annullamento asta - vizio della ordinanza di vendita

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  • Ultimo messaggio 22 settembre 2018
alicante pubblicato 17 settembre 2018

Buongiorno,

 

Premetto che sono aggiudicatario di un bene al secondo esperimento di asta in data 12/06/18 e che sono ancora in termini per il saldo del corrispettivo che scade il prossimo 10/10/18.

L'asta è stata ordinata dal giudice in seno ad una causa civile per divisione ereditaria (non quindi esecuzione immobiliare per fallimento/pignoramento).

Nelle more della redazione della relazione notarile (richiesta dalla banca che dovrebbe erogarmi il mutuo da parte) del notaio delegato, scopro in autonomia che il bene, di proprietà di più soggetti tra loro parenti, risulta gravato da un sequestro conservativo contro uno dei comproprietari in quota.

Tale sequestro è stato trascritto a febbraio 2017, mentre la prima vendita in asta è avvenuta a marzo 2018 (la seconda a giugno 2018).

Di tale gravame nulla dicevano né la perizia di stima, né l'allegata relazione ventennale datata aprile 2013 (quindi coeva al sequestro e che descriveva come LIBERI i beni oggetto di asta). Documenti, questi, che l'ordinanza di vendita richiamava specificando che "dovranno essere consultati dall'offerente ed ai quali si fa espresso rinvio anche per tutto ciò che concerne l'esistenza di eventuali pesi e oneri gravanti sui beni." 

Ora la Cancelleria, informata dell'errore a seguito di mio avviso, sta tentando di risolvere la questione convincendo il sequestratario ad intervenire nella causa civile ed aderire tardivamente alla vendita del bene e chiedendo a me aggiudicatario di presentare istanza di rimessione in termini per il versamento del saldo prezzo (ma oggi io sono ancora nei termini...) in quanto il Giudice deve indire un'altra udienza alla quale far intervenire il terzo sequestratario...(siamo agli sgoccioli dei termine per il saldo)

Qualora il terzo sequestratario dovesse intervenire ed aderire, se ho ben capito, a cascata accadrebbe che:

1) io saldo il prezzo

2) il giudice firma il decreto trasferimento

3) a seguito della udienza di ripartizione della somma, il sequestro sulla quota di immobile si converte in sequestro sulla somma ricavata dalla vendita

4) il giudice dell'escuzione (cioè il giudice della causa che ha disposto ab origine il sequestro e non il giudice della causa di divisione) ordina la revoca del sequestro che viene annotata ripulendo così la conservatoria dei registri immobiliari.

Bene, in tutto questo, però, io devo accendere un mutuo per acquisto prima casa.

La Banca difficilmente digerirà la presenza di un sequestro al momento della stipula del mutuo e da quanto capisco questo non cambierebbe anche se io presento istanza di rimessione in termini.

Il Notaio delegato dal Tribunale per la redazione del decreto e del mutuo, mi dice che a si sarebbe aspettato una sospensione dei temrini da parte del Tribunale e che a conti fatti l'ordinanza di vendita avrebbe dovuto rappresentare agli offerenti la presenza del sequestro (in quanto gravame che NON viene purgato col decreto trasferimento) e che quindi a suo avviso potremmo richiedere un annullamento della aggiudicazione/vendita.

Mi aiutate a capire se:

1) la procedura che ho anzi descritto è corretta?

2) come potrei richiedere l'annullamento della aggiudicazione/vendita?

3) c'è un modo affinchè io possa garantire alla banca che in caso di intervento adesivo, il sequestro sul bene verrà convertito in sequestro sulla somma?

Mi trovo in un cul de sac e sono molto preoccupato.

Grazie

 

 

 

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astaiolo pubblicato 17 settembre 2018

Salve...

recentemente mi sono aggiudicato un appartamento . In attesa di ottenere la cifra esatta da versare (prezzo, iva, spese, etc), sto vivendo giorni di ansia. Il giorno dell'asta, la proprietaria dell'immobile, ha detto che a dicembre era in programma l'udienza per l'opposizione agli atti esecutivi. Fatto salvo il versamento della cifra, credo che l'udienza che mi è stata prefigurata arrivi prima del decreto di trasferimento. La mia domanda è: era un bluff della signora per scoraggiarmi o esiste realmente la possibilità che tutto possa essere revocato? Io ero convinto che una volta all'asta, il relativo procedimento fosse esente da opposizioni, ricorsi, etc. I debitori hanno fatto ricorso prima del giorno dell'asta per cui mi chiedo..se hanno fatto ricorso, perchè proseguire nella procedura di aggiudicazione? E poi ,,quali potrebbero essere i motivi che porterebbero un giudice a revocare tutto? Grazie

inexecutivis pubblicato 20 settembre 2018

Con riferimento al quesito posto da alicante osserviamo quanto segue.

