Art. 107 comma 4 l.f. - Offerta superiore 10% post aggiudicazione provvisoria

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massimiliano.10 pubblicato 4 settimane fa

Buongiorno a tutti,

scrivo in questo forum per raccontarvi la mia esperienza (tutt'ora in corso).

Sono risultato aggiudicatario provvisorio di un immobile (tipo procedura: concordato preventivo) in data 19/03, evento in seguito al quale il liquidatore mi inviava mail dichiarando "a stretto giro le segnaleremo quando sarà necessario procedere al versamento del saldo prezzo".

Giudicando tale mail come una sorta di aggiudicazione definitiva, procedevo con l'allullamento di un appartamento che avevo già opzionato, in quanto, tra le altre cose, avrei avuto solo 30gg a disposizione (come da bando d'asta) per procedere al pagamento del saldo prezzo, e quindi procedevo in fretta a portare avanti le pratiche di richiesta mutuo con la mia banca. La settimana successiva, non avendo alcuna notizia, inviavo nuovamente una email per richiedere aggiornamento (nessuna risposta), e successivamente riuscivo dopo vari tentativi a contattare il liquidatore telefonicamente. Il quale, mi anticipava che "in base all'Art. 107 comma 4 l.f. stiamo ricevendo offerte superiori al 10%, quindi dovrete pazientare ancora qualche giorno per avere aggiornamenti". Nella stessa procedura infatti, oltre al "mio" immobile, ve ne sono circa una decina (di cui un paio andati aggiudicati provvisoriamente, come il mio, in questa sessione d'asta).

20gg dopo l'aggiuducazione provvisoria, ricevo questa email dal liquidatore:

"facciamo seguito all’asta conclusasi in data [...], nell’ambito della quale risultano aggiudicati provvisoriamente i Lotti [x, y e z], per comunicarvi che nelle more la Procedura ha ricevuto un’offerta irrevocabile di acquisto per tutto il compendio immobiliare, da acquistarsi in un unico lotto. Nel dettaglio, la medesima offerta, con riferimento agli immobili oggetto di assegnazione provvisoria, di cui si è appena detto, è stata formulata a valori superiori del 10%. Di conseguenza, ai sensi dell’art. 107, c.4, l.f., al fine garantire il massimo soddisfacimento dei creditori, lo scrivente Liquidatore Giudiziale sta procedendo al deposito di un’istanza per richiedere la sospensione delle assegnazioni definitive e la riprogrammazione di un nuovo esperimento ai valori di cui all’offerta irrevocabile anzidetta. Sarà naturalmente cura di chi scrive fornire, quanto prima, un aggiornamento in merito alle determinazioni che il Giudice Delegato vorrà assumere."

In sostanza, un altro personaggio (o azienda, gruppo di aziende, non ho idea) ha presentato offerta irrevocabile per aggiudicarsi tutti gli immobili di cui alla procedura (quindi non solo per i tre aggiuducati provvisoriamente, ma anche per tutti i restanti), per cui il liquidatore ha disposto la sospensione dell'aggiudicazione definitiva. 

Ma è possibile/corretto/legale che un liquidatore disponga la sospensione di una vendita, quando qualcuno (che non ha nemmeno partecipato ad alcuna asta, ma l'assurdità delle legge fallimentare permette tutto ciò..), faccia un'offerta irrevocabile per un insieme di immobili, da acquistarsi in unico lotto, quando i precedenti esperimenti di vendita erano stati portati avanti in lotti divisi, per ogni immobile? Oltretutto, tale offerta era sicuramente "già sul tavolo", in quanto si tratta di offerta economicamente molto consistente, quindi è impensabile che sia stata formulata in una settimana, dopo le aggiudicazioni provvisorie degli immobili..

Nel frattempo, io e gli altri aggiudicatari provvisori, siamo ancora in attesa della decisione del giudice.

Grazie mille per l'aiuto.

Cordiali saluti

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astalegale pubblicato 4 settimane fa

Ai sensi dell’art. 107, comma quarto, l.fall., “Il curatore può sospendere la vendita ove pervenga offerta irrevocabile d'acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto”.

