assicurazione post aggiudicazione

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fabriziodistasi pubblicato 16 dicembre 2017

salve, dopo essere stato dichiarato aggiudicatario del bene di un immobile di un asta senza incanto, è possibile sottoscrivere sull'immobile aggiudicato un' assicurazione? ( per danni causati da terzi all'immobile stesso e a immobili vicini e persone, atti vandalici, incendio , etc.) ; nel caso sia possibile bisogna contattare il delegato o si può fare in altro modo? 

grazie  fabriziod.

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astalegale pubblicato 21 dicembre 2017

 

Riteniamo che la cosa sia possibile, anche se l'aggiudicatario non è ancora proprietario.

 

Invero, nelle esecuzioni immobiliari la proprietà si trasferisce con il decreto di trasferimento adottato dal giudice ai sensi dell'art. 586 c.p.c.. È questa la consolidata opinione della giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272), sebbene non siano mancate autorevoli opinioni dottrinarie che collegano l'effetto traslativo all'aggiudicazione piuttosto che al versamento del saldo prezzo.

astalegale pubblicato 21 dicembre 2017

 Riteniamo che la cosa sia possibile, anche se l'aggiudicatario non è ancora proprietario.

Invero, nelle esecuzioni immobiliari la proprietà si trasferisce con il decreto di trasferimento adottato dal giudice ai sensi dell'art. 586 c.p.c.. È questa la consolidata opinione della giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272), sebbene non siano mancate autorevoli opinioni dottrinarie che collegano l'effetto traslativo all'aggiudicazione piuttosto che al versamento del saldo prezzo.

fabriziodistasi pubblicato 22 dicembre 2017

grazie, al prossimo quesito.

 

astalegale pubblicato 24 dicembre 2017

grazie a lei

carla pubblicato 11 gennaio 2018

 Buongiorno, in riferimento alla possibilità di assicurare l'immobile prima del decreto di trasferimento quando mi ero informata segnalo che la mia assicurazione mi aveva riferito che senza il titolo di proprietà avrebbero risarcito in caso di danno la procedura.

astalegale pubblicato 14 gennaio 2018

 Ribadiamo il concetto che abbiamo già espresso. Si tratta di operazione giuridicamente possibile, anche se evidentemente entrano in gioco valutazioni discrezionali da parte della compagnia di assicurazione.

Ad ogni modo, se l'ostacolo dovesse essere il decreto di trasferimento, la polizza potrebbe essere sottoscritta dal custode, previo versamento del premio assicurativo da parte dell'aggiudicatario.

fabriziodistasi pubblicato 31 gennaio 2018

Salve, dopo aver effettuato i bonifici per il pagamento , mi son rivolto al delegato chiedendo appunto di fare un assicurazione sull' immobile con la copertura per qualsiasi danno, il curatore in merito a questo mi ha detto che possibile fare l'assicurazione solo sull' incedio, secondo voi è veritiero ? grazie.

caspel pubblicato 31 gennaio 2018

Ciao. io il 30/12/16 mi sono aggiudicata una casa dove, in un primo momento, i proprietari che ci abitavano si erano dimostrati ostili. Il 10/1/17, dopo aver girato tutte le compagnie assicurative, sono riuscito a stipulare polizza con AXA. Loro mi hanno permesso di farla in quanto, nonostante fossi solo l'aggiudicataria e non anche l'effettiva proprietaria, visto che il decreto di trasferimento mi è arrivato solo il 12/4/17, ero comunque una persona ad avere interesse all'immobile.
Chiaramente i 500 euro li ho tirati fuori di tasca io, cmq ho fatto un'assicurazione globale (eccetto il furto perchè il contenuto nn era mia) che comprende anche eventi atmosferici (terremoto compreso).

astalegale pubblicato 02 febbraio 2018

La risposta che la compagnia di assicurazione ha fornito a "fabriziodistati" ci sembra priva di supporto normativo.

Come abbiamo detto nelle precedenti risposte, l'operazione ci sembra giuridicamente possibile, entrando piuttosto in gioco valutazione di convenienza economica da parte della compagnia di assicurazione, che potrebber oripercuotersi sull'importo del premio.

