Bene Difforme alla perizia

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  • Ultimo messaggio 19 gennaio 2022
FedeX pubblicato 28 dicembre 2021

 Buonasera,
mi sono aggiudicato, dopo gara, un capannone industriale con annesso box (abbusivo). Nel sito che pubblicizzava il bene mancavano le foto. Non potendo fissare un appuntamento a me fattibile chiedo al curatore se potesse inviarmi delle foto che protamente mi fa avere. Il bene mi piace, formalizzo l'offerta, vado a gara aggiudicandomi il bene. Dopo il saldo prezzo, il notaio richiedeva degli aggiustamenti catastali dove chiedo al curatore l'accesso al bene per permettere ai miei tecnici di eseguire i rilievi. Scopro che il capannone è stato saccheggiato, si sono rubati tutti gli impianti e pure le porte, mentre il box è stato quasi demolito, mentre sia nelle foto sia nella perizia si dichiarano in discreto stato di conservazione. 
Ho mandato una pec al curatore facendo notare le difformita e mi rimanda ad un sopralluogo insieme al mio tecnico per discutere tra l'altro di altre problematiche burrocatrice catastali, invece per quanto riguarda lo stato del bene praticamente mi ha detto che non ho alcun diritto a sconto o rimborso, anche se per quello che mi ha fatto capire che il box è stato vandalizzato dopo la gara. Inoltre dentro il capannone ci stanno tantissimi rifiuti speciale che dovrei smaltire sempre a mie spese ma non dichiarate nella perizia.
Secondo voi posso pretendere qualcosa?
Grazie

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inexecutivis pubblicato 31 dicembre 2021

La questione prospettata purtroppo non è facilmente risolvibile.

Non tanto sul piano giuridico, rispetto alla quale le soluzioni ci sembrano piuttosto semplici, quanto sul piano concreto.

Dal punto di vista teorico, infatti, si potrebbe citare in giudizio il danneggiante, facilmente individuabile nella persona di colui che aveva materialmente la disponibilità dell'immobile.

Occorrerebbe tuttavia garantirsi contro il fatto che questi sia in grado di pagare, nel momento in cui l'aggiudicatario ottenesse una condanna di costui al risarcimento del danno.

Sempre sul piano teorico, potrebbe essere chiamato a rispondere il custode.

Ai sensi dell’art. 65 c.p.c., compito del custode è quello di conservare ed amministrare i beni sequestrati o pignorati.

Egli, inoltre, ai sensi dell’art. 67, comma secondo, c.p.c. è tenuto al risarcimento dei danni cagionati alle parti, se non esercita la custodia da buon padre di famiglia.

Esiste poi il precetto di cui all’art. 2051 c.c., che disciplina il danno da cosa in custodia.

Aggiungiamo, infine, che ai sensi dell’art. 388, comma quinto, c.p., il custode che rifiuti, ometta o ritardi indebitamente il compimento di un atto del suo ufficio (e tale è certamente la esecuzione dell’ordine di liberazione, ai sensi dell’art. 560, comma quarto, c.p.c.) è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino ad un anno o con la multa fino a 516 euro”.

Quindi, certamente, il custode può essere chiamato a rispondere del danno arrecato alla cosa in custodia, e del danno derivante dalla ritardata esecuzione dell’ordine di liberazione.

In questo senso si è espressa la giurisprudenza. Secondo la Cassazione (sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730), infatti, "Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore. Ne deriva che, in relazione allo "ius ad rem" (pur condizionato al versamento del prezzo), che l'aggiudicatario acquista all'esito dell'"iter"esecutivo, è configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato l'oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto. Pertanto, qualora l'aggiudicatario lamenti che l'immobile aggiudicato sia stato danneggiato prima del deposito del decreto di trasferimento, il giudice è tenuto a valutare la censura dell'aggiudicatario medesimo, diretta a prospettare la responsabilità del custode (nella specie, della curatela fallimentare che aveva proceduto alla vendita forzata), in base ai principi generali sull'adempimento delle obbligazioni (art. 1218 cod. civ.), per inadeguata custodia del bene posto in vendita, fino al trasferimento dello stesso" (negli stessi termini, più recentemente, Cass. 30/06/2014, n. 14765).

