Ampliamento abusivo non sanabile non indicato nella perizia

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mark19.77 pubblicato 11 ottobre 2019

Buongiorno, mia moglie ha acquistato un fabbricato all'asta.

Nella perizia di stima era indicato: "Non vi è congruenza tra progetti vari rilasciati e situazione reale: pertanto si dovrà eseguire una sanatoria totale del fabbricato al fine di regolarizzare tale situazione".

Inoltre nel paragrafo relativo alla stima del lotto era indicato:"rispetto al valore sopra calcolato bisogna tenere conto dei costi da sostenere dall'acquirente per la pratica di sanatoria edilizia, difficilmente quantificabile adesso in quanto dipende se eseguita in unico corpo per tutto il fabbricato lotti 4- 5-6-7 di perizia 0 se esclusiva per tale unita'. si può' ipotizzare una spesa di circa 7.000,00 euro. pertanto dal prezzo stimato si eseguirà' un deprezzamento a diminuzione del valore periziato. si ribadisce che tale importo e' del tutto stimato in quanto non correttamente quantificabile al momento attuale, dipendendo lo stesso da valutazioni dell'agenzia delle entrate per quanto riguarda le sanzioni pecuniarie."

Ho però scoperto che una porzione del fabbricato è stata ampliata senza titolo concessorio e parlando con il tecnico comunale che l'abuso non è sanabile in quanto soggetto alla legge 431/85 trovandosi nella fascia di 150 m da un fiume. Tale situazione non era stata evidenziata nella perizia di stima.

Le mie domande sono 3:

1) Trattandosi di acquisto tramite asta giudiziaria è possibile nei 120 giorni dal decreto di trasferimento richiedere la sanatoria richiedendo anche l'autorizzazione paesaggistica?

2) Se la risposta alla prima domanda fosse negativa posso chiedere una restituzione parziale di quanto pagato quantificando le spese di demolizione e la percentuale di superficie che dovrei demolire rispetto al totale?

3)Nel caso di ordinanza di demolizione mia moglie sarebbe tenuta a sostenerne le spese? Secondo il comma 1, art. 167, dlgs 42/2004 "il trasgressore è sempre tenuto alla rimessione in pristino a proprie spese". L'abuso non è però stato commesso da mia moglie ma dai precedenti proprietari.

Vorrei conoscere un vostro autorevole parere in merito.

Ringrazio fin d'ora e porgo cordiali saluti.

 

Marco C.

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astalegale pubblicato 5 settimane fa

Cerchiamo di rispondere separatamente alle tre domande formulate.

Quanto alla prima, la risposta deve essere negativa.

Invero, l’art. 46, comma quinto, dpr 380/2001 nel preveder che L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria, non introduce una ipotesi di sanatoria laddove essa non è consentita, ma semplicemente riapre i termini di domande di sanatoria orami scadute.

A proposito del secondo interrogativo osserviamo quanto segue.

La vendita in sede esecutiva di un immobile abusivo non sanabile costituisce, secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, una ipotesi di aliud pro alio, la quale legittima l'acquirente all'esercizio del rimedio risolutorio, ai sensi dell'art. 1489 c.c.

Problematica, invece è la individuazione delle modalità processuali attraverso le quali i rimedi di diritto sostanziale possono essere fatti valere, poiché sull'argomento si contendono il campo due tesi.

La prima ritiene l’aggiudicatario un acquirente tout court, e dunque, titolare degli stessi rimedi processuali generalmente riconosciuti in caso di vendita di aliud pro alio; la seconda invece argomenta nel senso che, poiché la vendita si inserisce nell’ambito di un iter processuale con regole sue proprie, ad essa soggiace, con la conseguenza che l’aliud pro alio deve essere fatto valere nei limiti dell’opposizione agli atti esecutivi.

Sul punto, in seno alla sezione terza della Corte di Cassazione si sono registrati entrambi gli orientamenti.

