore in forza del disposto art. 1 comma 497 L. 23 /12/2005 n. 266.

sucessivamente alla vendita il Professionista delegato richiederà all'aggiudicatario il versamento delle imposte secondo la liquidazione dell'Agenzia delle Entrate e sucessivamente - salvo il caso di intavolazione e accatastamento a cura del notaionell'ipotesi di cui all'art.585c.p.c. - provvederà alla inatvolazione del decreto di trasferimento e alla eventualevoltura catastale,eseguendo inoltre le formalità di cancellazione delle annotazioni dei pignoramenti, dei sequestri conservativie delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trsferimento ai sensi dell'art. 586 c.p.c. emesso dal giudice dell'esecuzione SARANNO A CARICO DELL'AGGIUDICATARIO IL COMPENSO PER LA REGISTRAZIONE DEL DECRETO DI TRSFERIMENTO PER L'INTAVOLAZIONE E PER L'EVENTUALE VOLTURA CATASTALE NONCHE' PER LA CANCELLAZIONE DELLE FORMALITA' PREGIUDIZIEVOLI, COSì COME LIQUIDATO DAL GIUDICE DELL'ESECUZIONE. Qualora i beni venduti richiedano per l'intavolazione la redazione del piano divisionale o la modifica di quello esistente o un frazionamento ecc ecc.

quello che chiedo 1°) è quanto ammonterà il costo prezzo valore 2°) se non c'è un vizio dato che viene indicato che il bene viene venduto libero da ipoteche e pignoramenti e viene indicato che oneri fiscali ad eccezione delle imposte di cancellazione sono a carico dell'aggiudicatario ma poi indica che saranno a carico dell'aggiudicatario le spese relative alla cancellazione ? la vendita non sarà soggetta ad iva, e viene richiesto il prezzo valore per avere la possibilità di mettere in vendita l'appartamento e sfruttarlo per il periodo di transizione occorrente, che calcolo in 3 anni circa.

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domenico7666 pubblicato 07 febbraio 2020

ringrazio asta legale per i chiarimenti, ho gli ultimi due dubbi riguardo un altra asta.

1° in questa asta c'e un locatore con contratto non opponibile in quanto fatto prima del pignoramento del bene, della tipologia 4+4 con scadenza finale nel 2023, in quanto e stato fatto un abuso edilizio non sanabile posso richiedere lo sgombro dell appartamento,per effetturare questa rimozione o devo aspettare almeno 6 mesi prima della scadenza per dargli lo sfratto?

2° dal momento dell'acquisto il canone di locazione viene pagato a me o ancora al vecchio proprietario?

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cateno54 pubblicato 08 febbraio 2020

Ho visto che mi avete risposto sulle spese del trasferimento che sono esatte e vi ringrazio molto,

ma non so come comportarmi per i tempi troppo lunghi (quasi 14 mesi )per il trasferimento esecutivo di Liguidazione verso il Delegato o il Presidente visto( ch'é lui che ha firmato il decreto.à Giugno 2019)

Distinti Saluti Cateno54

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inexecutivis pubblicato 10 febbraio 2020

RISPONDIAMO A tsilverioeresa

L’imposta di registro, quando non ricorrono i benefici prima casa, si applica nella misura del 9% ai sensi dell’art. 1, comma 1 della tariffa del TUR (Testo unico dell’imposta di registro) approvato con dpr 26.4.1986, n. 131.

La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.

Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per 120 quando si tratta di fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1).

In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23

Infine, ai sensi del comma 3 del citato art. 10, l’atto di trasferimento è soggetto alle imposte ipotecarie e catastali nella misura di €. 50,00 ciascuna.

Nel suo caso dovremmo essere intorno ai 7.938 euro.

Quanto alle spese di cancellazione, ci sembra che in effetti ci sia una contraddizione. Le suggeriamo di leggere sia l’avviso di vendita che l’ordinanza, e di interloquire con il delegato.

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Giuseppe57 pubblicato 10 febbraio 2020 - Ultima modifica 10 febbraio 2020

Buongiorno, ho letto sul vostro interessantissimo forum, che tra le spese da sostenere successivamente all’aggiudicazione di un immobile all’asta, c’è la parcella da pagare al professionista delegato, per la redazione del Decreto di Trasferimento, la qui quota è disciplinata dal Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227. La fase successiva, è la trascrizione del Decreto di Trasferimento alla conservatoria dei registri immobiliari, e immagino che questa operazione abbia un costo a parte, potreste gentilmente quantizzarmelo. Eventualmente questa trascrizione potrebbe farla l’aggiudicatario, grazie.

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inexecutivis pubblicato 11 febbraio 2020

Rispondiamo ora a domenico7666 osservando che se il contratto di locazione non è opponibile alla procedura in quanto stipulato prima del pignoramento, il giudice dell'esecuzione potrà ordinare la liberazione dell'immobile indipendentemente dal preavviso previsto nel contratto.

Per quanto riguarda i canoni di locazione, osserviamo che solo il trasferimento della proprietà dell'immobile determina anche il subentro dell'acquirente nel contratto di locazione e quindi nel diritto alla percezione dei canoni, per tutta la durata del contratto.

