anomalia catasto_fabbricato rurale

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margherita pubblicato 2 settimane fa

Buonasera, 

 

Sono un privato interessato all'acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria a seguito di pignoramento.

L'immobile è un fabbricato rurale con corte pertinenziale (no terreni) ancora accatastato al catasto terreni e non ai fabbricati, di proprietà di una Scietà Agricola. Questa anomalia purtroppo non è stata evidenziata nella perizia del ctu così come gli oneri catastali da sostenere. Aggiungo che a fronte del mancato accatastamento nei tempi L'Azienda agricola ha ricevuto iscrizione a ruolo nel 2017.

Di seguito alcuni quesiti di cui richiedo cortese chiarimento:

1) Può un tribunale tramite asta giudiziaria vendere un immobile non regolarizzato al catasto?

2) Gli oneri catastali sono a carico dell'aggiudcatario?

3) Le sanzioni per il mancato accatastamento nei termini di legge (2012), con iscrizione a ruolo nel 2017, sono a carico dell'aggiudicatario?

4) Trattandosi di Società Agricola e io privato (non coltivatore diretto o IAP), a quanto ammontano l'imposta di registro?

Ringraziandovi, Saluti

 

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Cerchiamo dirispondere separatamente alle diverse domande formulate.

Con il d.l. 31 maggio 2010 n. 78, convertito con modificazioni dalla l. n. 122/2010, è stato introdotto un nuovo comma all’art. 29 della l. 27 febbraio 1985 n. 52 recante “Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento all’introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari”. Successivamente è poi intervenuto il d.l. 24 aprile 2017, convertito, con modificazioni, dalla l. 21 giugno 2017, n. 96, che con l’art. 8, comma 1 bis ha aggiunto il comma 1 ter alla citata disposizione.

All’esito di questi plurimi interventi normativi, oggi detto articolo 29, rubricato “Necessità di indicazione dei confini dell’immobile di cui si chiede la trascrizione o la concessione dell’ipoteca”, così dispone:

1. Negli atti con cui si concede l’ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l’immobile deve essere designato anche con l ‘indicazione di almeno tre dei suoi confini.

1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri.

1-ter. Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”.

La norma appena illustrata pone l’interrogativo di stabilire se le prescrizioni in essa contenute si applichino o meno anche alle procedure esecutive, e se quindi i decreti di trasferimento debbano contenere le indicazioni sopra richiamate.

Una serie di elementi sembrano escluderlo.

In primis viene in considerazione il dato testuale. Il legislatore parla di “atti … tra vivi” imponendo al notaio il controllo “prima della stipula dei predetti atti …”. Inoltre, i primi destinatari della disposizione vengono individuati negli intestatari dei beni oggetto del trasferimento i quali nell’esecuzione forzata non operano la vendita ma la subiscono.

Sorregge poi questa conclusione l’interpretazione teleologica della norma, ovvero la sua finalità tributaria (la realizzazione dell’anagrafe tributaria integrata e la lotta all’evasione e all’elusione fiscale).

Altro elemento che depone in questa direzione è la tipologia della sanzione prevista per l’inosservanza della disposizione, qualificata come nullità civilistica, e quindi circoscritta al solo ambito negoziale.

Infine, deve essere richiamato il consolidato orientamento che emerge da una certa giurisprudenza costituzionale (sentenza n. 333 del 2001; sentenza n. 113 del 1963) secondo cui l’esercizio in giudizio di un diritto sostanziale non potrebbe mai trovare ostacoli in una disciplina fiscale che persegua scopi estranei al giudizio medesimo, a pena di una sua incostituzionalità per violazione dell’art. 24 Cost.

Necessaria conseguenza di questa premessa è che gli oneri per la regolarizzazione fiscale non potranno che essere a carico dell’aggiudicatario.

Sono invece a carico di chi si è reso autore delle violazioni le relative sanzioni, non potendo essere queste addebitate ad un soggetto diverso.

A proposito dell’imposta di registro, osserviamo quanto segue.

La cessione di terreni agricoli e relative pertinenze in base a quanto indicato nel certificato di destinazione urbanistica sconta una imposta di registro che varia in base alla natura dell’aggiudicatario, infatti, se quest’ultimo è un coltivatore diretto o  imprenditore professionale, iscritto all’inps ed usufruisce delle agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina, il decreto di trasferimento sarà sottoposto a:

a) imposta di registro fissa nella misura di euro 200,00,

b) imposta ipotecaria in misura fissa di euro 200,00,

c) imposta catastale proporzionale con aliquota dell’1% (minimo euro 200,00).

Viceversa, se l’aggiudicatario è un coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, iscritto all’inps e non sottoposto alle agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina, il decreto di trasferimento sconterà:

a) imposta di registro proporzionale nella misura del 9% (minimo euro 1.000,00),

b) imposta ipotecaria ed imposta catastale nella misura fissa di euro 50,00 per ciascuna tipologia.

Si precisa che in quest’ultima ipotesi, in tema d’imposta di registro, all’art. 1 della Tariffa parte I allegata al D.P.R. n.131/86 viene stabilita un’aliquota del 9% con un’eccezione che la vede salire al 15% per i terreni agricoli e relative pertinenze, se gli acquirenti non sono imprenditori agricoli a titolo principale.

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