Invero, nella sentenza n. 4378 del 20 marzo 2012 (Pres. Filadoro, Est. Barreca), si è affermato, in continuità con precedenti arresti della giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., Sez. III, 13 maggio 2003, n. 7294; Sez. II, 3 ottobre 1991, n. 10320) che mentre i soggetti del processo esecutivo, diversi dall’aggiudicatario, possono fare valere la diversità del bene venduto rispetto a quello staggìto soltanto con una (tempestiva) opposizione agli atti esecutivi avverso il provvedimento di aggiudicazione e gli atti successivi e conseguenti, l’acquirente aggiudicatario ha a disposizione gli stessi strumenti di tutela azionabili in caso di vendita volontaria.

In consapevole contrasto con questa pronuncia si è invece posta la sentenza n. 7708 del 2 aprile 2014, (Pres. Russo, Est. De Stefano), secondo cui l’aggiudicatario di un bene pignorato ha l’onere di far valere l’ipotesi di aliud pro alio (che si configura ove la cosa appartenga a un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, oppure risulti del tutto compromessa la destinazione della cosa all’uso che, preso in considerazione nell’ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto) con il solo rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi e quest’ultima deve essere esperita comunque - nel limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione - entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell’atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria.

Quest’ultimo indirizzo è stato poi confermato, seppur meglio precisato, dalla sentenza 29 gennaio 2016, n. 1669, e dalla Ordinanza n. 11729 del 11/05/2017, le quali hanno affermato che il termine di cui all’art. 617 c.p.c. “decorre dalla conoscenza del vizio o delle difformità integranti la diversità del bene aggiudicato rispetto a quello offerto, occorrendo, conseguentemente, anche fornire la prova della tempestività della relativa opposizione all’interno del processo esecutivo”.

Venendo dunque la caso prospettato, potrebbe chiedersi una riduzione del prezzo con riferimento alla porzione da abbattersi, anche se la replica a questa richiesta potrebbe essere quella per cui poiché la porzione inservibile non determina l’assoluta inutilizzabilità dell’intero bene, l’abuso non si traduce in una ipotesi di aliud pro alio, ma in un vizio della cosa, non tutelabile in sede esecutiva, poiché ai sensi dell’art. 2922 nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina dei vizi della cosa venduta.

Infine, a proposito della remissione in pristino, essa è sempre (pacificamente) dovuta da colui il quale risulta proprietario al momento in cui viene emesso il relativo ordine (a differenza delle sanzioni, che gravano a carico dell’autore dell’illecito).

mark19.77 pubblicato 5 settimane fa

Vi ringrazio per la celere ed esauriente risposta. Avrei ancora una domanda: è possibile chiedere un risarcimento al perito estimatore per errata valutazione della sanabilità degli abusi? Ho trovato in rete la sentenza Trib. Pisa, 1° luglio 2016, n. 885 con la quale al perito che aveva considerato una superficie maggiore di quella reale è stato imposto di risarcire all'aggiudicatario la differenza del valore dell'immobile. Il mio caso mi sembra analogo in quanto parte della superficie sarà da demolire ed in più ci saranno da sostenere le spese di demolizione.

Cordiali saluti.

mark19.77 pubblicato 5 settimane fa

Buongiorno, riguardo alla risposta alla prima domanda avrei ancora un dubbio. Attualmente l'abuso non è sanabile perchè non era stata richiesta l'autorizzazione paessaggistica prima dell'inizio dei lavori. Urbanisticamente l'ampliamento sarebbe stato e lo è tuttora ammissibile ed anche l'autorizzazione paesaggistica se richiesta a suo tempo sarebbe probabilmente stata rilasciata. Il fabbricato si trova quindi nelle condizioni per il rilascio del permesso di costruire ma temo non nelle condizioni per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria per effetto dell' art.167 dlgs 42/2004. In questo caso è possibile nei 120 giorni dal decreto di trasferimento fare qualcosa per evitare la demolizione?

Ringrazio ancora per la disponibilità e porgo cordiali saluti.

 

astalegale pubblicato 4 settimane fa

La riposta relativa alla responsabilità dello stimatore richiede lo svolgimento di alcune premesse normative.

A norma dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c., nell’elaborato peritale l’esperto stimatore è tenuto a riportare (tra l’altro):

- “La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”;

- “In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma 6, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria”;

- “L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.

