Asta ministeriale di immobile commerciale da convertire in residenziale

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milaura pubblicato 4 settimane fa

Salve, stiamo valutando la partecipazione ad un'asta pubblicata di un immobile a uso ufficio che vorremmo convertire in immobile residenziale.

Abbiamo qualche dubbio circa la legalità e la trasparenza dell'operazione che la liquidatrice sta portando avanti, e vorremmo capire se c'è una soluzione ad un carico fiscale veramente alto.

L'immobile andrà all'asta il 13 maggio, ma ad oggi, la liquidatrice e il notaio (l'asta è ministeriale e non avverrà in tribunale ma dal notaio che è il responsabile dell'operazione) non hanno ancora deciso se fare o meno l'asta.

Nonostante le mie ripetute telefonate, tutte le volte mi si risponde che non hanno ancora preso una decisione, prima aspettavano il nuovo decreto del Presidente per via del COVID, ora invece non hanno ancora deciso e basta.

Oltre a questo tutte le informazioni in mio possesso, le ho avute durante le mie ripetute telefonate, perchè non esiste un bando ufficiale corretto, l'unico bando che mi è stato fornito me l'ha girato il custode inoltrandomi un documento sbagliato mai avallato dalla liquidatrice.

Le informazioni che la liquidatrice mi ha detto al telefono, circa le spese accessorie fiscali sono le seguenti:

- IVA del 22% con reverse charge in caso di partita IVA

- imposta di registro del 3%

- imposta di registro del 1%

- spese procedurali del 5%

- spese notarili ancora non comunicate e cmque escluse dalle spese procedurali perchè ho chiesto esplicitamente

E' normale questo carico fiscale di spese?

E' normale a 12 gg dall'asta non sapere ancora se l'asta si farà o meno e non avere mai prodotto un documento ufficiale dove sia indicato tutto per iscritto?

La partita IVA noi l'abbiamo, ma io non rientro nella società per cui sarei esclusa dalla proprietà, è possibile acquistare come ditta (per non pagare il 22% di IVA) e poi rivendere subito a me e mio marito senza pagare l'IVA?

Ci sono altre soluzioni percorribili per non pagare l'IVA? Tipo costituire una nuova società? Conviene? Prima o poi l'onere dell'IVA sarà da pagare nel passaggio da società a persone fisiche?

Grazie a chi mi risponderà...

 

 

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milaura pubblicato 4 settimane fa

L'asta è stata rimandata a luglio...ora si tratta di capire se possiamo partecipare scontandoci in qualche modo l'IVA del 22%. 

Come dicevo una partita IVA l'abbiamo ma è della ditta di mio marito, conviene aprire una nuova partita IVA per scontarci i soldi dell'IVA?

Grazie ancora...

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Per fornire una risposta compiuta occorrerebbe sapere di che tipo di asta stiamo parlando: è una vendita che scaturisce da un pignoramento? Da un fallimento? Da una procedura concorsuale particolare (concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa ecc..)

Ci fornisca queste indicazioni e potremo essere più precisi.

Quanto all’IVA osserviamo che l’art. 10, comma primo n. 8-ter D.P.R. 633/1972, dispone che le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, (escluse le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione) sono esenti da IVA.

Invece, in base all’art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime “naturale” di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:

1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento;

2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;

3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente, se soggetto passivo IVA, abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imposizione.

Dunque, potrebbe anche trattarsi di un immobile che non sconta l’IVA ma che tuttavia per ragioni interne alla procedura il liquidatore ha ritenuto di assoggettare comunque all’imposta sul valore aggiunto.

milaura pubblicato 4 settimane fa

Buongiorno, grazie per la gentile risposta, trattasi di :

Tribunale di MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO - Liquidazione Coatta Amministrativa n° 06/2016 D

come copiato dal seguente link: 

http://www.asteferrara.it/SitePages/immobiliari.aspx?comune=FORLI

 La liquidatrice mi ha espressamente detto che l'IVA del 22% viene applicata per opzione del proprietario.

Grazie ancora :)

astalegale pubblicato 3 settimane fa

tutto chiaro dunque!

milaura pubblicato 3 settimane fa

In verità di quesiti irrisolti ce ne sarebbero ancora:

1 - E' legittimo un carico fiscale del 31% per un'asta pubblica, escluse le spese notarili (22% IVA con reverse charge + 5% spese procedurali+ 3% imposta registro + 1 imposta registro)

2 - Se costituire società per risparmiarsi l'IVA può essere conveniente

Ma mi rendo conto che quest'ultimo sia un quesito da commercialista più che legale.

Grazie cmque di tutto.

astalegale pubblicato 3 settimane fa

I costi c isembrano corretti. Rimarrebbe da capire cosa copre il 5% previsto per "spese procedurali".

Quanto all'IVA, la stessa va versata comunque, salvo i casi di reverse charge e compensazione.

 

milaura pubblicato 3 settimane fa

Va bene, grazie mille, valuteremo il da farsi.

Buona giornata

Saluti

astalegale pubblicato 2 settimane fa

grazie a lei

milaura pubblicato 4 giorni fa

Approfitto della disponibilità per una curiosità...in quali casi l'impostadi registro è fissa (200€) e non una percentuale? Mi sto chiedendo per quale motivo il carico fiscale nell'immobile che mi interessa, è così alto?

22% di IVA + 5% di spese procedurali (in cui non sono comprese le spese notarili) + 3% imposta di registro + 1% imposta di registro per un totale di 31% di carico fiscale per un'immobile all'asta mi sembrano un'esagerazione! Da ignorante non pensavo fosse possibile una combinazione simile di tasse da pagare.

Grazie di nuovo

astalegale pubblicato 23 ore fa

Difficile rispondere ad una domanda così generica. Possiamo solo dire che in liena generale quando un immobile sconta il pagamento dell'IVA, limposta di registro è dovuta nella misura fissa di €. 200, mentre l'imposta ipotecaria è del 3% mentre qualla catastale è dell'1%. Probabilmente il 3% che le è stato indicato si riferisce all'imposta ipotecaria, mentre l'1% all'imposta catastale.

milaura pubblicato 1 ora fa

Grazie di nuovo :)

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