Applicazione art 9 del dlgs 122 2005

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antea pubblicato 4 settimane fa

Buongiorno 

Nel 2005 ho acquistato " su carta " un' appartamento da una società "A". Il contratto di questo acquisto  non è  stato registrato, né  ha le firme autenticate. Alcuni mesi dopo scopro che un'altra società "B" aveva comunicato al Comune di essere proprietaria del terreno edificabile, su cui doveva sorgere l'appartamento acquistato,  ed aveva ottenuto il rilascio della concessione  edilizia chiesta dalla prima società. 

L' immobile viene quindi costruito dalla società "B" a cui una banca rilascia un mutuo con ipoteca sugli appartamenti e la società "A" si occupa di portare avanti ( con notevole ritardo) i lavori di completamento degli appartamenti  di alcuni acquirenti che, come me, avevano sottoscritto  con essa i contratti  di compravendita. Nel 2012 con un rogito notarile  la società  "B" ha trasferito alla società  "A" gli immobili che questa  aveva rifinito (tra cui il mio) con l' accollo del mutuo.

Nello stesso anno prendo possesso dell' appartamento (prima casa), dove trasferisco la residenza con la speranza di potere arrivare in breve tempo a chiudere con il rogito (contando sul fatto che la società  riuscisse a ridurre il valore del mutuo pendente sull' appartamento, che risultava essere molto più  elevato rispetto alla somma residua che dovevo saldare).

Purtroppo  ciò  non è  avvenuto  e l'appartamento a breve sarà  messo all'asta. Non è  più  possibile  un accordo con saldo e stralcio perché contemporaneamente in questa  procedura di pignoramento, degli appartamenti  intestati alla società "A", si è  insinuata anche l' Agenzia delle Entrate. 

Poiché  nel 2014 ero stata chiamata  dalla guardia di finanza a chiarire i rapporti economici con la società  "A" ed avevo presentato il contratto di compravendita, le matrici dei vari pagamenti effettuati e le fatture che mi erano state rilasciate  dalla società  "A" (che risultano tutte puntualmente nella verbalizzazione redatta), desideravo chiedere se, pur non avendo un contratto  di compravendita  registrato, in forza alla presentazione del verbale della guardia di finanza, (che a mio giudizio dà comunque data certa dell' esistenza del contratto e  autenticità  alle firme dei sottoscrittori) il giudice, su mia richiesta, sarebbe tenuto all'applicazione dell'art 9 del dlgs 122 del 2005, per farmi acquisire il diritto di prelazione sull' acquisto dell' appartamento  che abito.

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astalegale pubblicato 3 settimane fa

A nostro avviso mancano i presupposti per l’applicazione della disciplina.

In primo luogo va detto che un presupposto oggettivo è enunciato a chiare lettere nell'art. 1 lett. d), la quale prevede che al fine dell'applicazione della norma di tutela, il negozio deve avere ad oggetto immobili da costruire per i quali sia stato rilasciato idoneo provvedimento edilizio ed urbanistico su richiesta presentata dopo la data del 21 luglio 2005, data di entrata in vigore del D.Lgs. n. 122 del 2005 pubblicato nella G.U. n. 155 del 21 luglio 2005, ove al fine dell'applicabilità della norma fa fede la data della richiesta del provvedimento edilizio e non quella del rilascio.

L’art. 6 comma 1 prevede inoltre che il contratto preliminare sia stipulato nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Infine ricordiamo che per gli atti soggetti a trascrizione è la trascrizione (e non la data certa) che regola i criteri di opponibilità.

antea pubblicato 3 settimane fa

Grazie per la ce!erità e la chiarezza con cui avete risposto al mo quesito. 

Desideravo presentare una precisazione: nella concessione  edilizia che il Comune ha rilasciato alla società "B", il 12 novembre  del 2007, è riportato che la data della domanda per il rilascio della concessione presentata dalla precedente società "A" è il 21 novembre 2005.

Desidero inoltre chiedere se, a procedimento  di pignoramento avviato, con l' udienza che si  terrà  il 21 aprile, procedere ora   all'autenticazione  delle firme sul contratto di compravendita stipulato allora, mi permetterebbe di avanzare  la richiesta di prelazione.

antea pubblicato 3 settimane fa

Credo di dovere integrare  quanto già detto con un'altra precisazione: Dopo il primo contratto di compravendita con la società "A" del giugno 2005 (dove avevo versato una caparra) ho chiesto ed ottenuto, un anno dopo, che la società  stipulasse con me un secondo contratto, in sostituzione del primo, dove, a fronte di un ulteriore versamento  di un acconto prezzo, la stessa  si impegnava a rilasciarmi una fideiussione a copertura  delle somme versate ( la società  che ha rilasciato  la polizza, che era regolarmente  iscritta  alla Camera  di commercio si è  però volatilizzata un anno dopo...). Il contratto su cui potrei chiedere l'autenticazione delle firme è del 2006

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Manteniamo ferma l risposta formulata in quanto si tratterebbe di una autentica che interverrebbe ex post, a pignoramento già eseguito.

antea pubblicato 3 settimane fa

Grazie 

astalegale pubblicato 3 settimane fa

grazie a lei!

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