Una perizia completa evita possibili future contestazioni e incentiva all'acquisto, poiché un paniere informativo ampio soddisfa la fondamentale esigenza di qualunque potenziale offerente di conoscere nel modo più dettagliato possibile ciò che si accinge ad acquistare. Emblematica, sul punto, Cass. 2 aprile 2014, n. 7708, secondo la quale “il bando di vendita – e, prima di esso, l’ordinanza del giudice che pone in vendita il bene, a sua volta fondata sulla descrizione datane nel pignoramento prima e nella relazione dell’esperto poi – corrisponde a quella che, nella vendita volontaria, sarebbe una proposta contrattuale di compravendita

L’aggiudicatario di un immobile il quale si avveda che il bene acquistato presenta vizi occulti, non conoscibili con l’ordinaria diligenza, non può agire per la risoluzione della vendita o ottenere la riduzione del prezzo, oppure ancora il risarcimento del danno nei confronti della procedura. Ad impedirlo è l’art. 2922 c.c., il quale esclude esplicitamente che nella vendita esecutiva trovi applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della venduta.

Questo tuttavia non vuol dire che egli sia sprovvisto in assoluto di rimedi.

Infatti, egli potrà eventualmente agire nei confronti del perito stimatore, il quale soggiace alle regole generali in tema di responsabilità civile, e dunque all’art. 2043 c.c., che impone l'obbligo del risarcimento del danno a colui che compie un fatto illecito con dolo o colpa.

Quella dello stimatore, è una obbligazione di mezzi, e dunque la diligenza dovuta è quella di cui all’art. 1176, comma secondo, c.p.c.; se poi nello svolgimento dell’incarico egli è stato chiamato a svolgere di prestazioni di particolare difficoltà, la sua diligenza dovrà essere valutata secondo i criteri di cui all’art. 2236 c.c.. In questi termini si è pronunciata Cass. 2.2.2010, n. 2359, con riferimento al caso in cui lo stimatore aveva erroneamente determinato la superficie di un immobile pignorato.

Più in generale, secondo la giurisprudenza “L'esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l'incarico, al consulente tecnico d'ufficio, sicché è soggetto al medesimo regime di responsabilità ex art. 64 c.p.c., senza che rilevi il carattere facoltativo della sua nomina da parte del giudice e l'inerenza dell'attività svolta ad una fase solo prodromica alla procedura esecutiva. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di condanna dell'ausiliare, che aveva proceduto a stima viziata, per difetto, nel computo della superficie dell'immobile, al risarcimento dei danni in favore di coloro cui era stata revocata, in conseguenza di tale errore, l'aggiudicazione in sede esecutiva)”. (Cass., 18.9.2015, n. 18313).

Nello stesso solco si è collocata, per altro recentemente, Cass., 23.6.2016, n. 13010, la quale ha affermato che “Il perito di stima nominato dal giudice dell'esecuzione risponde nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell'incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente. (Nella specie, la S.C. ha escluso la responsabilità del perito in relazione ai costi sostenuti dall'aggiudicatario per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile acquistato, maggiori rispetto a quelli indicati in perizia, evidenziando come gli stessi fossero ricollegabili ad una disattenzione dell'acquirente, che non aveva considerato la mancanza, pur rappresentata dall'ausiliario nel proprio elaborato, di alcuni documenti importanti ai fini della valutazione di tali oneri)”.

Quindi, in definitiva, una eventuale responsabilità dello stimatore può essere invocata a condizione che non esistano, all’interno della procedura, strumenti di tutela.

Se così fosse, potrebbero esservi spazi per individuare una responsabilità dello stimatore.

A proposito della sanabilità, una risposta precisa potrebbe venire solo dalla lettura degli atti.

Proviamo, comunque a fornire delle indicazioni utili.

La verifica della sanabilità degli interventi edilizi abusivi costituisce precipuo compito dell'esperto stimatore, ai sensi dell’art. 173 bis, comma primo, n. 7), disp. att. c.p.c..

In forza di questa norma egli è tenuto a verificare innanzitutto la possibilità di sanatoria c.d. ordinaria ai sensi dell’art. 36, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (che riproduce la previsione dell’abrogato art. 13, l. 28 febbraio 1985, n. 47), a mente del quale “… il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.