Detto questo, una precisazione è di assoluto rilievo.

Affinché il custode sia chiamato a rispondere è necessario che egli possa esercitare di fatto un potere di controllo sul bene, (potere che viene meno allorquando il debitore permane nella disponibilità del fabbricato). In questi casi ci sembra corretta la prevalente opinione dottrinaria, secondo la quale i danni arrecati all’immobile dal debitore che occupi il medesimo non possono ascriversi alla responsabilità del custode, in quanto non è identificabile il capo a questi una condotta esigibile, capace di evitarli. Detto altrimenti, è difficile ipotizzare quale iniziativa il custode avrebbe potuto adottare per evitare che il debitore, nel lasciare l’immobile, lo danneggi.

Questi concetti sono stati più volte espressi dalla Corte di Cassazione in tema di locazione, laddove si è affermato ad esempio che “poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità”. (Affermando tale principio, la S.C. ha riconosciuto la responsabilità del conduttore per i danni causati da infiltrazioni d'acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui muri. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015).

Nel caso prospettato nella domanda, ci è sembrato di capire che il bene fosse occupato da un terzo, il che rende pressoché impossibile al custode adottare precauzioni utili a scongiurare atti vandalici.

In questo senso si è recentemente espressa anche una giurisprudenza di merito (Trib. Savona, 23 aprile 2021), la quale ha affermato che “Deve ritenersi inesigibile da parte del custode di un immobile pignorato un controllo  costante, esercitato attraverso la sua ininterrotta presenza in loco, giorno e notte, senza interruzioni, per impedire che il debitore, anteriormente all’esecuzione dell’ordine di liberazione, possa attuare condotte di doloso danneggiamento dell’immobile da lui occupato; per contro, difetta il requisito della causalità della colpa in relazione alle condotte concretamente esigibili da parte del custode medesimo, consistenti in una sorveglianza discontinua, per l'intrinseca inidoneità ad evitare eventi del tipo di quello verificatosi.

Infine, va esclusa la possibilità di chiedere ed ottenere ristoro in seno alla procedura esecutiva, poiché ai sensi dell’art. 2922 c.c., nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta, per cui il comportamento del giudice è stato del tutto corretto e conforme alla legge.

Per quanto riguarda invece i rifiuti, se ne può chiedere la rimozione a spese della procedura, poichè l'aggiudicatario ha diritto alla consegna di un bene libero da persone e cose. A volte, a questo proposito, i tribunali accordano riduzioni di prezzo pari alle spese di liberazione, cui provvederà quindi in proprio l'aggiudicatario.

FedeX pubblicato 15 gennaio 2022

Salve,
ho avuto modo di fare delle domande al curatore dove affarma che lui ha preso in carico il bene così, tranne per il box che a sua memoria era in discrete condizioni. 
Quindi la sua malafede, a mio modesto avviso, è stata quella di non fornire una perizia del CTU aggiornata e fornire delle fotografie non reali ma bensì del 2013 quando la procedura è del 2017 e la prima asta è stata eseguita nel 2019. Alla mia domanda del motivo che non mi ha fornitore foto reali e recenti la sua risposta è stata " Non faccio mica il fotografo!" ed ha chiuso il discorso.
Mi ha intimidato di mandargli una Pec dove avrei scritto che ogni mio dubbio era stato chiarito, cosa che non ho fatto e non voglio fare.


robertomartignone pubblicato 15 gennaio 2022

Faccia come Le ha scritto l ' esperto del forum , si avvalga di un bravo legale , altro non c' è da aggiungere .

FedeX pubblicato 15 gennaio 2022

Onestamente è una materia dove non tutti gli avvocati sono preparati, difatti, quello che mi ha scritto l'esperto lo porterò all'attenzione del mio avvocato che l'ho trovato parecchio in difficoltà.

 

robertomartignone pubblicato 15 gennaio 2022

La materia non è sicuramente complicata , basta rifarsi al codice ,  al massimo ne trovi un altro , per questo Le ho scritto " si avvalga di un bravo legale " . Comunque non mandi alcuna Pec perchè altrimenti si preclude ogni possibilità che credo , visti i fatti , sarà limitato alla rimozione dei rifiuti . Sappia che situazioni simili sono piuttosto comuni  e che comunque spetta alla procedura consegnare un bene libero da persone e cose , al massimo troverete un accordo .