Probabilmente nella domanda c'è un errore perché si dice che il sequestro sembrerebbe intervenuto successivamente alla trascrizione della domanda giudiziale di scioglimento della comunione.

Probabilmente, invece, è il contrario.

Dando quindi per scontato che ci troviamo difronte ad un sequestro trascritto prima della domanda giudiziale, osserviamo che a nostro avviso il decreto di trasferimento deve contenere l'ordine di cancellazione del sequestro conservativo, il quale sarà poi mantenuto sull'equivalente monetario che viene assegnato al titolare della quota sottoposta al provvedimento cautelare. Identica regola viene stabilita dall'art. 2825 c.c. a proposito dell'ipoteca, laddove è espressamente previsto che l'ipoteca costituita sulla propria quota da uno dei partecipanti alla comunione produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione.

Riteniamo, tuttavia, che affinché questo possa accadere è necessario che il contraddittorio sia instaurato anche nei confronti di colui che ha ottenuto il sequestro, poiché ai sensi dell'art. 11113, comma terzo, c.c. devono essere chiamati ad intervenire, affinché la divisione abbia effetti nei loro confronti, i creditori iscritti ed anche coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in forza di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o della domanda di divisione giudiziale.

Scopo di questa norma, infatti, è quello di tutelare i creditori e gli aventi causa di un condividente che dalla divisione potrebbero avere un danno consistente nell'assegnazione di una porzione di valore più basso rispetto al valore della relativa quota indivisa oppure un bene diverso rispetto a quello di cui il dante causa abbia disposto. È una previsione il cui significato emerge leggendola in combinato disposto con l'art. 2855 c.c., che, come appena detto, afferma il principio di surrogazione reale del bene concretamente assegnato al debitore/condividente.

Dunque, a nostro avviso, il titolare del sequestro è un litisconsorte processuale, nello stesso modo in cui, secondo la giurisprudenza, lo è il creditore ipotecario (Cass. 10 maggio 1982, n. 2889).

Venendo alla prospettazione di soluzioni operative, il nostro suggerimento è il seguente.

In primo luogo occorre che l'aggiudicatario intervenga nel processo (a mezzo di un proprio difensore) e, rappresentando che è stata violata la previsione di cui all'art. 1113, comma terzo, c.c. in quanto non è stato chiamato ad intervenire nel processo il sequestrante (né la perizia menzionava la presenza del sequestro), con la conseguenza che la divisione non potrà avere effetto nei suoi confronti, chieda che il Giudice adotti un provvedimento in cui: sospenda il termine per il versamento del saldo prezzo ai sensi dell'art. 1482 c.c.; ordini l'integrazione del contraddittorio nei confronti del sequestrante; fissi una nuova udienza per verificare che il contraddittorio sia stato integrato mediante notifica della domanda giudiziale e del provvedimento del Giudice al sequestrante (una volta intervenuto in giudizio, potrà provvedervi lo stesso aggiudicatario).

Intervenuta l'integrazione del contraddittorio la banca non dovrebbe avere problemi ad erogare il mutuo, poiché il decreto di trasferimento conterrà anche l'ordine di cancellazione del sequestro gravante sulla quota.

inexecutivis pubblicato 20 settembre 2018

rispondiamo ora ad Astaiolo.

Si tratta di una domanda eccessivamente generica, che non consente una risposta precisa.

Proviamo tuttavia a fornire delle coordinate di carattere generale.

In primo luogo va affermato che ai sensi dell’art. 2929 c.c., La nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l'assegnazione non ha effetto riguardo all'acquirente o all'assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente. Gli altri creditori non sono in nessun caso tenuti a restituire quanto hanno ricevuto per effetto dell'esecuzione”.