Il dato si ricava dalla lettura del combinato disposto degli artt. 1599, 1602 e 1603 c.c., e costituisce convincimento della giurisprudenza da tempi risalenti. Si veda, ad esempio, Cass. Sez. 1, 11/07/1967 n. 1713, a mente della quale "Il compratore di un immobile, dato in locazione a terzi, assume la qualità di locatore e pertanto subentra, se il contrario non sia pattiziamente stabilito, in tutti i diritti ed obblighi del rapporto che non siano esauriti" (negli stessi termini, più di recente, Cass. Sez. 3, 15/07/2008 n. 19442)

Ciò detto, va osservato che secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria è il decreto di trasferimento l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).

Dunque è da quel momento che l’acquirente - nuovo proprietario – ha diritto ad ottenere il pagamento dei canoni in suo favore. Precisiamo inoltre che la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui si è prodotto l’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).

In questi termini si esprime anche la costane giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo la quale "Dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione, il locatore-proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene" (Cass. Sez. 6 - 1, 28/03/2018 n. 7748).

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inexecutivis pubblicato 17 febbraio 2020

risondiamo a Giuseppe57 precisando che la trascrizione del decreto di trasferimento non comporta, per l'aggiudicatario, il pagamento di un compenso ulteriore in favore del professionista delegato.

Il compenso riconosciuto in suo favore dall'art. 2 dm 227/2015 è omnicomprensivo. Ad esso vanno aggiunti solo gli importi delle imposte.

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antoballi pubblicato 29 febbraio 2020

Buongiorno, Mi sono aggiudicato un immobile al prezzo di 180.000 Ho chiesto al delegato se il 2%(prima casa) andasse calcolato sul prezzo di aggiudicazione o sul valore catastale (x120). Dice il prezzo di aggiudicazione. Ho chiesto lumi sulla possibilità di utilizzare il metodo prezzo/valore ma nn mi risponde....metodo che mi fa risparmiare un po’ di tasse. Sono aggiudicatario provvisorio e tra 15 gg dovremmo andare dinanzi al giudice del tribunale. Cosa mi consigliate di fare? Leggo che devo richiederlo espressamente ?! A chi devo fare richiesta?C è una modulistica? Grazie mille

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inexecutivis pubblicato 03 marzo 2020

Ai sensi dell’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria per il 2006), la disciplina del prezzo valore si applica su richiesta della parte acquirente resa al notaio “all'atto della cessione”.

Traslando questa previsione nell’ambito delle vendite esecutive, laddove l’atto di cessione (ossia l’atto che determina il trasferimento della proprietà) è costituito dal decreto di trasferimento, si deve giungere alla conclusione per cui, a nostro avviso, fino a quando non è stato emesso il decreto di trasferimento l’opzione per l’applicazione della disciplina del prezzo valore è ancora possibile.

Non esiste una modulistica. Le Suggeriamo una richiesta formale (pec o raccomandata a.r. con la quale richiede che l’imposta di registro sia calcolata con il sistema del “prezzo valore”, a norma dell’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266.

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franz2580 pubblicato 05 marzo 2020

Buonasera, mi sono aggiudicato un asta per un immobile categoria A7 rendita catastale 542€ con garage c/6 rendita catastale 16,80€ al prezzo di 205.000 come prima casa, nell'ordinanza di vendita era riportato questo: gli oneri fiscali(imposta di registro/Iva, ipotecarie e catastali) e tutte le altre spese inerenti alla vendita (trascrizione e voltura catastale, spese necessarie per la cancellazione dei gravami e spese notarili), si intendono poste a carico dell'acquirente; Il notaio delegato alla vendita mi ha detto che si tratta di 4 ipoteche da cancellare, vorrei avere un quadro sulle spese eventuali da sostenere considerando che ho un credito d'imposta di 2400€ per acquisto prima casa soggetta ad IVA del 4% che entro 12 mesi dovrò alienare. Vi ringrazio

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giusan pubblicato 07 marzo 2020

Buonasera, in caso di aggiudicazione di UN lotto che include Apprtamento+Cantina+Box con prezzo base di 135.000€. Ipotizzando che questo sia il prezzo di aggiudicazione, l’immobile di classe catastale A/2 risulta soggetto ad IVA, che nel mio caso risulterebbe prima casa, quindi pari al 4%. Vi chiedo un aiuto prezioso per confermare le ulteriori spese che il custode mi ha evidenziato ma che temo non siano esaustive o a me chiare.

135.000€ spese di aggiudicazione 5.400€ IVA (4% prima casa) 200€ imposta di registro 200€ imposta ipotecaria 200€imposta catastale
230€ imposta di bollo 55€ voltura catastale 35€ tassa ipotecaria

Inoltre, i costi aggiungo i costi spettanti al professionista delegato, per la quota parte dovuta che deduco essere pari a 825€ (per immobili > 100.000€ ma inferioro a 500.000€). Non mi è chiaro invece se a quest’ultima voce deve essere aggiunta l’IVA ?(in che misura?) e il contributo previdenziale (in che misura?)

Avendo letto numerosi casi, ritenete che questo Rientri in una casistica tale per cui potrebbero esserci ulteriori costi o calcoli? Grazie mille per l’attenzione

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inexecutivis pubblicato 08 marzo 2020

RISPONDIAMO A FRANZ 2580

La domanda è molto generica, per cui cerchiamo di fornire una panoramica complessiva.

IMPOSTE

Per il principio di alternatività dell’IVA rispetto all’imposta di registro, osserviamo che se non si tratta di immobile soggetto ad IVA l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.lgs. 131/1986). Se invece non si tratta di prima casa l’aliquota è del 9%.

In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.

Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

110 per la prima casa (e per una sola pertinenza)