La norma, secondo un recente arresto della Corte di Cassazione, trova applicazione solo laddove il programma di liquidazione preveda che alla vendita dei beni debba procedersi mediante procedure competitive, ex art. 107, comma primo, l.fall., mentre laddove sia stato operato il rinvio alle norme del codice di procedura civile questa disposizione non può operare (Cass. Sez. 1 11.4.2018, n. 9017), a meno a che il rinvio ad essa sia comunque previsto.

Lo spirito della norma, volto alla massimizzazione del risultato della vendita, porta gli interpreti a ritenere (secondo noi correttamente) che legittimato a presentare l'offerta migliorativa sia chiunque, e dunque anche colui che non abbia partecipato alla vendita già svoltasi.

La norma parla di offerta migliorativa presentata per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto, ma è evidente che nl caso in cui vi sia stata una competizione tra gli offerenti il 10% va calcolato sul prezzo più alto raggiunto, altrimenti la disposizione non avrebbe senso.

Il tenore della norma consente di ritenere che l’offerta va da presentata al curatore poiché è costui a valutare di sospenderla (anche se chiaramente l’ultima parola spetta comunque al Giudice). Del resto, è il curatore che ha la gestione diretta della procedura.

È certamente lecito chiedersi se, presentata una offerta migliorativa ex art. 107 quarto comma, il curatore sia obbligato a sospendere o se invece possa esercitare un qualche apprezzamento discrezionale.

La seconda strada ci sembra preferibile.

Invero, la disposizione, così come riformata dall'art. 94 del d.lgs. 9 gennaio 2006, n. 5 e dall'art. 7 del d.lgs. 12 settembre 2007, n. 169, “nello stabilire che il curatore fallimentare «può» e non «deve» sospendere la vendita ove pervenga offerta irrevocabile d'acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto, gli attribuisce per ciò stesso un potere discrezionale con riguardo alla valutazione dell'effettiva convenienza della sospensione (e del conseguente, necessario, rinnovo della procedura adottata per la liquidazione dei beni), che non si basa su di un mero calcolo matematico, ma ben può sorreggersi sulla considerazione di elementi di natura non strettamente economica (quale, nella specie, l'opportunità di procedere ad una rapida chiusura della procedura fallimentare), con la conseguenza che, ove non appaia fondato su presupposti palesemente errati o su motivazioni manifestamente illogiche o arbitrarie, si sottrae al sindacato giurisdizionale. (Cass. Sez. 6 - 1, 05/03/2014, n. 5203).

Presentata ed accolta una offerta migliorativa, a nostro avviso occorre procedere ad un nuovo esperimento di vendita.

Dunque, in definitiva. la cosa è corretta se la vendita si è celebrata a norma dell'art. 107, comma primo lf.

massimiliano.10 pubblicato 4 settimane fa

Buonasera,

grazie mille per la risposta.

Fermo restando, ovviamente, la correttezza nel procedere per massimizzare il risultato dei creditori, in questo modo, però, verrà proposto al giudice di procedere con nuovo esterimento d'asta per l'intero compendio immobiliare in unico lotto, di fatto quindi estromettendo da ogni contesa coloro che avevano offerto per singoli immobili, così come da originari esperimenti di vendita (compreso, quindi, il sottoscritto).

Quindi, si, la vendita si è celebrata secondo l'Art. di legge che anche voi citate, ma mi chiedo se sia corretto procedere con questo nuovo esperimento di vendita (eticamente, sicuramente, non lo è, ma non ho idea se lo sia anche da un punto di vista giuridico): tanto valeva, quindi, non procedere con alcun esperimento di vendita in precedenza.

Grazie

Cordiali saluti

astalegale pubblicato 3 settimane fa

A nostro avviso la formulazione di una offerta migliorativa non può sostanziarsi nella modifica delle condizioni della vendita che già si è celebrata, poichè si impone una esigenza di contemperamento degli interessi della procedura con quelli degli offerenti.

Quindi, se un nuovo esperimento di vendità dovrà compiersi, esso dovrà avere ad oggetto lo stesso lotto e non un lotto diverso, per quanto ricomprendente quello già aggiudicato.

L'art. 107 infatti presuppone identità tra il bene aggiudicato e quello per cui giunge l'offerta migliorativa, il che non pare avvenuto nel caso sottopostoci.

massimiliano.10 pubblicato 3 settimane fa

Grazie mille, siete stati gentilissimi!

Vi aggiornerò sugli sviluppi, grazie ancora davvero.

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Grazie a lei!

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