Asta ministeriale di immobile commerciale da convertire in residenziale

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  • Ultimo messaggio 25 giugno 2020
milaura pubblicato 01 maggio 2020

Salve, stiamo valutando la partecipazione ad un'asta pubblicata di un immobile a uso ufficio che vorremmo convertire in immobile residenziale.

Abbiamo qualche dubbio circa la legalità e la trasparenza dell'operazione che la liquidatrice sta portando avanti, e vorremmo capire se c'è una soluzione ad un carico fiscale veramente alto.

L'immobile andrà all'asta il 13 maggio, ma ad oggi, la liquidatrice e il notaio (l'asta è ministeriale e non avverrà in tribunale ma dal notaio che è il responsabile dell'operazione) non hanno ancora deciso se fare o meno l'asta.

Nonostante le mie ripetute telefonate, tutte le volte mi si risponde che non hanno ancora preso una decisione, prima aspettavano il nuovo decreto del Presidente per via del COVID, ora invece non hanno ancora deciso e basta.

Oltre a questo tutte le informazioni in mio possesso, le ho avute durante le mie ripetute telefonate, perchè non esiste un bando ufficiale corretto, l'unico bando che mi è stato fornito me l'ha girato il custode inoltrandomi un documento sbagliato mai avallato dalla liquidatrice.

Le informazioni che la liquidatrice mi ha detto al telefono, circa le spese accessorie fiscali sono le seguenti:

- IVA del 22% con reverse charge in caso di partita IVA

- imposta di registro del 3%

- imposta di registro del 1%

- spese procedurali del 5%

- spese notarili ancora non comunicate e cmque escluse dalle spese procedurali perchè ho chiesto esplicitamente

E' normale questo carico fiscale di spese?

E' normale a 12 gg dall'asta non sapere ancora se l'asta si farà o meno e non avere mai prodotto un documento ufficiale dove sia indicato tutto per iscritto?

La partita IVA noi l'abbiamo, ma io non rientro nella società per cui sarei esclusa dalla proprietà, è possibile acquistare come ditta (per non pagare il 22% di IVA) e poi rivendere subito a me e mio marito senza pagare l'IVA?

Ci sono altre soluzioni percorribili per non pagare l'IVA? Tipo costituire una nuova società? Conviene? Prima o poi l'onere dell'IVA sarà da pagare nel passaggio da società a persone fisiche?

Grazie a chi mi risponderà...

 

 

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astalegale pubblicato 25 giugno 2020

grazie a lei!

milaura pubblicato 24 giugno 2020

Per la cronaca...ci siamo informati in banca, essendo immobile commerciale non possono concederci il mutuo!!! Vedremo il da farsi.

Grazie ancora

milaura pubblicato 23 giugno 2020

Grazie di nuovo! Vi terrò aggiornati...

astalegale pubblicato 21 giugno 2020

La norma non precisa nulla sul punto. Il suo tenore letterale sembrerebbe escluderlo, anche perchè non è chiaro se cosa si intenda per abitazione principale.

Per ricavarlo occorre guardare altre norme.

A rilevare è, innanzitutto, l’art. 10, comma 3-bis del T.U. delle imposte sui redditi (d.P.R. n. 22 dicembre 1986, n. 917), disposizione in tema di “oneri deducibili”, a tenore della quale per abitazione principale “si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”, con la precisazione dell’irrilevanza della “variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l'unita' immobiliare non risulti locata”.

La nozione in parola è ripresa poco dopo, nello stesso contesto regolamentare, dall’art. 15, comma 1, lett. b), in materia di “detrazioni per oneri”, e fatto coincidere con il concetto di “dimora abituale”.

A mente della norma evocata, infatti, “per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente”, senza che si tenga conto “delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro” nonché – similmente alla regola dell’art. 10 – delle “variazioni dipendenti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l'unità immobiliare non risulti locata”.

 

milaura pubblicato 17 giugno 2020

Grazie, era proprio quello che speravo di sentirmi dire...noi dovremmo fare prima i lavori di ristrutturazione per poi trasferire la residenza, quindi diverrà "abitazione principale" dopo 1 annetto circa, forse in questo caso il problema sussiste lo stesso?

Buona giornata

astalegale pubblicato 17 giugno 2020

Stando alla previsione di cui dell’art. 119, comma 10 D.L. 19/05/2020, n. 34, nel momento in cui l'immobile viene adibito ad "abitazione principale" la successiva attività è ammissibile alla fruizione dell'agevolazione.

milaura pubblicato 16 giugno 2020

Grazie ancora per la risposta, questo concetto direi che è chiaro.

Secondo il diritto, se noi acquistiamo un immobile accatastato come A10 (immobile commerciale) e una volta diventati proprietari lo convertiamo in immobile residenziale, possiamo usufruire degli ecobonus?

Oppure ci sono dei cavilli burocratici che mantengono fede allo stato originale dell'immobile impedendoci di accedere agli ecobonus?

astalegale pubblicato 15 giugno 2020

Purtroppo prima del decreto di trasferimento la possibilità di conversione dell'immobile non è possibile poichè si tratta di attività che è riservata al proprietario, e l'aggiudicatario diviene tale solo con la pronuncia del decreto di trasferimento (sul punto la giurisprudenza è pacifica:, si veda, tra le molte, (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) 

milaura pubblicato 10 giugno 2020

Si pare che l'ecobonus verrà esteso anche alle seconde case, in tal caso non ci dovrebbe essere più il problema n.3.