FedeX pubblicato 17 gennaio 2022

Oggi mi sono visto col legale, dove sostiene a suo dire che siccome nel verbale di aggiudicazione c'è scritto " il bene sarà trasferito nello stato di fatto e di diritto, risultante dalla documentazione agli atti" non posso fare nulla. Praticamente a suo dire è colpa mia se non ho visionato di presenza il capannone e quindi dovevo accorgemi che mancava l'impianto elettrico, che era in uno stato praticamente devastato e che mancano le porte e pareti interne. Sostiene che siccome la perizia è di 10anni fa io dovevo immaginare questo. Io penso che ci sia la malafede del curatore nel fornirmi foto di 10anni fa e non quelle dello stato. Quindi agli atti se compaiono foto di 10anni fa mentre oggi lo stato è completamente diverso, poco importa. A suo dire. Sono con l'umore devastato.

Trovo tutto un'assurdità

robertomartignone pubblicato 17 gennaio 2022

Come Le ho scritto il tutto si limiterà alla rimozione dei rifiuti . Il mercato delle aste non è il mercato libero , aspetti l ' esperto del forum per ulteriori chiarimenti . 

robertomartignone pubblicato 17 gennaio 2022

 Una domanda ma per quale motivo non ha visitato l ' immobile ?

FedeX pubblicato 17 gennaio 2022

Incopatibilità di orari tra i miei e quelli del curatore

FedeX pubblicato 17 gennaio 2022

Una nota che mi è saltata all'occhio: Nella perizia del CTU si legge un'altro procedimento e in particolare di una Esecuzione Immobiliare. Quindi hanno utilizzato la stessa perizia.

 

robertomartignone pubblicato 17 gennaio 2022

Scusi ma non riesco piu' a seguirla ...comunque non si compra ad un ' asta senza visionare il bene prima dell ' esperimento . Comunque sia la perizia non è piu' attaccabile , sono passati i tempi al fine di poter elevare delle contestazioni . 

FedeX pubblicato 17 gennaio 2022

Praticamente, io penso che siano state fatte 2 procedure, una esecutiva e una fallimentare. Per la fallimentare è stata utilizzata la perizia della esecutiva, quindi già vecchia. Quindi è probabile che il curatore quando ha avuto l'incarico, ha trovato il capannone esattamente in questo stato, ma abbia utilizzato foto vecchie e la perizia vecchia.

robertomartignone pubblicato 18 gennaio 2022

Puo ' darsi che sia stata utilizzata un ' unica perizia , ma oramai è andata . Può solo insistere per ottenere la liberazione dai rifiuti e/o altre cose . Altro non può fare nè ne ha diritto , ripeto non è il mercato libero . Piuttosto ha già effettuato il saldo , ha ottenuto il decreto di trasferimento ?

FedeX pubblicato 18 gennaio 2022

Ho effettuato il saldo prezzo ma ancora non ho fatto l'atto notarile. Praticamente c'è pure un problema, dove l'avvocato pensava che ci potrebbe essere qualche speranza. Praticamente è stato venduto il "capannone relative pertinenze" dove il terreno su cui esiste il capannone e il box non è mai stato trasferito nell'atto di vendita dei vecchi proprietari, quindi ad oggi risulta di una terza proprietà. Questo particole però era scritto nella perizia.
Teoricamente dovremmo sfruttare questo. 

robertomartignone pubblicato 18 gennaio 2022

Situazione piuttosto complicata , ma non credo che influisca dato che immagino fosse stato segnalato in perizia a proposito delle trscrizioni ventennali . Difficile dare un giudizio senza verificare il tutto , comunque credo dovrà regolizzare tutto Lei .

inexecutivis pubblicato 19 gennaio 2022

Non possiamo che rifarci alla prima domanda, aggiungendo che ulteriori elementi potrebbero sorgere solo da un attento sudio degli atti.

Certo che se le foto che le sono state inviate sono datate e questo non è stato evidenziato v'è stata quanto meno una lesione dell'affidamento dell'oferente rispetto al fatto che la situazione desritta (nelle foto) corrispondesse a quella reale. Ma, come detto, siamo nel campo delle mere ipotesi.

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