Del resto, l'esperienza concreta ripostata dall'utente "kiwi" conferma la nostra opinione.

fabriziodistasi pubblicato 10 febbraio 2018

ciao, vorrei chiederti in che città hai fatto l'assicurazione con axa ?, grazie ciao.

kaman pubblicato 18 febbraio 2018

Ho acquisito un immobile all'asta in gennaio 2017 e ho fatto l'assicurazione incendio furto sul fabbricato non sul contenuto, subito dopo l'aggiudicazione, facendolo presente all'agente assicurativo, il quale mi ha risposto che non vi era nessun problema. Non ho ancora le chiavi dell'immobile, dopo lo sfratto dell'ex proprietario da 2 mesi sono in attesa dello sgombero, nell'ultima visita con il custode ho riscontrato che 

l'immobile ha subito dei furti e danneggiamenti di manufatti, ho fatto denuncia contro ignoti indicando:

asportati il caminetto IN MURATURA con forno a legna, la pavimentazione, rivestimenti alle pareti, distacco delle caldaie di riscaldamento, asportazione dei quadri elettrici e taglio dei fili, rotti alcuni gradini della scala a chiocciola per la comunicazione tra garage taverna. al piano terreno e al primo piano: asportato parte della pavimentazione lamellare, asportati alcuni termosifoni, asportate alcune maniglie ai serramenti, asportati gli avvolgitori della corda tapparelle, asportati diverse prese ed interruttori elettrici.

Ora l'assicurazione passati 15 giorni NON mi risponde con precisione, non sa dirmi se il caso è risarcibile,  forse manderà un perito, verbalmente in prima battuta mi dissero che non avendo assicurato il contenuto non rispondevano del furto, alla mia richiesta di metterlo per iscritto si sono un attimo aperti ad una possibile blanda soluzione del caso.  Ora mi dicono che se verrà inteso come danno doloso per colpa probabile dell' ex proprietario, il maasimo che potranno fare è di assistermi legalmente. L'ex proprietario NON ha un euro.

astalegale pubblicato 21 febbraio 2018

Non è semplice fornire una risposta puntuale alla domanda, in quanto occorrerebbe analizzare compiutamente ed in modo approfondito il contratto di assicurazione stipulato.

Bisognerebbe comprendere se sono state assicurate solo le strutture portanti o anche gli ulteriori elementi costruttivi, ivi compresi gli accessori e gli impianti, e bisognerebbe comprendere quali tipi di danneggiamenti copre il contratto di assicurazione. Infatti, il contratto potrebbe limitare la copertura solo ad alcuni eventi causali, quali ad esempio le calamità naturali; ancora, potrebbe prevedere che sono risarcibili anche i danni provocati da terzi, a meno che si tratti di danni causati da comportamenti dolosamente posti in essere (ed il suo caso è proprio quello di danneggiamenti provocati con dolo).

Il suggerimento che possiamo offrire, allo stato, è quello di denunciare formalmente (a mezzo pec o raccomandata ar) il sinistro alla compagnia di assicurazione.

Altro suggerimento è quello di acquisire il verbale con il quale il custode ha dato atto dei danni riscontrati, dando contezza del momento a partire dal quale si sono verificati. Ciò al fine di scongiurare il pericolo che la compagnia di assicurazione possa eccepire il fatto che si tratta di danni preesistenti alla stipula del contratto.

fabriziodistasi pubblicato 22 febbraio 2018

salve, avendo stipulato un contratto di assicurazione che prevede anche il dolo , resa nota la disponibilità dell' immobile liberato , per la prima visita post liberazione è indispensabile farsi accompagnare dal delegato per la consegna e il controllo dell' immobile? 

astalegale pubblicato 24 febbraio 2018

La consegna dell’immobile costituisce uno specifico obbligo del custode. In giurisprudenza (Cass., sez. I, 17 febbraio 1995, n. 1730) è stato in proposito affermato che “Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore.

Il contenuto di questo obbligo si sostanzia nello svolgimento delle attività necessarie per procurare all’aggiudicatario la materiale disponibilità del bene.

Questa attività consiste normalmente nella consegna delle chiavi di accesso. Quanto al luogo, in assenza di accordo la consegna deve avvenire presso l’immobile, ai sensi dell’art. 1182, comma secondo, c.p.c.

Nelle vendite negoziali queste operazioni avvengono generalmente senza formalità, salvo che non insorgano contestazioni o non vi siano esigenze particolari.

In sede esecutiva, l’obbligo di consegna costituisce un compito specifico del custode, di cui a nostro avviso deve essere mantenuta traccia attraverso la redazione di un verbale di consegna del bene. Questa documentazione, peraltro, ha la funzione di risolvere possibili contestazioni circa lo stato dell’immobile.

Con riferimento all’ipotesi in cui l’aggiudicatario abbia stipulato una polizza assicurativa a copertura di eventuali danni, il verbale di consegna ha inoltre la funzione di constatare lo stato dell’immobile a quel momento, e dunque di accertare l’esistenza di eventuali danni pregressi.