Rimane il dubbio circa la possibilità di utilizzare l'ecobonus (problema n.1) anche dopo aver convertito l'immobile da bene strumentale (A10) a immobile di tipo residenziale.

Per non rischiare di rimanere imbrigliati in lacci e lacciuoli burocratici bisognerebbe chiarire questo grande dubbio perchè qualora si facesse sempre riferimento allo stato iniziale dell'immobile, ignorando quindi il cambio d'uso, faremmo un grande buco nell'acqua.

Dopo aver digerito la presenza di un carico fiscale alto, ci eravamo fatti coraggio e avevamo ipotizzato di partecipare all'asta sfruttando poi per la ristrutturazione gli ecobonus, ma se non ci fossero le condizioni di sfruttare gli ecobonus, le cose cambierebbero radicalmente.

Grazie ancora per tutto il tempo che ci state dedicando e per le preziose informazioni.

astalegale pubblicato 10 giugno 2020

Rispondiamo al primo interrogativo osservando che a norma dell’art. 119, comma 10 D.L. 19/05/2020, n. 34Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 3 non si applicano agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e professioni, su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale”.

Dunque ci pare chiaro che l’ecobonus, almeno quello di cui ai primi tre commi del citato art. 119, occorre che l’intervento abbia ad oggetto l’abitazione principale.

Non è possibile che la conversione avvenga nel lasso di tempo intercorrente tra aggiudicazione e vendita, in quanto in quella fase l’aggiudicatario non è ancora proprietario, né può farsi carico alla procedura di provvedere.

milaura pubblicato 05 giugno 2020

Salve, sono di nuovo qua...ieri abbiamo avuto l'incontro col geometra per cercare di capire un po' di questioni burocratiche in previsione dell'utilizzo dei famosi ecobonus al 110% di cui tanto di parla, sono emersi un paio di quesiti, provo...:

1) Essendo l'immbile di cui siamo interessati un bene strumentale (catalogato come A10 e adibito a uffici) che noi dovremo convertire in abitazione residenziale, siamo sicuri di poter accedere agli ecobonus 110%? Non è che fa fede lo stato originale del bene?

2) E' possibile convertire il bene da strumentale a residenziale, a nostre spese, nel lasso di tempo che intercorre fra l'aggiudicazione (presunta) dell'asta e l'atto notatile di vendita? In questo modo noi acquisteremmo il bene come residenziale

3) Avendo sia io che mio marito usufruito dei benefici 1 casa, possiamo accedere agli ecobonus (se sono riferiti solo a 1 casa) vendendo l'immobile entro 12 mesi dall'acquisto? Oppure c'è un modo per saldare i  benefici 1 casa acquisiti in precedenza, in modo da poter essere liberi di accedere ai nuovi bonus?

Come sempre grazie :)

astalegale pubblicato 01 giugno 2020

grazie a lei!

milaura pubblicato 30 maggio 2020

Grazie di nuovo :)

astalegale pubblicato 29 maggio 2020

Difficile rispondere ad una domanda così generica. Possiamo solo dire che in liena generale quando un immobile sconta il pagamento dell'IVA, limposta di registro è dovuta nella misura fissa di €. 200, mentre l'imposta ipotecaria è del 3% mentre qualla catastale è dell'1%. Probabilmente il 3% che le è stato indicato si riferisce all'imposta ipotecaria, mentre l'1% all'imposta catastale.

milaura pubblicato 25 maggio 2020

Approfitto della disponibilità per una curiosità...in quali casi l'impostadi registro è fissa (200€) e non una percentuale? Mi sto chiedendo per quale motivo il carico fiscale nell'immobile che mi interessa, è così alto?

22% di IVA + 5% di spese procedurali (in cui non sono comprese le spese notarili) + 3% imposta di registro + 1% imposta di registro per un totale di 31% di carico fiscale per un'immobile all'asta mi sembrano un'esagerazione! Da ignorante non pensavo fosse possibile una combinazione simile di tasse da pagare.

Grazie di nuovo

astalegale pubblicato 16 maggio 2020

grazie a lei

milaura pubblicato 13 maggio 2020

Va bene, grazie mille, valuteremo il da farsi.

Buona giornata

Saluti

astalegale pubblicato 13 maggio 2020

I costi c isembrano corretti. Rimarrebbe da capire cosa copre il 5% previsto per "spese procedurali".

Quanto all'IVA, la stessa va versata comunque, salvo i casi di reverse charge e compensazione.

 

milaura pubblicato 11 maggio 2020

In verità di quesiti irrisolti ce ne sarebbero ancora:

1 - E' legittimo un carico fiscale del 31% per un'asta pubblica, escluse le spese notarili (22% IVA con reverse charge + 5% spese procedurali+ 3% imposta registro + 1 imposta registro)

2 - Se costituire società per risparmiarsi l'IVA può essere conveniente

Ma mi rendo conto che quest'ultimo sia un quesito da commercialista più che legale.

Grazie cmque di tutto.

astalegale pubblicato 09 maggio 2020

tutto chiaro dunque!

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