Quindi, una prima ipotesi di sanatoria deriva dalla sussistenza del requisito della così detta "doppia conformità". L’aggiudicatario, qualora ricorra questa condizione, potrà presentare domanda di sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto di trasferimento ai sensi dell'art. 46, comma quinto d.P.R. 380/2001 (sebbene vada precisato che nessuna norma del codice di procedura civile preveda che il decreto di trasferimento sia notificato all'aggiudicatario).

In secondo luogo, ove non ricorra questa situazione, lo stimatore dovrà accertare l’eventuale presentazione di istanze di condono indicando, secondo quanto previsto dal citato art. 173 bis, comma primo, n. 7), disp. att. c.p.c.:

il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza di condono è stata presentata;

lo stato del procedimento;

i costi della sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o ancora da versare.

L’ausiliario deve verificare inoltre, ai fini della domanda in sanatoria che l’aggiudicatario potrà eventualmente presentare, se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle condizioni previste dall’art. 40, comma sesto, l. 28.2.1985, n. 47 o dall’art. 46, comma quinto, d.P.R. 380/2001, cit. (già art. 17, commaquinto, l. 47/1985, cit.).

La prima delle due norme richiamate prevede, in particolare, che “nella ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge”.

A questo proposito va ricordato che ai sensi dell'art. 31, comma primo, l. 47/1985 potevano essere sanate le opere abusive che fossero state ultimate entro la data del 1° ottobre 1983 (il comma due della medesima disposizione specifica che "Ai fini delle disposizioni del comma precedente, si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente"). L'art. 35 della citata legge prevede poi che la domanda in sanatoria doveva essere presentata al comune entro il termine perentorio del 30 novembre 1985.

Qualora l'immobile abusivo sia oggetto di un trasferimento coattivo, la possibilità di richiedere la sanatoria in parola viene riconosciuta anche all'aggiudicatario dal citato art. 40 comma sesto, il quale può chiederla, come si è visto, entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della legge.

Pertanto, al fine di comprendere se sia possibile o meno per l’aggiudicatario ricorrere alla sanatoria prevista dal capo IV della l. 28.2.1985, n. 47 (artt. 31 e ss), occorre accertare:

che le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriori all'entrata in vigore della predetta legge 47/1985 (cioè 17.3.1985, il che ad oggi è alquanto improbabile);

che l'abuso sia stato realizzato entro il primo ottobre 1983.

Un'altra ipotesi di condono è prevista dall'art. 39 l. 23.12.1994, n. 724, che estende la sanatoria di cui alla legge n. 47/1985 alle pere abusive (che rispettino i requisiti del citato art. 39) che:

risultino ultimate entro il 31.12.1993;

a condizione che le ragioni di credito siano anteriori al 01.1.1995 (data di entrata in vigore di detta legge, ai sensi dell'art. 47 della medesima).

Infine, va poi considerata l'ulteriore ipotesi prevista dall’art. 32, d.l. 30.9.2003 n. 269, convertito in l. 24.11.2003, n. 326, il cui comma 25 consente il condono (alle condizioni previste da questa disposizione) alle opere abusive che:

risultino ultimate entro il 31 marzo 2003;

sempre che le ragioni di credito per cui si procede o si interviene nella procedura siano sorte anteriormente al 2.10.2003 (data di entrata in vigore della norma) come si ricava dalla lettura del comma 28 del medesimo art. 32.

Infine, per gli immobili realizzati dopo il 31 marzo 2003 è possibile soltanto la sanatoria di cui al citato art. 36, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 che richiede, come si è visto, il requisito della doppia conformità.

 

mark19.77 pubblicato 4 settimane fa

Buongiorno, vi ringrazio tantissimo per l'esauriente risposta. Avrei ancora da chiedervi questo, nei 120 giorni dall'atto di trasferimento sarebbe possibile riaprire i termini previsti dall'art.1 comma 37 legge 308/2004 che concedeva la possibilità di sanare gli abusi ambientali/paesaggistici effettuati entro e non oltre il 30 settembre 2004 presentando domanda entro il 31 gennaio 2005? 

Ancora infinitamente grazie per l'aiuto.

 

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Se ricorrono tutti i presupposti di applicazione del condono e  le ragioni di credito per cui si procede o si interviene nella procedura siano sorte anteriormente al 2.10.2003, riteniamo di si.

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