In conclusione, il suggerimento che offriamo e quello di fissare con il custode un appuntamento presso il bene, e qui redigere verbale di consegna del medesimo.

simone86 pubblicato 06 maggio 2018

Buongiorno,

in merito alla possibilità di assicurare l'immobile nel momento in cui si diventa aggiudicatari ma non ancora proprietari, mi sono rivolto ad un agente assicurativo il quale mi ha confermato tale possibilità (polizza stipulata dal Contraente per conto di terzi).

A voce mi è stato detto che in questo caso le uniche due differenze rispetto a situazioni "abituali" sono:

-non ci si può assicurare contro il rischio "Furto" (da definizione della compagnia assicurativa) in quanto questo è legato al solo "Contenuto" ovvero beni sostanzialmente mobili, poiché non si è ancora proprietari nè si gode dell'immobile.
Questo impedimento non rappresenta in realtà un problema in quanto è possibile assicurare il "Fabbricato" ovvero anche impianti, infissi, ecc.

-l'eventuale indennizzo non viene corrisposto al Contraente se questi non risulta proprietario o titolare di un diritto reale sull'immobile.
Sulla Nota Informativa dell'assicurazione viene anche scritto "L'indennizzo liquidato ai termini di polizza non può tuttavia essere pagato se non nei confronti o col consenso dei titolari dell'interesse assicurato"

Premesso che mi riferisco all'arco temporale che va dall'aggiudicazione al deposito in cancelleria del decreto di trasferimento, mi domando:

-può essere definito con certezza "titolare dell'interesse assicurato" il giudice o professionista delegato o comunque la procedura di per sé? Se è così, c'è un obbligo di trasferire tale pagamento all'aggiudicatario non ancora proprietario o è a discrezione del decisore?

-se titolare dell'interesse assicurato non può essere definito il giudice/professionista delegato/custode/procedura, potrebbe accadere il paradosso in cui ad essere indennizzato è lo stesso esecutato in quanto ancora proprietario, o comunque possa essere solo l'esecutato proprietario a dover dare il consenso all'indennizzo verso il contraente aggiudicatario?

La situazione non piacevole che credo ogni aggiudicatario vorrebbe evitare è quella di assicurazione stipulata (e pagata) da questo, con indennizzo effettuato verso qualcun altro e mai trasferito al primo o addirittura bloccato dall'esecutato stesso.

Come sempre vi ringrazio

Simone

simone86 pubblicato 07 maggio 2018

Sebbene le domande di sopra restino valide, per completezza riporto quanto invece comunicato in data odierna dall'intermediario assicurativo:

"...ritengo che gli aspetti di rischio legati all'assicurazione del suo immobile in questo momento siano troppo elevati e le comunico che non potrò proporre a [...] di accettare il rischio di trasformare il suo preventivo in una polizza. Quando lei diventerà formalmente proprietario ed in possesso del suo immobile e diventerà la sua dimora abituale, potremo eventualmente riparlarne previa visione preventiva dello stato dell'immobile."

Il fatto che un non proprietario o dimorante possa stipulare una polizza è ancora chiaramente scritto nella Nota Informativa, per cui ritengo sia una valutazione personale dell'intermediario o -mia modestissima opinione- il realizzare che una polizza "ad hoc" manchi e che quindi il relativo premio assicurativo non sconti i rischi o le incertezze di un acquisto in asta.

Proverò comunque presso altre agenzie.

Grazie e buona serata,

Simone

astalegale pubblicato 08 maggio 2018

in effetti dalla risposta le le è stata fornita dall'intermediario si ricava agevolmente il dato per cui la compagnia di assicurazione non ritiene "assicurabile" il rischio.

Quanto ai quesiti precedenti, è evidente che il beneficiario della copertura assicurativa non può essere il debitore esecutato: nè rispetto ad atti posti in essere da egli stesso, per evidenti ragioni, nè rispetto ad atti posti in essere da terzi, poichè l'indennizzo compensa una perdita di valore del cespite che è comunque sottoposto ad esecuzione, sicchè l'indennizzo deve ritenersi ricompreso nel compendio pignorato così come lo sono i frutti naturali o civili dallo stesso prodotti.

Ciò detto, la individuazione del soggetto cui deve essere corrisposto l'indennizzo va compiuta in base alle singole clausole contrattuali. Astrattamente sono configurabili due soluzioni: o si dice che l'indennizzo copre direttamente il rischio di diminuzione del valore del bene, sicchè viene acquisito alla procedura per essere distribuito tra i creditore; oppure lo si prevede come da attribuire all'aggiudicatario al fine di incentivare la platea dei potenziali interessati a formulare offerte di acquisto.