La giurisprudenza poi si sta orientando nel senso di salvaguardare, per quanto possibile, la posizione dell'aggiudicatario.

Con una pronuncia del 2010, (la n. 21110) ha ad esempio affermato che “Il sopravvenuto accertamento dell'inesistenza di un titolo idoneo a giustificare l'esercizio dell'azione esecutiva non fa venir meno l'acquisto dell'immobile pignorato, che sia stato compiuto dal terzo nel corso della procedura espropriativa in conformità alle regole che disciplinano lo svolgimento di tale procedura, salvo che sia dimostrata la collusione del terzo col creditore procedente. In tal caso, tuttavia, resta salvo il diritto dell'esecutato di far proprio il ricavato della vendita e di agire per il risarcimento dell'eventuale danno nei confronti di chi, agendo senza la normale prudenza, abbia dato corso al procedimento esecutivo in difetto di un titolo idoneo”, sottolineando, in motivazione, che “sembra francamente eccessivo pretendere da lui ( l'aggiudicatario) una diligenza tale da imporgli di indagare sulla sussistenza e validità del titolo esecutivo per il quale si sta procedendo, volta che non sia stata disposta dal giudice la sospensione dell'esecuzione richiesta dall'esecutato o che, magari, nessuna contestazione sia stata neppure ancora sollevata in proposito al momento della vendita”.

In questi termini, anche Cass. Sez. 3, 27/08/2014 n. 18312, secondo la quale “In materia di vendita forzata, l'acquisto compiuto dall'aggiudicatario rimane fermo anche in presenza di nullità del procedimento esecutivo precedenti la vendita, ma fatte valere successivamente dal debitore esecutato o dal terzo che assuma di essere stato pregiudicato dall'esecuzione, salvo il caso di collusione fra aggiudicatario e creditore, che presuppone non la semplice mancanza di diligenza dell'acquirente nell'eseguire i controlli precedenti l'acquisto ma la consapevolezza della nullità e l'esistenza di un accordo in danno all'esecutato intervenuto fra acquirente e creditore”.

L'unico pericolo che si pone è quello di un procedimento di vendita che sia viziato (perché ad esempio non sono state rispettate le prescrizioni imposte dal Giudice dell'esecuzione con l'ordinanza di vendita) e nel quale il vizio sia stato fatto valere tempestivamente dal debitore con una opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) nel termine di venti giorni decorrenti dalla data in cui l'opponente ha avuto conoscenza, legale o di fatto, del vizio.

alicante pubblicato 20 settembre 2018

Grazie come sempre del prezioso riscontro. Ci vedo un po’ più chiaro.

Solo alcune precisazioni.

1) la domanda non contiene un errore, ma è proprio così. Causa divisionale instaurata nel 2012 e relativa domanda giudiziale MAI trascritta, sequestro conservativo trascritto a febbraio 2017.

2) Al fine di farmi dormire sonni tranquilli con la Banca, è sufficiente che il terzo creditore sequestratario intervenga (o solo che venga informato) oppure deve in qualche modo aderire/avallare la vendita in asta? Potrebbe opporsi?

3) Qualora, pur informato (chiamato in causa) decida di non intervenire, la mia vendita sarebbe viziata e potrei chiedere annullamento, oppure dovrei comunque comprare, ritrovandomi infine con un decreto che non può cancellare il sequestro?

Grazie mille

alicante pubblicato 20 settembre 2018

Puntualizzo il punto 1)

Causa instaurata nel 2012, domanda giudiziale mai trascritta;

Sequestro del febbraio 2017

Primo esperimento vendita marzo 2018 / deserto

Secondo esperimento vendita giugno 2018

inexecutivis pubblicato 22 settembre 2018

Come abbiamo detto nella precedente risposta, il contraddittorio deve essere integrato nei confronti del titolare del sequestro affinchè la sentenza abbia effetto anche nei suoi confronti.

A costui, pertanto, andrà notificata la domanda introduttiva dle giudizio di divisione.

Così facendo, anche se questi non interviene nel processo la divisione sarà a lui opponibile e l'aggiudicatario non corre rischi.

Tuttavia le ulteriori informzazioni contenute nei post precedenti ci impongono di osservare che qui esiste una ulteriore problema, rappresentato dalla mancata trasczione della domanda giudiziale, cui suggeriamo di provvedere al più presto.

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