Certamente, se la polizza viene stipulata dopo l'aggiudicazione, l'indennizzo non può che spettare all'aggiudicatario, unico soggetto portatore di un interesse qualificato rispetto alla esigenza che l'immobile mantenga la sua integrità.

fabriziodistasi pubblicato 08 maggio 2018

Salve , in riferimento al post del sig. Simone che apre vari dubbi , confermo quanto da voi detto , io ho fatto un assicurazione post aggiudicazione , con beneficiario l aggiudicatario. Nonostante tutto però il perito accertato il danno ritiene non dovuto l importo, perché al momento della sottoscrizione della polizza , nella voce tipo dimora, l'assicuratore ha scritto dimora abituale e per tanto lui ritiene non corretta la polizza. Secondo voi è lecito rifiutare il pagamento per la voce dimora abituale? Grazie

simone86 pubblicato 08 maggio 2018

Buongiorno,

ma ciò che riportate "Certamente, se la polizza viene stipulata dopo l'aggiudicazione, l'indennizzo non può che spettare all'aggiudicatario, unico soggetto portatore di un interesse qualificato rispetto alla esigenza che l'immobile mantenga la sua integrità." è frutto di un'interpretazione del concetto di "titolare dell'interesse assicurato" oppure è supportato da, diciamo, delle definizioni legali?

Per esempio, leggendo riguardo una sentenza della Cassazione sulla "assicurazione per conto di chi spetta" che ritengo possa essere il caso di una polizza stipulata da un aggiudicatario, viene spiegato come "I diritti derivanti dal contratto di assicurazione per conto di chi spetta possono essere fatti valere dallo stipulante solo se risulta il consenso espresso dell'assicurato [...]. L'assicurazione per conto di chi spetta è volta a garantire unicamente il proprietario dei beni assicurati (o il titolare di un diritto reale di godimento o di garanzia sui beni medesimi) ..."

Il mio dubbio è dunque se, in sede di contestazione sul titolare dell'interesse ovvero chi debba essere indennizzato, l'aggiudicatario possa chiaramente pretendere di essere il soggetto destinatario dell'indennizzo in quanto supportato dalla legge, oppure se in realtà dipenda da delle clausole contrattuali piuttosto che da dei processi discrezionali.

Grazie

Simone

astalegale pubblicato 11 maggio 2018

Rispondiamo alla domanda affermando che il contratto di assicurazione di cui trattasi solo in alcuni casi può stipularsi nella forma del contratto per conto altrui, così com’è disciplinato dall’art. 1891 c.c..

Questa norma prevede infatti il caso di chi stipula un contratto di assicurazione in nome proprio (contraente), ma nell'interesse di un terzo (assicurato).

L’art. 1981, in particolare, disciplina due ipotesi distinte: l'assicurazione per conto altrui e l'assicurazione per conto di chi spetta, a seconda, rispettivamente, che la persona dell'assicurato sia determinata sin dalla stipulazione del contratto ovvero solo successivamente.

Questa seconda species ricorre quando il contraente vuole assicurare una cosa di cui sia sconosciuta o contestata la titolarità, ovvero (ed è questo il caso della vendita esecutiva) quando ne prevede la vendita.

Così definito il contratto per conto di chi spetta, è evidente che esso ricorre solo quando viene stipulato da custode a beneficio del futuro acquirente. In questo caso, infatti, avremo un soggetto (il custode) che assumerà la veste di contraente, ed un terzo (l’aggiudicatario) che andrà qualificato assicurato.

Va però avvertito che la giurisprudenza ormai costante, in materia di assicurazione contro i danni identifica l’assicurato nella persona che al momento dell'evento risulti proprietario della cosa o titolare di un diritto reale limitato o di un diritto di garanzia costituito su di essa. Ed allora, nel contratto dovrà essere ben chiarito che tutti i danni che interverranno successivamente all’aggiudicazione saranno indennizzati all’aggiudicatario (a condizione che questi versi il saldo del prezzo).

Va ancora affermato che ai sensi del terzo comma della citata disposizione l'assicuratore può opporre all'assicurato le eccezioni non fondate su fatti estranei al contratto quali, quali ad esempio l'inesattezza delle dichiarazioni sul rischio o il mancato pagamento del premio.

Viceversa, esula da queste situazioni un contratto di assicurazione stipulato in proprio dall’aggiudicatario.

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